Vinteren 2009

A entrada (em inglês, “downpayment”) é o “pagamento inicial de uma série de parcelas em que se dividiu o valor total do contrato de financiamento” (Houaiss, 2009). O valor financiado resulta da diferença entre o preço do imóvel e a entrada12.

Valor do financiamento (VF) = preço inicial do imóvel (PI) – entrada

Desta fórmula simples resulta uma variável muito importante: o financiamento sobre va- lor (FSV)13, que é a relação entre o valor financiado e o preço pago pela propriedade.

Financiamento sobre valor (FSV) =

PI entrada PI

VF _{= −}

1

Uma entrada maior (e portanto um FSV menor) diminui consideravelmente o risco de a dívida ultrapassar o valor da moradia financiada. Isto porque, mantendo os demais fatores cons- tantes, se o FSV for de PI VF %       < < normalmente PI VF _1,

0 , o valor do imóvel precisa cair mais

12 _{Para efeito de simplificação, foram desconsiderados aqui custos envolvidos na operação, como custos de cartório,}

que podem ou não ser financiados.

de       = − entrada PI VF %

1 , ou a dívida precisa subir pelo menos

(

)

em valor o preço da propriedade. Se, por exemplo, a entrada for de 20% (FSV = 80%), e conside- rando que o emprestador ainda não pagou nenhuma parcela, o valor do imóvel só será menor que a dívida se o preço do imóvel cair mais de 20% ou se a dívida subir 26%, ou seja, somente em caso de grande alteração do nível destas variáveis.

Além da salvaguarda contra variabilidades de preço ou do valor da dívida, a entrada serve como um indicador da capacidade de poupar e gerir dinheiro do tomador. Kelly (2009, p. 1) ana- lisa o caso norte-americano e conclui que

Os resultados indicam que tomadores que pagam ao menos uma modesta entrada advinda de seus próprios recursos apresentam taxas de inadimplência substancialmente menores que tomadores cuja entrada provém de recursos de parentes, agências governamentais ou sem fins lucrativos. Tomadores cujas entradas provêm de fundos sem fins lucrativos, e que portanto não pagam entrada, apresentam as maiores taxas de inadimplência.

[...]

Emprestadores capazes de aumentar sua poupança ou seus ganhos em resposta a eventos impre- vistos podem ser menos suscetíveis a sinistros. A necessidade de poupar para dar entrada [em um financiamento] pode servir para separar aqueles que conseguem mais rapidamente aumentar sua poupança e ganhos daqueles que acham isto mais difícil14_{. [grifo meu]}

Mas, se a exigência de uma entrada diminui o risco de inadimplência, por outro lado pre- judica o acesso à habitação, principalmente daqueles com menor capacidade de poupar. Por isso, o percentual exigido de entrada deve ser avaliado com cuidado.

Em uma série de países, como o Chile (cujo caso é analisado na seção 2.3.2), o subsídio ao financiamento habitacional é concedido pelo governo na forma de uma entrada ou de parte dela (Carneiro e Valpassos, 2003, p. 45-51), o que potencialmente poderia aumentar a inadim- plência (já que uma parte do pagamento constituiu uma doação e poderia significar um lucro para o tomador no caso de venda do imóvel). Por outro lado, o governo exige também uma poupança prévia do tomador, o que seleciona aqueles que tem disciplina de poupança.

14 _{Tradução livre. Do original em inglês: The results indicate that borrowers who provide even modest downpay-}

ments from their own resources have substantially lower default propensities than do borrowers whose downpay- ments come from relatives, government agencies, or nonprofits. Borrowers with downpayments from seller-funded nonprofits, who make no downpayment at all, have the highest default rates.

[…] Borrowers who are capable of increasing their savings, or increasing their labor earnings, in re-sponse to unfore- seen events may be less susceptible to trigger events. The need to save for a downpayment may serve to separate those who can more readily increase saving and earnings from those who find it more difficult.

1.2.6.1 Contratos de poupança prévia

Uma forma de aumentar a entrada do financiamento que já foi adotada por muitos países é o contrato de poupança prévia. Para Rossbach (2005, p. 18), o sistema de contratos de poupança prévia (em inglês, “contractual saving for housing”)

[...] consiste na captação de fundos através de depósitos de poupança vinculados a um cré- dito imobiliário. O poupador deve necessariamente poupar por um período pré-estabelecido para ter acesso a uma operação de crédito.

O objetivo principal do sistema é suprir a lacuna da oferta de fundos de longo prazo para crédito imobiliário, através de um produto atrativo para as famílias que compõe a demanda por habitação. A recompensa pela poupança é o acesso a um contrato de empréstimo. Assim as instituições financeiras conseguem manter um nível regular de depósitos, para garantir a liqui- dez suficiente para responder à demanda por empréstimos de longo prazo, que sem o ônus da entrada (já poupada), tornam-se mais acessíveis às famílias de menor poder aquisitivo. [gri- fos meus]

Ou seja, o contrato nada mais faz que estimular a poupança para aumentar o valor da en- trada do financiamento. Além disso, para Lea e Renaud (1995, p. 5-6), estes contratos estabele- cem uma disciplina de poupança e oferecem uma meta concreta que muitos potenciais tomadores consideram importante.Do lado do emprestador, segundo os mesmos autores, os contratos de poupança prévia também são muito vantajosos, porque: 1) permitem avaliar, ao longo do contra- to, o nível de risco que o potencial tomador oferece15; 2) são fundos de médio prazo, o que con- tribui para diminuir o descasamento entre fundos de curto prazo e empréstimos de longo prazo muito comuns a diversos sistemas de financiamento habitacional e 3) fidelizam o cliente, o que permite ampliar o relacionamento com ele, inclusive através de outros tipos de empréstimos.

No entanto, apesar das vantagens, os autores não são totalmente favoráveis à implantação do sistema (em larga escala, provavelmente, mas este termo não foi usado), pois, ainda que fun- cione com sucesso num cenário não inflacionário, ele não se justifica num mercado financeiro competitivo como o atual. Assim, quanto mais o país se integrar ao sistema financeiro, menos os contratos de poupança prévia farão diferença. Assim, implantar o sistema pode distrair a atenção (pública e do governo) das verdadeiras reformas a serem feitas para 1) integrar a política habita- cional ao sistema financeiro mundial e para 2) diminuir o problema de assimetria de informação sobre o nível de risco que o potencia tomador oferece.

15 _{Os autores salientam que o poder de verificação do nível de risco é muito elevado: na França, empréstimos associ-}

Assim, os contratos de poupança prévia podem ter um papel útil, mas não dominante, a- firmam os mesmos autores. Eles podem ser usados, por exemplo, para atingir grupos sociais não bancarizados mas com necessidade de ter seu risco de crédito mensurado. Para este uso, os con- tratos de poupança prévia têm vantagens em relação a outros programas porque, entre outras coi- sas, implicam auto-seleção e encorajam a disciplina de poupança (exatamente o que os programas de microcrédito fazem, mas isso não é comentado pelos autores).

A seção 2.3.2 abordará o caso do Chile, um país que implantou com sucesso os contratos de poupança prévia.