Pelas hipóteses do modelo, admite-se que tanto o fluxo de caixa como os custos de construção seguem um movimento browniano geométrico. Uma série de valores mensais médios de venda de imóveis residenciais (casas e apartamentos) e comerciais foi utilizada, considerando o tipo de apartamento (quantidade de quartos) e bairro. Para cada bairro e tipo de apartamento há uma série mensal com início em janeiro de 2008 e término em julho de 2011. Esses dados foram obtidos através de anúncios classificados no ZAP, empresa do jornal O Estado de São Paulo e do jornal O Globo, responsável por anunciar os classificados na internet.
Os preços utilizados são os de oferta e os dados não significam negócios realmente realizados, pois, para algumas delas, pode não ter existido um comprador. Entretanto, considerando-se a racionalidade dos agentes econômicos, espera-se que os preços de oferta muito acima ou abaixo da média sejam reajustados, uma vez que os vendedores desejam concretizar seus negócios.
Gráfico 3: Evolução dos Preços por Metro Quadrado dos Apartamentos para a Região da Operação Urbana Água Espraiada.
Fonte: elaboração própria.
As séries de preços utilizadas foram separadas por tipo de imóvel (apartamento, casa ou comércio), número de dormitórios e bairro. Embora em alguns meses (especialmente em
setembro e outubro) se tenha constatado um maior número de lançamentos de imóveis (segundo os anúncios de jornal e os dados de lançamentos da Embraesp), não houve variações nos preços de transações acima do normal em relação ao mês anterior. Portanto, em relação às observações aberrantes (outliers), não foram observados preços mensais acima de 50% precedidos por grandes variações de preços.
Gráfico 4: Evolução dos Preços por Metro Quadrado dos Apartamentos para a Região da Operação Urbana Faria Lima.
Fonte: elaboração própria.
Na região da Operação Urbana Água Espraiada (gráfico 3), observa-se uma evolução constante dos preços em todos os bairros, com destaque para as regiões de Campo Belo e Brooklin.
Já na região da Operação Urbana Faria Lima (gráfico 4) verifica-se um crescimento do preço dos apartamentos por metro quadrado, com maior evolução para os imóveis do Jardim Europa, devido à escassez desse tipo de construção, dado que esse bairro é residencial horizontal. O crescimento dos preços é menos acentuado, quando comparado ao crescimento do preço dos imóveis na região da Operação Água Espraiada.
Gráfico 5: Evolução do Preço por Metro Quadrado de Casas na Região da Operação Urbana Água Espraiada.
Fonte: elaboração própria.
Gráfico 6: Evolução do Preço por Metro Quadrado de Casas na Região da Operação Urbana Faria Lima. Fonte: elaboração própria.
Para regiões tanto da Operação Faria Lima quanto da Água Espraiada, houve aumento do preço por metro quadrado de casas, com destaque para o bairro Jardim Europa, onde o preço por metro quadrado atingiu R$8.341,00. Entretanto, a alta dos preços de apartamentos ao longo do tempo foi mais expressiva do que a dos preços de casas, como se pode notar nos gráficos 5 e 6.
Gráfico 7: Evolução do Preço dos Imóveis Comerciais na Região da Operação Urbana Água Espraiada. Fonte: elaboração própria.
No que diz respeito a imóveis comerciais, apesar de uma queda de preços no início de 2010, há uma tendência de aumento dos preços nos bairros do Brooklin e Campo Belo. Nota-se no gráfico 7 uma diminuição nos preços de imóveis comerciais do Jabaquara e uma tendência de estabilidade para os imóveis da Granja Julieta. Presume-se que a desvalorização dos imóveis comerciais do Jabaquara seja consequência das desapropriações para as obras do metrô. O projeto é polêmico entre os proprietários, que temem uma desvalorização, devido à resistência ao modelo de monotrilho elevado.
Na região da Operação Urbana Faria Lima, nota-se uma tendência de aumento de preços para todos os bairros, como observado no gráfico 8, entretanto, menos acentuada do que a tendência de crescimento para a região da Água Espraiada. Com a modernização da Marginal Pinheiros e a previsão da construção de uma linha de metrô, essa área deve ser amplamente
beneficiada, devendo se transformar em um corredor empresarial, das imediações da Avenida Luiz Carlos Berrini até a área de Alto de Pinheiros. A parte empresarial do bairro deve ser uma consequência do crescimento comercial da Avenida Faria Lima, que já está saturada, seguindo até a Marginal Pinheiros.
Gráfico 8: Evolução do Preço dos Imóveis Comerciais na Região da Operação Urbana Faria Lima. Fonte: elaboração própria.
Gráfico 9: Taxa de Crescimento Composto do Preço para Apartamentos por Número de Dormitórios, Operação Urbana Água Espraiada.Fonte: elaboração própria.
O gráfico 9 mostra a taxa de crescimento composto do preço, representada pelo parâmetro , podendo ser interpretada como a valorização dos imóveis em uma determinada região. Sua fórmula de cálculo e as simulações de Monte Carlo encontram-se no anexo 8.1. Considerou-se o preço por metro quadrado dos imóveis mês a mês.
No gráfico 7 nota-se uma maior valorização dos apartamentos de um e dois dormitórios em relação aos de três e quatro. Verifica-se também que, no conjunto de bairros da Operação Água Espraiada, os apartamentos de um e dois dormitórios da Granja Julieta tiveram maior aumento. A alta mais significativa para residências de quatro quartos foi obtida por Brooklin e Campo Belo. Explicam-se essas diferenças pela tendência das Leis de Zoneamento e do Plano Diretor de permitir a coexistência entre a habitação e os usos não residenciais (para evitar o trânsito em grandes distâncias), bem como o incremento dos coeficientes de edificação ao longo do tempo, que possibilitam uma maior densidade demográfica.
Gráfico 10: Taxa de Crescimento Composto do Preço para Apartamentos por Número de Dormitórios, Operação Urbana Faria Lima.
Fonte: elaboração própria.
Observando-se no gráfico 10 a taxa de crescimento composto do preço (ou a taxa de crescimento médio da série de preços) para a Operação Faria Lima, destaca-se a Vila Olímpia, para qualquer número de dormitórios. Também valorizados estão os apartamentos dos bairros de Moema, Pinheiros e Itaim-Bibi. O único com pouca valorização em apartamentos foi a Cidade Jardim. Segundo a Lei de Zoneamento, essa é uma zona de uso estritamente
residencial de densidade demográfica baixa, sendo composta de edificações unifamiliares de até três pavimentos (taxa de ocupação de 50%, densidade 1), de alto padrão. Por ter maior número de casas (bairro residencial horizontal) e moradores de alto poder aquisitivo, há restrições quanto à construção de apartamentos na região. O gráfico 11 mostra a taxa de crescimento composto do preço para todos os apartamentos.
Gráfico 11: Taxa de Crescimento Composto do Preço para Todos os Apartamentos. Fonte: elaboração própria.
Em relação aos imóveis comerciais, verifica-se no gráfico 12 uma maior desvalorização no Jabaquara. Trata-se de um bairro relativamente novo, com edificações de menor padrão, de classe média, que desfruta agora de sua privilegiada localização ao sul da cidade. Apesar do desenvolvimento comercial (tais como a presença do Centro Comercial do Aço e de alguns bancos), ele ainda conserva as características de um bairro residencial. A construção do Aeroporto de Congonhas (1936) impulsionou seu crescimento, bem como a criação de uma linha de metrô (Estação Conceição em 1974). Entretanto, houve um aumento da violência, devido ao fácil acesso às marginais, dificultando a ação policial imediata, o que também influencia na inibição da construção de escritórios.
Ainda no gráfico 12, no grupo da Operação Água Espraiada, Granja Julieta e Campo Belo possuem os imóveis comerciais mais valorizados, enquanto o Brooklin é mais residencial. Já no grupo da Operação Faria Lima, há um aumento do preço por metro quadrado para o Itaim-
Bibi (os residentes de Moema e da Cidade Jardim movimentam o comércio desse bairro) bem como para Pinheiros (por conta da alta concentração de edifícios comerciais na Avenida Faria Lima).
Gráfico 12: Taxa de Crescimento Composto do Preço para Imóveis Comerciais. Fonte: elaboração própria.
O gráfico 13 mostra os imóveis residenciais do tipo casa. O bairro de Pinheiros apresenta a maior taxa de crescimento composto do preço, seguido pelo Itaim. O Brooklin, por ser altamente residencial e um bairro mais antigo, obteve menor valorização, talvez por começar a apresentar um estado de saturação (ruas estreitas, menor espaço para construção de prédios).
Gráfico 13: Taxas de Crescimento Composto do Preço para Casas. Fonte: elaboração própria.
Nos gráficos 14 e 15, as volatilidades por bairro chamam a atenção. O Cidade Jardim apresentou menor valorização de apartamentos, e, para qualquer número de dormitórios, obteve a maior volatilidade. O Jardim Europa possui um perfil semelhante, tendo grande volatilidade. Isso significa que quanto menor a valorização do imóvel, ou seja, menor o crescimento do preço por metro quadrado do apartamento, maior sua volatilidade. Como nos demais bairros houve uma crescente valorização, suas volatilidades são menores. A única exceção foi o bairro do Jabaquara no caso de um dormitório, com alta valorização e, ao mesmo tempo, alta volatilidade. Logo, nenhuma conclusão pode ser feita, pois um bairro foge à regra.
Gráfico 14: Volatilidades das Taxas de Crescimento do Preço para Imóveis Residenciais de 1 (à Esquerda) e 2 (à Direita) Dormitórios.
Segundo Medeiros (2003), é possível que a oferta de apartamentos em alguns bairros seja mais homogênea do que nos outros analisados, levando a uma menor volatilidade na variação de preços. Dos que apresentam preços médios de venda mais altos, o Cidade Jardim destaca- se como o de maior volatilidade, para imóveis de um a quatro dormitórios, como se nota nos gráficos 14 e 15. Destaca-se também no gráfico 15 a volatilidade das taxas de crescimento dos preços para os imóveis de quatro dormitórios do Jabaquara.
Para Lucena (1985), cada unidade habitacional possui características distintas, até mesmo para um mesmo prédio ou localização, levando a um produto final que possui alta heterogeneidade, com preços de venda bastante diferentes.
Gráfico 15: Volatilidades das Taxas de Crescimento do Preço para Imóveis Residenciais de Três (à Esquerda) e Quatro (à Direita) Dormitórios.
Fonte: elaboração própria.
No gráfico 16, nota-se que o Jardim Europa apresentou maior volatilidade da taxa de crescimento do preço para imóveis comerciais, seguido por Granja Julieta, Brooklin e Jabaquara. Talvez por ser um bairro essencialmente residencial e de alto padrão de construção.
Gráfico 16: Volatilidade da Taxa de Crescimento do Preço para Imóveis Comerciais. Fonte: elaboração própria.
O gráfico 17 mostra que o Itaim possui a maior volatilidade da taxa de crescimento dos preços para imóveis residenciais do tipo casa. Possivelmente por ser uma região mista, que, conforme a lei de zoneamento, pode ser tanto residencial quanto comercial, uma tendência para a cidade, a fim de se amenizar o problema do trânsito.
Gráfico 17: Volatilidade da Taxa de Crescimento do Preço para Casas. Fonte: elaboração própria.