D E  UNGES  OPPLEVELSE  AV  HVORDAN  DE  OPPFATTES  AV  DAGENS  PENSJONISTER

Este capítulo apresenta os resultados da pesquisa de acordo com os elementos trabalhados, contrapondo posicionamentos e versões dos atores envolvidos como meio de iluminar os conflitos e interesses existentes, buscando, ao mesmo tempo, relacioná- los à discussão dos capítulos anteriores. Dessa forma, foram assim organizados: (a) aspectos jurídicos e urbanísticos (dados de aprovação e registro); (b) aspectos

urbanísticos externos (localização, acessibilidade, impermeabilidade urbana, morfologia, segurança, infra-estrutura e áreas verdes); (c) aspectos urbanísticos internos (segurança, infra-estrutura, a relação entre a lei e a forma); (d) aspectos arquitetônicos (legislação própria, áreas de lazer e arquitetura defensiva); (e) aspectos sociopolíticos e culturais (homogeneidade, cidadania e participação); (f) aspectos mercadológicos (mobilidade, valorização imobiliária).

5.2.1 Aspectos legais

Legais ou ilegais? Essa questão é básica na conceituação dos condomínios horizontais. Como foi visto no capítulo 1, as divergências jurídicas e urbanísticas sobre o que pode ser aprovado, registrado e tratado como condomínio residencial dividem a opinião de juristas e urbanistas no Brasil, e, conseqüentemente, quanto à qual lei deve atender: à Lei Federal de Condomínios e Incorporações n.º 4.591/64, ou, às Leis Federal e Municipais de Parcelamento do Solo Urbano.

Assim, foram definidos os questionamentos básicos sobre esta investigação, centrados nos seguintes pontos: (1) o Green Village, Green Woods e West Park Boulevard: foram aprovados e registrados como loteamentos ou condomínios especiais? (2) tratam de lotes ou frações ideais? (3) os licenciamentos incluem as edificações das residências, configurando o que se entende por “incorporação”? (4) as suas vias internas são públicas ou privadas? (5) quais instrumentos legais serviram de base para a sua aprovação? (6) qual a validade desses instrumentos? (6) qual a superfície total desses condomínios e a opinião dos atores sobre qual deve ser o dimensionamento máximo desses empreendimentos?

Para tanto, o início da investigação partiu de documentos existentes no cartório imobiliário competente para o registro (7º Ofício de Notas da Capital), onde se procurou identificar a base legal utilizada na aprovação e registro dos mesmos. Pesquisou-se também a legislação municipal existente sobre o tema (ver Anexo III). No órgão municipal de aprovação de projetos, buscou-se, ainda, os documentos existentes (mapas e obras licenciadas) que possibilitassem verificar aspectos físicos de sua implantação que se somaram aos dados coletados em entrevistas com os principais atores envolvidos no processo.

As dificuldades enfrentadas para adquirir documentos de aprovação junto ao órgão licenciador do município deveram-se ao desaparecimento dos processos relativos

aos Green Village, Green Woods e West Park Boulevard1_.

Os dados cartoriais foram disponibilizados somente dos empreendimentos realizados pela FBF Empreendimentos Ltda. A pasta do West Park Boulevard estava sempre indisponível, sendo utilizada pela tabeliã para efetivar os registros freqüentes das

inúmeras construções que estão sendo ali realizadas2_.

Como foi visto no capítulo terceiro, os condomínios Green Village e Green Woods resultam de um loteamento, aprovado e registrado de acordo com a Lei Federal n.º 6.766/79, no qual foram deixadas áreas verdes, de vias públicas e de equipamentos. Das seis glebas menores resultantes do mesmo (Figura 17):

x Na Gleba 1 foi registrada a construção do condomínio horizontal Green Village. x A Gleba 2 foi subdividida em duas áreas: na área 1 registrou-se o Green Woods e

a área 2 ficou reservada ao uso privado. Esta foi posteriormente subdividida em 3 partes, onde foi licenciado outro condomínio horizontal, o Green Fields, de menor porte, com área de 12. 411,43 m²; o condomínio vertical Green Towers com 9.044,54 m², onde hoje já está erguido o primeiro espigão (Figura 18), e um posto de gasolina, numa área de 2.000 m².

x A Gleba 3, reservada ao Green Mall; x A Gleba 4 foi vendida a terceiros.

x As Glebas 5 e 6 foram reservadas para a construção de oito torres (condomínios

verticais) no lado oposto da Avenida Jaguarari, já constando no documento de registro o número de unidades de cada uma, de acordo com a densidade prevista

para a área3_.

1 _{Importante registrar que durante quase três meses foram procurados os processos referentes}

aos três condomínios. Foi constatado, então, o desaparecimento de uma pasta arquivo com todos os processos referentes ao Loteamento Green Fields (originais e alterações posteriores). Os únicos dados encontrados somente são referentes à licença ambiental do condomínio Vertical Green Hills, do ano de 1999, o qual foi renomeado depois de Green Towers. Da mesma forma, o licenciamento urbanístico e mesmo a licença ambiental do West Park Boulevard também não foram encontrados, nem no Arquivo Municipal, nem na SEMURB.

2 _{Essas dificuldades, além de não permitir responder a todas as questões colocadas, ainda}

sugerem a idéia de que não havia interesse em disponibilizar os dados do empreendimento em questão.

3 _{Atualmente há uma polêmica quanto a essa área específica. Na aprovação ficou estabelecido}

um número máximo de unidades a serem licenciados nessas glebas. Entretanto, a construção da rótula no encontro da Av. Jaguarari com a Av. da Integração, para os acertos geométricos, foram ocupados em torno de 3.000 m² da gleba 6. A FBF requereu e ganhou parte de uma área verde como ressarcimento pela perda. Esta gleba já foi objeto de várias modificações do partido originalmente licenciado, como pode ser verificado no Anexo VII. (Dados e documentos obtidos junto aos técnicos dos Setores de Toponímia e de Análise de Projetos da SEMURB, em abril de 2004 ).

Figura 17 – Vista panorâmica da área de implantação dos três condomínios.O loteamento

Green Park em primeiro plano e o condomínio West Park Boulevard, ao fundo.

Fonte: FBF Empreendimentos Ltda, 2004 Nota: Trabalhado pela autora

Figura 18 – Detalhe da primeira torre erguida do Condomínio Green Towers e da segunda torre, iniciando a construção. Ao fundo o condomínio Green Woods.

O número de processos protocolados na SEMURB4_{, referentes à área original do} loteamento Green Park, mostra que o projeto original sofreu inúmeras modificações

(Anexo VII). Segundo um de seus empreendedores5_{, essas alterações foram necessárias}

para uma adequação ao mercado. Exemplifica que a área reservada para um shopping inicialmente, quase cinco vezes maior que a atual área comercial do condomínio, sofreu uma redução drástica dado o fracasso da primeira etapa construída. Segundo ele, o insucesso deveu-se ao aparecimento de outros vários shoppings na mesma época, na

cidade. Dois corretores entrevistados, Rejane Vale e Gerônimo Queiroz6_{, discordam do}

empreendedor. Segundo eles, o insucesso do shopping resultou da concepção do projeto que deixou as lojas na parte mais baixa do lote, sem nenhuma visibilidade para Av. Jaguarari, não possibilitando, assim, atrair os que ali transitam (Figura 19 e 20).

Os três condomínios citam como base legal para seus licenciamentos o Plano Diretor e o Código de Obras do município e foram registrados com base na Lei Federal n.º 4.591/64. As áreas de uso privativo (áreas das residências) e comum dos condôminos (áreas da administração, de lazer e vias internas) são todas privadas. Em todos eles, as áreas de construção aprovadas no licenciamento e registradas se restringiram às áreas comuns. Os projetos residenciais são aprovados um a um, de acordo com a decisão de construir de cada proprietário. Em nenhum momento foi questionado o não atendimento às Leis de Parcelamento do Solo, Federal e Municipal, ou a incorporação dos prédios residenciais, como exige a lei utilizada para o registro desses empreendimentos.

4 _{O processo para a licença ambiental do Green Towers n.º. 52.827/99 lista vários processos}

concedidos à empresa FBF relacionados ao empreendimento estudado: (1) Processos n.º 53.111/93 (referentes aos Alvarás 0163/94 e 0153/94 que foram substituídos); (2) Processos n.º 51.029/95 (referentes aos Alvarás 0828/95, 0827/95 e 0826/95); (3) Processo n.º 52.031/97 (referentes aos Alvarás 389/97); (4) Processo n.º 52.789/97 (anexado ao Processo n.º 52.031/97); (5) Processo n.º 53.437/97(referentes ao Alvará 0634/97); (6) Processo n.º 50.538/99 (referentes ao Alvará 104/99); (7) Processo n.º 54.202/98 (referentes ao Alvará 0015/99). A analista comenta que a expedição de tantos alvarás deve-se ao cancelamento de alguns e outros resultaram na construção dos condomínios Green Village, Green Woods e do posto de gasolina no lote 02 da área 2, na Gleba 02. A perda da pasta, já comentada, impossibilitou a análise seqüenciada dessas alterações.

5 _{Entrevista realizada ao Sr. César Brandão em 09 de abril de 2003. Arquiteto do Green Village e}

Green Woods e incorporador, representante da FBF Empreendimentos Ltda.

6 _{Entrevista realizada em 2 de junho de 2003, com Rejane Vale Queiroz dos Santos e Gerônimo}

dos Santos, casal de corretores, atualmente sendo uns dos poucos que estão autorizados a comercializar os imóveis do Green Woods, onde são moradores.

Figura 19 – O projeto desnivelado em relação à Av. Jaguarari contribuiu, como um dos fatores, para o desinteresse da população quanto ao centro comercial projetado.

Fonte: Silva, M. (2004).

Figura 20 – Vista do Green Mall. Desnível observado em relação à Av. Jaguarari.

Os dados das áreas verdes incluídos na documentação de registro do loteamento inicial, Green Park, apresentam os percentuais das áreas públicas como: 10,7% de áreas verdes (44.020,00 m²), 5% de área de vias (22.671,00 m²) e 5% de área destinada ao uso

institucional (20.520,00 m²)7. _{Um parecer dentro do Processo nº. 52.827/99, de 05 de 07}

de 19998, _{frisa que o alvará do Green Park condicionou que o somatório das áreas verdes}

privadas dos condomínios Green Woods e Green Village fosse no mínimo igual a 5% da área total do loteamento (411.650,00 m²), “o que infere que os 5% sejam o complemento para os 15% estabelecidos pela Lei 3.175/84, ainda em vigor, ou seja, deverão ser criadas áreas verdes num total de 20.582,50 m². Em suma, o Green Park deverá

apresentar 64.602,50 m² no total das áreas verdes9_{”. Apesar da exigência ter sido}

cumprida, fica a dúvida sobre a natureza privada das mesmas. Qual a função das áreas verdes afinal? Poderiam as áreas verdes privadas serem consideradas no cálculo das áreas verdes públicas? E ainda, por que não se questionou o percentual mínimo de 20% exigido pela mesma lei para as vias? São questões ainda sem resposta.

A aprovação de condomínios horizontais, utilizando como base legal o Plano Diretor e o Código de Obras, se dava observando os mesmos índices urbanísticos (densidade, recuos, ocupação e demais prescrições) utilizados na aprovação dos condomínios verticais. Entre os técnicos entrevistados, a credibilidade é de que não há diferença entre eles: “Penso que é como se deitássemos um prédio, com a vantagem de

sempre atingir baixíssimas densidades10_”.

Outro ponto que estimula o debate da legalidade dos condomínios fechados horizontais trata da dimensão dos mesmos. Na observação da implantação destes empreendimentos, é visível a desproporção entre a área a eles reservada e as quadras do entorno. No caso do Green Village e do Green Woods, o fechamento da área verde acima citada e a existência da lagoa de captação contígua ao Green Village perfazem juntos uma dimensão total de aproximadamente 500 por 600 metros quadrados, ou 30 hectares, onde a malha urbana torna-se impermeável. Cada face desta área corresponde a quatro quadras existentes no entorno. Fica clara novamente a não consideração às normas de Parcelamento do Solo Municipal, onde a dimensão máxima de uma quadra não deve ultrapassar 250.00 metros lineares (Figura 46).

7 _{A Lei de Parcelamento Urbano de Natal (Capítulo V da Lei 3.175/84) define percentuais mais}

restritivos que a Lei Federal. São eles: 20 % para vias públicas, 15% para áreas verdes e 5% para área de equipamentos públicos.

8 _{Relativo à licença ambiental expedida para o novo empreendimento vertical na área 2 da Gleba}

2, o condomínio vertical Green Towers.

9 _{Palavras do analista no parecer incluído no processo citado, n.º. 52.827/99.}

10 _{Palavras de um dos técnicos da SEMURB, o que permite apreender a forma como eram}

licenciados esses empreendimentos, e também o pensamento dos técnicos envolvidos com análise e planejamento da cidade naquele momento. (novembro de 2003).

RUA SOUZA A. DOS DOM INGOS RUA AVENIDA DA INTEGRAÇÃO RUA PAULO BARROS DE GÓIS

RUARAD.MONTEIRONETO RUAPEDRODAVIFILHO R. RAD. MONTEIRO NETO

RUA

RUA

RUA

AV. AV. VINTE TRES

RUA JOSÉ ERIVAN BARBOSA

RUA Pe.MENESES AV. ISABEL OLIVEIRA

DA RUA ANIBAL RUA JA GUARARI RUA ANÍSIO DE SO UZA DE ANÍSIO RUA RUA JO ÃO CELSO FILHO RUA DR. LA URO PINTO RUA NESTOR GERALDO FREIRE RUA SESIMAR BORGES RUA PROF. HERMOGENES MEDEIR OS RUA DR. LAURO PIN TO RUA NELS ON GERALD O FREIRE R.FRANCISCOGOMES R.WALFLAN G.DOS SANTOS R. ANTONIO E. F. NETO