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Elaborado do âmbito do Sistema Nacional de Cadastramento, Classificação e Fiscalização dos Prestadores de Serviços Turísticos (SISNATUR) e preconizado pelo Decreto 7.381/2010 (capítulo V) e pela Lei 11.771/2008 (artigo 25, incisos I e II, que dispõe sobre a necessidade de definição de tipos e categorias de classificação e qualificação de empreendimentos e estabelecimentos de hospedagem), o Sistema Brasileiro de Classificação de Meios de Hospedagem (SBCMH) foi construído numa parceria entre o MTur e o Inmetro, entre outros. A intenção do novo SBCMH é (Brasil, Ministério do Turismo, 2010b) é:

Divulgar informações claras e objetivas sobre os meios de hospedagem, sendo importante mecanismo de comunicação com o mercado e o modo mais adequado para o consumidor escolher quais os meios de hospedagem deseja utilizar.

O SBCMH utiliza a simbologia de estrelas para diferenciar as categorias em todas as tipologias de meios de hospedagem, a saber: hotel, resort, hotel fazenda, cama & café, hotel histórico, pousada, flat/apart-hotel. As estrelas variam de uma a cinco, para todas as categorias, à exceção dos resorts – 4 e 5 estrelas, cama & café – 1 a 4 estrelas; hotel histórico e flat/apart-hotel – 3 a 5 estrelas.

A adesão ao SBCMH é voluntária e o pré-requisito é a regularidade do cadastro do meio de hospedagem junto ao MTur, no ambiente Cadastur. Para a classificação e obtenção das estrelas, requisitos vinculados às instalações, equipamentos, oferta de serviços e ações direcionadas à sustentabilidade serão avaliados pelo Inmetro em visita in locu. Esses requisitos são divididos em mandatórios, de cumprimento obrigatório por parte do meio de hospedagem, e eletivos, de livre escolha a partir de listagem predefinida.

Na ocorrência de não conformidades, ou se estas forem sanadas no prazo de 90 dias, a contar do relatório final pós-visita, expedido pelo Inmetro, o MTur emite o certificado de classificação, cuja validade é de 36 meses, a contar da data de sua concessão, podendo ser renovado mediante nova visita.

Diante deste pressuposto, parece-nos útil apresentar as definições que, segundo o SBCMH, diferenciam a tipologia resort da tipologia hotel e da tipologia pousada, posto que, não raras vezes, hotéis e até mesmo pousadas valem-se da denominação resort para ganhar status e atrair mais hóspedes.

Desta forma, o resort é definido como: “hotel com infraestrutura de lazer e

entretenimento que oferece serviços de estética, atividades físicas, recreação e convívio com a natureza no próprio empreendimento”. Já os hotéis são classificados

como “meio de hospedagem com serviço de recepção e alimentação” e as pousadas como “meio de hospedagem de característica arquitetônica predominantemente

horizontal, com até três pavimentos, 30 unidades habitacionais e 90 leitos, com serviços de recepção e alimentação” (Brasil, Ministério do Turismo, 2010b).

Assim, podemos inferir que o que diferencia um hotel de uma pousada é a limitação de unidades habitacionais e de tamanho do prédio, podendo ainda apresentar-se na forma de chalés ou bangalôs. Já os resorts apresentam uma estrutura de lazer e entretenimento diferenciada, o que certamente resulta na necessidade de áreas maiores para sua implantação. Tal diferenciação leva a uma natural disposição dos

resorts em áreas ainda não urbanizadas, geralmente à beira-mar, ao passo que os

CAPÍTULO 4

O LITORAL BRASILEIRO NA MIRA DOS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS E HOTELEIROS

Neste capítulo entraremos no objeto de estudo desta tese: os municípios litorâneos e a compreensão de como se dá a espacialização dos empreendimentos hoteleiros e imobiliários ao longo da zona costeira. Interessa-nos também avaliar a natureza desses empreendimentos e a origem do capital, com o intuito de verificarmos o grau de (inter)nacionalização dos mesmos. Para tanto, iniciaremos o capítulo discorrendo sobre os mecanismos de transferência do capital para o ambiente construído, seguiremos especificando os tipos de empreendimento hoteleiro e imobiliário oriundos destes circuitos de transferência e que estão presentes na zona costeira para, finalmente, procedermos a uma avaliação das incidências dessas tipologias de hospedagem ao longo da costa brasileira, separadas por região, estado e município costeiro.

4.1 A atuação do capital financeiro na produção do espaço costeiro

Como vimos no capítulo um, a liberalização financeira preconizada pelos governos Thatcher, Reagan e Kohl está na origem da internacionalização de grandes fluxos de capitais. Para Wilderode (2000), tais políticas permitiram que as construtoras de grande porte alavancassem empreendimentos de maior valor, contando, inclusive, com a ajuda direta do poder público através de incentivos fiscais. Nestes termos, a ruptura do acordo de Bretton Woods significou a passagem de um sistema global amplamente controlado pelos EUA para outro mais descentralizado, comandado pelos mercados financeiros e fluxos de dinheiro.

Depreende-se que, a partir de então e sob a roupagem da “globalização”, a conexão entre o capital financeiro e o processo imobiliário ficaria muito mais direta, visto que um banco em qualquer parte do mundo poderia financiar um projeto em outra parte, contando apenas com a mediação do Estado, submetendo, dessa forma, a produção do espaço urbano à livre flutuação do capital e, em última análise, à especulação imobiliária. Neste ponto, Ferreira (2007) complementaria afirmando que a especulação imobiliária é decorrência da ação dos incorporadores à busca da rentabilidade que um determinado empreendimento possa alcançar, geralmente acompanhado do investimento público, o que gera sobrevalorização de preço: a primazia do valor de troca sobre o valor de uso.

Por outro lado, a atuação do Estado brasileiro através das políticas públicas de turismo estudadas no capítulo anterior, tem sido o grande agente propulsor da produção do espaço costeiro, seja através do apoio à infraestrutura – rodovias, aeroportos, obras de saneamento–, seja através da política de incentivos ao setor privado, através dos financiamentos pelo Banco Nacional do Desenvolvimento (BNDES)44 _{ou pelo Banco do Nordeste (BNB)}45_.

44 _{O BNDES oferece um produto, o BNDES Finem, que é uma linha de crédito para financiar} empreendimentos de valor igual ou superior a R$ 10 milhões, e no segmento turístico dá sustentação à expansão do complexo turístico nacional (Decreto 2237/97). Apoia a implantação, expansão e modernização da hotelaria mediante a apresentação do certificado de cadastramento do beneficiário no Cadastur (Lei 11.771/08). São beneficiárias sociedades nacionais e estrangeiras com sede e administração no País, inclusive cooperativas. As condições de financiamento são de longo prazo, 96 a 120 meses para empreendimentos hoteleiros, e têm como base a TJ 462 que gira em torno de 7% a.a. e a cesta de moedas, no caso de recursos captados em moeda estrangeira, cuja taxa é em torno de 4,16%a.a. O BNDES financia até 60% do valor no caso de MPMEs (micro, pequena e média empresas) e até 80%, no caso de grandes empresas (Brasil, BNDES, sem data).

45 _{O Banco do Nordeste (BNB), principal financiador de empreendimentos hoteleiros na região} Nordeste, contabilizou até outubro de 2010, 211 projetos em diversas atividades, no valor de R$ 146 milhões, com recursos do Fundo Constitucional de Investimento do Nordeste, a juros nominais de 5,06% para microempresas a 10% para empresas de grande porte. Para 2011, a previsão é de R$ 442 milhões. A maior concentração dos investimentos está em Salvador, Recife e Fortaleza (Castro, 2010).

Daniel Wilderode (2000), em sua tese acerca dos processos imobiliários, traz contribuições sobre a relação entre a expansão imobiliária (no caso de sua tese, relacionada à expansão de escritórios) e a liberalização dos mercados financeiros. Para tanto, recorre à teoria dos circuitos de capital, defendida por Harvey, às conclusões de Feagin a respeito do papel da imagem “quente” dos lugares e à teoria da máquina do crescimento, criada por Logan e Molotoch, as quais passamos a descrever pois também se aplicam enquanto fatores determinantes para o boom no crescimento de resorts e segundas residências associadas a estes, no litoral brasileiro, promovidos pelo capital financeiro a partir dos anos 90.

Em relação aos bens imobiliários, Wilderode acredita que a desregulação dos mercados financeiros também provocaria a exacerbação do valor de troca sobre o valor de uso, configurando o que Harvey denominaria investimento no circuito secundário de capital, ou seja, a atuação do capital financeiro sobre o ambiente construído.

O investimento no circuito secundário de capital é, para Harvey, uma alternativa à sobreacumulação no circuito primário (bens de produção), permitindo a inversão de fluxos de capital para a formação de bens de longo prazo, que são aqueles que constituem o ambiente construído.

Tais investimentos são cíclicos, acompanham as fases de superacumulação no circuito primário e também tendem a se desvalorizar em função da vida física e econômica do ambiente construído, o que leva o autor a crer em ciclos de produção imobiliária em torno de 15 a 25 anos. De fato, se tomarmos como base a década de

90 para o avanço das redes hoteleiras internacionais e resorts na costa brasileira, perceberemos que a maioria dos investimentos se concentraram na referida década, adentraram na década seguinte e só não entrarão numa fase de declínio46 muito por conta da Copa do Mundo, em 2014, e das Olimpíadas, em 2016, que irão mais uma vez aquecer o setor de hospedagem47.

Contudo, Harvey alerta que as oportunidades de investimento que surgem e que conduzem a lucros especulativos, a primazia do valor de troca sobre o valor de uso, requerem mecanismos financeiros sofisticados que possam garantir o retorno do capital ao seu investidor independente do ativo fixo.

Para Chesnais (1996:242), são os fundos de pensão e as companhias de seguro os grandes investidores neste processo de mundialização do capital, possuindo em suas carteiras ações provenientes dos mercados internacionais, inclusive emergentes. A integração financeira internacional foi possibilitada não só pela abertura de diferentes tipos de mercado (câmbio, créditos, ações e obrigações), mas também pela criação de novos produtos pelos bancos (fundos de investimento de renda fixa, renda variável etc.) que resultaram na desregulamentação do setor.

46_{Muitos resorts, a partir de 2008, com a crise financeira mundial, passaram a registrar índices de} ocupação abaixo do esperado, conforme veremos adiante neste capítulo.

47_{Com dois megaeventos sem restrições ao capital externo, o Brasil se consolida como alternativa de} bons negócios, afirma a reportagem do Valor Econômico. Estima-se que, com a Copa de 2014, desembarquem por aqui 600 mil turistas, um incremento de 12% no fluxo normal de visitantes estrangeiros, segundo estimativas preliminares do Ministério do Esporte. Dos 40 mil quartos necessários para a Copa de 2014, o Brasil possui 25 mil e outros 9 mil já estão em construção. O presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH), Álvaro Bezerra de Mello, não vê problemas em se alcançar a meta hoteleira que terá à sua disposição várias linhas de crédito do BNDES; o gargalo será a infraestrutura aeroportuária, na sua avaliação. Em adendo, dados do MTur apontam 21 novos projetos da indústria hoteleira com recursos de grupos espanhóis, a maioria no Nordeste, com investimentos na ordem de R$ 7,5 bilhões. O investimento estrangeiro no Brasil é praticamente equiparado ao nacional, sem restrições legais, o que faz o mercado estrangeiro visualizar no Brasil uma alternativa à estagnação da União Europeia (Cardoso, 2010).

Assim, a liberalização financeira, a desintermediação (processo de titularização via emissão de títulos públicos) e a abertura dos mercados financeiros nacionais (liberalização dos fluxos de câmbio, abertura do mercado de crédito aos operadores estrangeiros) foram os três elementos constitutivos da internacionalização financeira, o que incorreu na perda de controle, por parte dos bancos centrais, sobre a determinação no nível das taxas de juros. A partir dos anos 90, a incorporação dos chamados mercados financeiros emergentes às redes de finanças constitui a etapa mais recente da liberalização financeira (Chesnais 1996:261).

É neste ínterim que surgem os mecanismos de securitização, “operações

estruturadas cujo principal objetivo é promover a segregação dos ativos (lastro de emissão) e da gestão, com a criação de títulos fracionados (valores mobiliários), gerando maior liquidez em potencial” (Amato, 2009:24), agregando valores

mobiliários ao mercado de capitais, isentando a pessoa física ou jurídica de ser proprietária do bem mobiliário. Em outras palavras, a operação de securitização consiste no agrupamento de vários ativos financeiros, convertendo-os em títulos negociáveis no mercado de capitais, o que gera maior liquidez potencial ao ativo, no caso, o bem mobiliário.

Através dos fundos de investimento imobiliário, conforme explicitamos no capítulo dois, o cotista pode reaver o valor aplicado negociando suas cotas no mercado secundário, na bolsa de valores. A outra mão também é válida: através dos fundos de investimento imobiliário, fundos de pensão48, e demais veículos de investimento,

48_{A FUNCEF (Fundação dos Economiários Federais), por exemplo, já investiu R$ 370 milhões em} quatro hotéis; sua carteira imobiliária apresentou de 2004 a 2008, 137% de rentabilidade. “Queremos continuar investindo, mas não há mais espaço, já que existe um limite de 8% na carteira

os incorporadores (proprietários dos fundos) arrecadam o dinheiro necessário para o investimento no ambiente construído.

Aliás, a condição si ne qua non para aplicação no circuito secundário é a existência de um mercado de capitais e de um Estado capazes de financiar, a longo prazo, grandes projetos sobre o ambiente construído – é o caso do Plano de Aceleração do Crescimento, dos incentivos ao crédito via BNDES e do Prodetur. Em outras palavras, essa transferência de recurso para o ambiente construído requer a criação de um capital fictício, ou seja, de um sistema de crédito que antecipe a produção e o consumo atuais.

Em sua análise sobre a produção imobiliária de escritórios em Houston (EUA) nos anos 80, Feagin, citado por Wilderode, conclui que o fluxo do capital excedente no circuito secundário do setor imobiliário provém não só de superprodução no circuito primário (como sustentava Harvey49), mas também dos excedentes gerados em uma região ou país e de sua fruição para outra região ou país. Beauregard definiria esse processo como hipermobilidade do capital, ou seja, a prevalência de lucros por meios financeiros mais do que pela produção de bens e serviços, o que significa uma transferência qualitativa do capital e das atividades industriais produtivas para investimentos imobiliários especulativos: é o mercado de capitais, em nível mundial, atuando no mercado imobiliário. No caso dos empreendimentos hoteleiros, tal

imobiliária”,diz o assessor da presidência da Funcef à reportagem da revista Vida Imobiliária (2009a). O Fundo de Investimento Imobiliário Hotel Maxinvest teve um retorno em 2010 de 41,46%, segunda maior rentabilidade dos FII’s para o ano de 2010 (Belotto, 2011).

49 _{Posteriormente, Harvey admitiria que a transferência de capital não se daria somente entre circuitos} de capital e setores econômicos, sendo possível também a sua transferência entre mercados espaciais diferentes através do que passou a denominar “empreendetismo” de papéis, função do processo de liberalização financeira pós anos 70, onde o dinheiro passaria a circular muito mais na esfera do mercado financeiro e formação de capital fictício do que nos bens de produção.

movimento explica a forte atuação do capital estrangeiro, direta e indiretamente, como veremos neste capítulo.

A razão para investimentos em uma região em detrimento de outra, continua Feagin, é função da reputação de “um lugar ótimo para investimento imobiliário”, imagem esta difundida pela elite econômica local associada às construtoras e à mídia. A imagem de um lugar “quente” provoca um boom imobiliário, subindo o valor de troca do lugar e ocasionando uma oferta acima da demanda. Veremos ao longo deste capítulo que o litoral baiano é sem dúvida um caso de “lugar ótimo” para investimento imobiliário no setor de hotelaria ou “boosterism”, visto a quantidade de redes hoteleiras, resorts e empreendimentos turísticos imobiliários lá implantados, em comparação aos demais estados costeiros.

No entanto, Feagin alerta que as altas taxas de vacância ao longo do tempo, por conta da superoferta, levarão a cidade a adquirir a imagem de lugar “frio” e consequentemente propiciará as inversões imobiliárias para outras cidades com imagem “quente”, o que inclusive é muito comum em se tratando do ciclo de vida de produtos turísticos50 puramente especulativos, ou seja, investimentos que não consideraram a sua contribuição para o real desenvolvimento de um determinado lugar.

Desta forma, conclui Wilderode (2000:40): “o circuito secundário de capital reflete a

situação psicológica gregária em que os investidores se observam e conversam

entre si, sem se preocupar com uma avaliação objetiva da demanda potencial” do

lugar, gerando, muitas vezes, uma oferta adiante da demanda51.

Em adendo às observações de Feagin, Logan e Molotch criaram a teoria da máquina do crescimento a despeito das dinâmicas de urbanização associadas ao papel das elites locais, afirmando que depende destas o crescimento e a promoção das localizações, o que, ao nosso ver, explicaria os investimentos especulativos que ora classificam uma cidade como “quente”, ora como “fria”.

Para Logan e Molotch, portanto, são os atores locais que participam diretamente da máquina do crescimento: os políticos (o financiamento de campanhas tem estreita ligação com as benesses que aquele político retornará a determinado setor e/ou a empreiteiros locais com quem tenha uma relação privilegiada); a mídia local (através do enaltecimento da imagem do lugar, ou de um político ou de um empreendimento desejável para o funcionamento da máquina do crescimento – geralmente, os grandes donos da mídia também são vinculados à política e aos maiores construtores da cidade; a Rede Globo de Televisão, por exemplo, constitui o maior empreendedor imobiliário na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro); os serviços de

51 _{Sobre esta questão, Wilderode aponta três agentes principais do processo de construção: os} construtores, os investidores e os usuários. Cabe ao construtor empreender a atividade, ou seja, constituir a oferta de prédios acabados; ao investidor, cabe o financiamento do empreendimento e, por consequência, a regulação da oferta de novos edifícios; e ao usuário, a ocupação destes edifícios, criando demanda por novos edifícios. Estes são níveis idealizados de oferta e demanda no mercado imobiliário, dificilmente alcançados posto que a oferta de construções está sujeita a flutuações cíclicas devido ao atraso na resposta da construção e às mudanças na demanda que por sua vez respondem às flutuações cíclicas dos ciclos econômicos e de alterações na política de planejamento. Outro fator motivacional de desequilíbrio do mercado é muitas vezes a ocorrência de duas demandas paralelas: a do usuário e a do investidor, que nem sempre são as mesmas. Tal situação acaba por gerar constantes desequilíbrios entre oferta e demanda pois, quando o mercado percebe a demanda aquecida e responde por esta, o faz em excesso, se contabilizado o tempo da construção, gerando superoferta. Somente a partir do primeiro empreendimento a apresentar vacância, é que o mercado vai assimilar que é hora de parar de construir para determinado segmento, daí o autor ter chamado a atenção para a situação psicológica gregária dos investidores.

utilidade pública (especuladores fundiários e executivos das companhias de transporte são geralmente a mesma pessoa, posto que o transporte cria o crescimento – sistemas de fixos, as construções, e fluxos, a circulação); atores auxiliares – universidades, museus, teatros e exposições, empresariado local, entre outros.

Embora a teoria seja aplicada a cidades americanas, mais especificamente estudos de caso sobre Chicago e Los Angeles ainda no século XIX, elementos dessa teoria são elucidativos para a compreensão do processo de dinâmica intraurbana nas cidades brasileiras, onde é claro o desenvolvimento de determinadas localizações em detrimento de outras e a despeito de regulamentações legais, sobretudo ambientais, que por ventura sejam impeditivas do uso de determinado espaço considerado valorizado pelo mercado, seja pelos seus atributos paisagísticos ou de localização.

Cruz (2007) complementaria tal análise reiterando que Estado e mercado são os grandes produtores (e interventores) do espaço. No caso do uso desse espaço pelo turismo é perceptível a transformação deste em mercadoria, possibilitando, como já mencionamos, a primazia do valor de troca sobre o valor de uso. Para se realizar, o turismo apreende elementos do ambiente construído52 – tanto as construções quanto os meios de circulação e também cria novos elementos, como os resorts, conferindo àquele espaço uma nova configuração territorial que, não raramente,

52_{Em uma análise “miltoniana” acerca da produção do espaço, caberia defini-lo enquanto sistema} indissociável entre objetos, as construções, e ações que, por sua vez, propiciariam definir o espaço como um conjunto de fixos, os elementos construídos, e os fluxos – a circulação (Santos, 2006).

torna-se fragmentada do tecido urbano existente53_{, estabelecendo claramente em} cidades turísticas, o espaço do turista e o espaço do morador54.

Depreende-se, portanto, das contribuições dos autores vistos neste tópico, que quanto mais a sociedade se liberta do espaço, mais o espaço pode ser transformado em uma mercadoria no âmbito do ambiente construído: as relações de uso, ao ter sua existência alterada por incluir trabalho, incorrem em exacerbar o valor de troca.

Smith (1988:131) assim concluiria: “a acumulação pela acumulação e a necessidade

inerente de expansão econômica conduzem à expansão espacial assim como à expansão social do domínio do trabalho assalariado”, ou seja, as divisões territoriais