Testing av OLS-forutsetningene

É possível optimizar o desempenho de um edifício durante a sua fase de utilização, prolongando a sua vida útil, evitando a degradação precoce do mesmo, mantendo o conforto e a satisfação dos utilizadores. Para tal também será necessário a realização de acções de manutenção. Existem três tipos de estratégias de manutenção: a manutenção reactiva, preventiva e integrada, tal como apresentado na Figura 86.

Figura 86: Estratégias de manutenção (fonte: Calejo, 2002)

A manutenção reactiva corresponde ao procedimento de manutenção mais elementar que consiste em deixar ocorrer o processo de degradação, reagindo-se apenas aquando do aparecimento de anomalias, sendo que este tipo de manutenção representa maiores custos aos utilizadores (Lopes, 2005).

A manutenção preventiva caracteriza-se por actuar antes do aparecimento de anomalias, baseando-se nas acções aconselhadas nos manuais de utilização e manutenção e recorrendo ao planeamento de intervenções de manutenção. Este tipo de manutenção optimiza futuros benefícios, isto é, maximiza o retorno dos custos do investimento.

A manutenção integrada distingue-se por ser uma estratégia mais evoluída, isto porque permite interligar acções de manutenção reactiva a procedimentos da manutenção preventiva, sendo principalmente aplicada em edifícios de grande dimensão.

6.3.2. Operações de manutenção

As operações de manutenção definem-se como sendo o conjunto de procedimentos que permitem realizar a manutenção do edifício propriamente dito (Lopes, 2005), sendo que permitem avaliar e corrigir o estado do edifício, garantindo níveis mínimos de qualidade, atrasando o processo de degradação e consequentemente aumentando a sua vida útil.

As operações de manutenção são, por exemplo, a inspecção, a limpeza, a reparação e a substituição, sendo que a periodicidade destas operações deverá vir definida no manual de utilização e manutenção.

Antes de se dar seguimento às operações de manutenção dever-se-ão proceder à eliminação das causas dos fenómenos patológicos de modo a evitar o seu reaparecimento.

6.3.2.1. Inspecção

A inspecção é um mecanismo de avaliação do estado dos diversos elementos do edifício, que permite determinar onde, quando e como actuar por forma a manter ou aumentar o desempenho do edifício. As inspecções devem ser realizadas com o propósito de verificar a necessidade de se executar algum tipo de intervenção ou se as operações de manutenção estão a ser correctamente executadas.

A inspecção poderá ser considerada o elo de ligação entre a utilização e a manutenção de edifícios, sendo que garante a implementação de metodologias adequadas para a detecção de patologias ou de anomalias com o objectivo de as corrigir.

Os três tipos de inspecção são a inspecção corrente, técnica ou especial. As inspecções correntes são simples avaliações com o objectivo de se detectarem anomalias numa fase ainda inicial. Este tipo de inspecção pode muitas vezes ser feito pelo próprio utilizador, que deverá recorrer a meios técnicos, tais como: a máquina fotográfica; a fita métrica; a lupa; de modo a fazer um registo dos fenómenos encontrados.

As inspecções técnicas destinam-se a verificar o desempenho de equipamentos e instalações, como por exemplo, os elevadores, o equipamento de ventilação, gás, entre outros, que devido à sua especificidade devem ser realizadas por entidades credenciadas. Por último, as inspecções especiais têm por objectivo aprofundar o diagnóstico de elementos do edifício, devendo ser realizadas por entidades especializadas, as quais deverão utilizar meios de inspecção mais

6.3.2.2. Limpeza

As operações de limpeza têm grande importância para a resolução de determinadas anomalias, como por exemplo, a acumulação de sujidade e poluição, prevenindo assim problemas posteriores, o que as torna uma solução económica.

A limpeza destina-se, para além da finalidade estética, a eliminar tudo quanto seja prejudicial aos elementos do edifício, tendo contudo, atenção que a superfície primitiva deverá ser conservada de modo a preservar tanto quanto possível o aspecto original (Barroso, 2010). Uma acção de limpeza num edifício consiste na remoção de sujidade, poluição, agentes biológicos, óleos, efluorescências, entre outros, com recurso a métodos correntes de limpeza, tais como, a escovagem manual e/ou mecânica e/ou jacto de água (abrasivo seco ou húmido) com pressão moderada. No entanto, poder-se-á auxiliar a acção de limpeza com diversos produtos químicos conforme o tipo de fenómeno, sendo que é necessário avaliar o tipo de patologia pois o uso incorrecto poderá causar prejuízos desnecessários.

6.3.2.3. Reparação e substituição

A reparação de um elemento pressupõe um conjunto de procedimentos que visam a restituição do seu desempenho inicial, caso contrario seria uma substituição de um elemento por outro de características idênticas. A reparação/substituição de um elemento só será normalmente realizada quando este atingir a rotura funcional, sendo que para prevenir estas situações será necessário que na fase de projecto se prescreva materiais duráveis. Deste modo, minimiza-se o número de intervenções ao longo da vida útil do edifício.

Para além desta acção na fase de projecto, dever-se-á optar por soluções facilmente reparáveis e substituíveis, como por exemplo, a utilização de canalizações embutidas que são de difícil reparação/substituição.

6.3.3. Prioridades da intervenção

A decisão de intervenção deve reger-se por vários critérios, não se devendo limitar apenas a questões técnicas, mas também a aspectos económicos, funcionais, estéticos, ambientais, entre outros, e com base no diagnóstico realizado deverá ser tomada a decisão mais ajustada (Flores, 2004).

As acções de manutenção devem ser definidas em função das suas prioridades, nas quais deverá ser considerado o carácter de urgência, o desempenho do edifício, o efeito negativo dos utilizadores e o orçamento disponível para a manutenção.

A prioridade de intervenção deverá ser definida na fase de projecto, integrando os manuais de utilização e manutenção, tendo em conta informações de projectistas, fabricantes, etc. (Lopes, 2005).

Na maioria dos edifícios a intervenção só é realizada após o aparecimento de anomalias, sendo que na maioria das vezes é tarde. Este tipo de manutenção tardia tem de ser invertida, pois há que optimizar a vida útil do edifício, mas para tal é necessário que haja um mudança de mentalidades por parte de todos os intervenientes no processos construtivo.

Assim, será fundamental produzir um conjunto de medidas em prol da melhoria do desempenho do edifício, as quais devem ser pensadas na fase de projecto, e que mais tarde se reflectirão na fase de utilização e manutenção do edifício.