Em 16 de Julho de 1970 é promulgada a Constituição do Estado da Paraíba, trazendo em seu texto os artigos 164 e 165, que passaram a compor a Emenda Constitucional número 1 da referida Lei. Esses artigos deram início à grande polêmica da verticalização (DINIZ; SILVA, 1988, p. 44). Determinavam:
Artigo 164 – É vedada a concessão de licença para construção de prédio com mais de dois pavimentos, na Avenida da orla marítima. Desde a Praia da Penha até a praia Formosa.
Artigo 165 – Nas avenidas ou ruas residenciais da capital do estado e da cidade de Campina Grande somente será permitida a construção de edifícios que sejam isolados e distem pelo menos, cinco metros para cada lado, do limite do seu terreno.
Com essa legislação, revela-se a preocupação em poupar o litoral da Paraíba dos arranha-céus já tão difundidos em todo o mundo, o que marca um diferencial nas legislações urbanas e estaduais brasileiras.
Já em 1982 os artigos supracitados são regulados através do Decreto 9.483, acirrando ainda mais essa questão, foco de diversas polêmicas e pedidos. Os proprietários de terras fizeram pressão desde a década de 1970 para reverterem tal regulamentação. De acordo com esse decreto, o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico da Paraíba (IPHAEP) ficava responsável por todas as questões referentes aos ―projetos de urbanização, loteamentos, construções ou outras modificações que viessem a ser executadas na orla marítima, em áreas compreendidas entre 300 e 500 metros de distância da beira-mar‖ (DINIZ; SILVA, 1988, p. 46).
Camboim, Galvão e Araújo (1983) relataram que, em maio de 1982, o IPHAEP passou a ter o controle das edificações em toda orla marítima. Segundo o Decreto 9.483,
[...] o adensamento e uso desordenado do solo nesta área, viria contribuir para o agravamento de problemas como: congestionamento de tráfego, poluição sonora e visual, abastecimento de águas, fornecimento de energia elétrica e rede telefônica, uma vez que esta área já se acha comprometida por um traçado Urbanístico inadequado, caracterizado por ruas estreitas, ausência de Praças e áreas verdes e uma excessiva aproximação com o mar. Além disso, em Tambaú, a paisagem é marcada pela presença de um acidente geográfico dos mais importantes do país, a Ponta do Cabo Branco, considerado o ponto mais oriental das Américas, e cuja barreira, medindo 25 metros de altura, seria esmagada pela desproporcional dimensão dos edifícios, provocando irreparável desequilíbrio da harmonia natural de paisagem. [...] Daí, partindo do princípio de preservar os aspectos: ambiental, paisagístico, turístico e de lazer, o IPHAEP elaborou uma proposta de ocupação na orla marítima através do estabelecimento de diferentes gabaritos, variando a altura destes de acordo com o afastamento da beira-mar, e com taxas de ocupação de proporção adequada, dando possibilidade de envolver as massas arquitetônicas e vegetação. (CAMBOIM; GALVÃO; ARAÚJO, 1983, p. 5).
Sobre esta polêmica da especulação imobiliária e da construção de espigões na área litorânea, algumas matérias jornalísticas expressaram opiniões diversas, entre elas a do jornalista Nathanael Alves, mencionada por Aguiar e Otávio (1985):
As imobiliárias estão a poucos passos de uma declaração de inconstitucionalidade de dois artigos da Constituição da Paraíba, que proíbem a construção de edifícios ao longo da praia de Tambaú,
inclusive no Pontal do Cabo Branco, o mais avançado da América do Sul.
O pedido já foi encaminhado ao Procurador Geral da República por um respeitável advogado local. Se o Sr. Procurador considerar o pedido passível de apreciação pelo Supremo Tribunal Federal, é provável que a preservação da orla seja derrotada e as imobiliárias acabem vitoriosas.
Salvo melhor entendimento, a inconstitucionalidade argüida se fundamenta no fato de caber aos códigos de postura municipais e não às Constituições dos Estados o direito de estabelecer critérios para a construção de casas e edifícios.
[...]
Tambaú e Cabo Branco reeditarão uma espécie de Copacabana, cheios de arranha-céus e fortunas, grandes fortunas, a escorrer do alto de cada um para os cofres impassíveis e insaciáveis dos negociantes vitoriosos (ALVES, apud AGUIAR; OCTÁVIO, 1985, p. 167).
Segundo Diniz e Silva (1988), o IPHAEP defendia que a área em questão tinha grande valor paisagístico e natural e a construção de espigões comprometeria as características específicas do espaço, vez que implicaria em maior adensamento urbano e aumento do tráfego que atingiriam, diretamente, a rede de infraestrutura da área. Os empresários apelavam pela revogação dos mencionados artigos, pois a construção desses empreendimentos beneficiaria a economia paraibana com a criação de empregos e oportunidades para a população, além de maior arrecadação fiscal, beneficiando o turismo. Os interesses do IPHAEP e dos empresários eram bem distintos. Em apoio ao IPHAEP, a sociedade civil organizou-se e realizou várias manifestações. Foi um período de grande conflito na cidade, em que algumas organizações sociais tiveram uma atuação determinante para manter os artigos que defendiam o gabarito para a construção civil na orla marítima.
Na gestão do então governador Wilson Braga se extingue o decreto 9.483 e a Prefeitura Municipal de João Pessoa passa a ter o controle da área, através do Código de Urbanismo, ficando ―restrito apenas ao IPHAEP o poder de controle das áreas que se encontram nas avenidas fronteiriças ao mar‖ (DINIZ; SILVA, 1988, p. 48). A PMJP passa a exigir dos Construtores uma única consulta prévia à Companhia de Água e Esgoto na Paraíba (CAGEPA), no sentido de obtenção de um parecer favorável em relação à demanda da edificação em questão. Essa consulta dizia respeito aos edifícios pertencentes a ZR1 (Zona Residencial 1). Com o parecer
favorável da CAGEPA e os requisitos exigidos pelo Código de Urbanismo, a licença para a construção seria positiva.
A legislação então foi modificada, resultando na Lei Complementar n. 54 de 23 de dezembro de 2008, que define as disposições da Lei Complementar n. 3 de 30 de dezembro de 1992, que assegura o principal objetivo do Plano Diretor:
Art. 2°. O Plano Diretor tem como objetivo assegurar o desenvolvimento integrado das funções sociais da cidade, garantir o uso socialmente justo da propriedade e do solo urbano e preservar, em todo o seu território, os bens culturais, o meio ambiente e promover o bem estar da população. (Decreto n.º 6.499, de 20 de Março de 2009 que consolida a Lei complementar. n º 54, de 23 de Dezembro de 2008, às disposições da Lei Complementar n. 3 de 30 de dezembro de 1992).
O artigo 3º da referida Lei traz em seu corpo a importância da adequação do uso do solo à infraestrutura oferecida:
Art. 3°. São objetivo-meios para alcançar os resultados finais propostos:
[...]
II - a adequação do uso da infra-estrutura urbana à demanda da população usuária, evitando-se a ociosidade ou sobrecarga da capacidade instalada;
Quanto à Constituição Estadual de 1989, o seu artigo 186 deixa os municípios livres quanto à elaboração dos Planos Diretores:
Art. 186. O Estado assistirá os Municípios na elaboração dos planos diretores, caso o solicitem.
Toda essa discussão e disputa pelo controle e ocupação da área litorânea envolve diretamente o bairro de Manaíra e a posição geográfica da área contribuiu ainda mais para a sua valorização imobiliária, que resultou na (re)produção do solo, levando-nos a acreditar que João Pessoa é uma cidade produzida sob a lógica do modo de produção capitalista, como já afirmado anteriormente neste capítulo, assumindo claramente a terra urbana a condição de mercadoria. ―Trata-se de mercadoria essencial para a realização da produção imobiliária e para a produção do espaço urbano como um todo‖ (BARBOSA, 2005, p. 71).
Alguns bairros da cidade podem ser reconhecidos como setores preferenciais de moradia da elite e Manaíra é um deles. Já no período de 1978 a 1988 Diniz e Silva (1988) mostram quadro comparativo de preços de terrenos em diversos bairros da cidade, entre eles os localizados na praia, chegando à conclusão de que o preço destes é bem mais elevado em relação aos demais.
Quadro 4 – Preços de imóveis em 1978 e 1988 em João Pessoa em alguns bairros
Fonte: Diniz e Silva, 1988, p. 58.
Este quadro foi o resultado de uma pesquisa realizada na Imobiliária Argemiro Holanda Ltda., feita em terrenos que mediam 12m x 30 m, em casas e apartamentos com 3 quartos, nos anos de 1978 e 1988. Procuramos verificar os preços médios atuais de imóveis com as mesmas configurações das descritas pelas autoras a partir de consulta em jornais locais. Na pesquisa, realizada em julho de 2011, verificamos que os preços dos imóveis nos bairros litorâneos ainda continuam a superar os dos demais bairros pesquisados, porém verificamos que entre os três bairros pesquisados na orla, o Bairro de Cabo Branco lidera os preços, seguido por Tambaú. O Bairro de Manaíra, entre os três, tem menores preços, conforme dados do quadro 5.
Quadro 05 - Preços de imóveis em 2011 em João Pessoa (Valores em Real – moeda corrente em 2011)
Discriminação Ano
2011
Casa Apartamento Terreno
Centro 400.000,00 180.000,00 200.000,00
Cristo
Redentor 183.000,00 126.000,00 140.000,00
Jaguaribe 236.000,00 Não disponível 180.000,00
13 de Maio 286.000,00 250.000,00 Não disponível
Média dos preços dos imóveis nos Bairros 276.250,00 185.000,00 173.000,00 Cabo Branco 500.000,00 354.000,00 480.000,00
Tambaú 680.000,00 279.000,00 Não disponível
Manaíra 371.000,00 239.000,00 422.000,00 Média dos preços dos imóveis na Praia 517.000,00 290.000,00 451.000,00
Fonte: Jornais Locais (Correio da Paraíba e O Norte). Pesquisa em 24 de Julho de 2010 A oferta de imóveis nos bairros da orla é grande, porém sentimos dificuldades em encontrar ofertas de terrenos livres, inclusive em outros bairros. Não há ofertas, encontramos ―áreas‖ e, para sabermos os preços, dividimos o número do valor pedido pelo de metros quadrados do terreno, assim obtivemos o valor do metro quadrado por bairro e, só então, multiplicamos por 360 (número de metros quadrados do terreno ―padrão‖ analisado pelas autoras em 1988). Verifica-se no quadro, que os preços das ―áreas‖ ficam muito próximos dos preços das casas, isto justifica o grande número de demolições.
Em Manaíra, a existência de lotes livres foi uma descoberta. No levantamento realizado encontramos 157 lotes e duas quadras inteiras vazias, essas últimas fazem divisa com a Avenida Rui Carneiro. Muitos dos lotes já não são da primeira ocupação, significam o resultado de demolições e parecem aguardar uma ―oportunidade‖. O que reforça a assertiva da especulação imobiliária no bairro, bem como de as áreas ―livres‖ ou os vazios urbanos, como bem esclareceu Maria Encarnação Sposito em sua obra intitulada Capitalismo e Urbanização(1999). Assim, a (re)produção do solo através de demolições e remembramentos é uma constante, que culmina, segundo pesquisa documental na PMJP, em uma verticalização crescente.
Embora o Projeto CURA, nas décadas de 1970/80, tenha melhorado a infraestrutura do bairro, as recentes transformações ocorridas, resultaram em uma sobrecarga nos equipamentos urbanos, que desfavorece os seus moradores.
O Plano Diretor (1994) do Município, no Título II, trata do uso e ocupação do solo. O seu artigo 14 determina o número máximo de habitantes que deverá ter cada zona adensável assim determinando:
Art. 14. O Estoque de Área Edificável será estabelecido por lei e discriminado para o uso residencial e para os outros usos, e dimensionado através dos seguintes procedimentos:
I - estipula-se uma densidade bruta para cada zona adensável em função da potencialidade do sistema viário, da infra-estrutura básica instalada e da preservação do meio ambiente. Adotando neste Plano Diretor, densidades brutas que variam de um mínimo de 120 a um máximo de 150 hab./ ha.;
II - determina-se o número máximo de habitantes que deverá ter cada zona adensável, ou seja, o produto da área bruta da zona adensável pela densidade bruta adotada;
III - determina-se a quota de conforto para o uso residencial e para os outros usos dividindo-se o total de área construída, discriminada para o uso residencial e para os outros usos, pela população residente de cada zona adensável;
IV - o estoque de área edificável é o produto da quota de conforto discriminada para o uso residencial e para os outros usos, pela população máxima de cada zona adensável, menos a área equivalente ao índice básico.
Parágrafo único - Os estoques de área edificável deverão ser redimensionados a cada cinco anos (PLANO DIRETOR, 1994).
Os dados do CENSO 2010 revelam uma densidade demográfica preliminar de 11147,53 hab/ km², que significa 111,47 hab/ ha. Os números indicam que esse percentual não atinge o mínimo determinado no artigo 14, o que desperta algumas reflexões. Afinal, qual seria a densidade demográfica desejável?
Em relação à permeabilidade do solo, hoje, o que percebemos em todo o bairro é que está prejudicada. As ruas de Manaíra encontram-se todas pavimentadas – antes, todas com paralelepípedos e hoje, cada vez mais, asfaltadas. A quase total impermeabilidade das ruas do bairro é aliviada pelas áreas das praças, que servem como áreas termorreguladoras, que, além de influenciar na temperatura, melhoram a qualidade do ar e a da vida dos seus moradores. Muitos estudos
apontam para a amenização climática proporcionada pela vegetação e para a necessidade de se regulamentar áreas verdes existentes e/ou remanescentes, visando uma futura ocupação do solo de maneira mais adequada. Campos Filho (2003) defende que ―o zoneamento deve nascer no que se refere à intensidade do uso do solo‖ e:
Não se pode permitir a instalação de atividades que exigirão maior capacidade de circulação do que conseguimos implantar, dados os recursos disponíveis, que têm sido escassos. Se não agirmos assim, estaremos fazendo o jogo da especulação imobiliária, gerando ganhos indevidos para os que construíram mais sem pagar pela infra-estrutura que possa suportar essa maior carga da demanda por circulação daí decorrente (CAMPOS FILHO, 2003, p. 27).
A população de Manaíra, segundo o IBGE (2007), era de 22.504habitantes, o Censo 2010 já foi concluído e a atual população do bairro é de 26.369 habitantes, um aumento de 3865 novos moradores em 3 anos. Um crescimento de 17,17 % da população. Porém, apesar desse crescimento, permaneceram as mesmas áreas verdes pré-existentes. Não houve previsão de expansão dessas áreas na implantação do loteamento, o que justifica a diminuição, sempre crescente, do número de metros quadrados de área verde por habitante, uma vez que esse número tende a aumentar, devido às diversas habitações multifamiliares em construção, conforme comprovamos em pesquisa de campo.
A verticalização explica o aumento do número de habitantes, dada pela (re)produção do solo. O motivo da demanda das novas habitações, além da instalação de equipamentos considerados ―polos‖, como os shopping centers, e da localização do bairro, na faixa litorânea, também se dá pela ideia de que o bairro configura-se como lugar de prestígio social (SCOCUGLIA, 2000).
O artigo 23 do Decreto Lei 6499 de 20 de março de 2009 afirma que a orla marítima constitui zona de restrição adicional:
Art. 23. As zonas de restrições adicionais são porções da Área Urbana, situadas em zonas adensáveis ou não, nas quais o interesse social de preservação de características ambientais, paisagísticas, históricas e culturais, como patrimônio comum, impõe restrições adicionais ao uso e ocupação do solo.
Parágrafo único - Constituem-se zonas de restrições adicionais o Centro Principal da Cidade, a Orla Marítima, o Altiplano do Cabo Branco e o Cone de Proteção ao Vôo do Aeroclube, conforme
delimitação do Mapa 2, que é parte integrante desta lei (DECRETO LEI 6499, 2009).
―Espigão, não‖, frase tão emblemática, escrita nos muros e nos jornais da cidade pela população indignada e alguns intelectuais que já previam a atual situação: o gabarito que proíbe a construção de edifícios altos, segundo a Lei Orgânica do Município de João Pessoa. O artigo 25 do Plano Diretor do Município tem o objetivo de cumprir os artigos 229 da Constituição Estadual e 175 da Lei Orgânica para o município estudado:
Artigo 25 – A restrição adicional a orla marítima visa cumprir os artigos 229 da Constituição Estadual e 175 da Lei Orgânica para o município de João Pessoa, quanto à altura máxima das edificações situadas a uma faixa de 500 metros ao longo da orla e a partir da linha de testada da primeira quadra da orla em direção ao continente, cujo cálculo será efetuado da seguinte fórmula:
I - toma-se a distância que vai do ponto médio da testada principal do lote ou da gleba, ao ponto mais próximo da testada da primeira quadra contígua à orla marítima e mais próxima a ela;
II - a altura máxima da edificação, medida a partir da altura da linha do meio-fio da testada do imóvel até o ponto mais alto da cobertura, será igual 12,90 metros, mais a distância calculada no inciso anterior vezes 0,0442.
Toda essa polêmica não reduziu a crescente tendência à verticalização, porém tornou a orla marítima de João Pessoa diferente de outras cidades, como Recife, Fortaleza, Rio de Janeiro, Salvador e Maceió. Na paisagem da orla dos bairros litorâneos de João Pessoa podemos perceber um ―escalonamento‖ na altura das edificações, porém não impede a verticalização, principalmente após a distância mais ―vigiada‖, ou seja, os 500 metros de que fala o artigo 25 do Plano Diretor. Após essa distância, o que verificamos no levantamento de campo, realizado nos meses de setembro e outubro de 2010, é que a tendência ao maior adensamento de edifícios verticais é generalizada para todo o bairro, entretanto observam-se diferenças na intensidade da maior aglomeração de edifícios verticais, principalmente à proporção que as ruas se aproximam da extremidade Oeste onde se limita com o bairro São José e com a Favela Chatuba, bairro, como já mencionado, que se constitui a partir da ocupação irregular, antes denominada
Favela Beira Rio14. Tal diferenciação na ocupação, no uso e na (re)produção do solo revelam a segregação socioespacial.
Sobre o processo de segregação, Souza (2003, p.66) esclarece que ―os espaços residenciais, como se sabe muito bem também se diferenciam entre si sob o ângulo socioeconômico. No Brasil, ao menos de forma direta, a variável renda é a principal definidora dessa situação‖. O mesmo autor complementa:
[...] essa diferenciação entre as áreas residenciais de uma cidade – diferenciação em última análise, em matéria de condições de qualidade de vida, incluindo aí tanto aspectos materiais como coisas imateriais como prestígio e poder – reflete uma diferenciação entre grupos sociais. Em outras palavras: diferenças econômicas, de poder, de status etc. entre diversos grupos sociais se refletem no espaço, determinando ou, pelo menos, influenciando decisivamente onde os membros de cada grupo podem viver (SOUZA, 2003, p. 67).
Embora estejam tão próximos, os bairros de Manaíra e São José apresentam duas realidades distintas. O fator econômico e, por conseguinte, o social, define uma linha de clivagem intransponível que se reflete na separação dos moradores.
Os bairros situados na área Leste da cidade estão entre os que têm maior índice de ocupação do solo. Fatores como o clima, a proximidade com o mar, o desejo pela qualidade de vida e a estrutura oferecida, funcionam como grandes atrativos para a população. Assim, é nesse quadro que se situa Manaíra. Além de possuir todos os atrativos mencionados, considerados como ―amenidades‖ por Corrêa (1989), conta com restaurantes, bancos, comércio voltado para a renda média e dois shopping centers, entre eles um que, atualmente, conta com 111.000m2, o Manaíra Shopping, contribuindo com a valorização imobiliária.
Maia (2000) aponta que, hoje, na cidade de João Pessoa, dois processos acontecem concomitantemente: a verticalização e a transformação de espaços rurais em áreas urbanas (com os loteamentos). Afirma, ainda, que os bairros da orla marítima, antes ocupados por segundas residências foram vertiginosamente substituídos por edifícios, antes mesmo de terem uma infraestrutura adequada e aqueles que já a tinham em uma primeira ocupação passam pelo processo de verticalização. Este processo desencadeou a transformação para uma cidade modernizada, pois essa cidade, espraiada na periferia e verticalizada em alguns
14 Para melhor compreensão da história da formação da Favela Beira Rio, consultar LIMA, Marco
setores, segue desprovida de equipamentos urbanos, deixando em alguns lugares, a população sem o bem-estar que deveria ter.
Assim, entendemos que a verticalização deva ocorrer de forma responsável, com índices máximos, com fiscalização, com reflexão, por isso a importância do planejamento urbano, para que não se pense apenas no agora, que logo se torna passado. Visualizar soluções para problemas que ainda não existem é como verificar hipóteses, mas quando se fazem reais os problemas, as soluções pedem urgência, são mais dispendiosas e, muitas vezes, não dependem apenas dos planejadores.
4.4 A REPRODUÇÃO DO ESPAÇO X A REPRODUÇÃO DA VIDA: AS