Stakeholder concern

Em se tratando de um instrumento urbanístico que só apareceu recentemente, em setembro de 2001, não foi encontrado nenhuma outra aplicação semelhante na bibliografia.

Portanto as covariáveis que serão consideradas surgem de uma discussão sobre o problema.

Na presente pesquisa está se procurando determinar em quais áreas deve ser aplicado o instrumento urbanístico de combate à especulação imobiliária.

Pelo fato do crescimento do meio urbana se dar por meio da implantação de novos loteamentos, e não lote a lote, e sendo a representação computacional das regiões dos loteamentos perfeitamente possível, em nível de planejamento, estaremos considerando a unidade de área como sendo os loteamentos da cidade.

Como o problema em questão é dinâmico e o Plano Diretor - que é onde os resultados deste trabalho serão aproveitados - deve ser revisto, pelo menos, a cada dez anos, deve-se estabelecer não só onde o instrumento urbanístico será aplicado, mas também

verificar possíveis áreas da cidade que nesse período possa ser passível de aplicação do instrumento ou que possa receber uma aplicação preventiva, para que ao longo de dez anos, os loteamentos sofram intervenções priorizando as áreas críticas da cidade.

Antes de se definir quais covariáveis podem influenciar o processo especulativo, que impede o cumprimento da função social da propriedade, a primeira idéia que surge é que quanto maior o índice de lotes vazios do loteamento (lotes vazios dividido pelo número de lotes do loteamento), maior é a especulação imobiliária. Portanto, a primeira classificação pode ser uma simples classificação dos loteamentos pelo ÍNDICE DE LOTES VAZIOS DE CADA LOTEAMENTO, o que significa realizar uma análise exploratória dos dados.

Esta classificação simplista não considera covariáveis importantes que influenciam o processo, como por exemplo um loteamento com alto índice de vazios, mas em um loteamento recentemente implantado ou o outro extremo de um loteamento bastante antigo.

A definição das covariáveis a serem consideradas deve levar em conta que se um imóvel não cumpre a sua função social já há muitos anos, isto pode ter um motivo ligado a especulação imobiliária. Portanto, quanto mais antigo é um loteamento que tenha muitos lotes vazios (sem construção), maior a probabilidade de que esta região da cidade seja uma região de especulação imobiliária. Assim, considera-se que para a análise da questão uma covariável importante é o TEMPO DE IMPLANTAÇÃO DO LOTEAMENTO.

Embora possa parecer que com esta covariável apenas já temos uma análise definitiva do problema, é preciso lembrar que um loteamento pode ser antigo, mas levar tempo para os lotes serem edificados, não apenas por motivos especulativos, mas também por outros motivos como a de um empreendimento não ser viável, ou a localização não ser a mais adequada, ou ainda por falta de infra-estrutura.

Mas, se encontrarmos um bairro com a maioria de seus lotes edificados há vários anos e mesmo assim existirem neste loteamento diversos lotes vazios (sem construção), tal fato pode denotar especulação imobiliária.

Portanto, é preciso considerar, ainda, uma covariável que verifique se as construções do loteamento são antigas. Para tal, vamos considerar A IDADE MÉDIA DAS CONSTRUÇÕES.

Outro aspecto a ser analisado é se o loteamento é servido por infra- estrutura. Pois vejamos, se um loteamento não tem infra-estrutura adequada e apresenta lotes

vazios não quer dizer exatamente que existe especulação, mas se o loteamento é servido por infra-estrutura completa e tem lotes vazios pode estar configurando especulação imobiliária.

Desta forma, deve-se considerar a covariável ÍNDICE DE PRESENÇA DE INFRA-ESTRUTURA na análise da questão da especulação imobiliária.

Cabe, ainda, analisar se no loteamento os imóveis são de proprietários diversos, ou se existe uma concentração de propriedades em nome de uma mesma pessoa. Isto pode denotar que um especulador adquire vários lotes em um mesmo loteamento no sentido de especular com a valorização da região. Sendo assim é interessante introduzirmos na análise a covariável ÍNDICE DE PROPRIETÁRIOS COM APENAS 1(UM) IMÓVEL. Se este índice é baixo pode significar concentração de propriedades em nome de poucos proprietários.

Outra covariável a ser considerada é a relacionada ao valor de mercado do lote, pois lotes de baixo valor dificilmente são motivos de especulação. Assim, é importante acrescentar ao modelo a covariável VALOR DE MERCADO, dado pelo valor em Reais do metro quadrado de lotes em cada loteamento, resultado de pesquisa de mercado.

Mas, é preciso ainda verificar se um loteamento que tem um grande número de lotes vazios os tem concentrado nas mãos do próprio loteador, o que não significaria que neste loteamento estivesse havendo especulação, mas sim que o loteamento não tenha se viabilizado. Desta forma, é importante não penalizar tais regiões na análise. Portanto, uma covariável a ser considerada é ÍNDICE DE LOTES DE PROPRIEDADE DO LOTEADOR.

E, finalmente, uma última covariável a ser considerada é relacionada a verificação de se o lote vazio encontra-se em estado de abandono (baldio) sem qualquer tipo de fechamento. Quando lotes ficam vazios por motivos de especulação acabam não recebendo nenhum tipo de benfeitoria, nem mesmo fechamento (muro, grade ou outro). Assim sendo, a última covariável a ser considerada é o ÍNDICE DE LOTES VAZIOS COM FECHAMENTO.

As covariáveis acima citadas foram estabelecidas da seguinte forma:

- Covariável X1: Índice de Lotes Vazios, estabelecido como sendo o valor de 0 a 1, resultado da operação de divisão do número lotes vazios pelo número total de lotes, calculado para cada loteamento;

- Covariável X2: Tempo de Implantação do Loteamento, estabelecido como sendo o número de anos, resultado da operação do ano do cadastro (2000) menos o ano da implantação do loteamento, calculado para cada loteamento;

- Covariável X3: Idade Média das Construções, estabelecida como sendo a média das idades (data do cadastro, 2000, menos a data da edificação) das construções do loteamento, calculado para cada loteamento;

- Covariável X4: Índice de Presença de Infra-estrutura, considerado como sendo o índice de presença de infra-estrutura, um fator que varia de 0 a 1, calculado através da presença de cada tipo de infra-estrutura para cada um dos imóveis do loteamento. Os tipos de infra-estrutura considerados para o cálculo do índice são: Rede de Água, Rede de Esgoto, Pavimentação, Iluminação Pública, Limpeza Pública, Galeria de Águas Pluviais, Guias e Sarjetas, Rede Elétrica, Policiamento, Passeio Público e Rede de Telefonia;

- Covariável X5: Índice de Proprietários com apenas 1(um) Imóvel, estabelecido através do número de proprietários de lotes do loteamento dividido pelo número de lotes do loteamento. Caso, o loteamento tenha um proprietário para cada lote o índice será 1;

- Covariável X6: Valor de Mercado, estabelecido através do valor de mercado dos lotes de cada loteamento, por metro quadrado. Os valores, por metro quadrado, foram em uma pesquisa junto às imobiliárias e corretores de imóveis do Município;

- Covariável X7: Índice de Lotes de Propriedades do Loteador, estabelecido por um valor de 0 a 1 obtido pela divisão do número de lotes de propriedade do loteador pelo número de lotes do loteamento. Caso, o loteamento tenha todos os lotes de propriedade do loteador o índice será 1;

- Covariável X8: Índice de Lotes Vazios com Fechamento, estabelecido como sendo o valor de 0 a 1 resultado da operação de divisão do número lotes vazios com fechamento pelo número de lotes vazios, calculado para cada loteamento.

Resta, ainda, estabelecer o que seria o ideal esperado, para o número de lotes vazios em um determinado loteamento.