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Para uma boa solução arquitetónica a capacidade e inspiração do arquiteto são fundamentais, mas é necessário conhecer e entender os instrumentos de ordenamento territorial e os procedimentos de licenciamento das intervenções urbanísticas para propor soluções que sejam possíveis de implementar. É necessário recorrer a regulamentos legais e normas jurídicas.

“Conjunto de normas que regulam a ocupação uso e transformação dos solos em todo o território globalmente entendido e não apenas o espaço da cidade e todo o tipo de intervenções e formas de utilização do solo”. [12]

Inicialmente foi realizada uma pesquisa e a recolha de informação nos serviços municipais para se averiguar se o edifício a reabilitar tinha alguma classificação a nível de património cultural, verificando-se não existir qualquer atribuição atual classificada com uma categoria de proteção.

Fig. 106 | Edificios que envolvem o edifício a intervir. [13]

Com a realização desta pesquisa foi possível perceber que o edifício dos antigos Armazéns São Francisco se situa numa zona da cidade com grande história e com bastantes edifícios

classificados de património cultural, sendo estes, o conjunto arquitetónico composto pelo edifício do Teatro-Cine da Covilhã, pelo edifício dos CTT e pelo edifício da Caixa Geral de Depósitos, que foram classificados com CIP – conjunto de interesse público.

Como zona geral de proteção existem também naquela zona as muralhas da cidade, que têm como classificação IIP- imóvel de interesse público, além das muralhas com a mesma classificação existe a Casa dos Magistrados, Igreja da Misericórdia, um edifício que se encontra dentro das muralhas que atualmente é ocupado por um restaurante de seu nome - Taberna A Laranjinha, a Capela de Santa Cruz e, por fim, a Igreja da Nossa Senhora da Conceição ou São Francisco.

Fig. 107 | Edificado envolvente classificado com CIP e IIP. [14]

O regulamento do plano de urbanização da Grande Covilhã (PUGC) tem como objetivo estabelecer regras a que devem obedecer a ocupação, uso e transformação do solo na área de intervenção do mesmo plano. O edifício a intervir encontra-se designadamente em solo urbanizado, que corresponde a solos de elevado nível de infraestruturas e de atividades, e onde este é destinado à construção de suportes e atividades humanas e complementares destas.

105 O local enquadra-se em zona urbana de alta densidade e o artigo 19º do PUGC destaca cinco elementos a cumprir;

1 — As zonas urbanas de alta densidade correspondem a áreas de densidade e de intensidade de uso elevadas, normalmente associadas a morfologias de habitação coletiva, sem prejuízo de conterem no seu seio áreas ou edificações de uso turístico, bem como áreas ou edificações industriais ou terciárias específicas e compatíveis, nos termos da lei, com usos habitacionais. 2 — As operações de edificação nesta subcategoria de espaço em intervenções de conservação, reconstrução, alteração ou ampliação de edifícios existentes devem respeitar o valor modal verificado no lado do arruamento onde se insere a operação urbanística.

3 — As operações urbanísticas que venham a ocorrer nesta subcategoria de espaço devem respeitar os seguintes parâmetros:

a) Índice de ocupação do solo (IOS) máximo — 0,25; b) Índice de construção bruto (ICB) máximo — 0,65;

c) Altura da fachada (AF) máxima — a correspondente à verificada no arruamento compreendido entre as duas transversais mais próximas ou a de observação mais frequente no sector territorial afeto a esta subcategoria de espaço.

4 — Em casos de justificado interesse público municipal ou interesse económico, a Câmara Municipal poderá aprovar uma majoração do índice de ocupação do solo máximo previsto, sem prejuízo de não ser ultrapassado o índice de construção bruto máximo definido no ponto anterior.

5 — Os equipamentos a implementar deverão dar cumprimento aos parâmetros urbanísticos estabelecidos nos números anteriores, admitindo-se, para os equipamentos de utilização coletiva, que os mesmos sejam ultrapassados, assegurando no entanto a qualificada integração arquitetónica no espaço urbano envolvente.

Para um boa conceção a nível da reabilitação do edifício em causa, houve a preocupação de analisar também o RERU - regime excecional para a reabilitação urbana, e o RGEU - regulamento geral das edificações urbanas.

Com o RERU é possível dar uma nova vida a antigas construções sem cumprir alguns artigos do RGEU, tendo por fim um projeto mais eficiente a nível económico e com mais salubridade no seu interior, em todas as divisões e funções do edifício. As normas que se podem dispensar da aplicação do RGEU são as seguintes;

 Largura mínima dos lanços das escadas.

 Largura mínima dos patamares para onde se abrem as portas de acesso às habitações.

 Largura mínima e altura máxima dos degraus das escadas.

 Existência de iluminação e ventilação por meio de aberturas nas paredes em comunicação direta com o exterior nas escadas de acesso comum em edifícios com mais de 3 pisos.

 Obrigatoriedade de instalar ascensores em edifícios de habitação coletiva quando a altura do último piso exceder 11,5 metros.

 Distância mínima entre fachadas de edificações (estabelecida em 10 m).

 Existência de logradouro próprio (quando não exista logradouro comum).

 Altura mínima, piso a piso, e pé-direito livre mínimo.

 Número mínimo de compartimentos e as respetivas áreas mínimas de habitação.

 Limite mínimo das áreas brutas dos fogos.

 Requisitos mínimos das instalações sanitárias.

 Larguras mínimas dos corredores das habitações.

 Iluminação e ventilação dos compartimentos das habitações através de vãos nas paredes em comunicação direta com o exterior

 Normas sobre a disposição das janelas.

 Normas relativas à construção de caves, sótãos, águas-furtadas e mansardas destinadas a habitação.

 Requisitos mínimos das instalações sanitárias e das cozinhas.

Como a reabilitação do edifício dos antigos Armazéns São Francisco contempla no seu programa um hostel, que descreveremos no próximo capítulo, foi necessária a leitura e análise do decreto-lei n.º 63/2015 de 23 de abril. O presente decreto-lei estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. No artigo 14º, são estabelecidas regras para a construção de um hostel. Este artigo refere o seguinte;

1 - Só podem utilizar a denominação hostel, os estabelecimentos de alojamento local previstos na alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º cuja unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto. (artigo 3.º, nº1 — Os estabelecimentos de alojamento local devem integrar-se numa das seguintes modalidades: a) Moradia; b) Apartamento; c) Estabelecimentos de hospedagem.

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Considera-se «estabelecimento de hospedagem» o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos. Os estabelecimentos de hospedagem podem utilizar a denominação hostel se obedecerem aos requisitos previstos no artigo 14.º, que acrescem aos requisitos previstos para os demais estabelecimentos.)

2 - Os dormitórios são constituídos por um número mínimo de quatro camas.

3 - O número de camas dos dormitórios pode ser inferior a quatro se as mesmas forem em beliche.

4 - Os dormitórios devem dispor de ventilação e iluminação direta com o exterior através de janela.

5 - Os dormitórios devem dispor de um compartimento individual por cada cama, com sistema de fecho (cacífo), com uma dimensão mínima interior de 55cm x 40cm x 20cm. 6 - Os estabelecimentos de alojamento local referidos no n.º 1 devem dispor de espaços sociais comuns, cozinha e área de refeição de utilização e acesso livre pelos hóspedes. 7 - As instalações sanitárias podem ser comuns a vários quartos e dormitórios e ser mistas ou separadas por género.

8 - Nas instalações sanitárias comuns a vários quartos, desde que não separadas por género, os chuveiros devem configurar espaços.