Spillteoretisk tilnærming

lotes compreendem os índices urbanísticos que deverão ser considerados na implantação de uma edificação no lote. As regras da edificação estão relacionadas à zona de uso, e não ao uso que se pretende instalar. Essa característica permite a mudança de usos na mesma edificação, bem como

a coexistência de usos no mesmo lote, uma vez que os recuos, a taxa de ocupação, e os demais índices urbanísticos são os mesmos tanto para uma residência quanto para uma atividade comercial ou industrial.

Em relação às características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes, a nova legislação possui parâmetros gerais e parâmetros específicos, estabelecidos no Plano Regional de cada Subprefeitura, com o objetivo de refletir as especificidades de cada região. 5.3.3.1 Parâmetros Gerais

O recuo mínimo de frente de 5 metros, medido a partir do alinhamento da via para a qual o imóvel faz frente, é obrigatório para as edificações, instalações ou equipamentos, inclusive subsolos. Em lotes ou glebas com duas ou mais frentes, o recuo mínimo de frente de 5 metros é obrigatório para todas as frentes do imóvel.

Nas zonas de uso ZM-2, ZM-3, ZMp, ZCP, ZCL, ZCPp, ZCLp, ZPl e ZEIS, não será exigido o recuo mínimo de frente, desde que, no mínimo, 50% da face de quadra em que se situa o imóvel esteja ocupada por edificações no alinhamento da via. Não foram estabelecidos valores fixos para os recuos laterais e de fundo, que passaram a ser proporcionais à altura da edificação, a partir de 6 metros de altura.

Os recuso laterais e de fundo das edificações, instalações ou equipamentos, a partir de 6 metros de altura em relação ao perfil natural do terreno, podem ser dimensionados de acordo com a seguinte fórmula, respeitado o mínimo de 3 metros:

R = (H – 6) / 10

R = recuos laterais e de fundo

H = altura da edificação em metros a partir do perfil natural do terreno O nível do pavimento térreo não pode exceder a cota de 1 metro acima do nível médio entre as cotas das extremidades da testada do lote, quando o desnível na testada for de até 2 metros. Quando o desnível na testada do lote for superior a 2 metros, o piso do pavimento térreo poderá estar situado em qualquer cota intermediária entre os níveis.

As áreas destinadas a estacionamento de veículos, nas edificações pertencentes à categoria de uso residencial deverão atender, no mínimo:

− 1 vaga por habitação com área edificada até 200m2;

− 2 vagas por habitação com área edificada entre 200 e 500m2; − 3 vagas por habitação com área edificada superior a 500 m2.

Na subcategoria de uso residencial - R2v, cujas unidades tenham área privativa de até 50m2, as áreas destinadas a estacionamento de veículos deverão obedecer a seguinte fórmula:

G >= Sc/2,5

G = área mínima destinada a estacionamento de veículos

Sc = área construída resultante do coeficiente de aproveitamento adotado Não se aplica a taxa de ocupação máxima nos subsolos, utilizados para estacionamento de veículos, mas aplica-se a taxa de permeabilidade mínima.

Nas Zonas Mistas, a taxa de ocupação máxima poderá chegar a 70% quando o gabarito de altura da edificação não exceder 12,0 metros.

Nas ZEIS, o gabarito de altura máxima para as edificações será exigido apenas nos lotes com frente para vias com largura inferior a 12,0 metros, de acordo com a seguinte fórmula:

(L + R) x 1,5 = Hmáx

L= largura da via de acesso R= recuo de frente

Hmáx = gabarito de altura máxima da edificação

O gabarito de altura máxima das edificações em lotes situados nas faces de quadra envoltórias das ZER-1 e ZER-2 está limitado a 15 metros.

Nos lotes com frente para os trechos de logradouro público enquadrados nas zonas ZCLz-I e ZCLz-II, as edificações poderão ter no máximo 2 pavimentos e observar o gabarito de altura máxima de 10 metros.

A nova legislação estabeleceu incentivos para os empreendimentos que adotarem a utilização pública de espaços privados, como o acesso livre no térreo. Em lotes com duas ou mais frentes, nos casos em que o pavimento térreo seja destinado às atividades não residenciais de acesso público, bem

como à circulação de pedestres entre as vias, os recuos mínimos laterais e de fundo serão exigidos a partir da altura de 12 metros, com prejuízo da taxa de ocupação, mas sem prejuízo da taxa de permeabilidade e do recuo mínimo de frente; será concedido gratuitamente um acréscimo de área computável ao equivalente a 50% da área coberta destinada à circulação de pedestres no pavimento térreo; nos casos em que o lote ocupar toda a quadra, o recuo obrigatório de frente será exigido apenas para duas das frentes do lote.

Quando no mínimo 50% da área do lote for destinada para praça de uso público, poderá ser acrescida gratuitamente à área construída uma área construída computável equivalente à 50% da área destinada àquela finalidade, desde que o lote tenha duas ou mais frentes e área igual ou superior a 2.500m2; a área destinada à uso público deverá ser averbada em Cartório de Registro de imóveis, não sendo permitido seu fechamento ou ocupação com edificações, instalações ou equipamentos.

5.3.3.2 Parâmetros Específicos

Os parâmetros Específicos constam dos Quadros 04 (Anexo B - para as Subprefeituras analisadas no Capítulo 6), anexos ao PRE de cada uma das 31 Subprefeituras (Livros I a XXXI da Parte II da Lei 13.885/04). Este Quadro compõe-se das características da zona de uso, de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes.

Os parâmetros ou índices urbanísticos que apresentam mais variações nos Planos Regionais são os coeficientes de aproveitamento máximos, a taxa de ocupação e de permeabilidade e o gabarito de altura máxima.

Para a Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana as taxas de ocupação máximas estabelecidas para os diferentes tipos de zona de uso variam, em geral, entre 50 e 70%.

Para a Macrozona de Proteção Ambiental, os Coeficientes de Aproveitamento possuem a seguinte veriação:

ZERp - CA básico e máximo variam entre 0,1e 0,5; ZMp – CA básico e máximo iguais a 1,0;

ZCPp ou ZCLp - CA básico e máximo iguais a 1,0; ZLT – CA básico e máximo variam entre 0,2 e 0,5; ZPDS - CA básico e máximo iguais a 0,1.

As taxas de ocupação máximas estabelecidas para os diferentes tipos de zona de uso na Macrozona de Proteção Ambiental variam, em geral, entre 10 a 50%.

O potencial construtivo básico de qualquer zona de uso pertencente à Macrozona de Proteção Ambiental não pode ser ultrapassado, e o seu coeficiente de aproveitamento pode chegar no máximo até 1,0, não se aplicando, portanto, a outorga onerosa ou a recepção de potencial construtivo. O potencial construtivo virtual dos imóveis localizados nessa Macrozona só pode ser transferido para áreas passíveis de recepção de transferência do direito de construir, localizadas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana.

As características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes para os imóveis inseridos nos perímetros das ZEIS, não sujeitos à destinação de área construída computável para HIS e HMP, devem atender às disposições estabelecidas no Quadro 2/j (Anexo A), ou às disposições do Plano de Urbanização.

As principais características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes, para os imóveis contidos em cada tipo de ZEIS, são as seguintes:

• ZEIS-1 e ZEIS-2- CA mínimo igual a 0,2, básico igual a 1,0 e máximo igual a 2,5, T.O. de 50% e T.P. de 15%;

• ZEIS-3 - CA mínimo igual a 0,2, básico igual a 1,0 e máximo igual a 4,0, T.O. de 70% e T.P. de 15%;

• ZEIS-4 - CA mínimo igual a 0,2, básico igual a 1,0 e máximo igual a 1,0, T.O. de 50% e T.P. de 30%, e gabarito de altura máxima igual a 9,0 metros.

Aplicam-se aos imóveis não sujeitos à destinação de área construída computável para HIS e HMP, as disposições referentes ao pagamento de outorga onerosa do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico.