Sammenfatning og diskusjon av kognitivt utfordrende samtaler i ordinær klasse

Como já mencionado no capítulo que tratou da evolução histórica do direito sobre circulação imobiliária no Brasil, com o advento do Código Civil de 1916, a divergência entre os doutrinadores não era mais em torno da constitutividade do registro expressamente prevista no art. 530, I do CC/1916, mas sobre os efeitos da publicidade que dele emana. Sobre a identidade entre os arts. 859 do CC de 1916 e o §891 do BGB, notável polêmica instaurou-se, uns a afirmar que possuíam a mesma eficácia e outros a divergirem dessa opinião.

Vale citar novamente entendimento de José Soriano Neto que em monografia sobre o assunto procurou demonstrar que o art. 859 do CC 1916 estabeleceu a presunção de titularidade do direito real, tal como faz o §891 do BGB, mas afirma que o direito brasileiro não possui norma sobre a fé pública do registro imobiliário igual à do §892. Outra importante conclusão tirada dos escritos de Soriano Neto consiste no fato de que o direito formal brasileiro sobre a execução do registro não são iguais aos da Alemanha, sendo que no Brasil não há como assegurar materialmente a mesma fé pública ao registro e a mesma eficácia legitimante da aquisição da propriedade de imóvel que ocorre na Alemanha.

Para tanto, afirma o ilustre doutrinador que os princípios fundamentais do sistema alemão o distingue do sistema francês, e consistem no princípio da folha do imóvel - base do

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direito imobiliário formal - e o princípio da publicidade material - sob a forma da fé pública - que sustentam o direito imobiliário material.

No Brasil, os princípios de direito material são o princípio da inscrição - segundo o qual toda modificação na situação jurídica de um imóvel é subordinada, essencialmente, a uma inscrição no registro de imóveis (constitutivo); - e o princípio da legitimidade (não na forma do consentimento material do direito alemão – negócio jurídico real abstrato, mas na do consentimento causal – negócio jurídico obrigacional causal), que faz depender a validade de inscrição à existência de pressupostos jurídicos materiais que tornem o negócio jurídico válido - de acordo com as regras gerais que disciplinam os negócios jurídicos, bem como da faculdade de disposição do alienante, condição essencial do negócio jurídico real, sem que o limite, à exceção constante do §892 do código civil alemão.60

Assim, a inscrição imobiliária - quer em relação às partes, quer em relação a terceiros de boa-fé ou de má-fé - não constitui legitimação formal do inscrito de forma automática, não purga os vícios do título, nem supre a faculdade de disposição, como ocorre no direito germânico; e isto ocorre tanto no Brasil quanto em Portugal.

Isso significa que os terceiros de boa-fé que, confiando nos assentos do registro imobiliário, contratam a título oneroso ou gratuito a aquisição de determinado imóvel ou direito real sobre ele não adquirem, com a inscrição, automática segurança quanto ao domínio ou direito real se restar provado que o alienante que ali figurava não era titular na realidade. Ou seja, a aparência do registro cede espaço à verdadeira situação, à realidade material.

Isso quer dizer que uma nulidade pode ser declarada, sacrificando interesses de terceiros de boa-fé que adquiriram o imóvel de quem pensavam ser o titular; isto porque a presunção prevista no art. 859 CC é juris tantum, ou seja, fixa o ônus da prova ao adversário do inscrito como titular do direito real, para remover a situação presumida. Caso contrário, permanece o inscrito de pé, com todas as garantias que amparam e protegem a verdadeira situação jurídica.

Dentre os que defendiam a total identidade entre o sistema germânico e o brasileiro, temos Clovis Beviláqua61 e Pontes de Miranda, sendo que este último defendia a eficácia legitimadora do registro. Para ele o terceiro adquirente teria de orientar-se apenas pelo registro para a eficácia da aquisição, não seria necessário provar seu conhecimento ou

60_{NETO, Soriano - Publicidade material do registro imobiliário, Recife: [sn]. 1940. pp. 195-202} 61 _{BEVILAQUA, Clovis - Direito das Coisas. 4 Ed, T. IV. Rio de Janeiro: 1956. §37, p. 124.}

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desconhecimento acerca da inexatidão do registro62_{. Seria então desnecessária a noção de boa-}

fé no sistema que assim entendesse, primando-se de forma absoluta pela proteção do terceiro. Todos esses elementos levam também à afirmação de que a fé pública no Brasil não consiste em um princípio do direito registral, mas um efeito, já que o registro tem efeito de tornar oponível o direito inscrito perante terceiros; mesmo que não de forma absoluta, já que este é passível de declaração de nulidade e, uma vez nulo, seria como se o registro nunca tivesse existido nos termos do princípio da retroatividade.

Assim, o sistema brasileiro exige a existência de um título devidamente registrado no cartório de registro predial para que surja a transmissão da propriedade, não bastando a tradição ou mesmo a existência de um contrato como ocorre em Portugal. Contudo, não se pode olvidar o fato de que o próprio sistema registral brasileiro admite a possibilidade de retificação deste registro, o que confirma a natureza relativa da presunção de domínio do imóvel ou direito sobre ele por aquele em nome de quem ele está inscrito. Assim, reconhece- se a possibilidade do registro apresentar-se em desacordo com a realidade factual ou mesmo jurídica, isso também consiste em uma semelhança com o sistema Português.

Diz Pontes de Miranda que quem adquire imóvel daquele que constava no registro, embora sem dever constar, por adquirir de quem tinha poder para dispor do direito transmitido validamente adquiriria.63 E assim, para o insigne doutrinador, a má-fé do adquirente poderia gerar tão somente a responsabilidade pessoal, mas não lhe impediria a aquisição. Posição bem radical, assim como radicalmente defendia Pontes de Miranda que o sistema registral imobiliário brasileiro possuía mais vantagens do que os sistemas alemão e suíço.64

Pois bem, essa posição não consiste na melhor análise do sistema brasileiro já que, como se discorreu neste o capítulo, até a presente data, ainda se caminha em busca de uma confiança nas inscrições imobiliárias no Brasil; sendo impossível aplicar-se a fé pública como na Alemanha, já que, diferente do que ocorre neste país, no Brasil não se realizou uma demarcação das terras de forma séria; as descrições são falhas e, na maioria das vezes, não especificam com exatidão a localidade dos imóveis.

62 _{PONTES de Miranda - Tratado de Direito Privado,. XI. §1.225, n. 3, p. 252: “ O sistema brasileiro é}

preferível ao alemão e ao suíço”

63 _{MIRANDA, Pontes - Op. Cit. §1.225, n. 255: “o efeito da fé publica é que terceiro adquirente só se tem de}

guiar pelo registro. Não importam as informações extra-registro. E “O Código Civil brasileiro não diz que o terceiro, que adquiriu o imóvel, cuja transmissão ou aquisição (sentença de usucapião transcrita, constava do registro, precisa provar ter estado de boa-fé, ao adquiri-lo).

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Diante disso, o Brasil identifica-se com o sistema Português na medida em que a fé pública registral existe, mas em escala diferente da que ocorre no sistema germânico, bem como pelo fato da presunção em relação às inscrições registrais serem relativas, podendo estas serem discutidas em face de possíveis nulidades ou anulabilidades. O sistema registral predial brasileiro é de natureza constitutiva, com presunção relativa de veracidade do conteúdo das inscrições, fólio real.

1.1.6 O alcance da presunção decorrente do registro no Brasil e a importância dos