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Inicialmente, é interessante ressaltar que há vários tipos de banco: múltiplos, comerciais e caixas econômicas, cada um deles atua de uma forma diferente no mercado. Para este contexto, trabalhar-se-á com a definição de Érico Ribeiro, no livro organizado por Oliveira, Galvão e Ribeiro (2006, p. 94), a seguir:

Os bancos são instituições que tomam recursos de pessoas físicas e jurídicas por meio dos instrumentos de depósitos à vista, depósitos a prazo e emissão de outros títulos privados, como letras hipotecárias. [...]

Os bancos são os principais prestadores de serviço como cobrança, movimentação de recursos, folhas de pagamentos, custódia, pagamentos a fornecedores, recolhimentos de numerários e produtos de arrecadação e operações de crédito na forma de empréstimos e financiamentos.

Por este conceito, estão excluídos, principalmente, os bancos múltiplos e de investimento, que atuam de forma bem diferente das caixas econômicas e bancos comerciais.

De acordo com Fortuna (2005, p. 28), o principal objetivo do banco comercial é “[...] proporcionar o suprimento oportuno e adequado dos recursos necessários para financiar, a curto e médio prazos, o comércio, a indústria, as empresas prestadoras de serviços e as pessoas físicas.” Com relação aos bancos comerciais, ainda de acordo com Fortuna (2005, p.28)

Em resumo, são intermediários financeiros que recebem recursos de quem tem e os distribuem através do crédito seletivo a quem necessita de recursos, naturalmente criando moeda através do efeito multiplicador do crédito. (FORTUNA, 2005, p.28) As caixas econômicas segundo Fortuna têm como foco:

Como sua principal atividade, integram o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo e o Sistema Financeiro da Habitação, sendo, juntamente com os bancos comerciais, as mais antigas instituições do Sistema Financeiro Nacional. (FORTUNA, 2005, p. 28)

Ainda segundo Fortuna (2005, p. 28), as caixas econômicas equiparam-se, em certo sentido, aos bancos comerciais, pois podem captar depósitos à vista, realizar operações ativas e efetuar prestação de serviços, embora basicamente dirigidas às pessoas físicas.

Não se faz, aqui, o aprofundamento de todas as funções, regras e peculiaridades de cada tipo de intuição, pois, não é este o objetivo, o que se faz neste momento é a ligação destes conceitos com o mercado imobiliário e o seu uso através de pessoas físicas e jurídicas.

Os bancos e as caixas econômicas são os principais “operadores” do SFH e tem um papel muito importante no SFI. Os bancos atuam de duas formas principais no mercado imobiliário da habitação: 1. Financiando os consumidores finais; 2. Financiando os empreendimentos (sua produção) através das incorporadoras e/ou construtoras.

“A casa própria é o sonho de todo brasileiro adulto, e o financiamento imobiliário é um produto que fideliza o cliente à instituição financeira, que o está financiando, por um longo período de tempo”. (FORTUNA, 2005, p. 218) Esta conjunção de elementos faz com que o financiamento imobiliário, especialmente o da habitação (com seu elevado déficit), seja um produto muito interessante para os bancos e caixas econômicas.

Atualmente – e historicamente - os recursos do SBPE tem sido a maior fonte de

financiamento imobiliário do país, sendo os bancos e caixas econômicas seus principais operadores. Como forma impulsionar os negócios imobiliários o BC publicou a resolução nº 3.932 de 2010, onde regulamenta o seguinte:

Art. 1º Os recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) devem ser aplicados de acordo com os seguintes percentuais:

I - 65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo, em operações de financiamento imobiliário, sendo:

a) 80% (oitenta por cento), no mínimo, do percentual acima em operações de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); e b) o restante em operações de financiamento imobiliário contratadas a taxas de mercado;

II - 20% (vinte por cento) em encaixe obrigatório no Banco Central do Brasil; e III - os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e em outras operações admitidas nos termos da legislação e da regulamentação em vigor. O gráfico abaixo exemplifica bem as variações de financiamento do mercado imobiliário. Ele ilustra as alterações em volume financeiro e no número de unidades financiadas pelo SBPE, administrados pelos bancos e caixas econômicas. O gráfico está

balizado desde 1994 – ano em que começou a vigorar o plano Real – até o ano de 2016,

Gráfico 1 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE

Fonte: Anuário Uqbar – Securitização e Financiamento Imobiliário 2017, p. 40.

Para empreendimentos concluídos e com toda a sua documentação resolvida, os

bancos financiam até 90%8 do valor da unidade, sendo que a maioria deles atua com

patamares entre 70% a 80%. A diferença para se chegar aos 100% é pago diretamente ao vendedor. Estes valores financiados pelo banco são pagos integralmente e de uma só vez ao vendedor, tão logo o contrato seja registrado em cartório (CRI) competente, tornando-se uma ótima “ferramenta” para se alavancar recursos. Nesta situação há ainda um outro benefício: apesar de os vendedores receberem os recursos provenientes da venda de imediato dos bancos, o cliente final poderá pagar este imóvel em até 420 meses (35 anos) dependendo do banco, a uma taxa de juros que também varia de uma instituição para outra e corrigidos pela TR.

Em casos de empreendimentos em construção, há muitos bancos que financiam sua produção. Para tanto é feita uma análise completa da documentação da empresa em questão (incorporadora) e do empreendimento em si. Além destes, há ainda quatro fatores muito importante: 1. O estágio da obra, ou seja, seu percentual de conclusão; 2. O número de unidades vendidas; 3. A forma como estes clientes estão pagando e; 4. A formatação deste empreendimento, a maioria dos bancos prefere financiar empreendimentos em regime de PA e/ou SPE.

As vantagens para uma empresa financiar a sua produção são inúmeras, dentre as quais se pode citar: recebem recursos dos bancos ao mesmo tempo em que recebem de seus clientes; expõem menos o caixa da empresa; elevam a rentabilidade do projeto; etc.

8 _{Há casos muito específicos e/ou de programas de governo em que a CEF financia 100% do imóvel, mas não}

Os bancos, após feitas todas as analises, liberam dinheiro para a empresa em conta específica para aquele empreendimento, mediante medição , ou seja, quanto mais rápida a obra andar mais recursos a empresa receberá naquele período até o limite-teto aprovado e o consequentemente o fim das obras. Em cada liberação são descontados os juros e a correção (normalmente TR) dos valores liberados anteriormente, de forma que ao fim da operação a empresa deve somente o Principal. É possível também que a empresa liquide seu débito através de seus clientes, ou seja, quando um cliente financiar seu saldo devedor ao fim da obra, estes recursos passam imediatamente para o banco findar a dívida, caso ainda haja algum saldo (é o que normalmente ocorre) este vai diretamente para a empresa.

Assim como o financiamento a clientes finais, os bancos financiam apenas parte do custo de produção, ou seja, não financiam 100% das obras. O percentual financiado pelos bancos pode variar de uma instituição para outra e também de acordo com o volume de vendas, porém, normalmente, este número não supera 80% do custo, tendo o empreendedor que arcar com os 20% restantes. Em alguns casos exigindo que a obra já esteja 20% executada como pré-requisito para a assinatura de contrato e/ou liberação de recursos. Ressalta-se que os custos de terreno não são considerados para efeito deste financiamento, apenas os custos de construção em si.