Sem a pretensão de se chegar às conclusões definitivas deste trabalho, é necessário, no entanto, apresentar algumas considerações, mesmo que preliminarmente, sobre o já apresentado. Organiza-se esta análise comparativa destacando pontos como: cenário em que surgem as quatro cooperativas, CHAF-RN, COOPHAB-RN, MULTHCOOP e CNH; uso da ideologia da casa própria; papel/relação das cooperativas no mercado imobiliário habitacional; legislação e tributação; público alvo; e problemas.
As três cooperativas - CHAF-RN, COOPHAB-RN e CNH - surgem em uma década (a de 1990) de grandes dificuldades de financiamento público para a habitação, quando a implementação da política neoliberal ganha força no Brasil, em um quadro já de crise no setor habitacional face a extinção do BNH em 1986. O Estado Brasileiro que sequer adotou, na sua plenitude, a política do Bem-Estar Social se retrai da responsabilidade pela promoção de políticas sociais, ao implementar o processo de privatização e desregulamentação.
Assim, com poucas diferenças, essas quatro cooperativas surgem em um mesmo cenário e com objetivos similares. Propiciar a realização do sonho da casa própria, a exemplo do que ocorreu em outros momentos, como por exemplo à época do BNH, foi a grande chamada. No entanto, detectam-se motivações diretamente relacionadas com o setor da construção civil e do mercado imobiliário habitacional, também a exemplo de outros momentos: a necessidade de se enfrentar e superar a crise do setor em decorrência da escassez de financiamento público para a moradia. Assim, reafirma-se o uso da ideologia da casa própria, em sua dimensão econômica, enquanto instrume nto para a reprodução e ampliação de acumulação capitalista. Ao mesmo tempo, além de se constituir em canal de acesso à casa própria, essa modalidade de cooperativa também serve como instrumento para viabilizar investimento por parte dos cooperados. A permissão estatutária para quem tem casa própria poder adquirir o imóvel e para a aquisição de mais de um imóvel, bem como a existência de empreendimentos de alto padrão atestam isto. Essa permissão na existe na MULTHCOOP.
Sobre ser um canal de acesso à moradia, há de se colocar os limites. O acesso à mercadoria moradia é restrito àqueles que podem pagar, mesmo que a preço de custo, ou seja: àqueles que se constituem a demanda solvável e, não a todos àqueles que precisam de moradia.
A CHAF-RN, criada em 1993, - pioneira nessa nova modalidade de cooperativa habitacional - possibilitou a manutenção do INOCOOP-RN enquanto órgão de assessoria às cooperativas, mas que passa de sociedade civil sem fins lucrativos para empresa privada. O processo de criação da CHAF-RN acarretou uma estreita vinculação com o INOCOOP-RN. A CHAF-RN aproveitou-se da infra-estrutura e corpo técnico-adminstrativo do INOCOOP-RN, que passava por um processo de ociosidade dada a escassez de financiamento público para habitação. Em 1991, a CEF encerrara a linha de crédito para as cooperativa e COHAB. A credibilidade que o INOCOOP-RN tinha foi fator importante para a aceitabilidade da CHAF- RN. Houve de imediato uma grande confiança na CHAF-RN, o que o que veio a ser perdida com a crise que vem atravessando. Vale destacar que no mesmo ano de criação da CHAF-RN, as cooperativas implementadas a partir do BNH e sob a coordenação dos INOCOOPs que já passavam por um processo de esvaziamento, deixam de fazer parte do corpo de agentes financeiros do SFH.
A COOPHAB-RN surge em 1994 com aceitabilidade no mercado imobiliário, principalmente em função de que optou por uma estrutura de funcionamento que propicia a participação de empresas da construção civil na execução dos empreendimentos. No entanto, não contrata serviço de corretagem no mercado imobiliário, assumindo a comercialização dos empreendimentos. Isto propiciou, em um momento de crise, a criação de oportunidades para construtoras que tinham experiência e credibilidade e com isto, contribuir para a recuperação do mercado imobiliário. A COOPHAB-RN adquiriu credibilidade junto ao público e mercado imobiliário, pela gestão administrativa e cumprimento dos prazo de entrega das unidades habitacionais lançadas.
A CNH, 2001, inovou na relação com o mercado imobiliário. Mais do que propiciar oportunidades para o mercado imobiliário habitacional enfrentar a crise de escassez de financiamento, a CNH surge a partir de um pool de sete construtoras que fazem parte do seu Conselho Administrativo. Para comercialização de seus empreendimentos utiliza-se, também, de serviços de corretagem. A CNH, por essa forma como foi idealizada e implantada, poderia ter tido de imediato grande aceitabilidade, todavia enfrentou uma conjuntura adversa às cooperativas, face surgir no momento em que a crise da CHAF-RN era publicizada. Embora a
CHAF-RN seja modelo em termos de estatutos, a CNH apresenta duas grandes diferenças: diferentemente da CHAF-RN, adota o caixa por empreendimento e não assume o papel de construtora.
Aliás, a CHAF-RN foi a única cooperativa que, em quase todos os seus empreendimentos assumiu o papel de construtora. Mesmo que no início tenha trabalhado com construtoras, logo assumiu diretamente a construção de seus empreendimentos, o que não foi bem aceito pelo setor, provocando uma certa "ciumeira". Em relação aos serviços de corretagem para comercialização dos imóveis, sempre os adotou. Quanto a COOPHAB-RN e a CNH que trabalham com construtoras, a diferença está em que no caso da COOPHAB-RN as construtoras assumem toda a execução da obra, se responsabilizando pela compra de material de construção e contratação da mão de obra, já a CNH assume a responsabilidade pela compra de material e contratação da mão de obra, cabendo as construtoras a execução e administração da obra. A compra de material de construção por parte da cooperativa, possibilita diminuir a carga tributária, uma vez que há isenção de Imposto de Renda para as cooperativas. No geral, quanto mais a cooperativa terceiriza suas atividades maior é a incidência de tributos que são computados no preço do imóvel. Aliás, como visto anteriormente, foi a legislação cooperativista de 1971 (Lei nº 5.764), ainda em vigor, que rompeu com um dos obstáculos à expansão capitalista das cooperativas enquanto empresas, ao permitir que as cooperativas possam realizar operações com terceiros.
Ainda sobre a questão tributária, todos os entrevistados concordam com a necessidade, pelo papel social da cooperativa habitacional, de que haja tratamento tributário diferenciado para as cooperativas habitacionais garantido na Constituição Federal do Brasil, mas carente de regulamentação. Entretanto, falta conhecimento e maior entendimento sobre o conjunto da legislação cooperativista, ainda não regulamentada. A consequência é a aceitação, sem crítica, da legislação cooperativista.
Sobre o caixa único, a CHAF-RN é a única cooperativa que o adotou, enquanto estratégia apresentada para acelerar a obra, entregar unidades antes da quitação do imóvel e, com isto, conquistar público. Pelos problemas que redundaram para a cooperativa, esta mostrou ser um equívoco, um erro, não se sustentando. Mesmo que uma das características da produção cooperada autofinanciada é a entrega da unidade ocorrer após a quitação do imóvel, a COOPHAB-RN e a CNH que adotam o caixa e contabilidade por empreendimento, entregam unidades habitacionais antes da quitação. A exceção é para os empreendimentos de
um único bloco de apartamentos. Nos demais casos, casas (em conjuntos e condomínios) e blocos de apartamentos a construção e entrega das unidades ocorrem por etapas.
Quanto ao alcance em termos de público a ser atendido/contemplado, em relação ao segmento de baixa-renda, cuja demanda é por habitação de interesse social, há similaridade enquanto intenção entre CHAF-RN, COOPHAB-RN e CNH. Tanto a CHAF-RN como a COOPHAB-RN tentaram trabalhar com esse padrão habitacional, mas desistiram em função das dificuldades para comercialização dos empreendimentos lançados, tendo, inclusive diminuído o número de unidades programadas inicialmente, casos dos empreendimentos Jardim Petrópolis, Candeias e Conjunto Habitacional Jardim Petrópolis.
Assim, em relação ao público alvo, à exceção da MULTHCOOP, em um primeiro momento são lançados empreendimentos de padrão mais popular, o que não deu certo pelos motivos já apresentados. A partir da segunda metade da década de 1990, a CHAF-RN consolida a tendência em atender famílias com melhores condições econômicas (renda média e média-alta), o que se reflete no padrão da produção desta cooperativa. A COOPHAB-RN, ainda manteve e mantém uma produção de moradia mais direcionada para a população de renda média e média baixa. Isto significa que, mesmo que não se exija comprovação de renda e que o registro cadastral seja desburocratizado, o princípio cooperativista da livre adesão fica comprometido. Em uma economia de mercado, a adesão do indivíduo à cooperativa está condicionada às suas condições materiais para a aquisição da moradia. Assim, se pela lógica do mercado imobiliário habitacional este sempre se dirige aos segmentos da população que podem adquirir um imóvel, isto também ocorre com as cooperativas habitacionais mesmo que não visem o lucro.
Há maior similaridade em termos de faixa de renda do público alvo entre a CHAF-RN e a CNH que lançaram seus empreendimentos, à exceção da experiência da CHAF-RN com habitação popular, direcionados para segmentos de média e alta renda e de renda média e média-baixa.
Sobre a natureza dos problemas identificados e apresentados são de várias ordens - operaciona l, associativa, interna e externa - e não atingem, necessariamente todas as quatro cooperativas. Entre os problemas levantados, destaque-se: o fato de se ter uma única fonte de recursos, pela impossibilidade do financiamento público; a inadimplência, pois quando ultrapassa o nível aceitável/superável, vira crise; a demora na entrega das unidades; a adoção do caixa único; problemas de administração, entre os quais a concentração de poder; e a falta de consciência cooperativa dos associados em não cumprir com os compromissos assumidos.
O cooperado ao não pagar as prestações e, quando for o caso, balões e resíduos, põe em risco o andamento das obras do empreendimento; e a falta de participação dos cooperados no cotidiano e assembléias. As Assembléias só são concorridas quando do sorteio de unidades.
5 PRODUÇÃO COOPERADA AUTOFINANCIADA DE MORADIA NA REGIÃO