A criação das Sociedades de Reabilitação Urbana está definida no Decreto-Lei 104/2004, de 7 de Maio, que criou o Regime jurídico excepcional de reabilitação urbana, baseado no principio de que a responsabilidade pela promoção da reabilitação urbana e o controlo dos respectivos procedimentos cabe aos Municípios. Para o efeito, as autarquias podem constituir, mediante a decisão dos respectivos órgãos, entidades empresariais intituladas SRU – Sociedades de Reabilitação Urbana -, com poderes de autoridade e de polícia administrativa, como os de expropriação e de licenciamento. A lei define ainda a necessidade de ponderação dos direitos e obrigações dos proprietários e do equilíbrio na protecção dos direitos dos arrendatários. A reabilitação dos imóveis é da responsabilidade dos proprietários, que no quadro do Documento Estratégico de intervenção definido pelos poderes públicos, podem realizar as obras programadas directamente e por sua própria conta. Caso não o façam, e caso os seus prédios venham a ser expropriados, beneficiarão do direito de preferência se o respectivo imóvel, uma vez reabilitado, for vendido. No que
respeita aos arrendatários, em caso de expropriação, têm o direito de suspensão do contrato e de reocupação do imóvel, bem como o direito de preferência em caso de novo arrendamento. Para dispor destes poderes, a SRU tem de definir um documento estratégico que tem de ser aprovado pelo executivo municipal passando a partir daí a dispor de competências delegadas para licenciar, fiscalizar e expropriar, dentro da respectiva área de intervenção. As mais-valias da SRU podem ser a promoção e a aposta no investimento privado para o desenvolvimento de intervenções de reabilitação urbana; o desenvolvimento de acções de divulgação e sensibilização da população para as questões e importância da reabilitação; a iniciativa do desenvolvimento de um programa de gestão para as áreas críticas/zonas prioritárias de intervenção, através da elaboração de ―Masterplan para a revitalização urbana e social‖; a divulgação de incentivos fiscais existentes para a reabilitação; a disponibilização de informação e do auxílio na agilização da aprovação de projectos; e a divulgação de uma bolsa de imóveis online e bolsa de projectistas e empreiteiros são as premissas para o cumprimento dos objectivos definidos (CMP et al., Site). O desafio imposto às SRU é o de conseguir inverter o ―círculo vicioso‖ resultado da ―não há oferta porque não há procura - não havendo procura a oferta não se dispõe a aparecer!‖, nas áreas urbanas centrais e consolidadas. As SRU devem conseguir ―despoletar iniciativas de oferta e canalizar manifestações de procura‖ no centro histórico das cidades, através de operações de reabilitação urbana integrada que rentabilizem ―no mercado, habitações e comércios, muitas vezes com dificuldades de estacionamento, em ruas que não são sempre largas, com uma imagem negativa‖ (CMP et al., Site). Segundo a SRU Porto Vivo “para tornar rentável a reabilitação dos edifícios degradados do Centro Histórico e da Baixa, importa racionalizar os métodos e os procedimentos”a implementar (CMP et al.; Site). Nesse sentido é crucial que as Sociedades de Reabilitação Urbana consigam fazer uma real gestão de proximidade da, e na, sua área de intervenção através de operações de reabilitação integrada do espaço público e do edificado, que devem ter como consequência uma maior qualidade do espaço urbano e proporcionar uma melhor qualidade de vida aos cidadãos. A capacidade de atrair investimentos e de desenvolver parcerias com promotores e investidores imobiliários, comerciantes e residentes, é essencial para voltar a criar a dinâmica e atrair a população, que caracteriza a (velha) imagem a que está subjacente a vida no centro da cidade. As Sociedades de Reabilitação Urbana são, dessa forma, a ferramenta descentralizada das Câmaras Municipais para o progresso urbano, social e económico, em áreas definidas e bem estudadas (Zonas de Intervenção Prioritária e/ou ACRUS) na intenção da execução das políticas e objectivos preconizados para o município através da
revitalização e da reabilitação urbana. O diálogo e a troca de experiências entre os vários actores do território, outras Sociedades de Reabilitação Urbana e os diversos serviços camarários, permite que se escolham, adaptem e implementem as melhores soluções para a re-habitação, a revitalização e promoção do comércio tradicional local, o desenvolvimento de investimentos e a qualificação do espaço público. A correcta e eficiente gestão financeira e patrimonial (incluindo o espaço público e mobiliário urbano) é, também, essencial para a eficaz prossecução dos objectivos e, sobretudo, para o evitar derrapagens orçamentais e o uso desnecessário de recursos. Na capital, é necessário que as SRU se focalizem na execução dos seus objectivos; que exista um maior diálogo e concertação de interesses com a Câmara Municipal e que acima de tudo consigam incentivar e estimular ao investimento privado na reabilitação habitacional/urbana. É preciso empenhar-se em fazer com que o mercado imobiliário seja mais dinâmico, e apresente mais soluções e maior oferta habitacional, a preços mais competitivos, no centro histórico, para atrair e fixar população (jovem). Não esqueçamos que o sector da construção civil move e estimula todo um conjunto de sectores associados, emprega muitos cidadãos, e permite adicionar valor às habitações e à cidade. Um sector imobiliário competitivo, activo e eficiente concorre para a dinamização do sector económico e origina um estilo e qualidade de vida melhor que em sociedades ou território estagnados.
Em Lisboa foram constituídas três (3) SRU: a SRU Ocidental, a SRU da Baixa Pombalina e a SRU Oriental. As SRU têm funcionado autonomamente dos serviços da CML, com contactos escassos e sem critérios conjuntos de intervenção. De referir que, da constituição das três SRU, apenas a SRU Ocidental, ao longo destes anos, conseguiu iniciar a reabilitação da sua área de intervenção com o respectivo Documento Estratégico. A SRU da Baixa Pombalina e a SRU Oriental foram extintas em 2008, cabendo ao Concelho de Administração da SRU Ocidental conduzir os respectivos processos liquidatários. A SRU da Baixa Pombalina ainda reabilitou e vendeu imóveis transferidos pela CML, mas SRU Oriental não chegou a conseguir dar início ao processo de reabilitação. Relativamente à SRU Ocidental podemos referir: a área de intervenção foi integralmente declarada Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística (ACRRU) e ocupa uma área de solo de 81ha, integra cerca de 1.300 edifícios e 5.990 fracções e tem, de acordo com os dados do último censo, aproximadamente 9.300 moradores. Compete à SRU Ocidental promover a reabilitação urbana da sua área de intervenção, criar factores de atractividade sustentada que valorizem a zona de intervenção nos planos sociais, cultural e económico e dinamizar e coordenar iniciativas e recursos públicos e privados. A SRU Ocidental definiu 20 Unidades
de Intervenção e apresenta, no seu geral, como indicadores de desempenho: 659 edifícios com Documentos Estratégicos Aprovados; 463 edifícios com necessidades de reabilitação (70%dos edifícios); 335 edifícios cujos proprietários mostraram intenções de reabilitar (72% dos edifícios com necessidades de habilitação); 15 edifícios em obra; 33 edifícios já reabilitados e 22 edifícios com processos de licenciamento em curso. O facto de a experiencia das SRU de Lisboa não poder considerar-se, globalmente, como positiva, não implica que não se reconheça a validade do trabalho desenvolvido, nomeadamente no caso da SRU Ocidental, que optou por uma gestão de proximidade, de certo modo inspirada na experiencia dos GTL municipais dos anos 90. Assim, considera-se que se forem definidas outras SRU em Lisboa, devem reestruturar-se os seus objectivos e medidas de intervenção em função das metas e estratégias aprovadas no Programa Local de Habitação; devem ser impostas medidas de racionalização dos recursos humanos e financeiros disponíveis para a execução das operações de reabilitação urbana, mas também deve conseguir-se aprender e implementar os bons exemplos e práticas ensaiados por outras SRU, sem deixar que os interesses e poderes económicos impeçam o crescimento destes processos de reabilitação urbana.