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Os investimentos em construção, ao mesmo tempo que estimulam muitos outros setores e geram crescimento econômico, são também influenciados pelo próprio crescimento da demanda agregada. Para Finkel (1997, p. 64):

a volatilidade dos investimentos provém da noção de uma demanda derivada para contratos de construção. Tomadas de decisão nos setores de bens de consumo e investimento são combinadas com as complexidades do novo setor de construção residencial, de modo a promover um turbilhão de imensas proporções.

As obras de construção industrial e comercial são particularmente sensíveis aos investimentos de outras indústrias e ao ritmo do setor de serviços, em especial do segmento do comércio. Como coloca Finkel (1997, p. 37), “investimentos em modernização de fábricas e reposição de estoques são capazes de uma expansão econômica geral na construção.” Esta característica de que o comportamento econômico do setor é induzido pela expansão da demanda agregada é amplamente aceita, conforme estudos auxiliares de Hillebrandt (2000), Tse e Raftery (2001) e Akintoye e Skitmore (1994). Contudo, a reação do setor ao aumento da demanda agregada tem uma defasagem temporal, especialmente porque a construção é composta por um grande número de micro e pequenas empresas. Tais empresários expandem seus negócios quando o momento é propício ao crescimento econômico (ou reduzem diante de uma depressão) de maneira mais lenta do que os grandes construtores. Segundo Finkel (1997, p. 67), “os construtores residenciais e comerciais são notórios por suas reações lentas ao início de um ciclo expansivo e de suas demoras em identificar o início de uma depressão econômica”.

Uma extensão da influência do aumento da demanda agregada sobre a construção imobiliária é baseada no aumento da renda média da população. Um incremento na demanda por construção imobiliária pode ser iniciada pela expansão de outros setores que alimentam o aumento da renda da população em geral. Assim, uma economia robusta, com crescimento sustentado, tende a impactar positivamente a construção imobiliária. Como coloca Finkel (1997, p. 66),

economistas há muito tempos entenderam a relação entre a variação na renda nacional e nos hábitos de consumo. As construções residenciais podem ser consideradas como bens de consumo altamente duráveis, cuja demanda é rapidamente afetada por variação na renda e por suas consequências sociais.

Um incremento na demanda agregada, relacionado a períodos de prosperidade, aumenta a renda média da população e pode induzir ao aumento da demanda por novas construções de moradias, por aumento na taxa de casamento, expansão no tamanho da família ou mesmo por mudanças de padrão de consumo em função do maior orçamento familiar.

A taxa de juros também é um fator que influencia a tomada de decisão dos agentes empreendedores. A iniciativa de encetar ou não um projeto de construção é, muitas vezes, realizada mediante a avaliação dos retornos esperados versus custos de produção estimados. Projetos de investimento alternativos podem ser avaliados por diferentes metodologias, tais como o critério do valor presente líquido, da taxa interna de retorno (também conhecido como critério da EMgC) ou o critério do pay back period, submetidos à elaboração de cenários ou futuros possíveis. Porém, em todos os critérios, a taxa de juros de mercado é uma variável crítica na definição do projeto de investimento, medida pelo custo de oportunidade do dinheiro, representado pela remuneração de títulos sem risco de crédito (em geral, a taxa de títulos públicos federais – Sistema Especial de Liquidação e Custódia - Selic). Juros altos, ao representarem incremento nos custos de captação de empréstimos e de outros recursos provenientes de fundos específicos, funcionam como um entrave na dinâmica interna da construção, especialmente no segmento imobiliário. Como coloca Finkel (1997, p. 65), “uma tendência à subida dos juros no mercado interno representa aumento no custo de captar fundos. Os projetos de construção residencial são notoriamente sensíveis à taxa de juros”.

Os anos mais promissores para o setor de construção coincidem com a oferta abundante de recursos para a produção imobiliária e para a aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), principal organizador e intermediário de recursos para financiamento da construção nacional. Em contraste, o setor reage negativamente à ausência crônica de créditos destinados às operações imobiliárias, haja vista seu desempenho econômico pífio a partir de 1983 com a degradação do SFH e escassez de recursos de suas duas principais fontes – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e SBPE. A

instabilidade econômica tem influência na redução do volume de crédito para o setor, dado o caráter pró-cíclico das fontes de recursos do SFH.

A disponibilidade de fluxos de caixa, resultantes do volume de vendas, é um fator significante que pode ditar o compasso dos projetos de investimento já iniciados ou mesmo decidir o início ou postergação de outros. Como destaca Rinder (1984, p. 32), “os empresários respondem ao volume de vendas e ao acúmulo e baixa nos estoques ao determinar o nível de produção”. Ademais, quando não há disponibilidade de fundos ou acesso a financiamentos de longo prazo, a receita de vendas ajuda a compor o requerimento de capital necessário ao início de um novo projeto de investimento. Conforme enfatizam Carneiro e Valpassos (2003), na ausência de créditos imobiliários direcionados pelas instituições financeiras, o financiamento imobiliário provém dos próprios incorporadores, o que acaba por reduzir ainda mais a capacidade de geração de novas unidades imobiliárias. Para Finkel (1997, p. 37), “a construção empresarial sempre usará a alocação de recursos internos para assegurar o término de um projeto. Esta atitude ajuda a minimizar os efeitos das taxas de juros e das políticas públicas”.

Segundo Ferreira e Marques (2005, p. 126):

os problemas envolvendo a aplicação de capital são forçosamente correlacionados com o futuro e, no mundo real, a prática tem demonstrado que o futuro é incerto e que o ambiente de tomada de decisão presente nem sempre é fornecedor de subsídios tangíveis que concorram à sinalização de eventos positivos ou negativos relacionados aos acontecimentos futuros.

Sempre há vieses ou distorções nos resultados esperados quando o futuro é admitido como mera projeção do passado. Na verdade, duas variáveis básicas das decisões de investimento - a EMgC e as expectativas dos empresários - dependem do estado de confiança dos empresários em relação ao futuro.

Finkel (1997, p. 64) coloca que “para explicar ciclos na construção é importante considerar também os produtos da indústria”. Uma característica dos produtos da construção é sua durabilidade. Os projetos são desenvolvidos para durar dezenas de anos. Mas, de tempos em tempos, as construções exigem reparos ou mesmo substituição, o que contribui para que um novo fluxo de investimentos seja necessário. Assim, os déficits de moradias e de

saneamento básico (necessidades habitacionais), conforme definição da FJP (2008) podem ser um estímulo positivo para ampliar os investimentos em construção.

No Brasil, o setor público tem papel histórico no financiamento imobiliário e na concessão de recursos orçamentários para grandes projetos de infraestrutura core. Tais programas públicos de construção, que costumam absorver uma parte significativa dos orçamentos governamentais específicos para investimento, têm sido responsáveis pela construção, manutenção e melhoria da infraestrutura básica do país. O segmento da habitação popular, destinada a famílias de baixa renda (com ganhos inferiores a três salários mínimos), é notoriamente dependente dos investimentos com recursos públicos, já que para este segmento não há solução de mercado para financiar a produção de unidades residenciais em grande escala. Conforme destacam Carneiro e Valpassos (2003), é nesta faixa de renda - famílias com renda inferior a 3 salários mínimos - que está concentrada a maioria absoluta do déficit de residências no país e em que a atuação do poder público tem importância fundamental, uma vez que o baixo poder aquisitivo e as incertezas quanto à capacidade futura de pagamento afastam quaisquer possibilidades de financiamento privado. Os mesmos autores demonstram que a participação de capitais autônomos no montante total das operações de créditos na construção é bem inferior aos demais setores, só perdendo para o setor rural. Isto significa que há muito pouco interesse por parte das instituições financeiras privadas em financiar as atividades de construção, o que torna importante a participação dos capitais públicos no financiamento do setor. Assim, os construtores e seus subempreiteiros, especialmente os dependentes da demanda pública, ficam vulneráveis aos orçamentos governamentais, às políticas fiscais e ao marco regulatório-institucional que envolve a contratação pública.

Ademais, outras variáveis estruturais também influenciam o setor, como a localização, o tamanho da área geográfica, o crescimento populacional e a disponibilidade de insumos locais, elementos relacionados às peculiaridades da indústria da construção, que não produz

commodities, mas os chamados “bens de raiz” e os bens públicos. A localização geográfica

também é importante porque cria uma barreira à entrada de novas firmas, dado que as empresas locais podem ter vantagens comparativas sobre as entrantes. A taxa de crescimento

populacional tem influência direta na demanda habitacional. Conforme apontam Carneiro e Valpassos (2003), a grandeza quantitativa do déficit habitacional tende a crescer pelo crescimento vegetativo do número de unidades familiares.