Após a finalização da pesquisa de campo na Área Especial de Interesse Social de Mãe Luiza (Natal/ RN), de modo geral, percebemos que a sistemática metodológica definida previamente contribuiu plenamente para os objetivos da pesquisa, ressaltando- se, entretanto, algumas questões e particularidades. Assim, tivemos dificuldades de contabilizar e mensurar transações imobiliárias, rendimentos e quantificar os imóveis, principalmente, os alugados.
A pesquisa possibilitou a criação de um banco de dados sobre o mercado imobiliário informal do bairro, abrindo caminhos para outros estudos a serem desenvolvidos nesta temática na cidade do Natal, já que ainda é pouco conhecido, o que permitirá um melhor aprofundamento do conhecimento sobre o funcionamento do mercado imobiliário informal de domicílios em áreas informais.
Ademais, a possibilidade de ampliação dessa pesquisa para demais assentamentos do município e da Região Metropolitana de Natal, utilizando-se da mesma metodologia, possibilita uma análise comparativa sobre as especificidades e diferenciações dos mercados de compra e venda e locação via mercado imobiliário informal, além de expandir o universo empírico das pesquisas desenvolvidas em âmbito nacional.
A análise relacionada à estruturação, funcionamento e reconhecimento quantitativo e qualitativo do mercado imobiliário informal dos assentamentos populares informais, nos oferece elementos para investigar o processo de reprodução do uso do solo urbano. As informações obtidas nos garante e potencializa para estudar o déficit habitacional não apenas a partir das ausências e das carências das ações de políticas habitacionais, como normalmente, é investigado, mas pelo reconhecimento do déficit atendido por esse mercado, sobretudo o de locação.
Apoiando-se nos trabalhos de Abramo (2009), Lacerda (2009) e Baltrusis (2005) sobre o mercado imobiliário informal em cidades, sequencialmente, do Rio de Janeiro, Recife e São Paulo, foi adaptado um conjunto instrumental com o intuito de dar conta de amenizar as imperfeições que a coleta de dados poderia conter. Em outras palavras, procuramos conciliar a utilização de uma metodologia quantitativa e qualitativa de levantamento de dados através da aplicação de questionários com compradores, vendedores e locatários. Infelizmente, surgiram dificuldades para identificar os locadores por parte dos inquilinos, impossibilitando ampliar a abordagem sobre as
relações e decisões específicas entre locadores e locatários que influenciam na formação dos preços.
Deste modo, a pesquisa permitiu conhecer as características do mercado imobiliário informal em Mãe Luiza, sobretudo, as características construtivas das moradias, dos fatores de atração e repulsão da AEIS e seu entorno, a mobilidade intraurbana, a acessibilidade, e também, o custo do aluguel ou do imóvel, entre outros aspectos. E ainda, comprovar que o bairro tem uma dinâmica imobiliária própria, relacionada aos seus aspectos naturais, às suas relações comunitárias, às questões fundiárias e ao ordenamento urbano.
Verificamos que a intensa dinâmica do mercado imobiliário informal na AEIS de Mãe Luiza evidencia as mudanças na forma de acesso à moradia informal, isto é, da forma clássica com certo valor de uso para a forma mercantil através da compra, da venda e da locação. A oferta imobiliária habitacional tanto para compra quanto para locação no bairro é, predominantemente, de “imóveis usados” ou de fracionamentos do imóvel original, por divisão de lote e/ou casa, transformando unidades habitacionais em unidades multifamiliares.
Assim, o desconhecimento da existência do mercado imobiliário informal, de sua abrangência e de seu funcionamento surpreende por envolver número representativo de pessoas – as transações de aluguel, compra e venda na AEIS de Mãe Luiza representou, no momento da pesquisa de campo, mais de 6% dos domicílios do bairro – e de valores (ativos) que o mercado movimenta mensalmente. A pesquisa de campo constata um gradiente de preços de imóveis comprados que variam de R$ 1.500,00 a R$ 28.000,00 ou de imóveis para locar de R$ 50,00 até R$ 600,00 e uma diversidade de tipologias, como: casas térreas, cômodo-vila, apartamentos; com acabamento, sem acabamento em diversas localidades do bairro.
Além disso, os preços são influenciados pelo valor de uso, pelas características internas e externas da edificação, pelas articulações dos elementos locacionais pela quantidade de peças como número de cômodos, dimensionamento do imóvel e lote, contribuindo para hierarquização mais ou menos acentuada dos preços. Logo, o mercado é estruturado num modelo de concorrência monopolista, pela diversidade de “proprietários” e inquilinos de um produto particular, sendo o produto de cada um diferenciado dos demais.
Cabe notar também que a maior parte das transações de compra é realizada à vista, quase não existindo formas de financiamento, quando ocorrem são de curto prazo,
parceladas em seis vezes no máximo, e que as transações, no geral, se desenvolveram, predominantemente, à margem da lei, se caracterizando pela inexistência de um título de propriedade legalmente registrado.
A respeito do mercado de locação de imóveis informais no bairro, este tem se consolidado como um importante segmento para proporcionar o acesso à moradia (91% dos domicílios pesquisados), estando muitas vezes à porta de entrada para novas famílias a AEIS. Os levantamentos realizados para pesquisa demonstraram uma diversidade de produtos e preços, formados a partir das vantagens locacionais e qualidade do imóvel.
Já, os valores cobrados pelos aluguéis comprometem em média 26% do rendimento familiar, sendo em alguns casos esta relação é superior a 50%, afetando outras necessidades básicas de sobrevivência das famílias cujos rendimentos são reduzidos. Para poucos, o aluguel se trata de estágio temporário, enquanto a casa própria está sendo construída, ou até que possam arrecadar economias para compra de um imóvel. Entretanto para a grande maioria, o aluguel elimina as possibilidades de adquirir moradia própria, visto que, absorve os recursos que poderiam permitir a compra de um terreno e a construção de um imóvel.
Para os inquilinos verificamos que a única oportunidade de residir em imóveis compatíveis com suas necessidades é através da mobilidade residencial, isto é, através de detalhes determinantes para troca do imóvel, seja no que se refere à edificação – qualidade construtiva, tamanho, preços – ou à sua localização – melhor oferta de infraestrutura, proximidade de serviços, transporte coletivo, vizinhança, proximidade de familiares, segurança, entre outros. Constatamos, também, que a própria natureza dos contratos - predominantes verbais - facilita a mudança de imóvel. Entretanto, a escolha por uma edificação melhor significa quase sempre o pagamento de prestações maiores de aluguel, reproduzindo um circuito que impossibilita cada vez mais para estas famílias deixar a moradia de aluguel.
Sobre os consumidores (compra e locação), estes são guiados muito mais pela lógica de localização do que pelo produto em si, influenciando na configuração da ordem residencial e, assim, contribuindo para estruturar o espaço da cidade em relação aos diversos tipos de famílias e segmentá-la em termos socioespaciais. A relação entre a localização da moradia e o local de trabalho pode ser apontada como um dos principais elementos para a escolha de um imóvel no bairro, sendo significativo o número de pessoas trabalhando em bairros vizinhos da AEIS, o que resulta numa economia de
recursos destinados ao deslocamento e ao tempo para realizar outras atividades, como por exemplo, o lazer.
Além disso, a pesquisa indicou que no contexto da informalidade sobrepõem-se valores relacionados aos laços de confiança-lealdade capazes de produzir benefícios para locadores e locatários, vendedores e compradores. Logo, confirma que essa convenção é mais uma característica específica das transações imobiliárias diante das incertezas do MII, através de laços de confiança-lealdade que facilitam as transações econômicas e garantem a existência e reprodução dos mercados de locação e compra/ venda.
Tomamos conhecimento que a dinâmica de funcionamento do MII apresenta particularidades (regras, procedimentos e obrigações) vigentes dentro do API, que se relacionam a necessidade lógica e/ou operacional e as regras/consensos decorrentes do bom senso dos negócios imobiliários da área. Portanto, certos assentamentos apresentam semelhanças e/ou diferenciações no processo de compra e venda e locação de imóveis, dificultando o estabelecimento de relações diretas de preço entre eles por cada uma possuir um rol de características próprias. Em síntese, percebemos o quanto é imprescindível compreender o mercado imobiliário informal, devido este substituir a tarefa do Estado na sua função de prover habitação para camadas de baixo poder aquisitivo, uma vez que oculta o verdadeiro déficit habitacional e dificulta a implementação de políticas de provisão habitacional.