KAPITTEL 2................................................................................................................ 5
2.5 Teoretiske forventninger og veien videre
O perímetro da Oper
rque e Santa Efigênia, estendendo-se por uma área de aproximadamente 662,9 ha que engloba não apenas o perímetro da Operação Urbana Anhangabaú, mas também a área originalmente proposta no documento do ProCentro. No mapa a seguir são representados os limites da Operação Urbana Centro e da Operação Urbana Anhangabaú.
Dentro desse perímetro, há uma grande heterogeneidade em re
às densidades de ocupação do solo, incluindo, entre outras, áreas de comércio especializado nas Ruas Santa Efigênia e 25 de Março; a área do Centro Velho, com as antigas sedes de instituições bancárias e financeiras, nas proximidades da Rua Boa Vista, e de comércio popular na Rua Direita; as áreas de comércio e serviços diversos na região da Rua Barão de Itapetininga, Praça da República e Arouche; as áreas de comércio atacadista nas proximidades da antiga Estação e pátio de manobras do Pari e Rua do Gasômetro.
Figura 6-2- Densidade construída na área da Operação Urbana Centro.
Com a representação dos perímetros das Operações Urbanas Anhangabaú e Centro
Fonte: “Evolução do Uso do solo nos anos 90”, SEMPLA, 2000a. Excerto do Mapa 2 – Densidade construída por quadra fiscal, conforme dados do Cadastro Territorial e Predial – TPCL de 1999. Perímetros sobrepostos, sem escala.
Examinado os mapas elaborados em já citado estudo realizado pela SEMPLA (2000a) pode-se observar que em relação às densidades de ocupação, as maiores densidades encontram-se nas imediações do Vale do Anhangabaú; na direção oeste, no chamado Centro Novo, estendendo-se pela Avenida São João e em direção aos Bairros de Vila Buarque e Santa Cecília; na direção sudoeste, nas imediações da Rua da Consolação e em direção ao bairro da Bela Vista; em direção ao sul, no bairro da Liberdade. Na área do bairro do Brás, junto ao Parque Dom Pedro II, na margem a leste do Rio Tamanduateí – compreendendo a zona cerealista e o comércio atacadista que se estende do Pátio do Pari à Rua do Gasômetro - as densidades são menores (Fig. 6-2).
Em relação aos usos do solo, predominam os usos mistos de comércio e serviços entre o Vale do Anhangabaú e o Parque Dom Pedro II, a leste; e entre o Vale do Anhangabaú e a Praça da República, a oeste; ao norte, entre a Avenida Senador Queiros e a Rua Mauá; e também na zona cerealista, entre o Pátio do Pari e a Avenida Celso Garcia, compreendendo a Rua do Gasômetro.
Figura 6-3 - Usos do solo na área da Operação Urbana Centro.
Com a representação dos perímetros das Operações Urbanas Anhangabaú e Centro
Fonte: “Evolução do Uso do solo nos anos 90”, SEMPLA, 2000a. Excerto do Mapa 5 – Uso do solo predominante por quadra fiscal, conforme dados do Cadastro Territorial e Predial – TPCL de 1999. Perímetros sobrepostos, sem escala.
Os usos mistos com comércio, serviços e residências concentram-se na direção oeste, abrangendo parte de Santa Efigênia, Vila Buarque e Consolação e também, mais ao sul, trechos do bairro da Liberdade e o Glicério. Quadras com predomínio de usos residenciais de padrão médio e alto concentram-se nas imediações do Viaduto Jacareí, em direção à Bela Vista.
Quadras com predominância de indústrias e armazéns concentram-se junto ao Pátio do Pari e à linha férrea, a leste. Entre a Avenida Celso Garcia e a Avenida Alcântara Machado (Radial Leste), há predomínio de quadras com usos mistos que agregam indústrias, comércio e serviços.
Esse breve exame indica a grande heterogeneidade de usos do solo e de adensamento construtivo presentes na área da Operação Urbana Centro, resultado do processo de diferenciação e especialização funcional de partes do território, correspondendo ao processo histórico de ocupação e expansão urbana da área central, já abordado em sua linhas gerais (cf. Seção 2.2 acima).
Interesse”. Fonte: “A Cartilha da Área Central”, (EMURB, agosto de 1997, p.3) E
Operação U
área o coeficiente de ap egar a CA = 4 – nas zonas Z3, Z4 e Z5. As zonas Z2 – onde o coeficiente m
CA entre 1,01 e 2,01.
verticalização encontram-se em sua maioria nas Z2, Z3 e Z4 a lest
Figura 6-4 – Zonas de uso na área da Operação Urbana Centro.
Com a representação dos perímetros da Operação Urbana Centro e da “Área de Especial
m relação às zonas de uso e ocupação do solo vigentes à época da aprovação da rbana representadas no mapa da Fig. 6-4, observa-se que para a maior parte da
roveitamento máximo podia ch
áximo podia chegar a CA=2 - abrangem a área entre a Avenida Senador Queirós e a Rua Mauá e a área junto ao Pátio do Pari, chegando até a Rua do Gasômetro. Confrontando o zoneamento com o mapa de densidades construídas (Fig. 6-2), observa-se que os coeficientes de aproveitamento médio de um grande número de quadras em Z5 ultrapassa o limite de CA maior que 4,01 e que nas zonas Z2 predominam quadras com
A outorga onerosa do direito de construir áreas adicionais além dos limites estabelecidos pelo zoneamento ofereceria mais atrativos paras as áreas em Z2, que mesmo assim já contavam com coeficientes de aproveitamento elevados. As áreas com maior possibilidade de adensamento e
e do Parque Dom Pedro II, abrangendo o Pátio do Pari, a zona cerealista e a área de usos mistos com indústrias, comércio e serviços ao sul da Avenida Celso Garcia.
6.3.
Comi apresen
Paulo Maluf mara
em aio
comp texto
instrum
Projeto de lei e Lei
Elaborado pelo Grupo Coordenador da Operação Anhangabaú e aprovado pela ssão Normativa de Legislação Urbanística — CNLU, o Projeto de Lei foi
tado pelo Executivo à Câmara Municipal em 24 de dezembro de 1993, na gestão de . A Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente da Câ itiu parecer sobre o projeto, encaminhando substitutivo que foi aprovado em 15 de m de 1997 e promulgado em 6 de junho do mesmo ano (Lei 12.349 de 06/06/97, Município de São Paulo).13
Como já observado, a Operação Urbana Centro representou uma reformulação leta da Operação Urbana Anhangabaú. Conforme recomendações expostas no
do PROCENTRO (1993), foram alterados o perímetro de abrangência, os objetivos, os entos de atuação, os incentivos, os mecanismos e seu prazo de vigência.
Figura 6-5. Perímetro da Operação Urbana Centro
Fonte: “A Cartilha da Área Central”, (EMURB, agosto de 1997, p.2)
13
A EMURB elaborou uma publicação contendo um resumo ilustrado dos incentivos proporcionados pela Operação Urbana Centro, intitulada "Cartilha da Área Central", destinada "aos proprietários de imóveis e interessados em investir na Área Central" (EMURB, 1997 e 2000-2a. edição).
Motivos
Com a ampliação do perímetro, atingindo “um maior número de imóveis e áreas com uso e ocupação diferenciados”, pretendia-se que a participação dos proprietários de imóveis beneficiados e de empreendedores imobiliários fosse expressiva, “possibilitando um maior retorno não apenas financeiro, mas sobretudo através da retomada da Área Central para a realização de novos investimentos”. (Câmara Municipal da Cidade de São Paulo, Projeto de Lei 901/93, Operação Urbana Centro, Exposição de Motivos, p.3)
Objetivos
O principal objetivo foi colocado como a recuperação da atratividade da área central para novos investimentos, através de incentivos à construção de edifícios residenciais e hotéis, e aos usos associados a cultura, lazer e turismo. Conforme “A Cartilha da Área Central”:
“O objetivo focal do instrumento é criar condições que reforcem a importância da área central para a metrópole de São Paulo, tornando-a atraente para investimentos imobiliários, turísticos e culturais e preparando-a para o papel de cidade mundial” (EMURB, 1997, p.1).
A lei coloca como objetivos a melhoria das condições urbanas e de qualidade de vida na área, fazendo referência particular aos “moradores de habitações subnormais”; o reforço da diversificação de usos; o incentivo ao uso habitacional, às atividades culturais e de lazer; a valorização da paisagem urbana; a melhoria da infra-estrutura; da acessibilidade da qualidade ambiental (Art. 2°). 14
As seguintes diretrizes urbanísticas foram estabelecidas o incentivo à construção de habitações e garagens, o incentivo ao remembramento de lotes, à reordenação dos espaços públicos e da composição das faces de quadra, promovendo a “harmonização do desenho urbano”; a criação de condições para a implantação de regiões comerciais com regime de funcionamento de 24 horas. O “desestímulo à permanência e a proibição de novos estabelecimentos de comércio atacadista de cereais, de madeiras e de frutas” também são colocados como diretrizes (Art. 2°, parágrafo único).
ecanismos
Os principais mecanismos propostos pela operação são os seguintes, conforme o
M
Art. 4° da Lei:
14
arecer elaborado pela Comissão de Política Urbana que acompanhou o substitutivo da lei, o objetivo principal é Lei 901/93, Câmara do Município de São Paulo.
No p
referido como “reverter a decadência da área central da cidade [através da] atração de investimentos do setor imobiliário” com a diminuição das restrições de uso e ocupação do solo. Parecer 778/96 da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e de Meio Ambiente sobre o Projeto de
• exceções à legislação de uso e ocupação do solo, que podem ser realizada
o Z8- para terrenos na área da Operação Urbana ou em outras regiões da
Incentivos e restrições
Os Inc
mediante outorga onerosa ou sem contrapartida, dependendo dos usos a serem instalados e da área onde se localiza o terreno;
• regularização de construções, reformas e ampliações, sempre mediante outorga onerosa;
• transferência de potencial construtivo de edifícios classificados com 200 (Art. 7°) ou de áreas doadas à Prefeitura (Art. 6°), que poderia ser feita
cidade;
• cessão onerosa do espaço público aéreo e subterrâneo, mediante contrapartida financeira.
principais incentivos que a lei estabelece são os seguintes:
entivo ao uso residencial: coeficiente de aproveitamento (CA) igual a 6 ; obrigatoriedade de vagas para estac
dispensa da ionamento; as áreas de estacionamento,
quando construídas, não serão computadas para fins de cálculo do coeficiente de aproveitamento (Art. 3°, inciso I);
Incentivo ao uso misto residencial/estacionamento : em caso de edifícios com uso misto desse tipo, permite-se um coeficiente de aproveitamento de 6 para a área construída com residências e igualmente 6 para a área destinada a garagem, perfazendo um CA total igual a 12, desde que com entradas independentes (Art. 3°, inciso II);
Incentivo a hotéis: coeficiente de aproveitamento igual a 6 para as instalações hoteleiras, 2 para serviços e 4 para garagem, perfazendo um CA total igual a 12 (Art. 3°, inciso III);
Incentivo a atividades culturais e de lazer: dispensa de vagas para estacionamento e não consideração da área construída para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento total - mesmo quando associadas a outros usos - das áreas destinadas a salões de festas; cinemas, teatros, salas de espetáculos, anfiteatros e auditórios; museus, creches e atividades educacionais e culturais em geral (Art. 3°, inciso IV);
Incentivo aos espaços particulares de uso público: no interior das edificações, no pavimento térreo, as áreas destinadas à circulação de pedestres não serão computadas para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento (Art. 3°, inciso V);
Incentivo ao remembramento de lotes: para o remembramento de três ou mais lotes que resultem em lote com 1.000 m2 ou mais, a lei autoriza uma área construída
adicional, livr remembrado, até
Incenti de usos Z8-200)
e de contrapartida, correspondente a 10% da área resultante por lote o limite de 100% (Art. 3°, inciso VI);
vo à restauração de imóveis tombados (categoria : permissão de t
mais imóveis lo u fora do perímetro da Operação Urbana Centro (Art. 7°);
Incenti
ransferência de potencial construtivo pelo seu valor equivalente para um ou calizados dentro o
vo à doação de terrenos para implantação de espaços públicos e áreas verdes: permissã
um ou mais imóveis localizados dentro ou fora do perímetro da Operação Urbana Centro (Art. 6°);
No período de três anos após a promulgação da lei, ou seja, até o dia 6 de junho de 2.000 (posteriormente prorrogado até 6 de junho de 2004), os empreendimentos localizad e Especial Interesse, representada na Fig. 5-7, ficaram
isentos d ticos, mudanças de
uso e solicitação de alterações em
Figura 6-6
Fonte: “A Cartilha da Área Central”, (EMURB, agosto de 1997, p.13).
o de transferência de potencial construtivo pelo seu valor equivalente para
os no perímetro da Área d
e contrapartida financeira para modificação de índices urbanís
relação ao Código de Obras e Edificações (Art. 15°, inciso I).
. A “Área de Especial Interesse” e a “Coroa Envoltória”.
A descrição do perímetro da “Área de Especial Interesse” encontra-se no Art.15?, §1°da Lei. A “Coroa Envoltória” corresponde às demais áreas dentro do perímetro da Operação.
Além disso, a demolição de edificação existente e a construção de obra nova segundo os mesmos coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação da edificação anterior
ntes casos, nas demais áreas da Operação Urbana (Art. 15°, inciso II):
• para hotéis de turismo com CA até 18 (9 para instalações hoteleiras, 3
s ou ampliações de construções para comércio atacadista, de produtos alimentícios ou materiais de grande porte (Art. 4°, § 3°, alínea a) e também de garagens para empresas de transportes, serviços de depósito e armazenagem (idem, alínea b), em clara contraposição à expansão da zona cerealista / atacadista nas imediações do Pátio do pari, principalmente. Outras restrições dizem respeito propostas que atinjam habitações subnormais (cortiços) ou exijam modificações na infra-estrutura. Em relação às primeiras, as propostas que atingirem cortiços deverão necessariamente resolver o problema habitacional de seus moradores dentro do perímetro da Operação Urbana Centro ou a uma distância máxima de 500m dele (Art. 5°, § 1°). Em relação às últimas, o poder público poderá solicitar dos proponentes a realização de obras de infra-estrutura e alterações no sistema viário, sem prejuízo do pagamento da contrapartida financeira e sem ônus para a Prefeitura, inclusive quando houver necessidade de desapropriações (Art. 5°, § 2° e 3°).
Em caso de regularização de construções, ampliações ou reformas, a contrapartida financeira não poderá ser inferior a 100% do benefício concedido (Art. 10°).
Programa de Obras
O programa de obras públicas reproduzido a seguir, que fazia parte do Projeto de Lei da Operação, não foi incluído na redação final da Lei. Assim, no texto da Lei, ficaram sem definição as intervenções do poder público colocadas como um dos objetivos
specíficos da Operação.15
é garantida pelo Art. 16°, que entretanto não dispensa sua análise urbanística segundo os objetivos da Operação.
Também seriam isentas de contrapartida as propostas apresentadas para os segui
• para uso residencial com coeficiente de aproveitamento (CA) até 12; • para uso de serviços de escritórios e negócios com CA até 6;
para serviços e 6 para garagem).
As obras referentes aos projetos aprovados nessas condições teriam prazo de cinco anos após a expedição do Alvará de Execução para serem concluídas, sob pena de cassação da licença e pagamento integral da contrapartida financeira.
As principais restrições referem-se, em primeiro lugar, à proibição de novas construçõe
e
tar obras de melhoria urban
15
No inciso I d a
na área delimitada pelo perímet
o Art. 2° consta o primeiro dos objetivos específicos da Operação: “Implemen ro da Operação Urbana Centro”.
Os recursos provenientes da Operação – conforme o Art. 11° - seriam administrados pela EMURB, para aplicação em “obras de melhoria urbana, na recuperação e reciclagem de próprios públicos em geral, no pagamento de desapropriações [...] na restauração de imóveis tombados” e em materiais promocionais referentes à Operação. As decisões
ritérios para a alocação dos recursos como a ordem de prioridades dessa alocação obedecerá a diretivas provenientes d
Atividade
sobre a alocação de recursos é parte das atribuições da Comissão Executiva da Operação Urbana – como será visto no próximo tópico. Assim, tanto os c
essa instância participativa.
/ Projeto Localização Reurbanizaç
Viários ão/Projetos Vale do Anhangadesnível da Av. Prebaú: complementação Passagem em stes Maia sob a Av. Senador Queiroz; Passarela da Praça da Bandeira; Recuperação dos Viadutos Florêncio de Abreu, Boa Vista, Martinho Prado. Parque D. Pedro II.
Praça Roosevelt. Casa das Retortas. Remanejamento Rua Boa Vista
Rua José Bonifácio (entre Rua Libero Badaró e Anhangabaú)
Rua do Ouvidor
Praça Dom José Gaspar Viaduto do Chá e anexos Praça do Patriarca
Implantação de Boulevard Rua Xavier de Toledo Av. Ipiranga
Rua Conselheiro Crispiniano
Manutenção Calçadão existente: pavimentação, drenagem superficial, recuperação do mobiliário urbano e paisagístico
Viaduto Santa Ifigênia: recuperação do piso e iluminação Recuperação de esculturas e monumentos situados na área da Operação Urbana
Canalização Macrodrenagem do Vale do Anhangabaú Garagens subterrâneas ou
elevadas para veículos Construção de novas garagens, recuperação das existentes
Quadro 6-1.Programa de obras no Projeto de Lei da Operação Urbana Centro Fonte: Câmara Municipal da Cidade de São Paulo - Projeto de Lei 901/93.
Instâncias de Participação
Quanto às instâncias de participação e controle, uma alteração significativa é introduzida em relação aos já mencionados nas Operações Urbanas examinadas nos capítulos precedentes: a instituição da Comissão Executiva da Operação Urbana Centro, que terá por atribuições a aná
Operação
eitamento fosse superior a CA= 6; elaboração de estudos e apresentação de propostas para cálculo de contrapartida; e elaboração de diretrizes
lise e verificação das propostas em relação às diretrizes da ; o encaminhamento de pareceres sobre as propostas à CNLU; a convocação de audiências públicas no caso de propostas em que fosse solicitada cessão de espaço público aéreo ou subterrâneo ou - e esta é uma especificidade da Operação Urbana Centro – em que o coeficiente de aprov
V); contr
pal na definição de políticas e intervenções para a área central (inciso VIII); e, principalmente, “decidir sobre a inversão dos recursos
captad ão (inciso X
sua rep ):
1. Empresa Municipa beria a
coordenação;
aria Municipa Desenvolvimento Urbano – SEHAB; 3. Secretaria Municipa
4. Secretaria Municipa ento – SEMPLA; 5. Câmara Municipal
6. Associação Comerc
7. Associação dos Ban lo – ASSOBESP;
sociação Viva O o de
São Paulo;
9. Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos (organização não
ernamental que rtiços);
Defenda São Paulo;
os em Estabelecimentos Bancários e Financiários ibuir para programa de ação relativo a habitações subnormais (cortiços) (inciso VII); elaboração de plano de incentivo para localização de órgãos públicos na área da Operação (inciso IX); instruir dúvidas sobre propostas, antes de seu encaminhamento à CNLU (inciso XI).
Além dessas atribuições de caráter predominantemente técnico, a Comissão assume também atribuições de caráter decisório – ou seja, político: identificação de formas de atuação do poder público em função da realização dos objetivos da Operação (inciso VI); representação junto à administração munici
os” pela Operaç ).
A composição de resentação foi instituída do seguinte modo (Art. 17° l de Urbanização – EMURB, a quem ca 2. Secret l de Habitação e
l de Cultura – SMC l de Planejam de São Paulo;
ial de São Paulo;
cos no Estado de São Pau
8. As Centro – Sociedade Pró-Revalorização do Centr
gov atua junto a moradores de rua e a co 10. Movimento
11. Instituto de Arquitetos do Brasil – IAB-SP; 12. Instituto de Engenharia de São Paulo; 13. Sindicato dos Empregad
de São Paulo, Osasco e Região;
14. Sindicato de Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo – SECOVI;
Entre as entidades acima, as quatro primeiras estão vinculadas ao Executivo, e além da representação do Legislativo, nove entidades da sociedade civil são representadas.
Pelo caráter de suas atribuições, a Comissão Executiva passa a desempenhar parte das funções técnicas que nas Operações Urbanas anteriormente examinadas eram atribuídas aos grupos de trabalho intersecretariais e à CNLU. A Comissão assume também o papel de representação da vontade política de um conjunto de grupos e segmentos sociais
vinculados e interessados no processo de transformação da área central – através das associações da sociedade civil que nela têm participação. Assim sendo, é capaz de influenciar os rumos da Operação e de ter atuação efetiva em sua avaliação e controle, apesar das críticas que possam ser feitas à legitimidade e representatividade de fato das entidades
gabaú, é que os limites impostos pela legislação de
uso e ocu l.
Para atrair os novos investimentos imobiliários que impulsionariam o processo de transforma
Operação, seria necessário um conjunto medidas complementares além da simples outorga onerosa do e
a Centro [...] é ação ampla e a definição de uma
l envolvendo os mais diferentes 901/93, Exposição de Motivos,
E
são ampliados tanto os incentivos quanto a área são dirigid
também a edif ção e lazer.
Além disso, a revogação da proibição de construção de garagens verticais corresponde a
um objetiv de veículos e vagas para
estacionam êxodo das grandes empresas” (PL
901/03, p. 4) – em urbana Anh
do patrimô
transferência d rição aos “usos não compatíveis com a centralid mo o comércio atacadista de cereais e madeiras” (id. ibid.).
complementariam os usos comerciais e de serviços predominantes, atraindo novos que dela participam.
Pressupostos
O principal pressuposto subjacente à lógica da Operação Urbana Centro, a exemplo da Operação Urbana Anhan
pação do solo impediam a realização de novos empreendimentos na área centra ção da área central, reforçando sua importância conforme os objetivos da dir ito de construir. A Exposição de Motivos do Projeto de Lei afirma que
“as restrições de zoneamento se constituíam em entrave para