Alguns aspectos já discutidos ou ainda por serem introduzidos carecem de um esclarecimento conceitual. Trata-se dos termos aqui empregados para caracterizar os fenômenos típicos que podem ocorrer quando lotes existentes em áreas consolidadas não são ocupados ou, em se tratando de edificações, a partir do momento em que um imóvel é desocupado. Tal esclarecimento terminológico pretende tornar claros alguns aspectos teóricos que circundam o objeto de estudo, fundamentados em pesquisa bibliográfica. Chama atenção, a constatação de que o debate que estabelece bases metodológicas para o estudo dos imóveis vagos e seus fenômenos tem ocorrido exclusivamente em âmbito internacional sendo notável o silêncio da literatura nacional sobre o assunto.
A obsolescência designa o momento em que a função original de um edifício deixa de
existir. A partir de então, a estrutura pode ser demolida, adequada à outra função ou até mesmo desmontada, transformada e armada em outro local, se sua constituição assim permitir. A opção entre essas alternativas dependerá de seu grau de flexibilidade: estruturas que oferecem poucas possibilidades de mutação e adequação a novos usos acabam tendo que ser demolidas. Em contrapartida, em um edifício onde a obsolescência é programada (ou prevista), menos problemáticas são as adaptações. Edificações coordenadas modularmente, por exemplo, permitem alterações de espaço e de uso com mais facilidade, ampliando as possibilidades de utilização das estruturas quando a configuração espacial original se torna obsoleta. Alternativas como essa são potentes por pensarem o edifício no tempo, programando sua obsolescência. Se bem utilizadas podem contribuir para evitar que o estoque de edificações obsoleto se torne ocioso, ou seja, paralisado no tempo e sem exercer sua função social. A obsolescência programada é uma estratégia que pode ser adotada como forma de prevenção ao acúmulo de edificações ociosas ao longo do tempo, em áreas consolidadas.
A ociosidade é gerada quando um lote ou um edifício permanece vazio apesar de
apresentar condições de ocupação. No caso das edificações a ociosidade pode vir após a obsolescência, quando a estrutura não apresenta condições de adequação
para novos usos e também não é demolida. Jud e Frew (1990) vinculam a ociosidade de moradias à sua “atipicidade”, ou seja, quanto mais diferente dos padrões convencionais de construção e arranjos internos for a unidade, maior probabilidade terá de tornar-se obsoleta (mesmo não ocorrendo modificação de uso) e futuramente ociosa. Uma opção nesse sentido, ao invés de uma produção em massa de tipos arquitetônicos sem variação, seria uma obsolescência programada segundo os pressupostos supracitados. Algumas edificações, no entanto, tornam-se ociosas mesmo sem terem se tornado obsoletas, muitas vezes pelo simples abandono. Esse caso ocorre com muitas habitações e pode ser um dos fatores responsáveis pelo grande estoque de domicílios ociosos, demonstrado pelos dados da FJP. Como será visto, estima-se que esse tipo de ociosidade possa ser resultante de um fenômeno típico da produção capitalista de moradias: a superprodução, a ser aprofundada no capítulo 3.
Ao percentual de lotes e edificações que permanece ocioso em uma determinada área (um bairro, um município, uma região ou um país) é dado o nome taxa de vacância.
Esse percentual, que corresponde à relação entre todos os espaços vazios e o total geral de espaços (vazios e ocupados), deve ser verificado de acordo com usos e funções distintas. Assim, espaços não edificados, domicílios e unidades comerciais, por exemplo, nunca deverão entrar na mesma conta. Convencionalmente, taxas de vacância comercial e fundiária são definidas por área, enquanto que a vacância residencial é calculada por unidades domiciliares (SANTIAGO, 2005, p.17). Face ao objeto de estudo, será considerada somente a taxa de vacância residencial. Para a RMBH, essa taxa correspondia, em 200532, a 13,94% (163.554 domicílios vagos/
1.173.032 domicílios particulares permanentes).
Discussões sobre a taxa de vacância de edificações são corriqueiras na literatura internacional que há tempos debate a pertinência de se estabelecer taxas de vacância típicas para o espaço construído, convencionalmente chamadas “taxas de vacância natural”. Segundo Amy et al. (2000) essas taxas correspondem a um nível ideal de
32 Fonte dos dados: FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Déficit Habitacional do Brasil – 2005: Municípios e Micro regiões geográficas. Brasília, 2005.
“equilíbrio” do estoque imobiliário (comércio, serviços e domicílios), necessário tanto como um estoque regulador para atender às contingências futuras, quanto como um facilitador das transações de venda e aluguel no mercado. Caso não existissem edificações vagas à disposição, a atividade imobiliária se traduziria numa “dança de cadeiras”: a cada desejo ou necessidade de mudança, famílias deveriam trocar de casa entre si ao invés de adquirirem novas habitações ou alugarem domicílios com configurações espaciais e/ou localizações diferentes. O mesmo aconteceria para as demais atividades imobiliárias não habitacionais. Em outras palavras, sem um percentual mais ou menos permanente de unidades vagas, não haveria mercado imobiliário. Daí o intenso debate internacional em torno das taxas de vacância naturais. No Brasil, o foco das discussões acerca da tipicidade e atipicidade da taxa de vacância é o tempo que o imóvel permanece vago, embora profissionais da área já se posicionem em favor de ampliar o debate no sentido de buscar as razões da ociosidade dos imóveis33.
Algumas pesquisas internacionais consideram que o percentual médio do estoque habitacional necessário para o funcionamento “natural” do mercado de moradias estaria em torno de 5 (BELSKYA, 1992) a 6,5% (JUD; FREW, 1990). Ao ultrapassar esse limite, a ociosidade já se tornaria atípica e, portanto, um problema. Seguindo esse raciocínio, Amy et al. (2000) consideram que a relação entre a taxa de vacância natural e a existente (e não o seu percentual existente total) determinaria o “equilíbrio” ou “desequilíbrio” do mercado imobiliário. A fixação de percentuais “naturais” seria, portanto, importante para monitorar as condições de mercado, medindo altos e baixos (AMY et al., 2000). Desse modo, a taxa de vacância residencial da RMBH, considerando-se hipoteticamente as estimativas de Belskya para a realidade nacional, teria 8,94% de atipicidade (vacância encontrada menos a vacância típica ou natural), atestando o “desequilíbrio” do mercado de moradias na região. Isso também significa
33 Segundo a arquiteta Iracema Generoso de Abreu Bhering, coordenadora da equipe contratada pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional e Política Urbana (SEDRU) em 2010 para a elaboração de quatro Planos de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais em municípios da RMBH (Lagoa Santa, Santa Luzia, Sabará e Confins), os estudos nacionais se baseiam usualmente no fator tempo para medir a atipicidade de taxas de vacância encontradas. De acordo com a arquiteta: “sempre são feitas pesquisas com profissionais ligados ao mercado imobiliário (corretores, etc) e para o período atual - um momento em que o mercado está aquecido - temos a informação de que três meses de vacância é um período considerado normal. Acima disso temos que buscar outras razões para justificar a ociosidade dos imóveis”. BHERING, Iracema Generoso de Abreu. Entrevistada pela autora. Belo Horizonte, Brasil. Out. 2010.
que, dos 163.554 domicílios vagos existentes em 2005, cerca de 105 mil poderiam ser ocupados sem prejudicar as transações de moradias na região. A FIG. 2.9 apresenta as áreas da RMBH com vacância típica (abaixo de 5% - em amarelo) e regiões que apresentam taxas acima desse percentual, com diferentes graus de atipicidade (em laranja).
FIGURA 2.9 – Taxa de vacância residencial por setores censitários da RMBH
No entanto, cabe contrapor que a função reguladora do estoque imobiliário não é uma função que possa ser verdadeiramente caracterizada como “de equilíbrio”, como suposto por Jud e Frew. De fato, o conjunto de edificações vagas considerado típico exerce uma função importante no ajuste dos desequilíbrios sucessivos inerentes à produção capitalista do espaço. No entanto, em se tratando dessa produção, como bem coloca Gorender (1996, p.32): “o equilíbrio não pode ser mais do que uma tendência que pressiona em meio aos fatores desequilibrantes e se manifesta enquanto média de inumeráveis flutuações, jamais suscetível de fixação”. Nesse sentido, o estoque de edificações vagas é, com razão, um regulador, mas jamais pode ser considerado um estoque “de equilíbrio”. A relação entre imóveis vagos e pseudo equilíbrio do mercado de moradias será aprofundada no item 2.4.
Da mesma maneira que ocorre com a vacância residencial, também devemos considerar para a vacância fundiária a necessidade de um estoque “regulador” de lotes, convencionalmente chamado “banco de terras”. Diferente, no entanto, do primeiro tipo de vacância, que vincula o percentual natural de unidades vagas ao funcionamento do mercado, o banco de terras vagas serve ao funcionamento “natural” da indústria imobiliária. Conforme assinala Ribeiro:
[...] o setor de produção de moradias somente poderá se constituir e desenvolver se houver um fluxo permanente de terrenos disponíveis, condição fundamental para a existência de um processo contínuo de valorização do capital investido na produção de moradias. Sem essa condição, apenas existirão pequenas empresas, de caráter artesanal ou manufatureiro, com escassos capital-dinheiro investidos. (RIBEIRO, 1982, p.38)
Cabe ressaltar que, além da necessidade contínua de novas terras, como meios de produção, a indústria imobiliária também demanda escala de atuação. Desse modo, a dispersão dos empreendimentos habitacionais por inúmeros lotes pulverizados na mancha urbana deixa de ser uma opção interessante, uma vez que inibe o fluxo de produção mais contínuo e dificulta a utilização de máquinas e equipamentos em longo prazo (FARAH, 1996). Esse e outros aspectos da contraditória simultaneidade entre a vacância de lotes e a contínua necessidade de terrenos para produção habitacional, devem ser ainda aprofundados.
Outro conceito relacionado à vacância de edificações é a cadeia de vacância, definida
pela sucessão de deslocamentos espaciais ao longo da estrutura urbana. O deslocamento de famílias para novos empreendimentos imobiliários é considerado seu ponto inicial, a partir do qual uma reação em cadeia de transações de imóveis mais antigos é gerada. Alguns autores sugerem visões análogas, nas quais as cadeias seriam definidas pelo deslocamento simultâneo de famílias e unidades vagas pelo espaço, estas últimas, consideradas como entes ativos:
Segundo essa visão da dinâmica imobiliária, a ‘vaga’ é uma unidade ativa que se movimenta pelo estoque vago até que a rede seja encerrada. Existem na realidade dois componentes em uma cadeia. Uma família muda para uma nova edificação e a ‘vaga’ se move pelo estoque de edificações em uma direção, enquanto famílias se movem ao longo da cadeia, em direção oposta (SHARPE, 1978, np.).
Independente da discussão sobre agentes passivos ou ativos, o aspecto mais importante de uma cadeia é seu comprimento. Quanto maior sua abrangência, menor será a atipicidade da taxa de vacância, ou seja, mais próxima ela estará do índice de vacância considerado “natural” para seu ambiente. O movimento que torna o estoque de habitações gerado por famílias que trocaram de residência, acessível a outros grupos com uma renda inferior é conhecido como filtragem. O grande estoque de
edificações ociosas existente na RMBH é resultante de um movimento de filtragem pouco efetivo, característico de cadeias de vacância de curto comprimento e, por isso pouco abrangentes na cidade. A curta abrangência das cadeias de vacância é característica de realidades como a brasileira, onde é grande a desigualdade de distribuição de riquezas (SANTIAGO, 2005).
Filtragem e cadeia de vacância são úteis para traçar, embora que muito esquematicamente, um panorama das pesquisas internacionais e das diferentes formas com que os dois conceitos são utilizados para a fundamentação de políticas públicas habitacionais. Num primeiro grupo de pesquisas que aconteceram cronologicamente antes de 1970, surgem os estudos seminais sobre o assunto34. As
expectativas se concentram no momento inicial da cadeia de vacância, ou seja, na produção de novas unidades habitacionais. O encorajamento do consumo de novas habitações por famílias de alta renda é então visto pelo viés dos benefícios indiretos
que poderia trazer para as famílias de renda inferior, favorecidas na outra ponta da cadeia, pelo processo de filtragem. Tais estratégias indiretas de provimento habitacional eram então consideradas preferíveis por representarem menor ônus para o Estado, uma vez que subsídios são sempre oferecidos em razão inversa à renda do beneficiário. Um segundo grupo de pesquisas, entre 1970 e 1980, é responsável pelo maior número de publicações35. O otimismo depositado sobre o provimento indireto de
habitações é questionado frente à necessidade premente de moradias para famílias de baixa renda. Apesar de estudos terem demonstrado a efetividade do processo de filtragem para a realidade norte americana, o provimento indireto sozinho não seria suficiente para suprir as demandas habitacionais existentes, tendo que se aliar ao provimento direto convencional. Um último grupo de referências36, que datam de 1990
aos anos 2000 permanece apostando em modelos de cadeias de vacância e na filtragem, como alternativas para o provimento habitacional. A novidade, no entanto, é que a esses modelos se somam os modelos de mobilidade residencial (NORDIVIKA, 2004) intra e inter-urbana, largamente empregados em pesquisas de planejamento urbano nacionais. Uma análise conjunta associando mobilidade residencial e funcionamento da cadeia de vacância na RMBH é a proposta do item 2.5.
Um panorama da utilização dos conceitos explicitados como fundamentação para políticas publicas é útil como um retrospecto de experiências. No entanto, sua aplicação em realidades como a brasileira, que não viveram um regime de bem estar social, limita uma transposição direta dos conhecimentos acumulados ao longo do tempo. As altas taxas nacionais de vacância residencial atestam um movimento de filtragem ineficiente que resulta em cadeias de vacância pouco abrangentes. Desse modo, o foco da pesquisa é investigar, na realidade nacional, os motivos da descontinuidade da cadeia de vacância residencial, analisar em que medida as políticas públicas contemplam o problema e buscar possíveis maneiras de disponibilizar os domicílios ociosos para HIS.
35 Destaca-se nesse contexto o autor Harrison White que desenvolveu estudos específicos sobre a cadeia de vacância, ver SANDS (2006).