Para Lima Jr. (1993), os imóveis têm um “[...] claro vínculo com o andamento da economia, na medida em que atendem, direta e indiretamente, ao estado de evolução da riqueza da sociedade, num certo momento”, tornando-se, dessa forma, relevante que o desempenho do setor de construção civil seja comparado aos demais resultados da economia, através da análise de séries temporais de indicadores econômicos.
Medeiros (2001, p. 13), estudando o mercado imobiliário carioca, utilizou a proporção da população ocupada com a construção civil para avaliar os ciclos de mercado. Defende, porém, que a análise restrita à serie de população ocupada com construção civil não capta a real variação absoluta do setor de construção civil.
Para esse autor, a alternativa para mensuração desse desempenho reside na utilização da variação mensal do montante absoluto da população ocupada na construção
civil, relatando que períodos em que um maior número de pessoas estão empregadas devem coincidir com o período de aquecimento de mercado.
Dessa forma, existe relação entre a elevação da taxa de juros e o setor imobiliário, respondendo negativamente a uma elevação. Tal integração é fortemente influenciada por uma questão básica relacionada à habitação: o fato de ser um bem excessivamente oneroso e o nível de juros impacta as fontes de financiamento (SANTOS, 1999). O desestímulo ao desenvolvimento do setor é, pois, evidenciado pela elevação de juros para esse público consumidor direto do bem habitação.
A integração dos imóveis com a atividade econômica também é evidenciada com investigação dos macro-números do setor: o IBGE estimou para o ano de 2001, a partir dos dados da População residente total recenseada no Censo Populacional de 2000, uma população no país de 172.385.826 pessoas, que demanda por serviços de habitação, atuando como consumidores finais ou comprando esses serviços de habitação na forma de locação.
A PNAD do ano de 2001 estima em 46,5 milhões o número de domicílios e dormitórios particulares permanentes, com densidade de 3,6 moradores por cada unidade14. Calcula ainda o IBGE a participação residencial de 16,8% para imóveis locados no ano de 2001, ao passo em que os imóveis próprios participavam com 73,7% do estoque de domicílios urbanos. Esse estoque imobiliário no Brasil está distribuído em conformidade com o gráfico 2.2: CASA 87,80% CÔMODOS 0,60% APARTAMENTOS 11,60%
Gráfico 2.2 - Distribuição dos Tipos de Domicílios no Brasil Fonte: IBGE
14
É importante lembrar que esse consumo extrapola a questão residencial: as empresas também possuem necessidade de habitação comercial, atuando como forte segmento do setor e agregando seu comportamento aos dados de todo o mercado imobiliário.
Nas regiões metropolitanas, o Setor de Construção Civil gera empregos equivalentes a 1,06 milhão de postos de trabalhos, de acordo com dados da PNAD - o que representa cerca de 5,67% da denominada População Economicamente Ativa (PEA). O efeito multiplicador da renda na construção civil é estimado pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA)em 23,49.
O gráfico 2.3 destaca a evolução do Produto Interno Bruto (PIB) nacional medido especificamente para a construção civil nos últimos treze anos, sendo que, no terceiro trimestre de 2003, o PIB do setor alcançou o montante de R$ 25.228,32 milhões, de acordo com o IPEA. 0 20 40 60 80 100 120 140 1990 T 1 1991 T 3 1992 T 1 1992 T 3 1993 T 1 1993 T 3 1994 T 1 1994 T 3 1995 T 1 1995 T 3 1996 T 1 1996 T 3 1997 T 1 1997 T 3 1998 T 1 1998 T 3 1999 T 1 1999 T 3 2000 T 1 2000 T 3 2001 T 1 2001 T 3 2002 T 1 2002 T 3 2003 T 1 2003 T 3 Trimestres
PIB - indústria - constr
ução civil - base móvel
(méd ia d o an o an teri o r = 100)
Gráfico 2.3 Evolução PIB da Indústria de Construção Civil – Dados Trimestrais Fonte: IBGE
A pesquisa de orçamento familiar realizada pela FGV no ano de 2001, revelou que os gastos com habitação do brasileiro chegam a consumir cerca de 31% do orçamento familiar, logo seguidos pelas despesas com alimentação (25%) e transporte (14%), com relação aos itens mais representativos.
No caso de pesquisa comparativa realizada pelo IBGE, como se evidencia pela tabela 2.1, o gasto com habitação do brasileiro consumia em média 2,55 salários mínimos no ano de 1996, tendo alcançado, no período de 10 (dez) anos, um crescimento de 20,85%.
TABELA 2.1 - DISTRIBUIÇÃO DA DESPESA MÉDIA MENSAL FAMILIAR (EM SALÁRIOS MÍNIMOS), POR GRUPOS DE DESPESA - 1996/1987
Áreas Despesa Média Mensal Familiar (em Salários Mínimos)
da Grupos de despesa
Pesquisa Desembolso Global Alimentação Habitação Vestuário 1996 1987 1996 1987 1996 1987 1996 1987 TOTAL 12,46 13,4 2,07 2,51 2,55 2,11 0,6 1,28 Belém 10,09 13,26 2,23 2,87 2,08 1,87 0,62 1,41 Fortaleza 8,21 10,64 1,89 2,41 1,56 1,5 0,46 0,99 Recife 8,24 9,28 1,88 2,19 1,74 1,38 0,47 0,93 Salvador 8,83 12,32 1,99 2,65 1,76 1,78 0,52 1,39 Belo Horizonte 13,62 12,49 2,13 2,44 2,48 1,87 0,69 1,26 Rio de Janeiro 10,28 11,22 1,79 2,34 2,33 1,8 0,41 1,01 São Paulo 14,91 15,7 2,3 2,79 3,09 2,6 0,64 1,41 Curitiba 14,56 14,17 2,16 2,18 2,79 2,1 0,81 1,54 Porto Alegre 12,98 12,14 2,07 2,17 2,3 1,71 0,73 1,41 Brasília 16,37 18,44 2,44 2,59 3,42 2,74 0,79 1,8 Goiânia 11,42 16,55 1,45 2,17 2,22 2,4 0,57 1 Fonte: IBGE
Como ativos rentáveis, além dos investidores tradicionais, os imóveis possuem agentes especiais de demanda que se destacam pelo volume de recursos aplicados, que são os fundos de pensão.
Capello (1986) define esses agentes como entidades sem fins lucrativos, destinadas a complementar benefícios da previdência social dos seus associados ou participantes, após determinado período de contribuição durante a fase laborativa. Podem ser abertas ou fechadas, dependendo do público a quem se destina, sendo também denominados de Investidores Institucionais.
Segundo dados fornecidos pela ABRAPP, os investidores institucionais detêm recursos da ordem de R$ 11.396 milhões em ativos imobiliários. A Associação relata ainda que tais entidades congregam macro-recursos da ordem de R$ 221.132 milhões (setembro/2003). Esse número, caso confrontado com o Produto Interno Bruto (PIB) daquele mês (R$ 1.321.491) divulgado pelo IBGE, mostra uma expressiva participação de 16% de um restrito público de investidores institucionais (262 entidades associadas).
O cruzamento dos dados da ABRAPP e do IBGE permite ainda aferir que, não obstante a redução da participação dos fundos de pensão em cerca de 56% na última década, ainda tais entidades detêm imóveis equivalentes a uma participação de 0,86% do PIB nacional.
A respeito desse tema, Pitta (2000) afirma que investimentos em imóveis encontram-se consideravelmente restritos aos investidores institucionais, qualificados pelo autor como entes com capacidade para dar respostas aos aportes requeridos pelo segmento, pois tais aplicações extrapolam a capacidade da grande maioria dos investidores.