Methods of Data Analysis and Model Specification

Passados aproximadamente três anos do início do período caracterizado pela intensa constituição de parcerias entre empresas do real estate, a partir de 2010 verificou-se no setor um período de “acomodação”, o qual Alencar (2012) denominou de ciclo de consolidação pós IPO20. Verificou-se, nesta fase, a consolidação de três tipos característicos de empresas: (i) as muito grandes, que deram continuidade ao processo de aquisição e parcerias com empresas menores, as quais mantiveram a estratégia de diversificação adotada inicialmente; (ii) aquelas consideradas médias, que mantiveram, de forma mais moderada relativamente às grandes, a estratégia de diversificação, porém sem ações relevantes de expansão e; (iii) empresas menores, de nicho, que, apesar de terem capital aberto, atuam com foco em cada projeto, individualmente (ALENCAR, 2012).

Foi também a partir de 2010 que, tendo se concluído o ciclo de parte dos empreendimentos objeto das parceiras, as empresas começaram a avaliar os resultados gerados por esses empreendimentos e respectivos reflexos em seus balanços.

Balanços divulgados pelas companhias de capital aberto referente ao exercício de 2010 mostraram que algumas empresas foram capazes de obter lucro líquido entre 70% e 80%

superiores ao ano anterior, conforme apresentado no Quadro 20. Destaca-se ainda, o caso da Gafisa, que alcançou lucro líquido 309% superior a 2009. Enquanto o balanço de algumas empresas registrou tais altas, determinadas companhias apresentaram queda nos lucros e margens líquidas, comparativamente ao ano anterior, conforme destacado no referido quadro. Rocha Lima Jr, em entrevista à Lourençon (2011), menciona que tais resultados carregavam resquícios da crise financeira de 2008, sendo que as empresas que souberam guardar estoques e restringir lançamento durante a turbulência obtiveram melhores resultados. Por outro lado, os resultados negativos refletiam, não somente consequências do cenário macroeconômico, mas também ineficiência de algumas parcerias realizadas.

Resultados das empresas de capital aberto  ‐ exercício 2010 

Empresa  Lucro líquido ou _{Ebtida (R$ mil)*}  Variação em relação a 2009 em _{pontos percentuais}  Margem _líquida  Variação em relação a 2009 _{em pontos percentuais³} 

Brookfield  744.700 ¹  101,0%  11,1%  ‐0,1  CCDI  143.200²  146,9%  13,9%  2,6  Cyrela  600.200²  ‐17,7% 12,3%  ‐5,6  Even  252.500²  102,9% 13,0%  1,4  Eztec  243.700²  49,6% 38,3%  ‐‐  Gafisa  416.000²  309,0% 12,8%  ‐‐  MRV  634.000 ²  82,7% 21,0% ‐0,1  PDG  1.470.000 ¹  71% 15,1% ‐2,0  Rossi  350.000 ²  72% 14,0% 1,1  Tecnisa  200.000 ²  81% 14,7% ‐‐‐  Trisul  39.000 ²  ‐24% 5,0% ‐4,2  Viver/Inpar  140.100¹  209,5% 8,7% 6,0 

*Moeda da data de divulgação dos resultados. A reportagem, fonte dos dados, é de maio de 2011. Porém, não há informações na reportagem se o mês base da moeda é maio de 2011 ou o mês de conclusão dos relatórios das empresas;

¹Ebtida: algumas empresas divulgaram, na reportagem, somente o Ebtda, não divulgando o lucro líquido; ²Lucro líquido;

³Algumas empresas não divulgaram, na reportagem, a diferença em pontos percentuais da margem líquida em relação a 2009.

Quadro 20: Resultados das empresas de capital aberto - exercício 2010. Fonte: Lourençon (2011)

A queda de desempenho sinalizada no balanço de algumas empresas em 2010 tornou-se mais abrangente e intensa nos anos de 2011 e 2012, quando diversas companhias registraram prejuízos relevantes conforme apresentado nos Gráficos 1 e 2 adiante. Tais resultados foram atribuídos principalmente ao rápido e intenso crescimento das operações, associado ao planejamento inadequado “desse crescimento”.

Lucro líquido indicado em R$ milhões de 2012. Ambos os gráficos: valores indicados como “zero” correspondem à informação não disponível

Gráfico 1: Lucro líquido 2010 a 2012 Gráfico 2: Margem líquida 2010 a 2012 Fontes: Lourençon (2011); Netto (2013) Fontes: Lourençon (2011); Netto (2013)

O movimento de crescimento das companhias logo após o evento dos “IPOs” tinha como um dos principais objetivos a valorização do preço de suas ações cotadas na bolsa de valores para atender às expectativas dos investidores. Diante da queda de desempenho, os resultados foram exatamente inversos. Analisando o Índice de Real Estate (IRE) publicado mensalmente pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), referente ao período de 2006 e 2012, verifica-se que do início de 2006 até meados de 2007, o IRE fica um pouco acima do Índice da Bolsa de Valores de São Paulo (Ibovespa). A partir de então, apresenta uma queda acentuada até o final de 2008, permanecendo a partir daí acompanhando a variação do Ibovespa. Ao se analisar isoladamente o valor dos preços das ações de algumas destas empresas, verifica-se, no entanto, forte queda a partir de 2010, culminando em 2012, após a divulgação dos balanços de 2011. (ROCHA LIMA JR., 2012a).

O despreparo das organizações para atuar na nova escala assumida comprometeu os processos de planejamento e controle dos empreendimentos, refletindo no desvio de prazos e custos de construção. O aumento de estoque de produtos, decorrente do elevado volume de lançamentos, em alguns casos, incompatíveis com capacidade e velocidade de absorção do mercado, também influenciou nos referidos resultados.

Associada às questões de planejamento, houve também acomodações no cenário macroeconômico, como reflexos da crise financeira ocorrida entre 2008 e início de 2011. Como parte dos reflexos da crise pode-se citar: (i) de um lado o crédito para a produção se tornou mais seletivo, de forma que empresas que internaram grandes volumes de seu capital em aquisição de terrenos, tiveram dificuldades para obter recursos financeiros para a realização dos empreendimentos, o que levou algumas empresas a recolocar no mercado parte de seu “landbank”; (ii) de outro lado reduziu-se a confiança do comprador final, o que levou as pessoas a adiarem decisões de assunção de dívidas a longo prazo, como é o caso do produto do real estate. Soma-se a isto maior restrição para o fornecimento de linhas de crédito à comercialização por parte das instituições financeiras. Tais questões macroeconômicas também estão ligadas ao planejamento, tendo em vista que as análises da qualidade do investimento que embasam a validação de empreendimentos imobiliários devem contemplar, além do cenário referencial (aquele que se acredita mais provável acontecer), o cenário mediante stress, ou seja, perante “perturbações” nas variáreis tais como, velocidade de vendas, custos e preços, que sofrem influência da macroeconomia.

Diante dos resultados apresentados em 2011, já em 2012 as empresas começaram a rever suas estratégias, reduzindo metas de crescimento, de volume de lançamentos e atribuindo maior foco na conclusão das obras em andamento e no controle de caixa. Mas foi em 2013 que tal postura se intensificou no mercado, sendo que muitas organizações começaram desmobilizar bases regionais, fora de sua região de origem, cancelar parte das parcerias, assumindo controle total sobre a gestão da incorporação e da construção de alguns empreendimentos em andamento, objeto destas parcerias e, na maioria dos casos em que se mantiveram as parcerias, estas permaneceram apenas para conclusão dos empreendimentos em andamento, porém, com previsão de encerramento mediante a entrega total dos empreendimentos.

O ano de 2013 ficou caracterizado com um ano de consolidação, onde, em sua maioria, as empresas de capital aberto divulgaram estratégias voltadas para o foco na geração de caixa, no estabelecimento de operações em sua região de origem de atuação e em produtos que, originalmente, faziam parte de seu “core business”. A revisão e/ou implantação de governança corporativa, maior controle da engenharia e dos canteiros de obra e a realização de obras com a engenharia própria, no caso das empresas que, além de incorporadoras, atuavam também como construtoras, foram também aspectos que fizeram parte da revisão da postura dessas organizações.

Apesar dos desvios de custos, atrasos e resultados inesperados terem sido atribuídos principalmente à diversificação geográfica e de segmento de produtos por meio de parcerias, entende-se que a ineficiência não está na parceria em si, mas na ausência de um planejamento adequado para a realização das mesmas e que fosse compatível com os planos de crescimento das organizações.

Embasando-se em tais experiências e nos conceitos teóricos, o presente trabalho visa a contribuir com reflexões que possam auxiliar no planejamento e condução de futuras parcerias, a fim de que alcancem o desempenho esperado.