O regime jurídico da cessação do contrato de arrendamento urbano para habitação e, dentro deste, a opção pela introdução de um direito de exercício extrajudicial do direito de resolução pelo senhorio, surgem, de forma clara, como o produto de um compromisso entre os diferentes interesses presentes, entre os quais, o interesse do senhorio em resolver o contrato com maior celeridade, o interesse de protecção do arrendatário e do direito à habitação, o interesse de descongestionamento dos tribunais e o interesse em aumentar a oferta de imóveis para arrendamento no mercado.
Como pudemos observar, a faculdade de exercício extrajudicial do direito de resolução tem, na realidade, um alcance reduzido. De facto, é apenas aplicável aos casos de «mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda,
398 Pronunciando-se no sentido de se tratar do mesmo contrato, a propósito da não verificação
do fundamento da denúncia justificada, veja-se GEMAS, Laurinda, PEDROSO, Albertina, e JORGE, JoãoCaldeira, Arrendamento…cit., p. 479. A concepção proposta, quanto ao 1103.º, era de que a denúncia justificada se encontrava sujeita a uma condição resolutiva de verificação dos eventos que lhe serviram de fundamento.
138
encargos ou despesas», «oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por
autoridade pública» e, ainda, de «mora superior a oito dias, no pagamento da renda,
por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses». Trata- se, ademais, de situações em que o risco de resolução infundada é baixo por o respectivo fundamento ser de apreciação objectiva.
Por outro lado, a lei revela-se particularmente benevolente em relação ao arrendatário incumpridor, permitindo-lhe, no fundo, estar em mora – de acordo com as interpretações mais restritivas da lei – por um período de três meses399.
Finalmente, as vantagens proporcionadas pelo recurso à acção de despejo por contraposição com a via extrajudicial poderão levar o senhorio a optar por aquela em detrimento desta. O elevado número de sentenças em que, no âmbito da Lei n.º 6/2006, se apreciou da existência de uma faculdade de o senhorio optar entre a via judicial e extrajudicial, para efeitos de resolução com fundamento em mora superior a três meses, parece disso ser um indício. Com efeito, a resolução judicial elimina, desde logo, o compasso de espera de dois meses imposto pelo artigo 1083.º, n.º 3 do CC. No âmbito da Lei n.º 6/2006 o recurso à via judidical permitia ainda evitar novos compassos de espera resultantes das duas oportunidades que eram conferidas ao arrendatário de purgar a mora através do depósito das rendas, numa primeira fase na sequência da comunicação de resolução (artigo 1084.º, n.º 3) e numa segunda no âmbito da execução para entrega do local arrendado (artigo 1048.º, n.º 1)400. Evitava-se
ainda a suspensão da execução, no caso de haver oposição. Finalmente, havia ainda a hipótese de, no curso da acção de despejo, requerer o despejo imediato
399 No âmbito da Lei n.º 6/2006 este período de mora do arrendatário no cumprimento daquela
que é a obrigação principal que do contrato de arrendamento decorre era de seis meses, tendo tal opção sido duramente criticada pela doutrina. Veja-se, por todos,MARTÍNEZ, PedroRomano, Da cessação…cit., p. 345 e s.
400 Neste sentido, veja-se o acórdão do STJ de 06.05.2010, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1
139 do arrendatário por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção, nos termos dos n.ºs 4 e 5 do artigo 14.º do NRAU401.
No quadro das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012 tais vantagens do recurso à via judicial foram parcialmente eliminadas, na medida em que não se permite já o pagamento dos montantes em dívida no fase de despejo do local arrendado como meio de fazer cessar os efeitos da resolução.
Sem prejuízo do alcance restrito da resolução extrajudicial, bem como dos meios de protecção conferidos ao arrendatário, a verdade é que a abertura ao exercício extrajudicial do direito de resolução envolve um decréscimo do grau de protecção do arrendatário e do direito à habitação – quando comparada com a proporcionada pela regra da resolução judicial do RAU.
Como forma de mitigar/contrabalançar os efeitos potencialmente perniciosos desta opção, a lei introduziu um instrumento, particularmente interessante, que visa aumentar a tutela do executado-arrendatário. Referimo- nos aqui à concessão ao arrendatário, nos artigos 1048.º e 1084.º, de um período adicional para o cumprimento do contrato, em que lhe é dada a oportunidade de satisfazer – extemporaneamente – o interesse do credor. Trata-se de uma faculdade protectora do arrendatário e do contrato que se procura salvar.
A breve análise que realizámos do regime do arrendamento urbano para habitação mostra-nos que se trata ainda de um regime de protecção do contrato e da posição do arrendatário, ainda que tal tutela tenha diminuído de forma substancial com as alterações recentemente introduzidas pela Lei n.º 31/2012. Se no âmbito da Lei n.º 6/2006 a tendencial protecção do arrendatário, conjugada com o regime da denúncia justificada, nos levava a concluir que a resolução do contrato de arrendamento urbano para habitação, quando infundada, não produzia os seus efeitos, hoje não nos parece tal conclusão evidente, em especial
401 A regulação deste incidente é parca e pouco clara. Para mais desenvolvimentos veja-se
140 se atendermos às alterações realizadas no âmbito do regime da denúncia justificada, operada pelo senhorio.