Conforme pudemos observar no capítulo anterior, a análise efectuada à actividade económica de um país é indissociável da evolução do sector imobiliário, o qual reflecte a sua evolução, crescimento e prosperidade.
A reduzida dimensão, e a falta de maturidade do mercado estão mais uma vez na origem de um dos principais problemas que afectam este tipo de estudos, e que é a fraca quantidade e qualidade da informação disponível.
O mercado português apesar de se estender a todo o território nacional, o facto é que a informação disponível é reduzida e pouco sistematizada e apenas engloba as regiões de Lisboa e do Porto, sendo esta última bastante mais escassa que a primeira. Começamos no entanto a verificar o surgimento de alguns relatórios de consultoras internacionais, a apresentar dados e elementos sobre outros mercados como por exemplo o Algarve, em especial no segmento dos centros comerciais.
Importa no entanto referir que quando falamos de mercado imobiliário e nos seus segmentos, estes tem maior significado e estão orientados para as cidades e não para os países, estando por isso a informação disponível concentrada nas principais cidades.
Assim, e apesar de corrermos o risco de limitar o presente trabalho, a análise efectuada vai assentar na sua totalidade sobre o mercado imobiliário da zona da Grande Lisboa. No entanto, e como factor atenuante podemos constatar que Lisboa é, infelizmente, apenas o único mercado imobiliário digno de alguma representatividade a nível mundial. Este facto resulta da constatação de apenas Lisboa estar presente nos boletins informativos publicados pelas empresas comerciais do sector imobiliário.
O mercado imobiliário é ainda subdividido em diversos segmentos, cada um deles com características próprias, a saber o segmento de escritórios, o segmento de retalho, o segmento industrial, o segmento de turismo, o segmento residencial.
De acordo com Suarez (2009), e de uma perspectiva económica, o mercado imobiliário urbano pode ser classificado da seguinte forma:
• Casas ocupadas pelos proprietários. Estes activos representam o objecto das transacções de compra e venda, em mercados caracterizados por uma elevada atomização a baixa transparência;
• Imobiliário comercial. Estes imóveis são transaccionados um maior número de vezes, principalmente por empresas ou entidades profissionais do sector. Normalmente têm investimentos conhecidos e rendas de mercado;
• Activos imobiliários especiais. Estes incluem todos os outros tipos de imobiliário, normalmente são propriedades com uma rotação de proprietário baixa ou inexistente, sendo exemplo disso as igrejas e os edifícios públicos.
O mercado imobiliário comercial inclui uma grande diversidade de activos. As principais propriedades considerando os critérios de valor e frequência de transacção são os escritórios, o retalho e a indústria e logística. O segmento de indústria e logística também inclui os hotéis, os blocos de apartamentos, os parques de estacionamento e as residenciais geriátricas.
O imobiliário comercial em conjunto com uma parte do mercado de casas constituem as prospecções de investimento dos investidores institucionais.
Neste trabalho, a análise vai concentrar-se nos três principais segmentos, escritórios, retalho e industrial. A actividade imobiliária surge também como um indicador de performance da actividade económica, nomeadamente através da criação de novas habitações, escritórios, instalações fabris e logísticas, centros comerciais e hotéis.
No entanto, o processo de criação imobiliária envolve diversos agentes, os quais provocam um efeito multiplicador na produção e distribuição de riqueza. De entre esses agentes pode-se identificar o promotor imobiliário, o qual é responsável pelo processo de criação e coordenação do negócio, as entidades financeiras, as empresas de construção e respectivos subempreiteiros, os arquitectos e engenheiros, os mediadores, os fundos de investimento imobiliários, e muitos outros que desempenham um papel de maior ou menor relevo no processo.
O modelo dos quatro quadrantes de Fisher-Di Pasquale-Wheaton (FWD) (DiPasquale e Wheaton, 1992) permite obter um conhecimento sobre a formação dos preços no mercado imobiliário, através da formalização das interacções entre os mercados urbanos (emprego e procura de espaços), mercado de capitais, construção anual e ajustamentos no stock anual. O resultado ou output de um quadrante é o imput do quadrante seguinte.
Todas as sociedades são caracterizadas por possuir uma determinada actividade económica a qual está associada a uma linha de tendência em torno da qual circulam os ciclos económicos. Num estado de equilíbrio, a oferta e a procura de imobiliário deverão ser iguais para os diversos níveis de preços. Os preços dos activos imobiliários pagos pelos compradores são função directa da renda real, pelo que a disponibilidade de pagar um determinado nível de renda é transferido para o valor do imóvel quando o mercado de capitais antecipa uma determinada sequência de rendas a uma determinada taxa de capitalização.
A oferta de novos activos é provocada pela diferença entre o valor do imóvel e os custos de substituição, sendo que qualquer diferença entre os custos de substituição e o valor do imóvel representam um sinal para a actividade construtora.
Uma outra condicionante é o facto do stock imobiliário estar sujeito a demolição ou deterioração, implica que será sempre necessário manter um determinado volume de construção para manter o stock e assim equilibrar o mercado.
Uma das principais vantagens do modelo FWD é mostrar de forma clara uma imagem da interacção entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário, ligando a realidade económica de procura/ oferta ao valor do imobiliário.
Conforme o próprio nome indica, o modelo é composto por quatro quadrantes a saber:
• Quadrante 1: A função procura no mercado de espaços;
• Quadrante 2: A função de valorização;
• Quadrante 3: A função de construção;
• Quadrante 4: O ajustamento da oferta.
Quadrante 1: A função procura no mercado de espaços. Este quadrante apresenta-se por ser um mundo estático com a nova procura a surgir dos utilizadores que podem ser residenciais, comerciais ou industriais. Os utilizadores necessitam manter o mesmo nível de espaços os quais são susceptíveis de reduzir por demolição ou deterioração, pelo que com uma oferta estática a renda terá tendência a subir no caso da procura aumentar.
Figura 2.1 Quadrante 1- A função procura no mercado de espaços
Fonte: DiPasquale and Wheaton, 1996
Conforme podemos verificar na figura 2.1 a curva da procura é função da renda e da economia.
Stock de Espaços Mercado de Espaços
Renda
Quadrante 2: A função de valorização. A renda poderá ser transformada em valor de mercado se a actualizarmos a uma determinada taxa de capitalização. Este quadrante define uma relação de equilíbrio entre a renda e o preço do activo, pois perante uma subida da taxa de juro o preço dos imóveis desce devido ao facto do acesso ao financiamento se tornar mais caro e os investidores não actuarem no mercado.
Figura 2.2 Quadrante 2- A função de avaliação
Fonte: DiPasquale and Wheaton, 1996
Quadrante 3: A função de construção. O volume de construção é função do valor de mercado dos activos, e ocorrerá o seu incremento quando os preços de mercado estiverem acima dos custos de construção, caso contrário a construção sofrerá um abrandamento. Depende pois do preço obtido no curto prazo a definição do volume de nova construção.
Figura 2.3 Quadrante 3- A função de construção
Fonte: DiPasquale and Wheaton, 1996
Quadrante 4: O ajustamento da oferta. Este quadrante descreve a forma como o volume anual de construção substitui o stock actual de imóveis. A construção para substituição é uma percentagem constante do stock existente num modelo estático, e a construção anual reflecte a variação do stock. Esta é uma relação de longo prazo assente na construção provocada pelo mercado de capitais e colocada no mercado de espaços.
Função Valorização Renda (Preço do Activo) Preço P = R/i Construção Preço Sector de Construção P = f(C)
Figura 2.4 Quadrante 4- Ajustamento de stock
Fonte: DiPasquale and Wheaton, 1996
Da figura 2.4 retiramos que “C” representa a nova construção e “S” representa o ajustamento do stock e “d” a taxa de depreciação.
No longo prazo as rendas cobradas devem gerar uma taxa de mercado na relação directa com o custo de reposição.
Devemos reter que enquanto nos quadrantes um e dois prevalece a relação rígida de curto prazo, nos quadrantes três e quatro o nível de oferta de longo prazo é totalmente elástico e relacionado com a obtenção de uma yield de equilíbrio.
Figura 2.5 Modelo dos quatro quadrantes – Interacções do mercado
Fonte: DiPasquale and Wheaton, 1996
No entanto, e num mercado global e globalizado, que pode ser um factor positivo mas também negativo, interessa identificar se o sector imobiliário em Portugal apresenta as
Ajustamento de Stocks
Construção
Stock de Espaços S = C/d (∆S = C - dS)
Preço ($) Stock de Espaços (m2)
Ajustamento de Stock Sector de Construção Construção (m2) Mercado de Espaços Função Valorização Renda D (R, Economia) = s P = R/I P = f(C) S = C/d (∆S = C - dS)
competências necessárias para promover o desenvolvimento do país, ou se pelo contrário é necessário recorrer a entidades externas para concretizar o desenvolvimento necessário do sector. Da análise do gráfico 2.7 podemos retirar uma primeira conclusão, a de que a capacidade produtiva utilizada situa-se nos 80% do total, havendo por isso margem de resposta das empresas nacionais.