Para o do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo, SECOVI-SP (2014), o município de Piracicaba tem sido um atrativo e impulsionado o PIB do interior paulista pelo seu forte potencial de desenvolvimento econômico.
Sobre o mercado, neste mesmo informativo, aponta-se que entre março de 2011 a março de 2014 foram lançadas 6283 unidades verticais, tendo o setor absorvido 5300 unidades e formando estoque de 983 ofertas disponíveis.
Para o SECOVI, a maior participação nas vendas incidem justamente valores de até 145 mil Reais, responsáveis por 48,7% das vendas: “foram 2897 lançamentos e 2581 unidades comercializadas neste período”. De acordo com o relatório:
[...] os números mostram, mais uma vez, a forte influência do Programa Minha Casa, Minha Vida. O Benefício concedido pelo Governo Federal também foi o grande responsável pelo impulso nas vendas dessa faixa do mercado em diferentes cidades do interior [...] (SECOVI, 2014, p. 1).
O Gráfico 21 sintetiza o volume de informações, reforçando o potencial do MCMV enquanto programa de estímulo aos lançamentos locais.
Pela sua leitura, observa-se ainda que as unidades econômicas, de dois dormitórios, nas quais incidem os subsídios do MCMV foram justamente as que tiveram maior incidência de produção e vendas, representando quase 50% do volume de vendas totais. Essas unidades, segundo a pesquisa SECOVI (2014) foram negociadas pelo valor médio de 140,6 mil Reais, contra uma média de 243,9 mil Reais para imóveis de 2 dormitórios não incluídos na categoria econômica.
Gráfico 21. Unidades lançadas, vendidas e estoque em oferta de imóveis, por número de dormitórios (D) em Piracicaba, de março de 2011 a março de 2014.
Fonte: SECOVI (2014).
A respeito dos preços praticados no mercado local, a média de 140,6 mil Reais para os imóveis do MCMV parece razoável comparativamente aos preços praticados nos demais imóveis.
Esta questão, porém, também ensejou um conflito de narrativas entre as diferentes percepções do mercado pelos entrevistados.
Em entrevista com um dos gestores regionais da CAIXA, questionou-se sobre as afirmações de que os vendedores de mercado estão sempre sugestionados pelo valor teto do MCMV estabelecido pela CAIXA, e que, portanto, isso poderia acirrar a especulação. Ou seja, o que é “teto” para a Caixa, passa a ser o “piso” ou “ponto de partida” para as vendas.
Em resposta, o entrevistado da CAIXA discordou, justificando que o teto para a concessão de subsídios e encaixe no MCMV atual, para o município de Piracicaba, é de 190 mil Reais e que, segundo ele, não há nenhum imóvel para esse público sendo ofertado atualmente nem próximo a este valor. Lembrou ainda sobre a progressividade dos subsídios, que diminuem em função da renda, não significando, portanto, que os subsídios possam ser absorvidos pelas construtoras.
Para ele, a elevação exponencial de preços ocorrida nos últimos anos foi devido ao alto volume de crédito concedido e pela imensa demanda reprimida que havia no setor, que passou a ser atenuada quando o governo teve
308 160 1266 2897 1315 337 253 160 1077 2581 969 260 55 0 189 316 346 77 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1 D 1 D - econômico 2 D econômico2 D - 3 D 4 D
condições de tornar viável a aquisição de moradias às pessoas de baixa renda, daí o ajuste de preços de mercado que, para ele, já reencontrou seu ponto de equilíbrio.
Outros entrevistados, porém, foram enfáticos: “[...] aumenta o limite da Caixa, aumentam os valores dos imóveis, principalmente dos terrenos”.
De qualquer maneira, todos os empreendedores, sejam gestores de imobiliárias ou construtoras, parecem concordar que o maior empecilho na aplicação do MCMV encontra-se justamente no encarecimento dos valores dos terrenos, conforme a exposição de um dos entrevistados:
[...] O MCMV contribuiu para a especulação. Assim que os preços das faixas sobem, ocorrem reajustes nos preços porque novas empresas voltam a se interessar pelo produto, daí ocorrem elevações nos preços dos terrenos. Tem cidades onde você não consegue terrenos para fazer projetos [...]
Como visto, porém, não se trata de ampliar a oferta dos terrenos, conforme apontou um dos entrevistados - “para os preços diminuírem, deve-se elevar a oferta” - para que a questão possa ser resolvida.
Isso é perceptível até mesmo porque a elevação na oferta de lotes disponíveis ao público não implicou na redução dos preços; ao contrário, os preços têm subido de valor no município, conforme amplamente noticiado na mídia local35.
Dados do Instituto de Pesquisa e Planejamento de Piracicaba (IPPLAP), através da Secretaria Municipal de Obras (SEMOB) mostram a ampliação da oferta de lotes nos últimos anos, conforme dados expostos no Gráfico 22.
Pela análise, os anos de 2009 e 2010 foram os que tiveram o maior número de unidades aprovadas, o que praticamente acompanha e reflete a tendência do mercado aquecido nesses anos.
Os mesmos dados revelam que o número de projetos aprovados acompanha trajetória similar, com 13 projetos de loteamentos aprovados para os anos de 2007 e 2009; 12 projetos em 2014; 11 projetos em 2005 e 2010 e 10 projetos em 2011. Nos demais anos, o número de projetos lançados foi inferior a 10 lançamentos, combinando com os anos de menor número de lotes lançados.
35 Notícia do Portal G1, por exemplo, afirmava que, segundo pesquisa do SECOVI (2014), a média de preços do m² na área central da cidade era, em 2014, R$1.500, algo inacessível para classes mais populares. Disponível em http://g1.globo.com/sp/piracicaba- regiao/noticia/2014/02/terreno-residencial-no-centro-custa-o-dobro-de-areas-nobres-em-
Gráfico 22. Número de lotes com aprovação final no município de Piracicaba - 2002 a 2015.
Obs.: dados parciais para 2015.
Fonte: Elaborado pelo autor com base em dados da Secretaria Municipal de Obras (SEMOB). Disponível em www.ipplap.com.br.
Sobre as pesquisas de condomínios em Piracicaba, informações da prefeitura municipal (Secretaria Municipal de Obras – SEMOB), em resposta ao protocolo de pedido de dados (nº. 2015-106910) solicitado pelo autor, revelam que desde 2013 foram aprovados 53 projetos que propunham 6517 unidades entre residenciais e comerciais, das quais 645 na categoria comercial.
Praticamente para cada condomínio há uma empresa de construção diferente gerindo a obra. As empresas atuantes nessas construções são de origem e porte bastante diversificados, fatores que reforçam sobre a atratividade do município para o setor da construção.
Ainda de acordo com esses dados, a empresa com o maior número de ofertas é a MRV Engenharia, com 1600 unidades aprovadas para a execução do projeto, o que corresponde a 24,5% do total de oferta de unidades aprovadas localmente e sinaliza para a possibilidade de alguma concentração de mercado favorável às empresas que conseguem produzir em escala para obras do MCMV. Se descontadas do total de unidades aprovas as 645 unidades destinadas para finalidade comercial, a participação da MRV Engenharia no total de lançamentos residenciais subiria para pouco mais de 27%.
142 124 1167 2862 154 3226 545 4854 5496 3668 1535 2706 3897 290 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Isso mostra que o MCMV teve efeito dinamizador na economia local, uma vez que os empreendimentos realizados por esta construtora, no município de Piracicaba, são direcionados a esse público.
De qualquer maneira, é visível também a elevação do número de empreendimentos voltados para outras classes de renda, que não o MCMV, conforme exposto no Gráfico 21.
A Tabela 15 mostra como foi crescente a evolução no número de vistos de conclusão de obras expedidos para construções em Piracicaba, de acordo com as diferentes categorias.
Para imóveis os imóveis residenciais o crescimento é mais evidente. Em 2004, por exemplo, foram 1.036 vistos; contra 2.777 em 2014, o que representa uma variação percentual, entre esses dois anos, de 168%.
Os números revelam que houve também maior demanda nas construções industriais e institucionais (condomínios de lotes), particularmente entre os anos de 2009 a 2012.
Tabela 15. Vistos de conclusão de obras concedidos por uso no município de Piracicaba - 2004 a 2015 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Residencial 1036 1015 1226 1528 2380 2055 1666 2107 1701 1531 2777 947 Comercial 338 402 350 247 273 460 478 397 399 318 359 193 Industrial 15 15 14 17 17 43 35 47 35 23 23 11 Institucional 7 3 7 9 1 16 23 127 11 7 15 7 Total 1396 1435 1597 1801 2671 2574 2202 2678 2146 1879 3174 1158 (*) dados parciais.
Fonte: SEMOB (IPPLAP, 2015).
Isso tudo ocorre, segundo um dos entrevistados, porque “houve um entusiasmo exagerado em relação às expectativas imobiliárias para Piracicaba, isso mesmo para aqueles que querem abrir uma indústria local, que pagam muito caro pelo metro quadrado”.
Outro entrevistado afirma que “o preço parou de subir e está até caindo. Muitas empresas estão precisando fazer caixa. Hoje o poder aquisitivo parou de subir, os agentes financeiros se retraíram”.
Tal retração desse mercado na visão dos entrevistados (os números mostram que houve mais estabilização do que retração) se deve à forte sensibilidade do mercado ao volume de crédito, as taxa de juros, aos níveis de
emprego e da elevação na renda real, algo que, para eles, tem pesado contra nos últimos meses.
Fica reforçado que o MCMV teve importância fundamental na ampliação da oferta de imóveis para pessoas de baixa renda e para dinamizar o mercado local, particularmente nos projetos vinculados à concessão de subsídios, haja visto a participação relativa e absoluta da quantidade desses imóveis que foram ofertadas nos últimos anos.