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5 CONCLUSÃO
Nesta pesquisa buscou-se refletir sobre as potencialidades da densidade e do coeficiente de aproveitamento, visando compreender os fundamentos e contribuições desses parâmetros urbanísticos definidos nos Planos Diretores de 1994 e 2007, quanto à adequação da intensificação do uso e ocupação do solo à capacidade da infraestrutura instalada.
Esses objetivos se colocaram a partir de questionamentos acerca da retirada da densidade como parâmetro de regulação do uso e ocupação do solo no Plano Diretor de Natal de 2007, adotando-se, apenas, o coeficiente de aproveitamento para esse fim.
Sob a hipótese de que a substituição da densidade pelo coeficiente de aproveitamento no Plano de 2007 gerou lacunas e fragilizou os procedimentos de controle do uso e ocupação do solo compatível com a capacidade da infraestrutura urbana instalada, foram vistos, inicialmente, diferentes visões e conceitos sobre a aplicação de parâmetros urbanísticos na prática do planejamento urbano.
Nesse sentido, ressaltou-se a mudança de paradigma verificada com a promulgação da Constituição Federal de 1988 e, posteriormente, o Estatuto da Cidade, os quais trouxeram uma série de inovações para a gestão urbana, destacando-se a redefinição do Plano Diretor face à sua atribuição quanto ao cumprimento da função social da cidade e da propriedade e do direito à cidade.
Considerando os dados da pesquisa realizada, constatou-se que a aplicação de parâmetros urbanísticos (densidade e coeficiente de aproveitamento) diferenciada por uso, como ocorreu em 1994, ou seja, densidade para o uso residencial e o coeficiente de aproveitamento para uso não residencial, sem apresentar mecanismo de integração entre eles, contribuiu para elevar o preço da terra em face de restrição do potencial construtivo. Entende-se que essa dinâmica comprometeu o princípio da função social da propriedade, uma vez que, concorreu para a elevação do preço da terra, estimulando o processo especulativo, evidenciado pela produção de unidades habitacionais com grandes áreas construídas e voltadas para a população de média e alta renda.
Verificou-se, ainda, que a substituição da densidade pelo coeficiente de aproveitamento, no Plano Diretor de 2007, eliminou a possibilidade da gestão
pública de exercer o controle entre a intensificação do uso e ocupação do solo compatível com a infraestrutura instalada, uma vez que passou a não dispor do parâmetro de controle populacional, no caso a densidade. No momento em que o coeficiente de aproveitamento passou a ser o único parâmetro de regulação, não houve mais como mensurar a relação entre a população e a infraestrutura instalada. Com a aplicação única do coeficiente de aproveitamento só se tornou possível medir a área construída. Isso foi agravado com a retirada do Estoque de Área Edificável, mecanismo este que possibilitava o monitoramento dessa adequação. Em que pese a adoção dos relatórios das concessionárias para exercer o controle da infraestrutura, em vez do Estoque de Área Edificável, verificou-se um total descolamento da variável população em todo o processo de monitoramento sobre a intensificação do uso do solo.
A partir destas constatações e das definições nos Planos Diretores de Natal, conclui-se que a estratégia utilizada para o atendimento à função social da cidade se apresenta de forma diferenciada, nos dois momentos. Em 1994, a estratégia utilizada para o atendimento a essa função era submeter a propriedade urbana às regras que garantissem a compatibilidade entre a intensificação do uso do solo e a infraestrutura instalada, introduzindo na regulação, o controle urbanístico através da aplicação de parâmetros diferenciados por uso - a densidade para uso residencial e o coeficiente de aproveitamento para o uso não residencial. Essa estratégia de utilização de índices específicos para cada uso foi fragilizada em seus objetivos, mediante pressão do setor imobiliário para ampliação do potencial construtivo, fato ocorrido a partir de 1999 quando se verificou alteração da densidade básica que passou de 180 hab/ha para 225 hab/ha. Em 2007, a estratégia era a simplificação do procedimento de elaboração e análise de projetos com a aplicação de único parâmetro.
Os dados que caracterizam a evolução do crescimento do número de domicílios, por bairro, revelaram que a inserção de Capim Macio na Zona de Adensamento Básico, não foi impedimento para o crescimento verificado no período de 2000 a 2010, quando os números relativos aos domicílios permanentes, apresentaram taxa de crescimento superior à do bairro do Tirol (Zona Adensável), no mesmo período.
Conforme visto anteriormente, do ponto de vista da equipe técnica do município, que elaborou o Plano Diretor 2007, com a retirada da densidade e a
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aplicação de um único parâmetro (Coeficiente de Aproveitamento), os processos de licenciamento foram simplificados, passando a ter mais agilidade nas suas análises. Também foi demonstrado que tal mudança gerou ganhos significativos para o setor da construção civil, com o crescimento da quantidade de unidades habitacionais numa mesma área. Ressalta-se, contudo, que esses argumentos e efeitos da aplicação de um só parâmetro se distanciam de seu objetivo, que é o controle e monitoramento do uso e ocupação do solo, em sua relação com a capacidade de infraestrutura, por parte da gestão pública.
Portanto, conclui-se que, para a efetivação da gestão e do controle urbanístico, especialmente quando se relaciona a intensificação do uso e ocupação do solo à capacidade de infraestrutura instalada, torna-se imprescindível, no mínimo, a associação dos parâmetros densidade e coeficiente de aproveitamento e vinculados a outras prescrições urbanísticas como o gabarito, os recuos e a taxa de ocupação. Nesse sentido, reitera-se o estabelecido no Estatuto da Cidade (Art. ocupaçao28, § 3º) o qual recomenda que os Planos Diretores, ao definirem os limites máximos da potencialidade construtiva, deverão considerar a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o acréscimo de densidade esperada para cada fração urbana, o que não tem ocorrido na implementação do Plano Diretor de 2007 com a utilização, unicamente, do coeficiente de aproveitamento aliado à retirada do mecanismo de monitoramento.
As simulações gráficas e quantitativas realizadas para os Bairros do Tirol e Capim Macio demonstraram que, de fato, não há possibilidade de aferir o contingente populacional e, portanto, a demanda por infraestrutura com a aplicação, apenas, desse parâmetro urbanístico. Isto posto, pode-se inferir que a mudança verificada no Plano Diretor de 2007, com a utilização do coeficiente de aproveitamento e a retirada da densidade e do mecanismo de monitoramento (controle do estoque de área edificável) fragilizou os processos de regulação e acompanhamento da intensificação do uso e ocupação do solo no município de Natal, segundo os princípios da função social da propriedade.
Assim, confirmou-se a hipótese de que a substituição da densidade pelo coeficiente de aproveitamento fragilizou a capacidade do poder público de regular o uso e a ocupação do solo, de forma compatível com a infraestrutura urbana existente, deixando vulnerável, portanto, um dos eixos de consecução dos objetivos de efetivação da função social da cidade e da propriedade urbana em Natal.
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