Klubben og dens samarbeidende selskaper

Desde os anos 50, em algumas regiões do município em estudo, agentes imobiliários já exploravam loteamentos de entrada restrita, destinados, em grande parte, a casas para uso em finais de semana e, em alguns casos, para moradia fixa. O processo de venda dessas terras desencadeou-se a partir da construção, na década de 50, da BR-040, ligando a Capital mineira ao Rio de Janeiro, atravessando o território do município de Nova Lima. Ao longo da rodovia MG-030, que liga a Capital à sede do município de Nova Lima, também foram implantados loteamentos direcionados à população de renda média e alta da metrópole, antes mesmo do término da BR-040 (vide Anexo F). A expansão urbana do Vetor Sul deu-se, basicamente, em torno dessas duas importantes rodovias. Elas

na Capital, na zona sul da cidade, e as novas áreas que têm sido ocupadas em Nova Lima e Brumadinho, principalmente (BHERING, 2003).

Nesse contexto, o mercado imobiliário aproveitava da exuberância da natureza realizando empreendimentos que prometiam novos conceitos de moradia e de relação com a cidade - os condomínios (COSTA, 2003b). O tipo mais comum de condomínio é composto por áreas exclusivamente residenciais, separadas da cidade, com acesso restrito. A intensificação da produção imobiliária desse tipo de loteamento tem sido acompanhada do adensamento de outras áreas, próximas, ocupadas por população prestadora de serviços, como domésticos, para atender à demanda desses condomínios (BHERING, 2002).

É importante diferenciar condomínios urbanos de condomínios rurais. Condomínio rural é o nome dado ao local de segunda residência, onde as pessoas buscam lazer e descanso, utilizando-se poucas vezes das vias de acesso e em dias de pouco movimento. Já o condomínio urbano é o local de primeira residência, gerando todo tipo de circulação: movimentos pendulares de ir e vir repetem-se várias vezes por dia, sendo a relação com a cidade direta e diária (BHERING, 2002).

Atualmente, em Nova Lima, os condomínios, em sua maioria, podem ser considerados primeira residência, já que muitas pessoas mudam para o município com o intuito de lá fixar residência. O fato de terem se tornado áreas de primeira moradia ocorreu, principalmente, em virtude do aumento da criminalidade, poluição e estresse na Capital, estimulando muita gente a procurar um local que proporcione mais segurança e melhor qualidade de vida.

Curioso é que os condomínios têm sido implantados sem legislação federal ou local que regulamente seus aspectos urbanísticos.. Podem ser interpretados como a junção de dois conceitos regulamentados pela legislação federal brasileira, mas não seguem integralmente todos os seus postulados: o de loteamento e o de condomínio5 (BHERING, 2003). Apesar de serem chamados Condomínios Fechados, no município não existe nenhum loteamento que é, de forma legal, condomínio. Mesmo assim, no trabalho eles serão chamados de condomínios com o intuito de facilitar a interpretação, uma vez que essa nomenclatura é bastante utilizada

Nos condomínios, as construções tornam-se o objeto principal de venda e não o lote. O comprador dessa unidade construída terá também uma fração ideal das áreas, bens e serviços comuns do condomínio. Esse conceito de condomínio pode gerar alguns

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De acordo com BHERING (2003) o loteamento é regulamentado pela Lei 6766/79 e o condomínio é regulamentado pela Lei 4591/64.

problemas legais, pois, se são condomínios não poderiam ser vendidos lotes (unidade básica de um loteamento, individualizada), uma vez que a venda da propriedade está vinculada à construção, que é o principal objeto da venda. Por outro lado, se eles são loteamentos, não poderia haver restrição ao uso dos espaços públicos, já que o loteamento é a divisão do solo em lotes, murado, com abertura de vias e logradouros públicos (BHERING, 2003 & MOTTA, 2000).

Com o intuito de resolver esses impasses legais, tem sido permitida a criação de loteamentos fechados através da concessão dada a um grupo de proprietários da área. O concessionário fica responsável por todas as despesas da concessão, inclusive as de manutenção e conservação dos bens públicos nela contidos, tais como coleta de lixo, rede elétrica e iluminação, pavimentação, rede de água e esgoto, além daquelas advindas do próprio fechamento, como portaria, vigilância e segurança.

CALDEIRA (1997) caracteriza os condomínios por enclaves fortificados, que são propriedades privadas, fisicamente isoladas por muros, espaços vazios ou outros recursos arquitetônicos. Além disso, são controlados por guardas armados e sistemas de segurança privada, que põem em prática algumas regras de admissão e exclusão. Para as classes médias e altas, essa forma de urbanização representa uma nova alternativa para a vida urbana e representa algo que confere status.

A grande quantidade de terras nas mãos das empresas mineradoras, os aspectos naturais do município, tais como clima ameno, vegetação exuberante e presença de maciços montanhosos, aliados à expansão urbana do eixo sul de Belo Horizonte, resultaram, a partir dos anos 80 e, mais especificamente, dos anos 90, na ocupação ainda maior dos condomínios e loteamentos fechados. Em Nova Lima, a maior parte dos condomínios foi aprovada como loteamentos pela Lei de Ocupação e Uso do Solo e, posteriormente, fechados. Com a diminuição da atividade mineradora e exaustão das minas, as empresas encontraram nas terras uma segunda fonte de renda, através da atividade imobiliária.

Não é, pois, sem razão que esse município tornou-se protótipo desse tipo de imóvel e também local de forte valorização fundiária. Estima-se que, nos anos 70, a taxa de crescimento do preço da terra em Nova Lima foi o dobro da experimentada pelo conjunto da região metropolitana (COSTA, 2003a). Nota-se que, na década de 70, foi implantada a maior quantidade de loteamentos (30), com um total de 8.863 lotes, representando 33% do total de loteamentos do município. Além disso, houve uma mudança no padrão dos

18 tinham lotes com mais de 1.500 m2. Eram, ao serem concebidos, provavelmente destinados a chácaras e sítios de recreio. O boom na quantidade de loteamentos ocorreu devido à consolidação do acesso viário, o que facilitou o deslocamento para a região. Ao todo, desde 1930, 92 loteamentos foram implantados, com 29.829 lotes; 38% deles com tamanho médio abaixo de 500 m2; o restante, acima de 500 m2. Vale lembrar que nem todos os loteamentos do município de Nova Lima são, necessariamente, constituídos de condomínios. Na década de 70, dos 30 loteamentos, 14 foram implantados como condomínios. Nas décadas seguintes, o número foi menor, mas ainda relevante: 9 e 7 nas décadas de 80 e 90, respectivamente (TAB.17).

Tabela 17:

Lotes e loteamentos em Nova Lima – 1930/2000

1930 3 285 1 1 140.630 0 1940 5 798 4 1 308.820 0 1950 11 11.629 4 6 1 4.704.345 0 1960 19 3.657 12 4 2 2.103.244 0 1970 30 8.863 9 3 8 10 19.805.802 14 1980 11 1.388 4 2 5 10.966.619 9 1990 13 3.209 1 2 4 4 9.089.334 7 TOTAL 92 29.829 35 19 20 14 47.118.794 30

*Não há informação do tamanho médio dos lotes para 4 loteamentos.

Fonte: Elaboração da autora a partir de dados retirados de COSTA (2004b) e BHERING(2002)

NÚMERO DE CONDOMÍNIO S ABAIXO DE 500 ENTRE 500 E 1.500 ACIMA DE 3.000 ENTRE 1.500 E 3.000

NÚMERO DE LOTEAMENTOS DE ACORDO

COM O TAMANHO MÉDIO DOS LOTES (m2) ÁREA TOTAL PARCELADA (m2) DÉCADA NÚMERO TOTAL DE LOTES NÚMERO DE LOTEAMENTOS

Mas, os condomínios são estritamente residenciais, os moradores continuam freqüentando a metrópole em busca de atividades profissionais, de estudo, lazer e consumo. Esse movimento pendular mostra que se trata de uma urbanização incompleta, uma vez que os condomínios não constituem em áreas auto-suficientes e, muito menos, suas demandas são atendidas no próprio município de Nova Lima. Por outro lado, em algumas localidades, como no Serra dos Manacás, Morro do Chapéu e condomínios da MG-030, pólos comerciais e de prestação de serviços têm aflorado nas suas proximidades. Desses destaca-se o bairro Jardim Canadá e o Ponto Verde na MG-030, contribuindo para a desconcentração econômica, seja ela geográfica ou por ramos de atividade (COSTA, 2004a & BHERING, 2002).

Por outro lado, a expansão dos condomínios e a redução da extração mineral contribuíram também para a perda da importância da sede municipal de Nova Lima. Ela vem se tornando uma região estagnada, do ponto de vista populacional e econômico. O esgotamento da produção aurífera e a modernização da mineração de ferro ocasionou

drástica diminuição nos seus postos de emprego. Só a Anglogold já teve cerca de 7.000 empregados e hoje tem apenas 1.200. Como a maioria da população da sede é de classe média e baixa, com níveis de renda e escolaridade insuficientes, não tem conseguido se inserir em outras esferas da economia da metrópole (COSTA, 2004 & COSTA, 2003a).

Por isso, ao estudar o município de Nova Lima, é importante destacar a diferença existente entre a sede e o restante do município em termos de crescimento. A taxa de crescimento populacional do município, como um todo, foi em torno de 2,3%, entre 1991 e 2000. A sede do município apresentou crescimento próximo de zero, enquanto o restante do município alcançou uma taxa relativamente alta - 5,2%. As regiões que obtiveram alto incremento da população, na última década, são as áreas constituídas pelos condomínios fechados, acrescidas dos loteamentos do Jardim Canadá, Vale do Sol e Seis Pistas (MENDONÇA, 2004).

Ainda que a migração para Nova Lima seja relativamente baixa, o município vem se tornando importante dentro da região metropolitana devido a outros fatores, principalmente, ao seu enorme potencial imobiliário e empresarial. Quanto ao seu mercado imobiliário, como já dito anteriormente, aproveitando das características naturais do município, tem crescido bastante. Ao todo, o município já possui cerca de trinta condomínios, onde vivem mais de seis mil pessoas, grande parte vinda da Capital (MBRb, 2004).

Em relação ao potencial empresarial do município, conforme já explicitado, a região das Seis Pistas vem concentrando diversas atividades econômicas. Essas atividades contribuem para o desenvolvimento dos condomínios, pois servem de apoio aos moradores dada a diversidade de comércio e serviços disponíveis no local.

Afinal, a expansão urbana metropolitana em direção ao Vetor Sul sugere que esse é um local de residência de famílias de nível de renda mais elevado, tendo características distintas dos outros vetores. Mas, essa expansão imobiliária não se restringe apenas às pessoas com melhor nível de renda; existe uma parcela de habitantes com renda mais baixa.

Ainda é preciso salientar que existe uma distância entre a qualidade de vida do condomínio e a do núcleo urbano, onde estão 60% dos habitantes. As famílias de baixa renda não têm condições de comprar lotes ali, pois, com a chegada dos condomínios, o preço da terra no município de Nova Lima tornou-se extremamente elevado. Sendo assim, por não existirem alternativas viáveis no município, algumas famílias acabam invadindo

Sofreu intenso processo de invasão de novos moradores que não tinham condições de comprar lotes. Por ser um bairro com pouca área construída e fiscalização, a ocupação irregular foi acontecendo de forma descontrolada. Desse modo, o bairro passou a responder às demandas por certos tipos de serviço e comércio dos residentes nos condomínios, além de local de moradia dos trabalhadores dos condomínios situados no entorno. Isso ocorreu porque o bairro está localizado na direção da expansão metropolitana da elite oriunda da Zona Sul de Belo Horizonte (LINHARES, 2003).

Por fim, tanto a ocupação recente, quanto as perspectivas futuras do município são vistas a partir de diversos conflitos, a saber: entre as áreas de preservação e mineração; entre a propriedade fundiária altamente concentrada nas companhias mineradoras e a proliferação de lançamentos imobiliários residenciais de acesso controlado; entre as necessidades do planejamento de longo prazo dos zoneamentos ecológicos econômicos das áreas de proteção ambiental e o imediatismo do Capital imobiliário.

5. O COMPORTAMENTO DA MIGRAÇAO INTRAMETROPOLITANA E DO