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A elaboração da lei de zoneamento que viria suceder a lei no _{1606/71 se deu} com a assinatura do contrato número 001/78, em 09 de janeiro de 1978, firmado pelo então Prefeito Engo _{Ednardo José de Paula Santos e a empresa Lúcio Grinover -} Arquitetos Associados S/C Ltda.

O objeto deste contrato era bem maior do que a elaboração de uma nova lei de zoneamento. Versava sobre a assessoria e os serviços profissionais no âmbito do planejamento e desenho urbano, arquitetura, comunicação visual e desenho de produtos. O prazo acordado para os serviços contratados foi de quatro meses, a contar de 01 de janeiro de 1978, com término previsto para 30 de abril de 1978.

A empresa contratada apresentou, no decorrer do primeiro semestre de 1978, a minuta do projeto de lei de parcelamento, uso e ocupação do solo. Em 29 de junho de 1978, o prefeito, por meio da mensagem no _{59/78-GP, encaminhou o projeto de Lei n}o 77/78 para a apreciação da Câmara Municipal.

Nessa mensagem, o prefeito argumentou que a lei de zoneamento em vigor (1606/71) tornara-se, com o correr dos anos, um instrumento imperfeito para o correto ordenamento do solo, pois a cidade encontrava-se num processo de rápida transformação por força de seu vertiginoso crescimento. Argumentou, ainda, que o projeto que estava encaminhando aproveitava a experiência legislativa anterior, mas também buscava o que de melhor havia a respeito dessa matéria, em diplomas

legislativos de outros municípios, com a indispensável adequação à realidade de São José dos Campos.

Sobre o fato de buscar experiências de outros municípios, a lei proposta teve muita influência da lei geral de zoneamento de São Paulo (lei no _{7805/72 de 01/11/72), na} qual pudemos verificar que esta possui vários pontos e diretrizes comuns com a da cidade de São Paulo. Essa semelhança pode ser constatada quando as leis definem seus objetivos - os textos são idênticos.

A diferença é visualizada quando observamos a forma de representação da lei de São Paulo e de São José dos Campos que restringiam a forma de apresentação desses conceitos. Na primeira, os artigos foram feitos em forma de texto convencional e a segunda apresentou os conceitos em forma de quadro para um melhor entendimento dos usuários.

O ano de 1978 marcou a transição entre o período em que São José dos Campos tinha os prefeitos nomeados pelo governador, pelo fato de ser considerada Estância Hidromineral e as eleições diretas. Em 05 de outubro de 1977, por meio da lei no 1402, sancionada pelo então governador do estado, Dr. Paulo Egydio Martins, o município de São José dos Campos era excluído da condição de Estância Hidromineral.

Após a eleição de 15 de novembro de 1978, toma posse como primeiro prefeito eleito por voto popular, após a revolução de 1964, o Dr. Joaquim Vicente Ferreira Bevilacqua que, no ano seguinte, por meio da mensagem no _{45/79, o novo projeto de lei} no _{44/79, que dispunha sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo do município. A lei} anterior - lei 1.606/71 - dispunha somente sobre o uso e ocupação do solo, enquanto que a lei 2.263/80 foi mais abrangente e englobaram, em sua própria ementa, o parcelamento, o uso e a ocupação do solo.

Embora a lei 1606/71 não dispusesse sobre o parcelamento do solo à época de sua vigência, essa questão foi tratada pela lei 1.576 de 25 de setembro de 1970.

A lei 2.263/80, promulgada em 4 de janeiro de 1980 dividiu o município de São José dos Campos em um único perímetro de zona urbana e de expansão urbana e o remanescente como Zona Rural. A zona urbana e de expansão urbana foi subdividida em 15 zonas de uso, sendo cortadas por 16 corredores. Essa lei não teve sua origem vinculada a nenhum Plano Diretor, pois São José dos Campos vivia um período que não havia um Plano, muito menos diretrizes.

Naquele período de elaboração da lei, São José dos Campos tinha um Departamento de Planejamento, criado em 1976, cuja competência era elaborar o Plano de ação de governo, os Planos Setoriais e os programas necessários para implantação desses planos. Destacamos o Plano Diretor de Creches, de Equipamentos de Saúde, o projeto do Anel Viário, de drenagem das águas pluviais e o programa de transporte urbano.

No entanto, ao analisarmos seu texto, elaborado e complexo, podemos inferir que, pela primeira vez, o parcelamento do solo foi tratado em conjunto com as questões e diretrizes de uso e ocupação do solo.

Em comparação à lei 1606/70 também podemos observar que a lei 2263/80 apresentou uma novidade em relação às categorias de uso permitidas nas zonas de uso, essas seriam permitidas segundo dois grupos: uso conforme e uso sujeito a controle especial. O uso conforme era aquele permitido e incentivado na zona de uso, devendo ser respeitados os demais parâmetros urbanísticos mínimos estabelecidos para a zona de uso.

As categorias de uso sujeitas ao controle especial seriam aquelas que vieram a ser permitidas, desde que respeitados os parâmetros mínimos necessários, e atendessem a uma regulamentação específica de controle de poluição ambiental, níveis de ruído e horário de funcionamento especial.

As condicionantes das categorias de uso permitidas sob controle especial não foram regulamentadas no decorrer dos dez anos de vigência da lei 2263/80 e essas

passaram a ser equiparadas, na prática, com categorias de uso permitidas nas zonas de uso.

No decorrer dos seus dez anos, a lei 2263/80 sofreu 94 alterações e modificações, sendo que o maior número de alterações ocorreu na gestão do Prefeito Robson Marinho (1983 a 1986) e as alterações mais freqüentes visavam prever e respaldar novas situações legais, não previstas ou não permitidas, que pudessem ajustar-se às novas demandas provenientes das mais diversas origens.

As situações mais comuns nessas alterações propostas eram no sentido de: a) alterar o zoneamento de uma determinada área ou região a fim de permitir uma determinada atividade outrora não permitida; b) criar novas zonas de uso com parâmetros de uso e ocupação específicos; c) restringir a verticalização em determinados bairros; d) reduzir parâmetros de ocupação solo e e) em outros incrementar a taxa de ocupação máxima ou o coeficiente de aproveitamento.

A disputa por espaços para a verticalização, muitas vezes, invadia e ocupava áreas antes destinadas ao uso residencial unifamiliar que causava confrontos e conflitos.

A competição pelo espaço também se deu entre a indústria e o setor imobiliário que transformava áreas industriais em áreas para urbanização residencial ou transformava áreas residenciais em áreas industriais. Essa transformação não significou uma substituição de atividades, mais do que isso, representou a substituição do capital industrial pelo capital imobiliário de incorporações. Exemplo dessa transformação de capitais foi a área da antiga Alpargatas onde hoje funciona um shopping center e a área remanescente foi parcelada em grandes lotes e implantados vários edifícios residenciais. A disputa do capital imobiliário com o capital industrial por terras aconteceu mais na Região Leste do município.

Em abril de 1985, constituiu-se por meio do decreto 5.008/85 uma comissão para analisar e propor alterações na lei 2263/80. Essa comissão era composta por representantes da prefeitura e da sociedade civil.

A existência de representantes da indústria, do comércio, do mercado imobiliário e da construção civil em órgãos colegiados como esse não se dava por acaso. A disputa do capital industrial, mercantil e imobiliário pelo espaço fizeram com que esses procurassem sempre se fazer presentes em todas as formulações e discussões que pudessem interferir em seus interesses relacionados com a terra, seu uso e seu preço.

Villaça (1998) chama a atenção de que preço de terra urbana tem dois componentes: um decorrente do seu próprio preço de produção e o outro do preço de seu monopólio. Esse último possui uma íntima relação com os produtos específicos resultantes da produção do espaço intra-urbano, em razão de suas localizações e acessibilidades, bem como dos artifícios produzidos pelas leis de zoneamento que podem incentivar, inibir ou proibir determinadas atividades ou formas construtivas.

Em 1986, a mais significativa alteração na lei 2263/80 foi a retração do perímetro da Zona Urbana do município. Essa medida teve o intuito de reduzir as áreas disponíveis para o parcelamento do solo e evitar que, nas áreas mais distantes da mancha urbanizada e que não tinham a infra-estrutura necessária e adequada para esse fim, não fossem ocupadas.

Durante os anos de 1987 e 1988 quase não houve alterações na lei de zoneamento. Ao final de 1988 aparece, pela primeira vez, a figura das “Audiências Públicas”, por meio da lei 3429/88, destinadas à avaliação de projetos de implantação industrial, loteamentos e atividades modificadoras do meio ambiente. No entanto, essa lei não foi regulamentada.

A lei 2263/80 introduziu uma série de inovações em relação à lei 1606/71: 1) exigir equipamentos destinados ao lazer para conjuntos habitacionais; 2) classificar as atividades industriais segundo padrões qualitativos e quantitativos, sendo fixados níveis máximos de emissões permissíveis; 3) elaborar uma listagem de atividades que foram classificadas segundo diversas subcategorias de uso comercial, de serviços e

institucional; d) tratar o uso de uma determinada subcategoria de uso conforme, sujeito a controle especial ou não conforme.

Sobre os conjuntos habitacionais produzidos no período da lei 2263/80 passaram a ser construídos, em sua maioria, verticalizados com vários blocos de apartamentos dotados de área de uso comum e coletivo contendo equipamentos de lazer ativo e contemplativo. Também verificamos que a construção dos conjuntos habitacionais só poderia acontecer em terrenos que fizessem parte de loteamentos aprovados, excluindo dessa forma, as glebas e vazios eventualmente deixados estrategicamente pela especulação imobiliária.

Destaca-se dessa lei o tratamento dado às zonas industriais e às tipologias de indústrias nelas permitidas, sendo este um dos pontos abordados na legislação e que não foi copiado da lei de São Paulo.

Decorrente dessa diretriz, foi questionada a implantação da Refinaria Henrique Lage e discutida não só a implantação da indústria, mas o que aconteceria no seu entorno, que era motivo de preocupação, pela possibilidade de atrair outras atividades industriais nos ramos de química, petroquímica o que viria agravar a implantação da refinaria e a qualidade de vida da população dos bairros vizinhos.

Destacamos nesse período a retração do perímetro urbano que pretendia reduzir as áreas disponíveis para o parcelamento do solo sob a figura do loteamento, evitando-os nas áreas mais distantes da mancha urbanizada e que não possuíam uma infra-estrutura necessária e adequada para esse fim. Essa atitude da administração municipal só veio a agravar o surgimento de inúmeros loteamentos clandestinos e irregulares por toda a área retraída do perímetro.

Concluindo, a lei 2263/80 foi um zoneamento funcionalista em que a cidade foi dividida em polígonos, os quais determinavam o que era permitido. Essa forma de regulamentar o uso e ocupação do solo pressupõe que a cidade fosse imutável e rígida e

as funções de morar, trabalhar e recrear deveriam ser desenvolvidas de uma forma rígida e detalhista.