Observou-se que, diante da premissa preestabelecida no trabalho, que de um modo geral, na opinião dos especialistas participantes do focus group, destaca-se:
a) O mercado imobiliário de Manaus tem uma variação de preço atípica em relação a outros mercados, não seguindo uma tendência correlacionada com estes demais;
b) O mercado imobiliário de Manaus teve uma variação de preço positiva ao longo dos anos de pesquisa desta tese, ou seja, de 2008 a 2013, sendo desacelerado nos anos de 2010, 2011 e sendo pior essa variação em 2013;
c) O mercado imobiliário de Manaus ainda é, na opinião de especialistas, um bom investimento para quem pode aplicar recursos a longo prazo, e estes preços vão continuar a subir, ainda que em menor intensidade;
d) O mercado imobiliário de Manaus é influenciado pelas construtoras de empreendimentos, sendo seu principal estoque de consumo, o segmento de apartamentos, que com o estabelecimento dos preços em parâmetros comportamentais, através do efeito manada (Shiller, 2000), exercem pressão em todo esse mercado;
e) Na opinião dos especialistas, os problemas pelos quais o mercado imobiliário de Manaus passou em torno de 2011 foi reflexo da crise hipotecária americana, mas que a valorização se deu a longo prazo.
4.5 Análise da variação dos preços do mercado imobiliário de Manaus de 1 de janeiro de 2008 a 31 de dezembro de 2013.
Após os dados quantitativos serem coletados, ou seja, os dados da inflação medida pelo IPC – Índice de Preço ao Consumidor e os dados relativos ao mercado imobiliário de Manaus, por meio dos preços dos imóveis comercializados entre janeiro de 2008 e dezembro de 2013, foram feitos os testes estatísticos a seguir.
Quadro 5 - Testes estatísticos aplicados
Rotinas Descrição
Dispersão relativa (coeficiente de variação)
Encontrada quando empregado na fórmula o desvio padrão como medida de dispersão absoluta e a média aritmética como média.
Teste de comparação de variâncias
Tal teste é aplicado quando se quer fazer comparações entre duas séries distintas, apurando e analisando suas variações médias ao longo do período.
Comparação da correção monetária e os preços reais praticados
Utilizado para comparar o valor médio do preço do metro quadrado dos imóveis no ano base corrigido pela inflação (IPC) e os preços reais praticados.
Fonte: elaborado pelo autor
Os dados relativos à inflação medida pelo IPC utilizados neste trabalho estão descritos neste trabalho a seguir.
Quadro 6 - Índice de Preços ao Consumidor - IPC
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ ACUMULADO DO ANO
2008 0,52 0,19 0,31 0,54 1,23 0,96 0,45 0,38 0,38 0,5 0,39 0,16 6,17% 2009 0,46 0,27 0,4 0,31 0,33 0,13 0,33 0,48 0,16 0,25 0,29 0,18 3,64% 2010 1,34 0,74 0,34 0,39 0,22 0,04 0,17 0,17 0,53 1,04 0,72 0,54 6,41% 2011 1,15 0,6 0,35 0,7 0,31 0,01 0,3 0,39 0,25 0,39 0,6 0,61 5,80% 2012 0,66 -0,07 0,15 0,47 0,35 0,23 0,13 0,27 0,55 0,8 0,68 0,78 5,11% 2013 1,15 0,22 -0,17 0,28 0,1 0,32 -0,13 0,22 0,25 0,48 0,46 0,65 3,89% 2014 0,94 - - - 0,94%
Fonte: FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas
A fim de se decidir sobre qual segmento do mercado imobiliário iriam se fazer os cálculos para este trabalho, fez-se a proporção de empreendimentos lançados no período de 2008 a 2013, onde obteve-se que os residenciais foram na ordem de 82% com 292 empreendimentos, de um total de 356 empreendimentos.
Quadro 7 - Segmentação do mercado imobiliário
Tipo QTDE % Comercial 59 16,6 Hoteleiro 1 0,3 Loteamento 4 1,1 Residencial 292 82,0 Total 356 100,0
Fonte: elaborado pelo autor com base nos dados fornecidos pelas construtoras
A fim de se confirmar a variabilidade dispersiva entre os segmentos do mercado de imóveis, foram feitos os cálculos da variabilidade de cada segmento, onde foi encontrado que o residencial é o que mais variou em relação aos outros segmentos, ou seja, pode-se concluir que os preços do segmento residencial tem uma variabilidade mais elástica do que os outros, como a seguir demonstrado.
Gráfico 1 - Variabilidade dos Tipos de Imóveis em Manaus Fonte: Elaborado pelo autor
Observa-se, no gráfico 1, que nos imóveis residenciais a variabilidade, apesar de ter um intervalo maior, está mais bem distribuída com a mediana centralizada no intervalo entre o segundo e o terceiro quartil.
Gráfico 2 - Valores dos Imóveis X Valores dos Imóveis Corrigidos pelo IPC - 2008 a 2013 Fonte: Elaborado pelo autor
Nota: Imóvel significa a variação do preço médio ao longo dos anos; imóvel_corrig significa o valor do metro quadrado do imóvel no ano base de 2008, corrigido pelo IPC ao longo dos anos.
Observa-se, no gráfico 2, que o mercado de imóveis, quando comparado com a sua correção de acordo com a inflação medida pelo IPC, apresentou uma variação totalmente atípica. Nos anos de 2008 e 2009 não conseguiu acompanhar o índice inflacionário, valorizando de R$ 2.950,00 para R$ 4.2130,14 enquanto que pelo índice inflacionário ficaria em torno de R$ 4.242,00, entretanto com queda acentuada em 2010 para 2011, para o valor médio de R$ 3.737,50, onde pelo índice inflacionário seria R$ 4.447,49. No ano de 2011 e 2012 os imóveis valorizaram bem acima do índice de inflação, chegando ao patamar de R$ 5.967,9, enquanto que pelo índice inflacionário seria de R$ 4.704,19. No ano de 2013, os imóveis valorizaram, com menos intensidade, já apresentando uma estabilização para R$ 6.233,20, enquanto que pelo índice inflacionário teria ficado em R$ 4.887,18.
3744,30 4242,00 3737,50 5967,90 6233,20 2950,90 3975,32 4230,14 4475,49 4704,19 4887,18 2008 2009 2010 2011 2012 2013 R $ Ano imóvel imóvel_corriig
Pode-se detectar que a distância da curva imobiliária para a curva inflacionária, de 2011 a 2013, fez um deslocamento típico de bolha especulativa, indicando que caso nas expectativas dos especialistas do mercado de que no segundo semestre de 2014, ocorra uma estabilização, ou queda, se esta for acentuada, estaremos diante deste fenômeno que pode vir a ser de muita ou pouca intensidade. Dependendo da movimentação de pessoas que fizeram financiamentos, ocorrerá o fenômeno de as pessoas estarem com imóveis a preços menores do que foi financiado e, consequentemente, seria em tese, melhor entregá-los para o banco financiador e adquirir outro da mesma qualidade com seu preço mais reduzido. Tal fenômeno causaria problemas sociais com a diminuição da atividade empregatícia e econômica de bancos e construtoras.
Gráfico 3 - Variabilidade dos Valores dos Imóveis e do IPC - 2009 a 2013 Fonte: Elaborado pelo autor
Tendo como referência o ano de 2008, comparou-se no gráfico 3 a variação dos valores do metro quadrado do imóvel residencial com a variação do IPC de 2009 a 2013. Observa-se que são diferentes as variabilidades do IPC e do índice imóvel, sendo o primeiro muito mais disperso que o segundo.
Quadro 8 - Estatística da variabilidade dos imóveis e do IPC
1 A variação do valor do imóvel vai de -10 a 60%
2 A Estatística descritiva da variabilidade dos imóveis ficou:
Min 1st Qu Median Mean 3rd Qu. Max
-11.9 4.4 13.3 18.5 26.9 59.7
3
A estatística descritiva da variabilidade do IPC ficou:
Min 1st Qu Median Mean 3rd Qu. Max
3.64 3.89 5.11 4.97 5.80 6.41
Fonte: Elaborado pelo autor
A variação no imóvel atingiu valores negativos, ou seja, houve decréscimo, tendo como menor valor -11,9%, sendo o menor valor do IPC de 3,64%, o maior valor da variação do imóvel é de 59,7%, do IPC é de 6,41%. 50% das observações na variação do imóvel é menor ou igual a 13,3%, o IPC, 50% tem variação menor ou igual a 5,11%. A média de variação no imóvel é de 18,5% no IPC é de 4,97%.
Gráfico 4 - Variação dos imóveis X variação do IPC - 2009 a 2013. Distribuição da quantidade e percentual dos empreendimentos por tipo
26,89 13,29 -11,89 59,68 4,45 3,64 6,41 5,80 5,11 3,89 2009 2010 2011 2012 2013 % Ano imo_var IPC
Fonte: Elaborado pelo autor
Observa-se neste gráfico 4 que a variabilidade do indicador inflacionário IPC foi bem menor que a variabilidade dos preços dos imóveis. O indicador inflacionário teve seu pico de variabilidade de 2009 para 2010 com 6,41% enquanto a variabilidade dos imóveis teve uma variabilidade positiva de 59,68% de 2011 para 2012.
Nota-se que a curva do indicador inflacionário é praticamente constante, enquanto a curva do indicador imobiliário é totalmente instável.
Gráfico 5 - Preço Corrigido pelo IPC X Preço dos Imóveis Praticados pela Construtora - 2008 a 2013 - Distribuição em Torno da Média
Nota. Imo – índices dos imóveis; ipc – índice do ipc. Fonte: Elaborado pelo autor
No gráfico 7, ressalta-se a dispersão dos dados da variação dos preços corrigidos pelo IPC e variação dos preços praticados pelas construtoras no período de 2009 a 2013 em relação à média. Pode-se verificar que os dados do IPC são mais homogêneos que o dos preços da construtora (imo).
Aplicou-se o teste de Bartlett para verificar a homogeneidade da variância entre a variabilidade do IPC e a variabilidade do valor dos imóveis aplicados pelas construtoras. O teste mostra um p-value = 3.328e-05, o que se conclui que existe uma diferença estatisticamente significativa entre a variância do IPC e a variância do preço aplicado pelas construtoras.
Dessa forma foi rejeitada : a variância do preço do imóvel em Manaus = a variância do imóvel corrigido pelo IPC, sendo estas totalmente diferentes.
Conclui-se, pelas análises estatísticas, que o mercado imobiliário de Manaus é totalmente independente das alterações de preços gerais do Brasil. Ao se medir e comparar os valores da variação do preço dos imóveis e a inflação acumulada medida pelo IPC, observou- se que realmente existe uma variação atípica desses preços e que há a ocorrência de indícios da formação da dinâmica da presença de bolhas especulativas nos exercícios de 2011, 2012 e 2013.
Dessa forma, este trabalho investigou nas próximas sessões se existe a incidência da ocorrência das falhas cognitivas descritas pela literatura de finanças comportamentais, no processo decisório de formação do preço dos imóveis nos empreendimentos das construtoras pesquisadas como sujeitos dessa pesquisa.