português refere expressamente às seguintes formas: negócio jurídico, usucapião, decisão
administrativa e decisão judicial (art. 1417º). O art. 1526º acrescenta ainda uma outra forma
de constituição: a construção sobre edifício alheio119.
No Brasil, a legislação não é percuciente; o Código Civil, ao indicar as formas de constituição do Condomínio Edilício em seu art. 1332, apenas menciona, de forma geral, os
atos entre vivos – aí englobados os atos e declarações unilaterais de vontade e os negócios
jurídicos – e o testamento. A doutrina120 estabelece que a constituição da propriedade horizontal, dar-se-á em razão de: (i) destinação do proprietário do edifício; (ii) incorporação
imobiliária (conforme a Lei nº 4591/64) – que é a hipótese mais usual de instituição do direito
real –; (iii) testamento; (iv) constituição do regime por vários herdeiros; (v) arrematação em hasta pública, doação ou compra de frações do edifício; e (vi) sentença judicial em ação de divisão121. Destaca a doutrina, ainda, as situações práticas mais comuns de constituição da propriedade horizontal, a saber, (a) a associação de pessoas na aquisição de edifício compostos de unidades de destinação comum (v.g., apartamentos, salas, lojas), instituindo o
118 “Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do
direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. § 1º São partes que servem a todo o edifício: I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. § 2º É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código”.
119 LEITÃO, Luís Manuel Teles de Menezes, op. cit., p. 294; 296-297.
120 PEREIRA, Caio Mário da Silva – Instituições..., op. cit., p. 162. Em seu dizer, seriam estas as hipóteses mais
comuns: “a) Associarem-se vários indivíduos e comprarem um edifício composto de apartamentos, salas, lojas etc., e, na escritura aquisitiva, promoverem a instituição do regime de propriedade horizontal ou do condomínio especial; b) A instituição pode resultar de uma escritura de doação; c) Os herdeiros, no Esboço de Partilha, promoverem a distribuição das unidades de um prédio, sob o critério do condomínio edilício; d) Vários indivíduos, proprietários de um terreno, constroem um edifício, atribuindo-se as unidades autônomas em que o mesmo se divide; e) Uma pessoa, física ou jurídica, promove uma incorporação, alienando desde logo as unidades em forma de condomínio especial”.
regime da propriedade horizontal quando da aquisição do título da propriedade, (b) a constituição do regime no instrumento de doação da propriedade do imóvel, (c) a constituição por ocasião da partilha do edifício no inventário, promovendo a distribuição das frações autónomas, (d) a construção de um edifício por vários proprietários de um terreno, atribuindo- se as frações autónomas que passarão a existir; (e) a promoção de uma incorporação
imobiliária por pessoa, singular ou coletiva, que dará ensejo a uma edificação constituída sob o regime da propriedade horizontal (conforme a Lei nº 4591/64).
Guardadas as particularidades, o cotejo entre os ordenamentos jurídicos revela pontos de contato no particular.
Quanto ao conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal, de acordo com o Código Civil português, deverão ser obrigatoriamente “especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio” (art. 1418º, nº 1), sob pena de nulidade. Facultativamente, o título poderá conter ainda a destinação das frações autónomas ou partes comuns, o regulamento do condomínio e a previsão de compromisso arbitral para resolução de celeumas (art. 1418º, nº 2). Consoante o Código Civil brasileiro, deverá constar do título constitutivo: a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal122 atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam (art. 1332).
Um parêntesis: não obstante o Código Civil brasileiro dispor no art. 1333 literalmente sobre a “convenção que constitui o condomínio”, eis que o ato que constitui o condomínio é o expresso no título constitutivo, previsto no art. 1332 – e que, à toda evidência, reclama unanimidade dos proprietários (do terreno ou prédio original) para que se proceda à sua instituição; para fins de constituição e publicidade do direito real, o título constitutivo há de
122 A expressão “fração ideal” no direito condominial brasileiro está a expressar a medida do aproveitamento
económico de cada condómino – abandonada pelo legislador português nas leis condominiais mais recentes –, algo nascido da “quota ideal” referida por autores portugueses em matéria de compropriedade (vide: SEIA, Jorge Alberto Aragão, op. cit., p. 12), e aquilo que convencionou o legislador português chamar de “valor relativo de cada fração” quando tratou de propriedade horizontal (art. 1418º, nº 1, Código Civil Português). Não equivale, pois, à fração autónoma (unidade autónoma ou propriedade exclusiva), mas sim à representatividade abstrata dela na totalidade da edificação, considerado o solo (terreno) as demais partes comuns (art. 1331, § 3º, Código Civil Brasileiro). Equivale à totalidade do capital investido na edificação, dividido em quotas fracionais – calculadas em percentagem ou permilagem –, distribuídas entre as unidades autónomas, conforme sua proporcionalidade em relação à totalidade da edificação (o valor relativo de cada fração), num critério que pode levar em conta não só a metragem da unidade e das partes comuns proporcionalmente correspondentes – não obstante seja este o critério exclusivo em grande parte dos condomínios –, mas também seu valor abstrato que pode ser objeto de estipulação (a exemplo da cobertura, mais valorizada que o apartamento térreo, ainda que de igual metragem a unidade).
ser registado no Cartório do Registo de Imóveis (art. 1332), obrigação que não existe no referente à convenção de condomínio – que se torna obrigatória desde sua subscrição, sendo o registo imobiliário facultativo, destinado a gerar efeitos erga omnes (art. 1333, parágrafo único). Trata-se de evidente atecnia do legislador, consistente numa generalização daquilo que costuma ocorrer nas incorporações imobiliárias – em que num único instrumento veiculam-se o título constitutivo e a convenção do condomínio –, mas não nas demais formas de instituição do condomínio edilício; ainda que sua ocorrência seja menor na prática, não se justifica o abandono da boa técnica – a ensejar erronia na interpretação do texto legal. Alguns autores123 afirmam que o Código distingue a instituição prevista no art. 1332, da constituição tratada nos arts. 1333 e 1334, o que, data venia, apesar do texto legal não se sustenta à luz do próprio parágrafo único do art. 1332, eis que, não só o condomínio já está constituído e “funcionando”, como seus condóminos podem inclusive aprovar sua convenção, para regulação da vida interna condominial, que será desde logo válida para os condóminos e equiparados, independentemente de registo imobiliário. Ora, a aprovação da convenção pressupõe um condomínio instituído. Ainda que o condomínio edilício carente de convenção não esteja propriamente regular, necessitando de estipular normas mínimas relativas à regulação interna (pagamento das contribuições e demais obrigações legais, cfr. art. 1334), não se pode considerar que o mesmo não exista (que seria a consequência de se considera-lo não constituído), mormente porquanto validamente registado. Ademais, por maior que seja o esforço hermenêutico, instituição e constituição são expressões que se equivalem juridicamente.
De outro lado, a fim de regular as relações internas dentro da edificação sob o regime da propriedade horizontal, regulando, assim, as relações entre os condóminos, o direito português prevê um instrumento denominado “Regulamento do condomínio”, obrigatório para edificações em regime de propriedade horizontal com mais de quatro condóminos (art. 1429º-A), que disciplina o uso, fruição e conservação da coisa comum e das frações exclusivas124.
O direito brasileiro, a seu turno, prevê dois instrumentos, a saber, a convenção de condomínio e o regimento interno. A convenção de condomínio (art. 1333, Código Civil brasileiro), por vezes, constante do próprio título constitutivo (art. 1332), regula primordialmente o uso, gozo e conservação das partes comuns e autónomas, à semelhança do Regulamento do condomínio no direito português.
123 DINIZ, Maria Helena – Curso..., op. cit., p. 256.
De forma específica, o Código Civil brasileiro dispõe (art. 1334) que a convenção regulará, além das disposições que devem também constar do título constitutivo (art. 1332), se documento apartado for: a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; a forma de administração do condomínio; a competência das assembleias; forma de sua convocação e
quorum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores; e as previsões relativas ao regimento interno – ou, eventualmente, o procedimento para sua aprovação, quórum etc.
Este último – o Regimento Interno – é precisamente o segundo instrumento previsto pela legislação brasileira. Diz-se que, enquanto a Convenção de Condomínio regula o funcionamento geral do condomínio, questões quotidianas, como, por exemplo, o uso de ascensor, ou o horário para funcionamento de áreas de lazer, são reguladas pelo regimento interno125. A distinção é relevante: o quórum para aprovação e alteração da Convenção de Condomínio (de, no mínimo, 2/3 das frações ideais da edificação) revela-se bastante mais rígido do que para a aprovação e alteração do Regimento Interno, a reclamar apenas maioria simples dos presentes à Assembleia regularmente constituída – assim como as deliberações ordinárias. A inserção de tais cláusulas na Convenção seria de todo inconveniente, pois tornaria extremamente dificultosa sua eventual modificação, o que se revela incompatível com tais questões quotidianas. Além disso, apresenta-se relevante a existência do Regimento Interno, principalmente por consolidar num único instrumento tais matérias, evitando, com isso, a necessidade de recorrer-se a inúmeras deliberações havidas em variadas e dispersas assembleias para a regulação da vida condominial, tornando mais difícil o conhecimento do estatuto condominial por parte dos condóminos. Designadamente por esta última razão, afigurar-se-ia conveniente a previsão de um Regimento Interno também em Portugal – não obstante seja possível a aprovação de semelhantes regras consolidadas em uma única ata de assembleia ou mesmo a posterior compilação de deliberações apenas para fins informativos aos condóminos.