Ao contrário do que os relatos sobre os embaraços enfrentados pela administração provincial frente às obras públicas poderiam fazer crer, o discurso de João Theodoro Xavier, ao considerar o desenvolvimento da economia cafeeira e suas perspectivas, não parece, de modo algum, desprovido de uma clara consciência do novo contexto urbano que então se delineava para a capital e das potencialidades ali contidas. Em seu relatório de 1875, considera que, com as facilidades proporcionadas pela ferrovia, o afluir de “(...) grandes proprietários e capitalistas da província” traria consigo o desenvolvimento do consumo e, portanto, do comércio e da produção urbana,. ao mesmo tempo em que destacava o potencial desenvolvimento da atividade industrial, que já começava a dar seus primeiros sinais na capital, lembrando que o
“(...) grande e edificante exemplo da família Barros (...) em fundar uma importantíssima fábrica de tecidos a vapor prenuncia o desenvolvimento da indústria fabril nesta cidade, única em que poderá primar, e com a qual atingirá alto grau de prosperidade”20.
De modo perspicaz, tecia ponderações a respeito das conseqüências que tal crescimento projetava para o então ainda tímido mercado imobiliário urbano:
“(...) homens ricos e abastados procurarão comprar casa de elevado preço na capital para (...) gozarem por algum tempo das comodidades que oferece”21.
Assim justificava as intervenções programadas em sua administração. Essas, quando analisadas em conjunto, explicitam uma integração entre as iniciativas da administração pública com o primeiro movimento de expansão das atividades imobiliárias, que começa a ocorrer naquele período. Em primeiro lugar é preciso levar em conta que parte considerável das despesas com obras foi aplicada no calçamento com paralelepípedos das principais ruas da cidade, que precisavam ser preparadas para o tráfego de bondes, cujos serviços estavam sendo inaugurados.
Além disso, outras obras foram realizadas, de modo a completar um circuito viário em torno da área central e mais densamente arruada da cidade (CAMPOS, 2002: 48-49), que facilitava o acesso àquelas localidades situadas no seu entorno e que, logo depois, começaram a ser loteadas por particulares. Associadas ao serviço de bondes,
20 Relatório apresentado pelo Presidente da Província Dr. João Theodoro Xavier de Mattos à Assembléia
Provincial em 14 de fevereiro de 187” apud EGAS, 1926: 500.
com tração animal, inaugurado em 1872, “essas obras constituíram um estímulo fundamental para o desenvolvimento do mercado imobiliário” (REIS, 2004:128).
Como conseqüência imediata dessas iniciativas, vários loteamentos foram abertos. Entre os primeiros, tem-se notícia de uma área de propriedade de William Maw, localizada na região da Luz (OLIVEIRA, 2003:278). Outro deles, aberto entre 1872 e 1875, estava situado em terras que teriam pertencido ao Visconde de Mauá, entre as ruas Aurora, Duque de Caxias e a atual avenida Rio Branco, então denominada alameda dos Bambus (REIS, 2004:128). Em sua vizinhança imediata, alguns anos mais tarde, entre 1879 e 1881, foi criado o bairro de Campos Elíseos, cuja área inicial do projeto era aquela compreendida entre as atuais avenida Duque de Caxias e alamedas Cleveland, Nothmann e Barão de Limeira (REIS, c. 1992:21). O crescimento subseqüente do bairro deveu-se a áreas incorporadas posteriormente, em função da iniciativa de proprietários das chácaras vizinhas (REIS, c. 1992:21). por determinação de João Theodoro, foram também abertas as ruas Helvetia (que permitiu a ligação do Bom Retiro com a alameda dos Bambus e, dali, com a Ipiranga, a São João e a Consolação), do Hospício (atual Frederico Alvarenga), do Conde D’ Eu (atual do Glicério) e Sete de Abril; além daquela que levou o nome do Presidente da Província, que estabeleceu uma ligação entre o Brás e a Luz (REIS, 2004: 130). Foram também regularizadas as ruas do Pari, do Gasômetro, a ladeira do Mercado (atual General Carneiro) e o largo dos Curros (atual Praça da República) (CAMPOS, 2002:48-49)
A consulta feita ao Registro de Hipotecas revelou que, ao longo das décadas de 1860 e 1870, propriedades na região do Marco da Meia Légua (Brás) e da Luz são frequentemente utilizadas como garantia de empréstimos. E não apenas as tradicionais chácaras, mas também casas em terrenos de dimensões modestas. Há, inclusive, um anúncio, publicado em 1877, oferecendo terrenos na Luz, entre as ruas João Theodoro e do Seminário:
“GRANDE ATENÇÃO/TERRENOS PARA OS POBRES
É a primeira vez que em São Paulo vendem-se lotes de terrenos por 200$000.
Quem pensaria que nesta cidade, no pitoresco bairro da Luz, se havia de vender lotes tão baratos, ao alcance de todos (...) com bondes a algumas braças de distância (...) terrenos completamente prontos para receber edificações.
Por esse preço só deixa de ser proprietário quem não quiser se dar ao trabalho de verificar esta verdade”22.
O Mapa 1 - Mostra a relação entre a área efetivamente arruada em 1881, aquela cujo abastecimento de água foi contratado junto à Cia. Cantareira e a extensão do patrimônio municipal, no caso, a meia-légua do rocio. A área efetivamente urbana era ainda bastante restrita em relação à do rocio. Entretanto, exatamente nos dois primeiros anos da década de 1880 que, acompanhando a instalação do serviço de abastecimento, a Câmara fez a concessão de grande número de datas. O detalhe do Mapa 1 apresenta como acréscimo do arruamento, à área abrangida pelo sistema de abastecimento domiciliar de Água, e abertura do circuito viário nos de 1870, estiveram intimamente associados entre si.
Outro anúncio, publicado em março de 1878, indicava a existência de empreendimento no Campo Redondo, em área contígua aos terrenos do Barão de Mauá, nos quais já se preparava a abertura dos Campos Elíseos. Naquele empreendimento estavam envolvidos Manfred Meyer, que também arruou o Bom Retiro e que era proprietário da olaria ali situada, e Jules Martin, que participava de diversos outros empreendimentos imobiliários e de implantação de serviços públicos na cidade, como a construção do viaduto do Chá, por exemplo. Interessante é notar que a proposta não se restringe à venda do lote mas, bem além disto, trata-se de projetar e edificar casas e chalets, inclusive em outros locais da cidade, oferecendo boa parte do material e projetos realizados e acompanhados por distinto engenheiro architecto:
“Vendem-se lotes de terrenos já demarcados nas Ruas dos Bambus, Santa
Ephigênia, Andradas e Triumpho, sendo esta última margeando a estrada
de ferro da Inglesa e Sorocabana, contíguos aos terrenos de Mauá, na maior parte vendidos e com edificações. Estes terrenos, secos e sólidos, oferecem grande facilidade para qualquer construção porque demandam poucos alicerces. Além disso estão situados no bairro mais importante da
cidade, onde esta terá necessariamente de estender-se se continuarem como
até aqui as construções de pequenas casas que nestes últimos três anos
atingiram a um número superior a duas mil, como se poderá verificar
pelo imposto da Câmara Municipal. A olaria do Bom Retiro, fabricando boa parte do material (...) encarrega-se de edificar casas e chalets nestes
terrenos ou em quaisquer outros (...). A planta dos terrenos, bem como
alguns projetos de casas, acham-se expostos com o Sr. Jules Martin à Rua de S. Bento, notando-se que oferecem uma casa com comodidades para
uma pequena família, ornamentada com pedras artificiais, ao preço de 3:000$000 inclusive o terreno. Acha-se encarregado das obras e plantas que
forem encomendadas a este estabelecimento, o distinto engenheiro architecto Charles Peyrotan, formado na Academia de Bordéuse, vantajosamente conhecido na América do Sul, pelas importantes obras que tem feito (...)”(A Província de São Paulo, 01.03.1878. Grifos meus)23
Insinua-se, aqui, uma forma de organização empresarial voltada ao mercado imobiliário com tendências mais modernas. Além do loteamento, os mesmos empresários se encarregam da produção de materiais para construção, da elaboração dos projetos e da edificação das residências. Como indicam alguns dos registros hipotecários consultados (ver sub-item 4.2.3.), aparentemente ofereciam, também, a possibilidade de aquisição do imóvel para pagamento em prestações. Cabe destacar, ainda, que as terras do Bom Retiro, assim como a olaria de mesmo nome, eram de propriedade de Manfredo Meyer, casado com uma integrante da família Souza Queiroz,
23 Cabe comparar a diferença de preço de um imóvel na área central da cidade e nessa nova área: em
janeiro do mesmo ano, vendia-se uma “casa regular com quintal, na Rua do Quartel, a 6:000$000” (A
uma dentre as mais ricas de São Paulo. Meyer hipotecou por diversas vezes seus terrenos, assim como a olaria24. É ele o mesmo empresário referido no episódio de grilagem das terras da Câmara, em 1895, como acima relatado.
4.1.3. SOCIEDADES ANÔNIMAS, SERVIÇOS URBANOS E MERCADO IMOBILIÁRIO NA