Hvor opplever dere at svakheten til forutsigbarhet ligger i utbyggingsavtaler?

«Svakheten ligger i at det ikke er forutsigbart i forhold til de tre tingene som loven skal følge; forholdsmessighet, sammenheng med området og prosjektets belastning på infrastrukturen. Dette er noe som kan ha stor betydning for prosjektet, og at det i verste fall kan velte prosjektet dersom man ikke aner omfanget på beløpet de blir pålagt».

«Det er en stor forskjell på behandling av moms/merverdiavgift i Drammen kommune og Oslo kommune. I Drammen er kommunen veldig opptatt av å få til utviklingen, som medfører at de er mer på tilbudssiden. De lager moms-avtaler med oss utbyggere, og kommunen står for gjennomføringen dersom vi ikke ønsker det. I Oslo derimot, så gjennomfører kommunen gjerne selv, og i tillegg tar de momsen. Dette medfører at du betaler 100% av det du skal betale til infrastruktur, inklusiv moms. Dette fremstår som veldig urimelig og en stor svakhet.» - Respondent 1

«Det jeg opplever som svakheten rundt forutsigbarhet, er de store tingene som plutselig kommer inn og som noen ikke har helt kontroll på. For eksempel i områder hvor de offentlige ikke har helt kontroll på hvilke behov det er for penger til de forskjellige formålene de mener må inn. Hvor det ofte i tillegg blir en politisk

diskusjon om hva som skal være med som bidrag. I Oslo er omtrent 90% av områdene forutsigbare, men det er noen steder som er veldig uforutsigbare. Vi har mange former for usikkerhet i det vi holder på med, og jeg vil ikke si at utbyggingsavtale er vår største form for usikkerhet.» – Respondent 2

«Svakhetet til forutsigbarhet i utbyggingsavtaler knytter seg til hvor omfattende utbyggingsavtalen er for utbyggere. Størrelsen på beløpet på de kostnadene som blir pålagt er det mest uforutsigbare» - Respondent 3

«En stor svakhet er hvem som bærer risikoen for kostnadene, dette skaper mindre forutsigbarhet. Det er også ulik praksis i forhold til hvordan ulike kommuner

håndterer bidraget. Er det realbidrag, eller kontantbidrag hvor det er kommunen som står som utbygger? I tillegg er det dette med momsrefusjon. Her har Oslo kommune en litt avvikende holdning, hvor de sitter igjen med momsen selv om de er utbyggere». – Respondent 4

«Svakheten til forutsigbarhet i utbyggingsavtaler er dette med gratispassasjerer. Det vil si at med en gang et rekkefølgekrav er oppfylt, kan alle som kommer etter eller har tid til å vente, nyte godt av et infrastrukturtiltak en utbygger har bekostet eller bygd.

De får da heller ingen krav knyttet til det, bortsett fra pbl. kapittel 18 om

refusjonsregler. Som i grunn vil si at dersom man har tid til å vente med prosjektstart, så kan man slippe billig unna. Dette er verken forutsigbart eller rettferdig.

«En annen svakhet er styrkeforholdet i utbyggingsavtaler. Det skal i utgangspunktet være en forhandlingsavtale mellom to likestilte parter, men i realiteten er det en avtale hvor utbygger har veldig lite forhandlingsrom. Ønsker kommunen seg en sum, så blir det som oftest sånn. Utbyggingsavtalene oppleves heller ikke som frivillige, noe de skal være. Dersom man ikke inngår avtalen, så får man heller ikke gjennomført de rekkefølgekravene man må for å få bygget». - Respondent 5

Flere av respondentene trekker frem at momsen er en svakhet i utbyggingsavtaler.

Respondent 4 uttaler at «Oslo kommune har en avvikende holdning, hvor de sitter igjen med momsen selv om de er utbygger». I kapittel 3.7 fremgår det at Oslo kommune i 2018 fikk en ny praksis som innebærer at kommunen beholder hele kompensasjonsbeløpet selv og ikke overfører noe til utbygger. Flere utbyggere har reagert på den nye praksisen, og trekker det frem som en svakhet med lovverket. Dette gir en større økonomisk usikkerhet for utbyggerne, som igjen genererer til en mindre forutsigbarhet i utbyggingsavtaler.

Respondent 1 påpekte at svakheten til forutsigbarhet i utbyggingsavtaler er knyttet til pbl. § 17-3 tredje ledd. Med utgangspunkt i dette vil jeg trekke frem kapittel 3.3.2, hvor det aktuelle tiltaket skal vurderes opp mot selve utbyggingens art og omfang. Det må vurderes konkret hvilken belastning den aktuelle utbyggingen påfører kommunen, og legger begrensinger for størrelsen på bidrag til nødvendig infrastruktur som lovlig kan avtales i en utbyggingsavtale.

Dette mener respondenten ikke blir fulgt opp fra kommunens side, og uttaler at «dette kan ha stor betydning for prosjektet, og vil i verste fall velte prosjektet dersom man ikke aner

omfanget på beløpet de blir pålagt.» Respondenten mener at dette skaper mindre

forutsigbarhet fordi bidraget ofte ikke har sammenheng med området eller prosjektet. Noe som gjøre det vanskelig å forutse hva et hvert prosjekt vil få krav om i en utbyggingsavtale.

Alle respondentene er enige i at styrkeforholdet i utbyggingsavtaler er en svakhet. Ingen opplever utbyggingsavtaler som frivillige, det er heller noe de blir pålagt. Som jeg tidligere har omtalt i kapittel 3.8, skal utbyggingsavtaler være frivillige. Respondent 5 uttalte at «det

SVAKHETER

Figur 2: Svakheter knyttet til forutsigbarhet i utbyggingsavtaler

skal i utgangspunktet være en forhandlingsavtale mellom to likestilte parter, men opplevelsen er at det er en avtale hvor utbygger har veldig lite forhandlingsrom. Ønsker kommunen seg en sum, så blir det som ofte sånn.» Dette samsvare med undersøkelsen som er gjennomført av Asplan Viak (Plathe & Jørgensen, 2009). Undersøkelsen viser at «forhandling av

utbyggingsavtaler i de fleste situasjoner ikke kan betraktes som en forhandling mellom to likeverdige parter, men en forhandling der en part (kommunen) setter klare forutsetninger den andre parten ser seg nødt til å godta».

Respondent 5 trekker frem at det er en svakhet med at det kan oppstå «gratispassasjerer», dette fremgår også som en svakhet i kapittel 3.3.2. Det kan oppstå situasjoner hvor det er flere utbyggere i planområdet med ulike tidsperspektiv for sine prosjekter. Dersom en av disse utbyggerne ønsker å sette i gang og forskuttere tiltakene alene, kan den utbyggeren som velger å bygge sist få fordelen av å bli gratispassasjer. Dette kan være et bevisst tiltak fra denne utbyggeren, som også da har tid til å vente på at nødvendig infrastruktur blir etablert i utbyggingsområdet av andre, og at eiendommene blir byggeklare.