A delimitação de uma ARU é da competência da Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal, artigo 13º nº1 do Decreto-Lei nº 307/2009, em virtude desta delimitação, deverá corresponder para aquele espaço, que pode ser, “designadamente, áreas e centros históricos, património cultural imóvel classificado ou em vias de classificação e respetivas zonas de proteção, áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas consolidadas”, artigo 12º nº2, as estratégias do município, isto é, a determinação dos objetivos específicos para a zona a intervir assim como a prioridade de intervenção no território, o que terá de corresponder na prática à concretização de uma programação constante dos instrumentos de planeamento em vigor. Imaginemos que para aquela área de reabilitação urbana existe um plano pormenor de reabilitação urbana, o mesmo só fará sentido se for apresentado como a concretização, para aquela área territorial, de estratégias mais amplas, definidas num nível de planeamento que terá necessariamente de possuir uma escala de intervenção maior. Só desta forma é possível assegurar a adequada e necessária articulação entre os espaços, entre o território da área de reabilitação urbana e a restante cidade, prosseguindo o ideal da reabilitação urbana
em sentido amplo. Nas palavras de DULCE LOPES, “Este conteúdo amplo, justifica-se por uma visão operacional da reabilitação urbana implicar a definição, à partida, de uma estratégia integrada e global de reabilitação, que não se esgota com a mera delimitação da área física a reabilitar e com a eventualidade de intervenção nesta num horizonte temporal mais ou menos dilatado. ”44
O Decreto-Lei nº 307/2009 estrutura as intervenções de reabilitação urbana com base em dois conceitos fundamentais, o conceito de “área de reabilitação urbana” e o conceito de “operação de reabilitação urbana”. É a delimitação de uma área de reabilitação urbana que dá o impulso necessário a esta política, contudo, ao abrigo do regime de 2009 com a alteração de 2012, a aprovação da delimitação da área de reabilitação urbana pode ter lugar em momento anterior à aprovação da respetiva operação de reabilitação urbana a desenvolver nessa área, o que permite desde logo ao proprietário beneficiar de isenções fiscais e de outros benefícios automáticos à delimitação de uma ARU, sem ter previsto para o espaço a respetiva operação, contudo, a área caduca se no prazo de três anos não for definida uma operação de reabilitação urbana. A delimitação de uma área de reabilitação urbana pressupõe sempre a assunção pelo Município da necessidade de congregar nesta área um conjunto de intervenções e investimentos integrados, de forma a salvaguardar o património edificado, assim como o desenvolvimento sustentável do território. Deste modo a aprovação da delimitação de uma área de reabilitação urbana, obriga o Município a definir uma política de benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património.
No que às operações de reabilitação urbana diz respeito, vimos já que para cada área de reabilitação urbana, deve corresponder uma operação de reabilitação urbana, se bem que por força da alteração de 2012 e como incentivo à política de reabilitação urbana, esta possa acontecer com todos os benefícios inerentes, mesmo sem estar consagrada uma operação. Segundo o artigo 16º do regime jurídico em apreço, as operações de reabilitação urbana, são aprovadas através de instrumento próprio ou através de plano pormenor de reabilitação urbana. Não há uma definição sobre o programa ou plano a adotar, pelo tipo de operação de reabilitação urbana, a opção pelo mecanismo de planeamento e de programação reside no Município, se bem que há quem tenta fazer “uma associação estrita entre instrumento próprio e operação de reabilitação
urbana simples e plano de pormenor e operação de reabilitação sistemática”45
Formulação errada, mas que se revela corrente na prática urbanística. Aprovada a área de reabilitação urbana, define-se igualmente o tipo de operação a levar a cabo. As operações de reabilitação urbana definem-se por um conjunto articulado de intervenções, que de forma integrada visam a reabilitação de uma determinada área, podem ser operações simples ou sistemáticas. As operações de reabilitação urbana simples recaem sobre o edificado existente, uma intervenção integrada na reabilitação dos edifícios, artigo 8º nº 2. As operações de reabilitação urbana simples são enquadradas por uma estratégia de reabilitação urbana, artigo 30º do Decreto-Lei nº 307/2009. Por sua vez, quando a operação de reabilitação urbana envolve não só a reabilitação do edificado mas também a qualificação das infra-estruturas, dos espaços verdes e urbanos de utilização coletiva e tem associado um programa de investimento público designam-se de operações de reabilitação urbana sistemática, enquadradas por um programa estratégico de reabilitação. A opção por uma operação de reabilitação urbana simples ou sistemática condiciona a concreta delimitação da área de intervenção, nomeadamente sobre a sua dimensão e sobre a realidade sobre a qual a área incide. As áreas de reabilitação urbana, em que a operação seja sistemática, serão necessariamente maiores e mais complexas, podendo até integrar espaços vazios, necessários à regeneração do território numa perspectiva global. As áreas de reabilitação urbana, onde vigorem operações de reabilitação simples, tendem a ser áreas mais contidas. É ainda de salientar que a opção por uma operação simples ou sistemática determina as modalidades e os instrumentos de execução. A parceria com entidades privadas, sendo através da concessão de reabilitação urbana ou do contrato de reabilitação urbana, só tem lugar nas operações de reabilitação urbana sistemática.