Estimated alpha- and beta values for the period 1999-2006

A crise no mercado imobiliário americano provocou uma grave recessão na economia mundial, chegando a afetar a economia brasileira, ainda que o senso geral seja de que os países membros do BRIC (grupo de países emergentes que inclui Brasil, China, Rússia e Índia) estejam menos vulneráveis que as economias já desenvolvidas. O colapso da bolha especulativa durou mais de um ano e, nesse meio tempo, uma série de ações foram tomadas por bancos centrais em todo o mundo, como cortes de juros, injeção de liquidez, nacionalizações de empresas do setor e controle estatal de tradicionais companhias de crédito imobiliário. Desde abril de 2008, o FMI vem oficialmente alertando os riscos do contágio da crise na economia real, incluindo dívidas de empresas e crédito ao consumidor. A crise já contaminou os mercados europeus e asiáticos de forma consideravelmente intensiva. Segundo Zanette (2012), no Brasil a principal forma de contágio da crise americana é a retração de crédito, causada tanto pelas quedas em bolsas quanto pela escassez e aumento de custo de crédito no exterior, fato que as autoridades brasileiras vêm tentando evitar com a diminuição dos depósitos compulsórios pelos bancos e a liberação de crédito via BNDES.

Em relação ao mercado imobiliário, as quedas significativas nas ações de empresas como MRV, Gafisa e Cyrela indicam eventuais problemas que o setor poderá enfrentar. Segundo André Lot (2011), analista especializado em mercado de capitais e consultor autônomo, a principal repercussão da crise americana no mercado imobiliário brasileiro no curto prazo está ligada ao crédito. O capital internacional disponível para investimentos de longo prazo praticamente deixou de existir no curto prazo, em um momento em que a participação de fundos estrangeiros e outros investidores internacionais qualificados começava a exercer mais pressão nos preços de alguns tipos de imóveis. Além disso, bancos brasileiros que concedem crédito imobiliário, embora bem mais protegidos e capitalizados que os bancos da Europa e Estados Unidos, podem enfrentar escassez temporária, de pequena extensão, na captação de recursos de longo prazo, reduzindo o ritmo de empréstimo mediante

aumento nas taxas. Para ele, os principais financiadores de imóveis no Brasil são instituições que trabalham com recursos públicos, como Caixa Econômica Federal. Isso atenua os possíveis impactos no crédito imobiliário. Por fim, é muito comum no Brasil o sistema de incorporação e autofinanciamento, através do qual os pagamentos das prestações dos compradores financiam a construção, o que também atenua os efeitos do crédito. No mais, o grande déficit habitacional do país e o uso de poupança e FGTS pela classe média no processo de financiamento de imóveis, segundo João Crestana, em entrevista dada à revista de Economia Política em 2011, presidente do Secovi – SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), traz oportunidades e reduz os riscos de contaminação pela crise internacional. Enfim, caso a recessão se torne muito severa, com impactos profundos na “economia real”, dificilmente o país e o setor imobiliário sairão ilesos. Contudo, com o pacote financeiro dando um fôlego para o mercado mundial e com o governo brasileiro priorizando, como já anunciado, o setor de construção, é possível que o crescimento dos últimos anos continue, ainda que em menor escala. Pesquisas na área já afirmam que as vendas de imóveis usados já caíram quase 20%. Para Miguel Daoud, Global Financial advisor, também em entrevista para a Revista de Economia Política em 2001, “o mercado financeiro ora está otimista demais, ora pessimista demais”. Para ele, isso decorre exatamente de uma falta de visão do futuro. Como o lucro está turvo, no mercado financeiro também não se enxerga mais nada. As ações de empresa do setor de construção na Bovespa oscilam novamente diante da insegurança dos investidores. No cálculo feito por uma empresa de informação financeira, o valor de mercado de 28 empresas de construção dom ações na Bolsa caiu mais de R$ 29 milhões no ano de 2011.

Alguns prognósticos sobre o mercado imobiliário dizem que este pode estar em risco de crise. A primeira notícia na Revista Exame no dia 03/01/2011, aponta uma estabilização no preço dos imóveis, depois do forte crescimento visto nos últimos anos. A revista menciona ainda pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, segundo a qual houve queda de 3,53% no preço dos imóveis usados, além de uma queda expressiva de 25,6% no número de imóveis usados comercializados. Outra matéria interessante foi publicada pelo Correio Braziliense dia 05/01/2011. A reportagem noticia que os bancos brasileiros estão sendo apoiados pelo Banco Central para aumentar a concessão de crédito imobiliário. Segundo a matéria, os financiamentos receberão mais de R$ 100 bilhões ao longo do ano, cerca de 50% a mais do que o volume total de 2010. Além disso, a Caixa Econômica Federal estaria buscando no exterior mais recursos para injetar no setor. É

interesse do governo o aquecimento desse setor, pois as construtoras empregam grande número de trabalhadores. A economia brasileira avança a passos largos, no caso dos mercados imobiliários. Existe uma forte tendência ao superaquecimento desse setor, com imóveis apresentando alta nos preços. Dentre todos os fatores que afetam esse aquecimento, destaca-se o aumento de renda da população das classes B e C. Eventos como a Copa de 2014 e as Olimpíadas de 2016 tendem a encarecer ainda mais o valor dos imóveis, na planta ou usados – esse frenesi faz com que o Brasil corra o risco de sofrer uma bolha no mercado imobiliário. As bolhas têm origem num comportamento humano chamado efeito de manada (Shiller,2000). Essa teoria afirma que mesmo pessoas racionais podem ser levadas, pelo efeito manada, a tomar decisões erradas – decidindo erroneamente por contaminação, como no caso americano. Ao tentar identificar a presença de uma bolha imobiliária no mercado brasileiro, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – Abecip, encomendou da MB Associados um estudo sobre a existência de bolha no mercado imobiliário brasileiro. O estudo ficou pronto em 2010 e aponta as principais características e perspectivas para o setor. Como ponto positivo está o sólido setor financeiro brasileiro e, como ponto negativo, a falta de estudos específicos sobre o tema nas diferentes regiões, como levantamento de séries históricas de preços dos imóveis. Ainda assim, há, nesse estudo, um sinal de alerta, pois os imóveis estão se valorizando em uma média de 11% ao ano, como nos Estados Unidos pré-crise, mas a renda brasileira supostamente suportaria esse reajuste de preços, pois o aumento de valores de imóveis é fundamentado, entretanto o descontrole de crédito imobiliário, aliado a uma conjuntura macro que permita alta liquidez em um mercado de ativos não governamentais, poderia levar a um crescimento de preços ainda maiores e divorciados desses fundamentos, o que pode levar à formação dessas bolhas.

Em algumas regiões mais cobiçadas para moradia em São Paulo, o preço subiu demais e há a possibilidade de formação de bolhas em bairros ou empreendimentos isolados. Podem acontecer casos em que, por algum motivo, alguém lança um imóvel com um preço muito alto, seguindo-se uma euforia de compra e, com isso, pode acontecer de o comprador não conseguir obter o retorno adequado. Entretanto, a pesquisa não vislumbra um risco de catástrofe econômica como a que ocorreu no estouro da bolha imobiliária americana em 2008. Segundo Lynn, em entrevista dada à Revista de Economia Política em 2011, especialista em mercado imobiliário e diretor do ING Clarion em Nova York, uma bolha de preços pode acontecer no Brasil, mas não seria devastadora como nos Estados Unidos. Para ele, as bolhas são comuns em ambientes de crescimento e confiança do mercado e não são necessariamente

trágicas e o mercado imobiliário não é um produto para se pensar em curto prazo, pois o aumento do preço de imóveis deve continuar em ritmo mais fraco daqui para a frente. Para o diretor da incorporadora Requadra Desenvolvimento Imobiliário, Mário França, haverá desaceleração na alta dos preços, pois estes já estão chegando num limite, ou seja, não se sustentarão mais em curto prazo.