Engel and Other v. The Netherlands

Conforme definição de Seely apud Bonin (1988), “a manutenção é a preservação do edifício construído em condições semelhantes àquelas de seu estado inicial”. Acrescentando-se o conceito de desempenho ao conceito citado acima, tem-se a manutenção como sendo a preservação do edifício construído em níveis de desempenho semelhantes àqueles de seu estado inicial. O conceito de manutenção de edifícios não é definido apenas tendo como objetivo a manutenção das condições de desempenho originais do edifício construído, acompanhando a mudança das necessidades dos seus usuários, incluindo também a consideração de aspectos de modernização e desenvolvimento da edificação. Em se tratando de aspectos relativos à modernização, conclui-se que está se superando o desempenho original do edifício.

Pode-se explicar manutenção como sendo o conjunto de atividades a serem realizadas visando à conservação ou recuperação da capacidade funcional da

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edificação e de suas partes constituintes, de forma a atender às necessidades e garantir a segurança dos usuários (NBR 14037:19988).

A manutenção também pode ser definida como sendo o conjunto de ações com o objetivo de prevenir ou identificar o surgimento de danos (manutenção preventiva) e propor intervenções corretivas.

A execução de atividades de manutenção é considerada como sendo a reconstrução de níveis de desempenho perdidos tendo como resultado imediato o prolongamento da vida útil do edifício em função da estratégia de manutenção empregada.

Assim, deve-se gerenciar as atividades de manutenção não somente como atividade de reparos na edificação, mas como uma ação programada e preventiva de futuros problemas.

De acordo com Gomide (2006), a manutenção é uma atividade comum na área industrial, não acontecendo o mesmo com as edificações residenciais. Apesar de recente evolução dos estudos sobre manutenção predial no Brasil, a realidade demonstra improvisação e uma certa ausência de profissionalismo na grande maioria das edificações brasileiras.

Observa-se que este novo conceito de manutenção predial suplanta o conceito anterior, pois além de recuperar a capacidade funcional da edificação, inclui algumas exigências, tais como o máximo desempenho e as necessidades dos usuários, além de exigir baixos custos.

Ainda segundo Gomide (2006), a interpretação desse conceito evidencia que a segurança e o desempenho são fatores fundamentais na manutenção.

São vários conceitos e estratégias que envolvem a idéia de manutenção de edificações, podendo-se citar: (...) “conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas ou equipamentos, visando garantir a consecução de sua função dentro de parâmetros de disponibilidade, qualidade, prazos, custos e vida útil adequados”. (MIRSHAWKA e OLMEDO – 1993).

As definições citadas demonstram a importância da confiabilidade e da disponibilidade. Conforme Lafraia (2001), confiabilidade é a probabilidade de um componente, equipamento ou sistema exercer sua função sem falhas, por um período

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ABNT NBR 14037:1998 Manual de operação, uso e manutenção das edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação

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de tempo previsto, sob condições de operação determinadas. Disponibilidade é a probabilidade de que um componente que sofreu manutenção exerça sua função satisfatoriamente para um dado tempo, ou seja, é a probabilidade de que o sistema esteja em condição operacional em certo instante.

Todos os parâmetros da manutenção estão diretamente ligados a aspectos relativos a desempenho, vida útil, funcionalidade, operacionalidade, disponibilidade e confiabilidade de sistemas e elementos construtivos, ligados à gerência de custos e prazos.

Assim, pode-se afirmar que as atividades de manutenção têm sua origem a partir do projeto da edificação, onde é definida a capacidade de manutenabilidade, assim como a determinação de procedimentos para se garantir a conservação e recuperação do desempenho e performance previstos inicialmente.

Gomide (2006) diz que dentre as características da manutenção, destacam-se aquelas ligadas aos objetivos básicos de recuperação e conservação, visto que as atividades de manutenção não têm como finalidade principal a execução de reformas e/ou alterações de sistemas, devido a patologias de projeto ou de execução. Também não tem como objetivo a alteração de uso da edificação, a não ser em condições específicas, verificadas a viabilidade dos serviços de manutenção e quanto às falhas e patologias já existentes.

Assim, a manutenção pode prever e adequar inovações tecnológicas e funcionais, envolvendo reformas e modernizações, tendo como finalidade a garantia de aspectos relacionados a vantagens competitivas, econômicas, segurança e atendimento às necessidades e expectativas dos usuários.

Existem, ainda, segundo Gomide (2006), algumas definições relacionadas às características da manutenção, quais sejam: desempenho: é a capacidade de atendimento das necessidades dos usuários da edificação (NBR 5674:1999); vida útil: é o intervalo de tempo ao longo do qual a edificação e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os planos de operação, uso e manutenção previstos NBR 5674:1999; durabilidade: é a propriedade da edificação e de suas partes constituintes de conservarem a capacidade de atender aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas,

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quando expostas às condições normais de utilização ao longo da vida útil projetada (NBR 14037:19989).

Os fatores que interferem diretamente na questão da durabilidade são:

1. materiais (resistência a agentes de degradação: materiais e uso, dimensão, cor e qualidade);

2. projeto (tipo de fatores a que estarão submetidos);

3. condições de uso (manutenabilidade, nível de desempenho, etc.);

4. atividades de manutenção (intensidade, periodicidade,exigências dos usuários, etc.);

5. atmosfera (clima, temperatura, nível de agressividade ambiental, umidade, maresia, etc.).

As inúmeras definições sobre as atividades de manutenção de edifícios demonstram que o assunto é extenso, implicando em atividades diversas, utilizadas em edificações existentes, contribuindo para a preservação das condições originais ou na adaptação de novas condições, assim como no processo de produção de novas edificações.

Assim, é importante conhecer todos os aspectos envolvidos nas atividades de manutenção, de forma a se identificar as intervenções possíveis de serem efetuadas dentro do ambiente do edifício (LEE, 1987).