Eiendomsskatt fra boliger og fritidseiendom

Desde 1930, muitos loteamentos foram abertos em Fortaleza como ficou evidenciado no primeiro capítulo. Com a base de dados de loteamentos da prefeitura de Fortaleza, foi possível construir mapas que nos permitiram chegar a algumas conclusões sobre o processo de expansão da cidade.

O mapa 7 apresenta todos os loteamentos constantes na base de dados, além das áreas verdes (áreas não passíveis de parcelamento do solo, embora seja visível que algumas foram parceladas) e das áreas incorporadas por conjuntos habitacionais e favelas.

É possível perceber a sobreposição de favelas em vários pontos de área loteada. As favelas se encontram espalhadas em todas as direções da cidade. Até mesmo algumas áreas de risco estão também sobrepostas a loteamentos. Esse tipo de ocupação ilegal de partes de loteamentos pode atestar a heterogeneidade no padrão social das moradias.

O sudeste da cidade, mesmo sendo uma área cujo padrão de incorporação é geralmente voltado para o público de maior poder aquisitivo, possui várias favelas e algumas áreas de risco, algumas destas estão às margens do Rio Cocó. Colaborando com essa heterogeneidade, alguns conjuntos habitacionais também se encontram localizados nessa área.

Na porção oeste da cidade há também várias favelas em áreas loteadas. Outras favelas ou áreas de risco estão juntas aos loteamentos, como se fossem expansão dos mesmos. O lado oeste da cidade tem maior área ocupada por favelas e áreas de risco se comparadas ao lado leste da cidade. Grandes extensões de áreas de risco ou favelas surgiram nas margens do Rio Maranguapinho.

Podemos observar que o Plano Diretor de Fortaleza estabeleceu áreas de preservação ambiental em vários pontos onde já havia parcelamento. Isso atesta a falta de observação aos parâmetros ambientais do sítio onde ocorreu tal parcelamento, o que pode representar problemas para o morador.

A área loteada no mapa 7 é composta de todos os loteamentos que constam no cadastro de loteamentos da prefeitura de Fortaleza, incluindo os loteamentos cuja data de aprovação é desconhecida. Não é possível afirmar

que todos os loteamentos sem informação da data de aprovação são irregulares ou clandestinos. Não há registro de sua aprovação, mas também não há registro de sua não aprovação.

Outra consideração que deve ser feita é que a base de dados apresenta algumas informações espaciais sobrepostas, ou seja, alguns loteamentos sem data de aprovação aparecem no mesmo local que outros loteamentos aprovados. É o caso do loteamento Praia Antônio Diogo que aparece sobreposto à área do loteamento Sítio Cocó Praia do Futuro, este sem nenhuma informação acerca de sua aprovação.

Segundo a servidora da prefeitura de Fortaleza Águeda Maria Frota Ribeiro, em entrevista, a base de dados foi elaboradora a partir das plantas de loteamentos arquivadas na prefeitura. Se a planta está na prefeitura é porque em algum momento o proprietário iniciou o processo de abertura do loteamento, apontou a servidora da prefeitura. Por algum motivo o processo de aprovação do loteamento não foi concluído.

A grande quantidade de loteamentos nessa situação fez o poder executivo municipal se manifestar por meio do Decreto nº 5.185/1978 (Mapa 8) possibilitando a concessão de alvarás de construção nos loteamentos sem aprovação conhecida. A aprovação desse decreto é justificada pelo prefeito Luiz Gonzaga Nogueira Marques através as seguintes considerações:

CONSIDERANDO o grande número de processos de solicitação de construção em loteamento cujas plantas não constam dos arquivos da Prefeitura como aprovados;

CONSIDERANDO, por outro lado, que numerosas plantas de loteamento, por serem muito antigas e estarem, por isso mesmo, em precárias condições de conservação, não permitem a identificação satisfatória dos respectivos carimbos de aprovação;

CONSIDERANDO, contudo, que muitos desses loteamentos se encontram registrados nos competentes Cartórios de Imóveis;

CONSIDERANDO, ainda, a data de publicação da Lei 4486/75; CONSIDERANDO, finalmente, que muitos munícipes adquiriram, de boa-fé, lotes integrantes de loteamentos que embora as respectivas caixas de ruas atendessem às disposições da Lei nº 2004, de 06 de agosto de 1962, se ressentiam como ainda se ressentem do atendimento de certos requisitos técnicos (DECRETO nº 5.185/1978).

As considerações do então prefeito nos dão uma série de informações relevantes. A primeira é o grande número de solicitações de construção em loteamentos cuja aprovação é incerta. O Estado reconhece que o problema fundiário na cidade existe e que ele começou a atingir parte da população

interessada em fazer uso de sua terra, mas que enfrenta limitações por conta da legislação. Cabe ressaltar, todavia, que essa parte da população provavelmente não se refere à classe mais pobre. Ao comprar um terreno, a maior preocupação do morador menos favorecido financeiramente é construir sua casa e morar o mais rápido possível, visto ser essa a sua necessidade primordial. Solicitar alvará para construir é algo burocrático e demorado e geralmente é procurado por quem pode esperar e pagar por esta burocracia, tendo em vista a necessidade da prestação de serviços de um profissional habilitado e do pagamento de taxas. O problema fundiário passou a incomodar uma classe com maior visibilidade política, que passou a pressionar o Estado.

Destacamos, por fim, a razão do decreto na última consideração: o problema dos munícipes que adquiriram seus lotes em situação fundiária incerta e se ressentem do atendimento de certos requisitos técnicos. Situação típica em loteamentos irregulares ou clandestinos. O loteamento é carente em infraestrutura e, ao ser ocupado, gera transtorno para seus moradores. Esses moradores pressionam o Estado por melhorias urbanas, ajudando o loteador clandestino ou irregular a lucrar mais com a produção da cidade.

Diante de todo esse contexto, o Poder Executivo Municipal decreta que poderão ser aprovadas, pelo órgão competente da prefeitura, as plantas de construção em terrenos situados em loteamentos, em cuja planta haja dúvida na aprovação, mas que tenham sido registrados nos respectivos cartórios de imóveis antes da publicação da lei nº 4486/1975 (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LUOS). É importante ressaltar que, além do registro em cartório, é necessário que o terreno se limite com ruas oficiais, cujas medidas respeitem as dimensões estabelecidas no Código Urbano de 1962. O decreto possibilita também a aprovação de construção em loteamentos, cuja planta não se encontre no arquivo da prefeitura, bastando que o terreno se limite com uma via oficial ou oficializada.

Esse decreto não dá anistia total aos loteamentos cuja aprovação é desconhecida, mas garante o “aprovo” às solicitações de construções nos terrenos desses loteamentos, desde que preencham os requisitos citados acima. A Lei Lehman (Lei nº 6.766/79, aprovada um ano depois desse decreto) não normatiza essa “anistia”. Seu conteúdo diz respeito a todo o processo de aprovação e registro de parcelamento e estabelece punições para quem fizer parcelamento no solo sem conformidade com o que está estabelecido na própria lei. Não há nenhuma referência sobre a não construção nos terrenos parcelados irregularmente. E quem é que mais ganha com isso? Rodrigues responde essa questão na seguinte citação:

Tem sido frequente a “oficialização” dos loteamentos clandestinos e a anistia para construções irregulares. Se de um lado constitui-se no atendimento da reivindicação dos moradores e os beneficia, de outro torna oficial um loteamento executado irregularmente, permitindo maiores rendas e lucros a esta forma ilegal de parcelamento da cidade (RODRIGUES, 1991, p. 27).

É possível perceber no mapa 8 que existe um grande número de loteamentos sem aprovação conhecida concentrado na parte oeste-sudoeste da cidade. Essa área é predominantemente ocupada por bairros populares. O grande crescimento da população nessa parte da cidade fez com que a malha urbana extrapolasse o limite municipal ainda na década de 1980, fortemente impulsionado pela construção de grandes conjuntos habitacionais. Concretizou- se então o processo de conurbação em alguns bairros entre Fortaleza e Caucaia, assim também como entre Fortaleza e Maracanaú, tal qual vemos na figura 1. O processo de metropolização ficou mais nítido nessas regiões. Grandes áreas desses municípios metropolitanos, incorporadas por meio de loteamentos, deram também origem a bairros populares. O mapa 9 apresenta as áreas loteadas em Fortaleza e Maracanaú, segundo dados das respectivas prefeituras.

Figura 1 _{– Mancha urbana de Fortaleza e parte da RMF}

Fonte: Elaborado pelo autor a partir da Plataforma Google Eath.

Grande parte desses loteamentos apresenta infraestrutura urbana precária. Dessa maneira, muitos serviram como base para expansão da pobreza. A linha férrea, hoje administrada pelo Metrô de Fortaleza – METROFOR – influenciou no processo de adensamento dos bairros localizados nessas áreas. Com o adensamento, surgiram algumas favelas a partir de ocupações nas margens do Rio Maranguapinho, considerado um “corredor de degradação” por Pequeno (2002).

Se a legislação referente ao parcelamento, uso e ocupação do solo urbano e os planos diretores do município de Fortaleza não foram capazes de conter o aumento da desordem urbana em seu território, muito menos seriam capazes os municípios metropolitanos que começavam a “herdar” esse problema de Fortaleza. A urbanização ainda não era uma realidade predominante nos municípios de Caucaia e Maranguape8.

8 _{Falamos Maranguape, pois no momento em que se iniciou a ocupação das áreas que}

extrapolaram o limite municipal no sudoeste de Fortaleza, o município de Maracanaú ainda era um distrito de Maranguape. Maracanaú só se tornou município a partir do ano de 1983, por meio da Lei Estadual 10.811/83.

A fim de evidenciar essa questão, partiremos para um estudo de caso, analisando o loteamento Parque Alto Alegre no município de Maracanaú, integrante da RMF e localizado no limite sudoeste de Fortaleza, que passou de simples distrito rural de Maranguape para se tornar em poucas décadas um dos espaços de dinâmica urbana mais intensa do Ceará, representando o segundo maior PIB do Estado.

O crescimento de Maracanaú é resultado do processo de metropolização de Fortaleza. Esse município surgiu com a emancipação do então distrito Maracanaú, pertencente ao município de Maranguape, que ocorreu em 4 de julho de 1983. Segundo Souza (2005), até a década de 1960 a população do distrito de Maracanaú era essencialmente rural, com ocupações ligadas à agricultura de subsistência e à pecuária rudimentar. A ocupação urbana era incipiente.

O crescimento desse distrito se deu a partir de 1964, quando um decreto estadual estabeleceu a desapropriação de uma área de mais de mil hectares para implantação do primeiro Distrito Industrial de Fortaleza – DIF – que foi inaugurado três anos depois, embora a instalação das indústrias só tenha ocorrido a partir da década de 1980. A presença do Distrito Industrial em Maracanaú contribuiu para o aumento da população, impulsionada, sobretudo pela presença de conjuntos habitacionais construídos com recursos do Banco Nacional da Habitação – BNH – na década de 1980. Esses equipamentos possibilitaram a intensificação do processo de metropolização em Maracanaú, fazendo desse município, o mais integrado à metrópole (DANTAS & SILVA, 2009).

A intensificação dos processos produtivos na economia urbana de Maracanaú, devido às alterações nos fluxos e fixos desse espaço possibilitou a formação de uma classe com maior poder de consumo. Ao mesmo tempo, alguns setores desse espaço, tais como as áreas industriais e margens de rios, eram ocupados por populações menos abastadas. O loteamento Parque Alto Alegre é uma dessas áreas.