A carta de valor económico tem como principal objectivo quantificar o investimento necessário para a reconstrução de um edifício em caso de destruição total, uma vez que torna-se extremamente difícil quantificar o investimento necessário à reconstrução de parte de um edifício, sem se saber exactamente quais os danos a reparar.
Definir um valor de reconstrução de um edifício, não é uma tarefa fácil, tendo em conta os diversos factores que podem ser considerados para valorizar o edificado, como o seu estado de conservação, a sua localização, o seu valor cultural, etc. Deste modo, o valor atribuído a esta variável foi definido com base no Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 Novembro (anexo E), que procede à reforma da tributação do património, aprovando os novos Códigos do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT).
Assim, o valor patrimonial tributário dos edifícios para habitação, comércio, indústria e serviços é determinado pela expressão:
Vt = Vc×A×Ca×Cl×Cq×Cv (8)
Onde,
(Vt) representa o valor patrimonial tributário, (Vc) o valor base dos prédios edificados,
(A) a área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, (Ca) o coeficiente de afectação,
(Cl) o coeficiente de localização,
(Cq) o coeficiente de qualidade e conforto, (Cv) o coeficiente de vetustez.
O valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde ao custo médio de construção por metro quadrado, um parâmetro que é definido todos os anos por uma Portaria, a qual deverá ser publicada durante o mês de Outubro, para vigorar no ano seguinte. Deste
A área bruta de construção do edifício e a área excedente à de implantação (A), resultam da expressão:
A = Aa × Ab × Ac × Ad (9)
Onde,
(Aa) representa a área bruta privativa, (Ab) representa as áreas brutas dependentes,
(Ac) representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de
implantação,
(Ad) representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área
de implantação.
Neste estudo, para a determinação do valor (A), considera-se somente a área bruta de construção, desprezando assim a área excedente de implantação, uma vez que se pretende saber somente o valor do edificado como valor indicativo em caso de reconstrução. A área bruta de cada edifício é calculada com base na área do polígono correspondente ao edifício, multiplicada pelo seu número de pisos.
O coeficiente de afectação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, sendo atribuídos segundo a tabela seguinte:
Utilização Coeficientes
Comércio 1,20 Serviços 1,10 Habitação 1 Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlado 0,70
Armazéns e actividade industrial 0,60 Estacionamento coberto 0,40 Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade 0,45 Estacionamento não coberto 0,08
Capítulo 3 – Metodologia
______________________________________________________________________ O coeficiente de Localização (Cl) varia entre 0,4 e 2, podendo, em situações de habitação dispersa em meios rurais, ser reduzido para 0,35 e em zonas de elevado valor de mercado imobiliário ser elevado até 3, podendo ainda variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, serviços ou indústria.
Para a zona de estudo, segundo o Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), simulador de coeficientes de avaliação prédio urbano para efeitos de cálculo do IMI, este coeficiente varia entre 2,4 e 3 para habitação e comércio, 2,6 e 3 para os serviços, e 2,1 para a indústria na área de estudo.
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do edifício, podendo ser minorado até 0,5 e majorado até 1,7. O valor obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das tabelas do anexo C.
O Coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, ou da data de conclusão das obras. Este valor varia consoante a tabela do Anexo C do Decreto-Lei acima referido. Para a área de estudo e tendo em conta a época de construção dos edifícios este valor varia entre 0,35 para os edifícios com mais de 80 anos e 0,55 para os edifícios entre 51 e 60 anos.
Conforme descrito anteriormente, o cálculo do valor económico do edificado foi determinado com base no valor do IMI. Assim, e tendo em conta as variáveis necessárias a este calculo, foram definidas as áreas financeiras com base na informação do SIGIMI de modo obter os coeficientes de qualidade e conforto, de vetustez e de localização. Para o cálculo final do coeficiente de afectação, foi considerado ainda o tipo de utilização de cada edifício indicado no Decreto-Lei nº 220/2008, tendo-se associado os valores constantes na tabela seguinte.
Utilização Tipo Utilização de Afectação
considerada Coeficiente Afectação
VI, VII, VIII e IX Comércio 1.2 III, IV, V, X, XI Serviços 1.1
I Habitação 1
XII Armazéns e actividade industrial 0.6
II Estacionamento coberto 0.4
Tabela 9 - Coeficientes de Afectação Considerados
Deste modo, o valor patrimonial foi calculado para cada piso individualmente tendo em conta o seu tipo de utilização, sendo atribuído ao edifício a soma do valor patrimonial de todos os pisos.
Para os espaços livres o valor foi determinado tendo em conta o método de cálculo do valor patrimonial de terrenos que não se destinam à construção, resultando o seu valor da fórmula,
V = A x Cf x Pc x 0.005 (10)
Onde
A= área do terreno,
CF= Coeficiente de Localização
Capítulo 3 – Metodologia
______________________________________________________________________
Sistema de Coordenadas Hayford-Gauss Sistema de Coordenadas Datum73
0 50 100 200 300 m Legenda 481,37€ - 204800,42€ 204800,42€ - 709999,23€ 709999,23€ - 2083195,76€ 2083195,76€ - 6828469,00€
®
-87800,000 -87800,000 -87600,000 -87600,000 -87400,000 -87400,000 -87200,000 -87200,000 -87000,000 -87000,000 -10 64 00,000 -10 64 00,000 -1062 00, 000 -1062 00, 000 -106 0 00,000 -106 0 00,000 -1058 00,0 00 -1058 00,0 00 -1056 0 0,000 -1056 0 0,000 -1054 00,00 0 -1054 00,00 0Figura 29 - Valor patrimonial do edificado
Os valores obtidos foram posteriormente normalizados segundo a fórmula (2) apresentada no capítulo 2.5.1. para o intervalo entre 0 e 4, correspondendo os valores entre 0 e 1 à classe de risco reduzido, entre 1 e 2 ao risco moderado, entre 2 e 3 ao risco elevado e entre 3 e 4 à classe de risco muito elevado conforme a fig.27.
Sistema de Coordenadas Hayford-Gauss Sistema de Coordenadas Datum73
0 50 100 200 300 m Legenda Reduzido Moderado Elevado Muito Elevado
®
-87800,000 -87800,000 -87600,000 -87600,000 -87400,000 -87400,000 -87200,000 -87200,000 -87000,000 -87000,000 -1064 00,0 00 -1064 00,0 00 -1062 00 ,000 -1062 00 ,000 -106 0 00,000 -106 0 00,000 -1058 00,00 0 -1058 00,00 0 -1056 00 ,000 -1056 00 ,000 -105 4 00,000 -105 4 00,000Figura 30 - Valor patrimonial normalizado