Discussion of the hypotheses

De antemão, os arts. 1º e 3º da Lei nº. 6.766/79 determinam que a atividade de parcelamento do solo somente poderá ser executada “para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica”, conforme zoneamento previamente definido no plano diretor ou aprovado por lei municipal29. Não é despiciendo ressaltar, pois, que a condição basilar para a implantação do loteamento se deve à sua localização inserida nas regiões supramencionadas.

29 _{Para efeitos da Lei nº. 6.766/79, pode-se concluir por silogismo que estão vedados os denominados}

“loteamentos rurais”, uma vez que, evidentemente, devem ter finalidades rurais e respeitar o módulo rural mínimo ou a fração mínima de parcelamento (FMP), disciplinados pelo Estatuto da Terra (Lei nº. 4.504/64), pelo Decreto-Lei nº. 58 e pela Instrução Normativa nº. 17-B do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

Acontece que essa distinção é de suma importância a fim de notar outra faceta de irregularidade muito comum na prática de parcelamento do solo, em razão da frequente ocorrência de loteamentos destinados a “sítios de lazer” ou “chácaras de recreio” situados em zona rural, embora tenham finalidade tipicamente urbana30.

Sobre o tema, imprescindível transcrever o que a doutrina reservou nos ensinamentos de Peluso (2000, p. 369) e Castanheiro (1999, p. 199), respectivamente:

“(...) 3) a implantação de chácaras ou sítios de recreio em zona rural, ainda que para fins de lazer (que é uma atividade urbana), deve obedecer aos preceitos da Lei 6.766/79, constituindo crime contra a Administração Pública (art. 50, I, c.c. art. 3º, caput, Lei 6.766/79). Não é a natureza da zona (rural ou urbana) onde o loteamento está sendo implantado que define a incidência dessa lei, mas a sua finalidade urbana (para lazer, moradia, comércio, indústria, fins institucionais). 4) a legislação específica inviabiliza a divisão de imóvel rural em dimensão inferior ao módulo ou fração mínima de parcelamento (Lei 5.868/72, art. 8º, caput; Lei 4.504/64, art. 65, par. 1º - Estatuto da Terra), ainda que para as hipóteses de desmembramento rural (em que a parte desmembrada confina com via de circulação preexistente), partilha judicial ou amigável e para divisão operada causa mortis, como já decidiu o Conselho Superior da Magistratura Paulista. Para o CSM, o loteamento destinado a chácaras de recreio não está dispensado dos requisitos registrários da legislação de parcelamento urbano, mesmo em se tratando de empreendimento anterior à vigência da Lei 6.766/79, ou do Estatuto da Terra, de vez que o registro especial já era exigido pelo Decreto-Lei 58/37.”

“(...) o parcelamento para fins de lazer, é disciplinado igualmente ao urbano, com peculiaridade de ser implantado em zona rural, que deve ser transformada em zona de expansão urbana por Lei Municipal e que a finalidade de lazer se configura em fins urbanos, estando incursa no artigo 3º da Lei nº 6.766/79, conhecida como Lei Lehmann, pois o uso do solo para fins rurais, nos termos do artigo 4º do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), é assim definido: I – Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, que através de iniciativa privada.

30 _{O parcelamento para fins urbanos é aquele vocacionado à urbanização, edificação e ocupação, com}

objetivo de habitação, indústria ou comércio. Já o parcelamento para fins rurais é o que se destina à exploração econômica da terra, seja agrícola ou extrativa. Paralelamente a esses conceitos, é mister distinguir imóvel urbano e imóvel rural de zona urbana e zona rural, pois, enquanto os dois primeiros se referem à destinação do uso dada ao solo, os dois últimos dizem respeito à localização do solo. Desse modo, é admitido existência de imóveis rurais em zona urbana, expansão urbana e zona rural.

Assim, por exclusão, se o parcelamento do solo não é para fim rural, é para fim urbano, regido pela Lei nº 6.766/79.”

As demais vedações estão expressamente elencadas nos incisos contidos no parágrafo único do art. 3º da Lei nº. 6.766/79:

Art. 3º. (...)

Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Com a leitura dos incisos acima, percebe-se que das cinco vedações existentes, quatro delas (incisos I, II, III e V) são passíveis de correções, com a execução de obras de saneamento, drenagem, escoamento de águas, nivelamento e de erradicação dos elementos poluidores (RIZZARDO, 2010, p. 52) a fim de eliminar os riscos que tais fatores acarretam à edificação. Em contrapartida, apenas o inciso IV contém vedação peremptória à implantação do parcelamento do solo.

A título de exemplificação, o STJ já decidiu pela recusa do registro de loteamento aprovado pelo município às margens de uma hidrelétrica, conforme ementa abaixo:

RECURSO ESPECIAL. PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO ÀS MARGENS DE HIDRELÉTRICA. AUTORIZAÇÃO DA MUNICIPALIDADE. IMPUGNAÇÃO OFERECIDA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. RESOLUÇÃO N. 4/85–CONAMA. INTERESSE NACIONAL. SUPERIORIDADE DAS NORMAS FEDERAIS. No que tange à proteção ao meio ambiente, não se pode dizer que há predominância do interesse do Município. Pelo contrário, é escusado afirmar que o interesse à proteção ao meio ambiente é de todos e de cada um dos habitantes do país e, certamente, de todo o mundo. Possui o CONAMA autorização legal para editar resoluções que visem à proteção das reservas ecológicas, entendidas como as

áreas de preservação permanentes existentes às margens dos lagos formados por hidrelétricas. Consistem elas normas de caráter geral, às quais devem estar vinculadas as normas estaduais e municipais, nos termos do artigo 24, inciso VI e §§ 1º e 4º, da Constituição Federal e do artigo 6º, incisos IV e V, e § § 1º e 2º, da Lei n. 6.938/81. Uma vez concedida a autorização em desobediência às determinações legais, tal ato é passível de anulação pelo Judiciário e pela própria Administração Pública, porque dele não se originam direitos. A área de 100 metros em torno dos lagos formados por hidrelétricas, por força de lei, é considerada de preservação permanente e, como tal, caso não esteja coberta por floresta natural ou qualquer outra forma de vegetação natural, deve ser reflorestada, nos termos do art. 18, caput, do Código Florestal. Qualquer discussão a respeito do eventual prejuízo sofrido pelos proprietários deve ser travada em ação própria, e jamais para garantir o registro, sob pena de irreversível dano ambiental. Segundo as disposições da Lei 6.766/79, “não será permitido o parcelamento do solo em áreas de preservação ecológica (...)” (art. 3º, inciso V). Recurso especial provido. (STJ, REsp 194617/PR, Rel. Min. Franciulli Netto, DJ 01/07/2002).

Por fim, muito embora tenha a legislação federal apresentado um rol taxativo de vedações à implantação do parcelamento do solo urbano, os municípios poderão apresentar vedações legais distintas, desde que dentro dos assuntos de interesse local.