Del 1 – Prisforventninger

Resultatene fra spørsmål 1 og 2 viser respondentenes prisforventninger på kjøpstidspunktet og i dag. Gjennomgående ser vi at det var omtrent 90 prosent i Oslo som forventet prisstigning på begge tidspunktene, mens andelene i Bergen var noe lavere. I Stavanger ser vi en klart fallende utvikling i andelen som forventet prisstigning på kjøpstidspunktet, og i dag er det kun 14,4 prosent som forventer prisstigning.

Utviklingen i resultatene har likheter med det siste årets realboligprisutvikling med stigende boligpriser i Oslo og Bergen, mens det i Stavanger har vært fallende boligpriser. Forventninger til fremtidig boligprisutvikling kan ha bidratt til denne utviklingen.

Prisforventningers innvirkning på etterspørselen Figur 7.1 – Illustrasjon av økte prisforventninger

I figur 7.1 er det illustrert hvilken innvirkning boligkjøperes økte prisforventninger har på boligprisene, som vi omtalte i kapittel 3.1.1. Økte prisforventninger fører til at man forventer at boliger stiger mer i verdi, som reduserer bokostnaden ved å eie bolig (NOU, 2002). Redusert bokostnad fører til at det blir relativt mer attraktivt å eie bolig enn å leie bolig, noe som skifter etterspørselen mot eierboliger. Økt etterspørsel etter bolig resulterer i at etterspørselskurven

skifter utover, som illustrert i figuren. Ettersom boligtilbudet på kort sikt er konstant vil den økte etterspørselen etter bolig føre til at prisnivået øker. Det økte prisnivået fører til at flere forventer ytterligere prisstigning, noe som vil resultere i at etterspørselskurven skifter utover nok en gang. På denne måten kan økte prisforventninger skape en slags selvoppfyllende profeti, der prosessen med økte forventninger og økte priser gjentar seg som en positiv prisspiral. Den positive prisspiralen kan føre til at det bygger seg opp prisbobler i boligmarkedet, hvor markedsprisen på boliger avviker signifikant fra de fundamentale verdiene.

Bobleoppbygging

Shiller (2015) hevder at boligprisene ikke er drevet av en «random walk»-prosess, men at dagens boligpriser påvirker forventningene om de fremtidige boligprisene. Ifølge Shiller har dermed boligprisene en tendens til å stige etter en periode med prisoppgang, og synke etter en periode med prisnedgang. En slik sammenheng kommer av det vi har omtalt tidligere som adaptive forventninger. Dersom en slik utvikling fortsetter over tid kan det medvirke til bobleoppbygging, hvor prisstigningen er basert på positive forventninger og ikke fundamentale faktorer. I likhet med dette knytter Knutsen (2008) euforiske bobler sammen med individer som har adaptive forventninger.

Resultatene fra undersøkelsen viser at en særdeles stor andel av boligkjøperne fra Oslo har, og har hatt, forventninger om stigende boligpriser i fremtiden, som dermed kan ha bidratt til dannelsen av en boligprisboble i Oslo. Resultatene fra Stavanger viser at det motsatte har skjedd, hvor boligprisene har sunket og færre forventer boligprisstigning. Resultatene indikerer at boligkjøperes forventninger til fremtidig prisnivå har en innvirkning på markedsprisene, som dermed kan ha bidratt til boligprisboblen i Oslo.

Boligkjøperes forventninger til boligpriser og norsk økonomi

Videre undersøker vi om det er en sammenheng mellom boligkjøpernes forventninger til boligprisene og den norske økonomien på kjøpstidspunktet og i dag. Når vi omtaler norsk økonomi legger vi resultatene fra spørsmålene om respondentenes forventninger til arbeidsledighet og BNP til grunn. Respondentenes forventninger om disse størrelsene viste en negativ samvariasjon, noe som er forenelig med økonomisk teori.

Resultatene fra spørsmål 3 og 4 viste at et flertall fra samtlige byer hadde positive forventninger til norsk økonomi på kjøpstidspunktet, mens det gjennomgående var et flertall som hadde negative forventninger til norsk økonomi i dag. Det er interessant at respondentene fra Bergen og Oslo er betraktelig mer positive til boligmarkedet enn norsk økonomi, mens i Stavanger er forventningene i større grad sammenfallende. Ifølge Jacobsen og Naug (2004) vil økt arbeidsledighet og negative forventninger til økonomien ha en negativ effekt på boligprisene.

Arbeidsledighet og forventninger til økonomien

Jacobsen og Naug (2004) kommer frem til at en av de viktigste forklaringsfaktorene for boligprisene er arbeidsledighet. I kapittel 6.4 forklarte vi hvordan økt arbeidsledighet vil føre til svekket etterspørsel etter boliger, og dermed et redusert boligprisnivå. I tillegg kommer Jacobsen og Naug frem til at forventninger til økonomien korrelerer positivt med boligprisene, hvor de bruker TNS Gallups Forventningsbarometer som indikator på forventninger. TNS Gallups Forventningsbarometer er et mål på husholdningers forventninger til egen og landets økonomi (Finans Norge, 2016), og er illustrert i figur 7.2.

Figur 7.2 – TNS Gallups Forventningsbarometer

Kilde: Finans Norge (2016)

Figuren illustrerer en klar negativ utvikling i de siste årenes forventninger til økonomien, noe som er konsistent med våre resultater. Resultatene fra Stavanger er forenlige med effekten av arbeidsledighet og forventningers innvirkning på boligprisene, mens resultatene fra Bergen og

-20,0 -10,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0

i93 iv93 iii94 ii95 i96 iv96 iii97 ii98 i99 iv99 iii00 ii01 i02 iv02 iii03 ii04 i05 iv05 iii06 ii07 i08 iv08 iii09 ii10 i11 iv11 iii12 ii13 i14 iv14 iii15

Oslo ikke er forenlige med disse effektene. Det kan derfor tyde på at det er en overdreven tillit til boligmarkedet i Oslo og Bergen.

Animal spirits – Overdreven tillit

I kapittel 3.2 presenterte vi Akerlof og Shiller (2009) sine fem aspekter, hvor tillit blir trukket frem som en del av animal spirits. En kombinasjon av overdreven tro på egne vurderinger og troen på at boligmarkedet alltid stiger, kan føre til at man ikke handler rasjonelt når man investerer i bolig. Det kan gjøre at beslutninger bærer mindre preg av en rasjonell beslutningsprosess, og at man heller lar seg styre av en indre drivkraft til handling.

Årsaken til responsen fra Bergen og Oslo kan være at det eksisterer en overdreven tro på boligmarkedets fremtidsutsikter. Den overdrevne troen kan knyttes til at boligprisene har steget i lengre tid, og skapt en forventning om at de vil fortsette å stige uavhengig av andre faktorer. Prisforventningene kan dermed ha bidratt til boligprisboblen i Oslo.