Köhler (2003, p. 2) faz cuidadoso trabalho acerca das iniciativas governamentais que vi- sam a prover habitação ao segmento de baixa renda. Para este autor,
Observa-se que, no Brasil, a intervenção estatal no setor de habitação não só é considerada de- sejável, a priori, como também não há muita preocupação em delimitar o alcance e os ob- jetivos dessa intervenção. A falta desse enfoque crítico explica, em parte, dois dos grandes problemas hoje presentes na política habitacional: a) a concessão de benefícios à população de classe média, em claro prejuízo dos realmente necessitados; e b) insegurança jurídica para os investidores, em razão da suspensão ou revogação de cláusulas contratuais pelo Judiciário. Nes- se tipo de intervenção, em geral, é alegada a função social da habitação, sem que se faça qual- quer distinção relativa ao valor ou ao padrão do imóvel que provocou a disputa. Esse compor- tamento inibe a concessão de financiamentos para novos pretendentes. [grifos meus]
Ou seja, para este autor, não só falta foco para a política habitacional brasileira, como também esta falta de foco traz prejuízos (custos) para o sistema de financiamento habitacional – exatamente o contrário do que a literatura recomenda (veja seção 1.2.9). Desde sua fundação, o SBPE teria mudado de foco, da classe de renda baixa para a classe média-alta de renda, por di- versos motivos, dentro os quais o autor destaca os altos custos do sistema de intermediação, que levam e spreads elevados (com os quais a classe de renda baixa não pode arcar) e elevados custos fixos de transação (como contratação e manutenção dos contratos), que “requerem transações de maior valor unitário para sua cobertura”. O autor discorre didaticamente sobre os subsídios “ocul- tos” (por exemplo, ao permitir que CRIs contem na exigibilidade da poupança, na verdade está se transferindo o subsídio do SFH também para o SFI) e os critica (p.15).
Carneiro e Valpassos (2003, p. 133) não são tão duros na crítica, mas afirmam que “todos os países que conseguiram, ao longo dos anos, combater a falta de moradias para a população de baixa renda, o fizeram através de concessão explícita à aquisição de unidades”. No caso do Bra- sil, os autores sugerem que a melhor forma de atuação do setor público seria no “combate à prin- cipal ineficiência do mercado, que é a superestimativa [sic] do prêmio de risco da operação, que afasta fontes autônomas de capitais”.
6 CONCLUSÃO
Bertrand M. Renaud, professor e ex-conselheiro responsável pelas políticas imobiliárias do Departamento de Mercado de Capitais do Banco Mundial, é autor de vasta bibliografia sobre financiamento habitacional. Ele reconhece (2004, p. 5) pelo menos cinco questões estruturais na discussão sobre a política de financiamento habitacional a ser adotada em qualquer país: 1) tama- nho do mercado, 2) estabilidade macroeconômica, 3) infra-estrutura do mercado financeiro (e questões legais relacionadas ao desenvolvimento desta), 4) possibilidade de precificação dos ris- cos deste mercado e 5) mecanismos de longo prazo52. De uma maneira ou outra, estas questões foram abordadas neste trabalho.
Como acontece a qualquer investimento de longo prazo, o investimento em habitação re- quer estabilidade macroeconômica para evitar desequilíbrios e garantir a previsibilidade de retor- no e de capacidade de pagamento do financiamento. Não existe hipótese na literatura nem foi adotado por nenhum país modelo de financiamento habitacional que sobreviva, por exemplo, à hiperinflação, relacionada, na maioria dos casos, a descontrole do gasto público. Existem, no en- tanto, modelos que sobrevivem à cenários de instabilidade moderada.
Faço minhas as palavras de Carneiro e Goldfajn (2000, p. 6):
Para que uma proposta de reformulação profunda das instituições de financiamento imobiliário tenha condições de sobreviver, é necessário que esta seja coerente com o ponto de vista das atu- ais perspectivas de evolução do cenário macroeconômico e do sistema financeiro. Em particu- lar, é essencial que sejam atendidos dois requisitos em qualquer proposta: não agravar o pro- blema de endividamento público e não agredir a atual tendência à liberdade [ou seja, diminui- ção da rigidez institucional] para as diferentes organizações institucionais dos diversos partici- pantes da cadeia do financiamento imobiliário. [grifo meu]
Neste sentido, o primeiro passo para o desenvolvimento do crédito habitacional no Brasil já foi dado: a busca e o esforço pela manutenção da estabilidade econômica. No entanto, resta ainda um longo caminho a ser percorrido para se conseguir diminuir custos de transação (como os de cartório), insegurança jurídica e, ao mesmo tempo, focar o subsídio na baixa renda para eliminar o déficit habitacional.
52 Tradução livre. Do original em inglês: “This paper first discusses five recurring structural issues that need to be
considered when proposing a mortgage market strategy: market size, macroeconomic stability, the degree of devel- opment of financial market infrastructure, legal and structural path-dependency in the development of this financial infrastructure, the feasibility of domestic risk-based pricing for medium and long-term financial instruments.”
A recente crise imobiliária nos EUA inegavelmente coloca dúvidas sobre o nível de liber- dade adequado para o sistema financeiro imobiliário. Na opinião da autora deste trabalho, é abso- lutamente necessário se observar o tipo de subsídio concedido e seu foco. Qualquer subsídio o- culto e com falta de foco, como a garantia implícita dada aos investidores pelas agências estatais nos EUA, que gerou um imenso sobreinvestimento em habitação (conforme explicado na seção 2.1), tende a ser prejudicial. Além disso, parece que algumas limitações contribuem de maneira importante para reduzir o risco sistêmico, como a proibição ou o desincentivo a empréstimos ha- bitacionais de valor igual ou superior à moradia dada em garantia.
No entanto, independente desta crise, parece claro que os pilares do bom desenvolvimento de um sistema de crédito habitacional num país estável macroeconomicamente parecem ser dois. O primeiro é o subsídio direto e focado unicamente nos segmentos de renda baixa, tomando-se o cuidado de evitar o risco moral (moral hazard). Uma solução seria diminuir o direcionamento da poupança (por exemplo, de 65% para 40%), mas diminuir também o valor máximo do imóvel que pode ser financiado com estes recursos (por exemplo, dos atuais R$ 350 mil para R$150 mil). Isto aumentaria o foco da política, mas ainda assim não seria suficiente para eliminar o déficit habitacional. Para segmentos de renda extremamente baixos, que não têm acesso a crédito nem conta bancária, outras medidas, como o microcrédito e até a locação subsidiada, precisam ser pensadas.
O segundo pilar do desenvolvimento é voltado principalmente (mas não só) para o finan- ciamento às classes de renda média e alta. Um bom sistema de crédito habitacional não é excessi- vamente rígido, mas garante a adequada regulamentação, de maneira que todos os riscos estejam a cargo dos agentes privados envolvidos (e não do governo). Uma questão central neste segundo pilar é diminuir o custo deretomada do imóvel em caso de inadimplência, e a alienação fiduciária foi um passo muito importante neste sentido.
Nenhum dos dois pilares está ainda completamente desenvolvido no Brasil, nem parece perto disto. As tímidas modificações comentadas neste trabalho são positivas, mas a disponibili- dade de dados ainda é pequena e a insegurança jurídica ainda é grande. Com isso, o risco do in- vestimento de longo prazo (como é o do crédito habitacional em sua essência) continua alto.
Por fim, por mais que este trabalho não esgote o tema, ela procura contribuir no sentido de apresentar as principais barreiras ao desenvolvimento de um sistema de crédito habitacional efi- ciente, justo e capaz de atender à demanda.
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