Jeg har søkt å avdekke risiko ved transformasjon i Moss-regionen. Dette gjennom intervju med utbyggere og eiendomsbesittere i transformasjonsområdet. Jeg har sett på teori om risiko i transformasjonsområder og sammenlignet dette med det intervjuobjektene har svart. Teori og praksis viser seg å være sammenfallende. I de teoriene/artiklene jeg har benyttet er det ikke avdekket annen risiko enn det aktørene erfarer. De ulike aktørene har imidlertid forskjellig risiko.
Moss-regionen er i en rivende utvikling etter at store områder har blitt ledige for byfornyelse etter at mye av industrien har forlatt byen. Moss kommune arbeider hardt med å få nye planer på plass og private aktører har lagt planer for transformasjon. Jeg har valgt å intervjue aktører som er i ulike faser av prosessen og som har ulike tomter og forutsetninger for å gjøre
eiendomsutvikling. Jeg mener jeg i oppgaven har fått belyst bredden i den risiko en eindomsutvikler utsettes for i et transformasjonsområde.
52 Kilder
Litteratur
Barlindhaug, R. & Nordahl, B. (2005). Fra feltutbygging til transformasjon - markedsstyrt boligutvikling i Oslo-regionen. I: Storbyens boligmarked - drivkrefter, rammebetingelser og handlingsvalg. S 195-231: Spartacus Forlag.
Bærug Sølve, versjon (2012). VERDSETTING AV NÆRINGSEIENDOM PRINSIPPER, BEGREPER OG EKSEMPLER. Kompendium NMBU.
Gelter& Miller&Claton&Eichholtz (2007).Mortgages Basics 1: An Itroduction and Overview.
Commercial real estate analysis & investment 2e,2007. Side 387-390. Mason, OH USA: Cengage Learning
Meel Bjarne, (2009) Verdi-og risikovurdering av utviklingseiendom, om bruk av forhåndskalkyler i verdifastsettelse. I:Røsnes &Kristoffersen Eiendomsutvikling i en tidlig fase, erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og byutvikling. Side 78-95. 1 utgave 2. opplag: Oslo: Senter for eiendomsfag
Nordahl Berit, Reguleringsrisiko og risikoprofil. Røsnes &Kristoffersen Eiendomsutvikling i en tidlig fase, erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og byutvikling. Side 108-128. 1 utgave 2.
opplag: Oslo: Senter for eiendomsfag
Elektroniske nettsider og tidskrifter
Dn,no http://www.dn.no/privat/eiendom/2015/04/15/1643/Kollektivtrafikk/spar-1-million-p-52-minutter
Enata eiendom http://www.enata.no/#&panel1-2 Høegh eiendom http://www.hoegheiendom.no/
Jernbaneverket http://www.jernbaneverket.no/no/Prosjekter/Inter-City-/Prosjektartikler1/Viste-visjoner-for-utvikling-av-Moss/
53 http://www.jernbaneverket.no/no/Prosjekter/Prosjekter/Ostfoldbanen/ostfoldbanen/Horing -av-planprogram-for-dobbeltspor-gjennom-Moss/
Moss Avis http://www.moss.kommune.no/filnedlasting.aspx?FilId=3417&ct=.pdf http://www.moss-avis.no/nyheter/forutsigbarhet-er-viktig-for-pendlerne-1.8 573967
Moss Dagblad Steds- og mulighetsanalysen for Moss sentrum er utarbeidet i 2013/2014 av Rambøll Norge AS i samarbeid med Dark Arkitekter AS. http://www.mossdagblad.no/lokalt/sj%C3%B8siden-endelig-sj%C3%B8satt-1.313214
Moss
kommune http://www.moss.kommune.no/planer/til-uttalelse-ettersyn/sentrumsplanen-2015-2026.612404.aspx
http://www.moss.kommune.no/om-moss/
NAV Østfold
https://www.nav.no/no/Lokalt/Ostfold/Pressemeldinger/Ledigheten+g%C3%A5r+ned+i+%C3%98stfo ld.411473.cms
Norges eiendomsmeglerforbund
http://www.nef.no/xp/pub/topp/boligprisstatistikk
Rom i Moss Kilde Artikkel fra DAGSAVISEN 28.01.2015 Side 12-13 Forfatter: HANNA SOMMERSTAD Norges eiendomsmeglerforbund
http://www.nef.no/xp/pub/topp/boligprisstatistikk
Rambøll Norge AS i samarbeid med Dark Arkitekter AS 2013/2014.Steds- og mulighetsanalysen for Moss sentrum.
https://www.google.no/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0CB0 QFjAA&url=https%3A%2F%2Fwww.rade.kommune.no%2FHandlers%2Ffh.ashx%3FMId1%3D4%26FilI d%3D10174&ei=sCBVVfneDIirsQGCoICwBA&usg=AFQjCNE_6tXuxcOIfit4N3yyjZfVCemG0Q
Regjeringen https://www.regjeringen.no/nb/dokumenter/meld-st-26-20122013/id722102/?docId=STM201220130026000DDDEPIS&ch=1&q=
ROM eiendom http://www.romeiendom.no/
54 Transportøkonomisk institutt https://www.toi.no/getfile.php?mmfileid=23986
Østfold Fylkeskommune
http://www.ostfold-f.kommune.no/modules/module_123/proxy.asp?D=2&C=394&I=16870 Lover
Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan og bygningsloven) 2008. Kapitel 17.
55
56 Vedlegg
Intervjuguide Intervjuobjektet
1. Kan du fortelle kort om deres bedrift
2. Kan du fortelle om din rolle i bedriften
3. Hvordan dere driver eiendomsutvikling
Prosjektet
4. Din bedrifts og din rolle i deres prosjekt i Moss
5. Hvor i prosessen er dere i dag
6. Hvorfor har dere valgt området
7. Investeringstidspunkt Moss
8. Hva er det største potensialet med eiendommen
9. Hvilken visjon har dere valgt for området
10. Hvordan er eierforholdet i aktuelt området
11. Ønsker dere primært å ha hele området eller ønsker dere flere aktører
12. Hva ønsker dere at prosjektet skal inneholde av bebyggelse; Næring, leiligheter, verneverdige byggninger, øvrige boliger, sosiale lokaler, skoler, barnehager andre bygg/funksjoner.
57 13. Hva skal/skulle til for å komme i gang
14. Hvordan er det foreløpig med infrastruktur; teknisk, veg
15. Hvordan er det med offentlig kommunikasjon
16. Er det spesielle forhold som dere må forholde dere til i denne eiendommen, verneverdige bygninger, veg osv.
17. Er det noen synergieffekter dere kan oppnå med andre grunneiere i området
18. Er det spesielle forhold som har vært bra / krevende i forhold til:
Kommunen Politikere Plan Naboer
Andre grunneier Grunnforhold, miljø Andre forhold
19. Hva er den største utfordringen med området Markedspriser
Miljø
Image til området Plan/føringer Veg
Kommunen eller andre etater Naboer grunneier
Andre forhold
20. Hva er området regulert for i dag og hvor i prosessen er dere med tanke på omregulering
21. Kan du fortelle litt om prosessen omregulering
22. Kan de si noe om kostnadene til selve planarbeidet (dokumentasjon etc)
58 23.Kostnadene (og kjøpsform) til tomt
24. Forhandlinger om bidrag til infrastuktur
25. Tanker om utlegg «up front» /Initialkostnader de må bære og «return», og om dette er «pice of case eller om de er usiker på om de klarer det, om de vil dele risiko på en partner etc 26.Sist, men ikke minst, om det risikobildet du får opp for Moss, er typisk eller a-typisk for de
prosjektene de går inn i.
Prosess videre og andre forhold 27. Hva er strategien videre
28. Hvor mange trinn ser dere for dere pt
29. Hvordan er samarbeidet med Moss kommune
30. I hvilken grad påvirker ferdigstillelse av intercitytoget prosessen
31. Hva kan forbedres i forhold til kommunens arbeid 32. Har dere andre tomter i Moss
Postboks 5003 NO-1432 Ås 67 23 00 00 www.nmbu.no