Construído o fluxo de caixa do proprietário para cada proposta em estudo e de posse da informação que o custo do capital próprio é de 14%, foi possível calcular o VPL e a TIR. Dois dos principais indicadores para a análise de viabilidade do investimento, conforme métodos abordados na fundamentação teórica.
Tabela 15 – Indicadores econômicos com o financiamento banco Bradesco
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Fluxo de caixa do proprietário
Taxa crescimento (0,2586) (7,8916) 0,0374 143,5218 0,1591 1,2602 (13,0252) Custo de capital próprio 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 Custo de capital próprio composto 1,1400 1,2996 1,4815 1,6890 1,9254 2,1950 2,5023 2,8526 VPL ANUAL (945.661) 214.545 (1.485.179) (48.663) (6.126.551) (855.241) (945.444) 10.802.308 VPL 8 ANOS 610.115 TIR 15,99%
Fonte: Elaborado pelo autor, 2017.
Tabela 16 – Indicadores econômicos com o financiamento banco Caixa
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Fluxo de caixa do proprietário (1.078.053) 278.823 (2.200.357) 2.328.967 (9.466.633) (1.541.555) (9.439.351) 30.814.518 Taxa crescimento (0,2586) (7,8916) (1,0584) (4,0647) 0,1628 6,1233 (3,2645) Custo de capital próprio 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 0,1400 Custo de capital próprio composto 1,1400 1,2996 1,4815 1,6890 1,9254 2,1950 2,5023 2,8526 VPL ANUAL (945.661) 214.545 (1.485.179) 1.378.936 (4.916.673) (702.312) (3.772.317) 10.802.308 VPL 8 ANOS 573.648 TIR 16,34%
Fonte: Elaborado pelo autor, 2017.
Conforme informações obtidas nas tabelas acima, percebe-se que ambas as propostas são aceitáveis para os investidores, pois tanto o VPL como a TIR deram positivos. Ou seja, os investidores serão remunerados conforme esperado e ainda haverá o aumento da riqueza em termos atuais.
Todavia, visualiza-se que a proposta do banco Bradesco possui o maior VPL com a menor TIR e a proposta do banco Caixa o inverso, menor VPL com maior TIR. Essa situação mostra que o critério do VPL indica uma decisão, enquanto o critério da TIR indica outra. Isso ocorreu pela diferença de escala entre os dois projetos. Segundo Correia Neto (2009), essa situação torna-se corriqueira ao se comparar projetos com escalas de investimentos diferentes.
Nesse caso deve-se entender o conceito de fluxo de caixa incremental, no qual o fluxo de caixa incremental é resultando da diminuição de dois fluxos de caixa alternativos. Ele indica o incremento observado de um fluxo de caixa em relação a outro, em cada período da vida útil deles (CORREIA NETO, 2009).
Em situações de escalas diferentes, deve-se optar pela decisão indicada pelo VPL. No qual, o VPL mostra o aumento da riqueza em termos atuais ao aceitar determinado projeto e ao comparar a diferença de VPL das alternativas, encontra-se o VPL do fluxo de caixa incremental (CORREIA NETO, 2009).
Assim, a melhor proposta de financiamento a ser trabalhada para o empreendimento em estudo é a do banco Bradesco, pois proporcionará um maior lucro aos investidores.
5 CONCLUSÃO
Apesar do crescimento e amadurecimento do mercado da construção civil brasileira, na maioria das vezes, os empreendedores ainda utilizam da prática e da sensibilidade ao tomar decisão sobre os investimentos. Mesmo cientes de que este mercado oferece diversas oportunidades, os quais requerem cuidadosos planejamentos e apurada análise de viabilidade.
O estudo evidenciou que ambas as oportunidades de apoio à produção do empreendimento em análise são aceitáveis. Todavia, há uma proposta que se sobressai a outra. Ou seja, que irá proporcionar maior riqueza para os seus investidores.
Desse modo, o presente trabalho permitiu corroborar que com o avanço do conhecimento é possível empregar métodos que permitam a promoção de análise de alta qualidade para suportar as decisões com grande eficácia. Foram utilizados apenas dois dos importantes critérios de análises, adaptados para a realidade do estudo de caso a fim do alcance dos objetivos.
Considera-se que o objetivo geral deste trabalho de analisar a viabilidade econômico-financeira de um empreendimento residencial considerando duas possibilidades de linha de crédito destinada à antecipação do fluxo de recebíveis com diferentes instituições bancárias foi auferido com êxito. Foi possível escolher a proposta mais eficaz.
Para este fim, foram ainda alcançados os objetivos específicos através da estruturação dos custos e das receitas projetados em longo prazo, a construção do fluxo de caixa do empreendimento e do fluxo de caixa do proprietário e, por fim, a análise qualitativa dos resultados através dos indicadores econômicos.
A maior limitação ao alcançar os objetivos específicos foi a projeção de receitas, uma vez que a variação do preço de venda do imóvel depende de fatores como demanda, procura, concorrência, mercado econômico e o alcance do objetivo da organização. O estudo estipulou possíveis variações de acordo com o conhecimento e a sensibilidade do gerente comercial, contudo, não há uma precisão.
Recomenda-se que os gestores utilizem métodos de análise de viabilidade financeira para tomada de decisão, tornando-se uma prática efetiva do mercado
imobiliário, considerando-se em conjunto as análises dos indicadores de resultados e os fatores qualitativos que afetem a decisão do investimento.
Todavia, percebe-se que há diversos estudos de empreendimentos imobiliários que empregam métodos de análise de viabilidade financeira para tomada de decisão, entretanto, poucos os que utilizam mais de uma proposta de financiamento. Na prática, sabe-se que os gestores estimam em trabalhar com múltiplas possibilidades para que possam escolher a mais eficaz. Logo, é possível constatar a escassa literatura sobre esse tipo de análise o que confere oportunidades de estudos sobre esta área de interesse.
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