Considerando a diversidade de estratégias que as empresas possuem para com os seus imóveis e as necessidades de capital que ela possa vir a ter, os fundos de investimento imobiliário se apresentam como uma alternativa seja para uma locação contratada seguindo as regras gerais constantes na Lei nº 8.245/91, para um contrato de locação por encomenda (Built to Suit), ou para funcionar como um veículo em seu processo de desmobilização (Sale
and Leaseback).
Observa-se tal possibilidade, pois as três principais categorias de fundos imobiliários (fundo de renda, de desenvolvimento ou de renda fixa) permitem acomodar as estratégias das empresas na gestão de seus ativos. Os fundos imobiliários de renda podem ser utilizados por aquelas que pretendem simplesmente locar um imóvel urbano, como também realizar uma operação de desmobilização por meio de um Sale and Leaseback. Os fundos classificados como desenvolvimento seriam um meio pelo qual a empresa que necessite de um imóvel, porém não possua o capital suficiente ou que não queira fazer a alocação dos recursos para a imobilização, faça a captação financeira e se comprometa com a locação por um prazo longo (Built to Suit). Por fim, os fundos de renda fixa são importantes investidores de ativos financeiros imobiliários, os quais podem ser certificados de recebíveis imobiliários com lastros em contratos de locação ou dívidas corporativas para a construção de um imóvel.
Ademais, os fundos imobiliários possuem incentivos tributários que servem para atrair a captação dos recursos dos investidores e que podem ser um instrumento que permita melhores condições comerciais, influenciando os preços negociados entre locador e locatário. Há também o fato do fundo imobiliário ser uma estrutura com uma constante fiscalização por parte da CVM e com uma política de investimento determinada e que exige uma publicidade de suas atividades periodicamente, permitindo ao cotista e ao locatário um acompanhamento dos resultados. Além disto, trata-se de uma forma de alocação de recursos no setor imobiliário, onde os custos de transação dos investidores é menor quando comparado a um investimento direto em imóveis.
Foi possível demonstrar com os dois estudos de caso que houve resultados positivos para as empresas que realizaram o Sale and Leaseback por meio de fundos imobiliários. Embora não possa ser afirmado que isto seja uma regra geral, trata-se de uma evidência e que permite uma abordagem mais detalhada no futuro, quando um número estatisticamente relevante de operações como essas tenham sido desenvolvidas no Brasil.
Em relação aos conceitos de EDWARDS e ELLISON (2004) sobre a importância dos investimentos imobiliários realizados pelas empresas e a sua relação com as atividades operacionais que serão desenvolvidas e que foi resumido na Figura 1 do presente trabalho, percebe-se que a participação dos fundos imobiliários será mais presente quanto menor for o grau de importância da propriedade para o core business da empresa. Listando todos os locatários declarados dos dois fundos analisados, verifica-se que 7 empresas fazem locação de seus centros de distribuição, 27 empresas locam lajes corporativas, 1 faz locação de seus pontos de venda (agências bancárias) e 1 aluga o espaço industrial, ressaltando que se trata de uma linha de montagem de componentes eletrônicos.
Como resultado das entrevistas e análise dos materiais pesquisados, observou-se que as empresas brasileiras passam por um momento de avaliação de seus portfólios imobiliários e que este venha a ser um momento para a inserção dos fundos como uma alternativa, permitindo suportar as operações de financiamento de longo prazo em maior número. Dessa maneira, a quantidade de 244 fundos imobiliários que somam R$ 55,8 bilhões62 no Brasil ainda demonstra que esta modalidade de investimento do mercado de capital ainda é incipiente quando comparado ao mercado internacional que possui um volume de aproximadamente 1,7 trilhão de dólares63.
O que não foi possível concluir na pesquisa é a possibilidade de existência de algum tipo específico de atividade empresarial que teria maior propensão na utilização dos fundos imobiliários em sua gestão de ativos, já que foram trazidas questões que merecem ser apreciadas na hora da tomada de decisão dos investimentos ou desmobilizações de quaisquer companhias. De fato, o que há são estruturas de fundos que captam recursos dos investidores, de forma a buscar uma garantia de maior previsibilidade dos fluxos de receitas. No Brasil, isto pode ser afirmado, dado que, em dezembro de 2013, 58% dos investimentos dos fundos imobiliários são direcionados para imóveis para renda (ANBIMA, 2014).
A pesquisa abre a possibilidade de que seja feito um trabalho quantitativo com as empresas para que se possam verificar quantas delas possuem informações de seus imóveis de uma forma estruturada e quantas são aquelas que têm uma estratégia de gestão de seus ativos definida. Outrossim, com um futuro aumento da quantidade de operações de desmobilização por meio de instrumentos de mercado de capitais no Brasil, será possível averiguar se a reação do mercado brasileiro a essas operações seria a mesma daquelas já estudadas em mercados mais desenvolvidos. No campo de trabalhos qualitativos, esta dissertação provoca o
62 Fonte: CVM (2014). 63 Fonte: NAREIT (2014).
desenvolvimento de outros estudos de caso que venham a também discutir questões relacionadas ao direito imobiliário, de mercado de capitais e finanças corporativas, posto que podem ser estruturadas novas alternativas que as empresas venham a se utilizar para o seu financiamento.