O primeiro dos processos analisados foi uma operação de loteamento de iniciativa particular na zona de Benfica. Esta operação acarreava o pagamento de compensações urbanísticas, nos termos dos artigos 43º e 44º do RJUE, pelo facto de a mesma apresentar um défice de cedência para equipamentos coletivos e espaços verdes, “em razão do desenho urbano, modelo de ocupação e parâmetros previstos no Plano de Pormenor do Eixo Urbano Luz Benfica”.
Após a receção de requerimento para a emissão do respetivo Alvará de Loteamento para o espaço previsto, tendo a Divisão de Procedimento Tributário e Financeiro aceitado como forma de caução, de maneira a garantir a boa e regular execução das respetivas obras de urbanização, a constituição de hipoteca sobre os bens imóveis propriedade do requerente disponibilizados para a devida caução, foi solicitado ao DPSVP que se pronunciasse sobre o valor patrimonial desses imóveis, para saber se os mesmos asseguram o montante apurado para a caução. Também foi solicitada ajuda quanto ao procedimento a adotar “para efeitos da celebração da constituição da hipoteca sobre os bens dados como caução para execução das obras de urbanização”214 e definição das condições de transmissão das frações biblioteca e
parque de estacionamento no âmbito das cedências.
Consultados ainda outros serviços municipais, fomos informados de que este procedimento nunca tinha sido solicitado, pelo que seria necessário criá-lo no aplicativo informático, prevendo a modalidade de caução - a hipoteca.
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No âmbito da tramitação do procedimento de aprovação do loteamento, o RJUE prevê obrigatoriamente a prestação da caução por parte do interessado/requerente, sendo que a caução tem como finalidade assegurar a boa e regular execução das obras.215
A este propósito, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa no processo nº 811.05 de 25/5/09 indica que “se alguém for obrigado ou autorizado por lei a prestar caução, sem se designar a espécie que ela deve revestir, essa garantia pode ser prestada por qualquer das formas previstas no nº 1 do artigo 623º do Código Civil; se, pelo contrário, alguém for obrigado a prestar caução e a lei designar a espécie que a mesma deve revestir, só essa espécie pode ser admitida e considerada idónea”.
O artigo 54º nº 2 do RJUE estabelece várias formas para a prestação da caução a favor do Município. Uma dessas formas é através da constituição de uma hipoteca que incida sobre bens imóveis do requerente (seja sobre um determinado prédio, ou sobre lotes a serem constituídos após a aprovação da operação de loteamento), impedindo-se que incida sobre imóveis de terceiros.216
A hipoteca é um direito real de garantia, que incide sobre bens imóveis217, que
confere ao credor a possibilidade de efetivar um certo valor, equivalente ao valor dos bens imóveis sobre os quais recai. Desta forma, pretende-se assegurar o cumprimento de uma obrigação.
A hipoteca tem de ser registada, sob pena de ineficácia, inclusive em relação às partes218, ou mesmo de inexistência.219
Existem vários tipos de hipotecas mas, considerando que advém do prosseguimento de um negócio jurídico e sendo esta uma escolha do requerente
215 V. artigo 54º nº 2 do RJUE.
216 FERNANDA PAULA OLIVEIRA, entre outros, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação- Comentado. p. 435. 217 V. art.º 688º do Código Civil.
218 Cf. art.º 687º do Código Civil.
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para a prestação da caução, esta enquadra-se na hipoteca voluntária. As hipotecas voluntárias são as que nascem de contrato ou de declaração unilateral.220
O registo provisório de constituição de hipoteca voluntária, antes de lavrado o título constitutivo, é feito com base em declaração do titular do direito (proprietário), com reconhecimento presencial da assinatura, salvo se for feito na presença do funcionário da Conservatória competente para o registo221 (n.º1 do art.º
47º do Código Registo Predial).
Quanto à forma, exige-se que a constituição de hipoteca voluntária, sempre que recaia sobre bens imóveis, se realize através de escritura pública ou testamento.222
Na hipoteca só tem legitimidade para hipotecar quem possa alienar os bens
onerados223, devendo incidir sobre bens determinados, sendo que essa especificação
deve constar do título constitutivo da hipoteca, sob pena de nulidade.224
A hipoteca não impede o dono dos bens de os hipotecar de novo; neste caso, extinta uma das hipotecas, ficam os bens a garantir, na sua totalidade, as restantes dívidas hipotecárias.225
Tendo em vista o enquadramento jurídico acima exposto, foi proposta a aceitação da hipoteca sobre as frações, de forma a garantir a boa e regular execução das obras de urbanização.
Apesar da sua previsão no novo enquadramento jurídico, este procedimento nunca foi solicitado pelos promotores, pelo que seria necessário criá-lo no aplicativo informático. Foi assim proposta a criação de um procedimento em programa informático semelhante à prestação da garantia bancária.
220 Cf. art.º 712º do Código Civil.
221 Cf. J. DE SEABRA LOPES, Direitos dos Registos e do Notariado, p. 543. 222Cf. art.º 714º do Código Civil.
223 Cf. art.º 715º do Código Civil. 224 Cf. art.º 716º do Código Civil. 225 Cf. art.º 713º do Código Civil.
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Foi também elaborada uma minuta (Anexo IV), para que fosse emitida a declaração com o deferimento de aceitação da hipoteca, de forma a habilitar os particulares dos dados necessários à celebração da respetiva constituição da hipoteca a favor do Município.
A minha participação no âmbito deste caso baseou-se no estudo da hipoteca e das diferenças no âmbito dos regimes, sendo que esse estudo foi tido em conta na proposta de resolução. Também foi necessário verificar em termos orgânicos quais os serviços que teriam de intervir para que o procedimento se pudesse realizar, nomeadamente o DPSVP e as Finanças para realização da hipoteca, tendo em vista o princípio de colaboração entre serviços.
Averiguei ainda a importância de garantir a segurança dos munícipes nestes casos que podem até ser considerados mais suscetíveis, pois tocam no património imobiliário do munícipe, daí a necessidade de criação da aplicação informática de forma a garantir esta segurança.