Dom 5. juli 2012 Oslo tingrett
«Salamandersaken»
• Område avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel.
• Reguleringsplan for Dyster-Eldor søndre del vedtatt 16. juni 2010.
• Søndre del omfatter areal på ca. 183 dekar.
• Planen tilrettelegger for 200 boliger, barnehage og skole.
Fakta
• Ås kommune har over 200 salamanderdammer, 2 i planområdet.
• Storsalamander har status VU (sårbar) på norsk rødliste.
• En storsalamander observert i den ene dammen innen planområdet i 2008.
• Ingen formell konsekvensutredning (KU) under reguleringsarbeidet, men enklere analyse fordi området var grundig vurdert tidligere.
• Utarbeidet rapport for planområdet med fokus på avbøtende tiltak for salamanderdammene i 2008.
Fakta forts.
• KU-forskriften § 4 b) krever KU hvis planen «utgjør en trussel mot direkte truede eller sårbare arter og deres leveområder (…)».
• Fylkesmannen mente manglende KU var saksbehandlingsfeil.
• Er vedtaket likevel gyldig etter fvl § 41?
Vurderinger etter Rt. 2009 s 661 «Husebysaken».
Fylkesmannen 27. juni 2011
• Fylkesmannen vurderte saksbehandlingsfeilen etter fvl § 41 og fant den ikke medførte ugyldighet:
– Saken var tilstrekkelig opplyst ved amfibierapporten av 2008
– FM mente det var grunn til å anta at feilen ikke kunne ha virket inn
– Planen la opp til å ta vare på amfibiene
– Dammene skulle beholdes som biotoper for frosk og salamander, forbud mot ytterligere boliger,
byggegrense og buffersoner/friområder ivaretok salamanderne
Fylkesmannen 27. juni 2011 forts.
Dom Oslo tingrett 05. juli 2012
• Fylkesmannens vedtak ble kjent ugyldig.
• Det var sannsynlig at KU ville gitt kommunen et vesentlig annerledes faglig beslutningsgrunnlag.
• KU kunne avdekket ytterligere avbøtende tiltak.
• Kommunens avveininger fremstår som «synsing»
som ikke er kunnskapsbasert eller faglig forankret.
• Det var en ikke fjerntliggende mulighet for at
manglende KU påvirket innholdet i planen.
Nytt fra Sivilombudsmannen og departementene
Rune Fredriksen
Naturmangfoldloven § 7 og plan- og bygningsloven
Fremgår av nmfl § 7 at vurderingen av prinsippene i § 8-12 skal fremgå av beslutningen.
• Skal fremgå av begrunnelsen i vedtaket etter pbl hvilke
vurderinger som er gjort av prinsippene i naturmangfoldloven.
• Saksbehandlingsregel
• Kan medføre ugyldighet dersom dette ikke fremgår
• Hva med avgjørelser uten skjønnsmessige vurderinger?
Naturmangfoldloven § 7 og plan- og bygningsloven
Spørsmål om kommunen har skjønnsrom?
Ikke vurdering etter nmfl dersom forholdet er detaljert avklart i plan
Hvis lov og plan åpner for skjønnsmessige vurderinger for
eksempel for plassering av bygning, må plasseringen vurderes etter nmfl og vises i vedtaket
Innsigelse til bestemmelse om størrelse på
fritidseiendommer i strandsonen (MD 20.desember 2012)
«Innenfor 100-metersbeltet og strandsonen, kan eksisterende fritidsbebyggelse med et bebygd areal (BYA) under 90 m², utvide fritidsboligen slik at samlet areal på eiendommen holdes innenfor 90 m² BYA. Der tilbygg ikke kan ses fra sjøen og ikke hindrer
allmennhetens ferdsel, kan det tillates en samlet bebyggelse på inntil 100 m² BYA. Terrasse/platting på inntil 25 m² i tilknytning til fritidsboligen kan tillates.»
Innsigelse til bestemmelse om størrelse på fritidseiendommer i strandsonen
Direktoratet for Naturforvaltning:
«Maksimalstørrelser for fritidsboliger bør fastsettes ut fra hvert områdes tålegrense ut fra en konkret vurdering, og bestemmelser om hyttestørrelser i kommuneplanen må følgelig differensieres områdevis.»
Innsigelse til bestemmelse om størrelse på fritidseiendommer i strandsonen
Miljøverndepartementet:
«En forutsetning for å gi bestemmelser om størrelse på
fritidsboliger i kommuneplanen er at det er foretatt en konkret vurdering, jf. punkt 5.2 i SPR. Bestemmelser som åpner for
generell utvidelse av fritidsboliger bør ikke gjelde i områder med viktige naturmangfoldverdier. En vurdering og gjennomgang av naturmangfoldlovens prinsipper er ett av flere hensyn som bør legges til grunn i en slik konkret vurdering.»
Innsigelse til bestemmelse om størrelse på fritidseiendommer i strandsonen
«Det bør som utgangspunkt bare tillates tilbygg etter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, slik at hensynet til allmenn
ferdsel, naturverdier, naturmangfold og landskap blir ivaretatt.
Generelle bestemmelser bør bare gis for avgrensede
strandområder og etter en grundig vurdering av interessene i området.»
Spørsmål om hva som er bebygd eiendom i plan- og bygningsloven § 20-2 bokstav a)
(Prinsipputtalelse 3. april 2012 KRD)
Er ”bebygd eiendom” en eiendom bebygd med for eksempel en bolig, fritidsbolig eller et næringsbygg, eller er det tilstrekkelig at det for eksempel er oppført en brygge på en eiendom ved sjøen?
• Pbl. § 20-2 bokstav a) er en videreføring av plan- og
bygningsloven av 1985 § 86 a). I 2003 ble § 86 a) endret fra
”mindre byggearbeid på boligeiendom – herunder eiendom for fritidsbebyggelse – som er bebygd med småhus” til ”mindre tiltak på bebygd eiendom”.
Spørsmål om hva som er bebygd eiendom i plan- og bygningsloven § 20-2 bokstav a)
Kommunal- og regionaldepartementet:
«Etter vår oppfatning betyr ”bebygd eiendom” i pbl. § 20-2 bokstav a) at eiendommen er bebygd med en bygning som i størrelsesorden tilsvarer det som ble krevet før lovendringen i 2003, dvs. småhus. Dette medfører at dersom en eiendom er regulert som fritidseiendom men det kun er oppført en brygge der, kan ikke denne eiendommen anses som ”bebygd” etter pbl.
§ 20-2 bokstav a).»
Tolkning av § 21-9 – bortfall av tillatelse (prinsipputtalelse fra KRD 3. april 2012)
§ 21-9 Første ledd
Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Disse bestemmelsene gjelder tilsvarende for
dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges
Hva blir fristen for igangsetting der tiltakshaver søker om endring av en allerede gitt tillatelse? Dersom fristen løper fra det
opprinnelige vedtaket, stilles det også spørsmål om hvor dette fremkommer i loven
Tolkning av § 21-9 – bortfall av tillatelse
Kommunal og regionaldepartementet:
Dersom tiltaket kan behandles som en endring av den opprinnelige tillatelsen, mener departementet at en slik
endringstillatelse ikke medfører en forlengelse av tre års fristen i pbl. § 21-9 for å sette i gang et tiltak. Fristen vil i disse tilfellene løpe fra den opprinnelige tillatelsen uavhengig av om det
foreligger en endringstillatelse i tiltaket.
Medfører derimot en endringssøknad at tiltaket er av en slik karakter at det må opprettes en ny sak med full
søknadsbehandling, vil en ny tillatelse være gyldig i 3 nye år.
Dispensasjon fra regulert u-grad SOM 2011/1167 (8. januar 2013)
• Reguleringsplan fra 1974 med en u-grad på 0,15
• Dispensasjon fra bestemmelsen for oppføring av garasje og tilbygg
• U-grad på 0,24 etter dagens regler om BYA
• Klage fra naboene ikke tatt til følge – Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak
• Klage til Sivilombudsmannen
• Spørsmål til FM om beregningsmåten av u-graden og hvilke fordeler som var vektlagt
• U-grad på 0,40 etter reglene i 1974
• Dispensasjonen er i samsvar med nasjonale, regionale og kommunale målsettinger
Dispensasjon fra regulert u-grad
Sivilombudsmannens merknader:
• Fortettingsbehovet er et generelt hensyn
• Dersom planen ikke er lenger gir uttrykk for ønsket grad av utnytting bør planen endres
• Mangler konkret vurdering av vilkårene for å dispensere
• Uklart om FM har lagt til grunn riktig vurderingstema etter § 19-2
• Er i tvil om de hensyn FM har trukket frem kan begrunne en dispensasjon av et slikt omfang som i denne saken
FM bedt om å se på saken på nytt
Behovet for dispensasjon fra «uthulet»
reguleringsplan?
Sivilombudsmannen 2012/654 (9. januar 2013) Planbestemmelse:
«Området kan bebygges med frittliggende eneboliger, 2- mannsboliger og rekke/kjedehus i 1. etg.»
Fylkesmannen:
«kommunens svært liberale dispensasjonspraksis medførte at planbestemmelsen har mistet mye av sin verdi som et effektivt redskap når det gjelder å styre arealbruken i området»
Behovet for dispensasjon fra «uthulet»
reguleringsplan? Forts.
• FM bedt om å avklare om kommunen hadde en liberal dispensasjonspraksis eller om det var gitt tillatelser uten dispensasjon, og hvilken betydning dette hadde for
vurderingene.
• Oppdaget at kommunen ikke hadde praktisert bestemmelsen
• FM mente dette måtte tillegges stor vekt ved behandling av nye tiltak. Dersom man nå legger opp til å praktisere planens høydebegrensing vil det kunne oppfattes som usaklig
forskjellsbehandling.
Behovet for dispensasjon fra «uthulet»
reguleringsplan? Forts.
«Jeg er enig med fylkesmannen i at forvaltningspraksis kan være et relevant moment ved tolkningen av planen. Hvilken selvstendig vekt slik praksis bør tillegges, må imidlertid vurderes konkret.
Det skal mye til før forvaltningspraksis kan medføre at en planbestemmelse har mistet sin rettsvirkning, slik at det ved anvendelse av planen kan ses helt bort fra denne.»
«Terskelen for at kommunen kan la være å følge (deler av) en reguleringsplan, som er blitt til på lovens foreskrevne måte, må derfor være høy.»
Behovet for dispensasjon fra «uthulet»
reguleringsplan? Forts.
• Takhevingen er i strid med gjeldende plan og avhengig av dispensasjon
• Tidligere lovstridige vedtak vil ikke gi grunnlag for at også andre kan få rettigheter i strid med loven eller planer vedtatt etter loven
• Gjennomgangen av saken etterlater begrunnet tvil om vilkårene for dispensasjon er oppfylt