Kartlegging av bygningsmassen Teknisk tilstand

(1)

Kartlegging av bygningsmassen

Teknisk tilstand

OPPDRAGSGIVER

Helse Stavanger HF

EMNE

Kartlegging av teknisk tilstand

DATO / REVISJON: 22. februar 2017/ 01 DOKUMENTKODE: 130119-TVR-RAP-001

(2)

Denne rapporten er utarbeidet av Multiconsult i egen regi eller på oppdrag fra kunde. Kundens rettigheter til rapporten er regulert i oppdragsavtalen.

Tredjepart har ikke rett til å anvende rapporten eller deler av denne uten Multiconsults skriftlige samtykke.

Multiconsult har intet ansvar dersom rapporten eller deler av denne brukes til andre formål, på annen måte eller av andre enn det Multiconsult skriftlig har avtalt eller samtykket til. Deler av rapportens innhold er i tillegg beskyttet av opphavsrett. Kopiering, distribusjon, endring, bearbeidelse eller annen bruk av rapporten kan ikke skje uten avtale med Multiconsult eller eventuell annen opphavsrettshaver.

(3)

01 21.02.2017 Endring av avrundingsforvirring ROBS JKN JKN

00 31.01.2017 Kartlegging av teknisk tilstand vedHelse Stavanger HF ROBS JKN JKN

REV. DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV KONTROLLERT AV GODKJENT AV

RAPPORT

OPPDRAG Oppdatert kartlegging av bygningsmassen – Teknisk tilstand

DOKUMENTKODE

130119-TVR-RAP-001

EMNE Oppdatert kartlegging av teknisk tilstand TILGJENGELIGHET Åpen

OPPDRAGSGIVER Helse Stavanger HF OPPDRAGSLEDER Jill Kristina Nordhus

KONTAKTPERSON Egil Vier UTARBEIDET AV Robin Sæterøy

KARTLEGGINGS-

PERIODE 201610 ANSVARLIG ENHET 1064 Oslo Eiendomsledelse

(4)

Helse Stavanger HF 1 Innledning

Sammendrag

I dette prosjektet er ca. 175 000 kvadratmeter av Helse Stavanger HFs bygningsmasse kartlagt med hensyn til teknisk tilstand. Det er også inkludert en spesifisering av bygningsmassen, som utelater noen bygg. Resultatene er

sammenstilt med og uten spesifisering i rapporten.

Den kartlagte bygningsmassen har et teknisk oppgraderingsbehov med estimert prosjektkostnad ca. 1,53 mrd kroner inkl mva. Omtrent 16 % av oppgraderingsbehovet er relatert til bygninger og bygningsdeler med så dårlig tilstand at tiltak for oppgradering bør skje i løpet av de nærmeste fem år. Resten av oppgraderingsbehovet bør tas igjen i løpet av den neste tiårsperioden.

Kartleggingen av det tekniske oppgraderingsbehovet omfatter ikke behov for utvidelser eller ombygging av arealer som ikke er hensiktsmessige for brukerne. Det omfatter heller ikke nybygg, riving eller totalrehabilitering av bygninger.

Bakgrunn og formål

I samarbeid med Helse Stavanger HF har Multiconsult bistått i kartlegging av bygningsmassen. Kartleggingen har omfattet basisdata som areal, bygningstype og alder, i tillegg til registreringer av data for teknisk tilstand.

Formålet med arbeidet kan kort oppsummeres som:

 Fremskaffe et bilde av nåsituasjon med tanke på teknisk tilstand, både ved de enkelte lokasjonene og for bygningsmassen som en helhet.

 Benytte opplysninger om teknisk tilstand som underlag for å estimere behovet for teknisk oppgradering av bygningsmassen.

Arbeidet er ment å gi et bilde av nåsituasjonen på et overordnet nivå, som underlag for strategiske og taktiske valg og prioriteringer. Innhentede opplysninger og resultater vil imidlertid også ha nytteverdi som styringsinformasjon i det daglige arbeidet med bygg- og eiendomsforvaltningen.

Metode

Den strategiske eiendomskartleggingen er gjennomført i samarbeid mellom Helse Stavanger HF og Multiconsult. Med bakgrunn i verktøyet multiMap, som Multiconsult selv har utviklet, har det blitt gjennomført en prosess der Helse Stavanger HF selv har innhentet opplysninger og angitt tilstandsgrader for teknisk tilstand, strukturelle egenskaper og fellesområde og infrastruktur. Multiconsult har mottatt, sammenstilt, behandlet og vurdert de kartlagte forhold.

Ved kartlegging av bygningsmassen er prinsippene i Norsk Standard 3424 ”Tilstandsanalyse av byggverk” lagt til grunn. Det innebærer angivelse av tilstandsgrader fra 0 til 3, hvor tilstandsgrad 0 er best og 3 er dårligst. Den samme type skala er benyttet til gradering av tilpasningsdyktighet og fellesområde og infrastruktur.

Prosess og metode er nærmere presentert i avsnitt 2 Prosess og metode.

(5)

Bygningsmassen

I Tabell 1-1, også vist i avsnitt 3 - Kartlagt bygningsmasse, er det gitt en oversikt over den kartlagte, og ikke kartlagte bygningsmassen.

Lokasjon Antall bygninger Vurdert areal

Ikke kartlagt Kartlagt Ikke kartlagt Kartlagt

Våland 28 134 798

Hillevåg 3 9 813

Stavanger 1 3 918

Bekkefaret 2 2 690

Forus 1 1 342

Egersund 4 10 128

Gausel 14 4 310

Sandnes 1 1 3 296 4 331

Sola 1 4 202

Klepp 9 2 710

Hå 3 1 757

Bryne 1 1 192

Lassa 2 10 239

Randaberg 1 1 503

Jørpeland 1 1 681

Totalt 11 62 22 666 175 244

Tabell 1-1: Oversikt over den kartlagte og ikke kartlagte bygningsmassen.

Tabellen viser at det totalt er kartlagt 62 bygninger, fordelt på 15 ulike lokasjoner. Teknisk tilstand er kartlagt for et bruttoareal som til sammen utgjør ca. 175 000 kvadratmeter. Det er ønsket fra oppdragsgiver at vi i tillegg til kartlegging av den totale bygningsmassen, kommenterer på resultatene utelatt noen spesifiserte bygg.

Teknisk tilstand

Samlet arealvektet teknisk tilstand er vist i Tabell 4-1 (og 4-2), i avsnitt 4.1 Samlet tilstandsgrad. For den kartlagte bygningsmassen til Helse Stavanger HF er den samlede vektede tilstandsgraden beregnet til 1,1. 48 % av den kartlagte bygningsmassen er vurdert til god eller tilfredsstillende (TG 0 og 1). 51% er i vurdert med vesentlige avvik (TG 2) og har et vesentlig oppgraderingsbehov. 0,4% av bygningsmassen er vurdert med store eller alvorlige avvik (TG 3, dvs.

akutt behov for oppgradering). De samme tallene etter spesifisering er hhv. 55% (TG 0 og 1), 45 % (TG 2) og 0% (TG 4).

Teknisk oppgraderingsbehov

«Teknisk oppgraderingsbehov» tilsvarer kostnadsestimatet for å heve tilstanden på bygningsmassen til et definert ambisjonsnivå. I dette tilfellet er ambisjonsnivået definert å tilsvare tilstandsgrad 1 (TG1) iht. Norsk Standard 3424

”Tilstandsanalyse av byggverk”. Det vil si at lover og forskrifter er oppfylt, og at bygningsmassen fremstår med god/tilfredsstillende teknisk tilstand.

Bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 eller 3 representerer per definisjon dermed en kostnad for oppgradering.

Teknisk oppgraderingsbehov er altså ikke å forstå som kostnad for totalrehabilitering. Vurdering av behov for totalrehabilitering bør være en del av arbeidet med en utviklingsplan.

Teknisk oppgraderingsbehov er estimert for to kategorier, henholdsvis:

 Det som utgjør det mest akutte behovet for oppgradering (relatert til TG 3). Det vil si kostnader relatert til oppgradering, samt utskifting av bygningsdeler som har store eller alvorlige avvik.

 Det som utgjør et noe mer langsiktig behov for oppgradering (relatert til TG 2). Det vil si kostnader relatert til utskiftning av komponenter med vesentlige avvik.

Summen av de to kategoriene, altså det samlede estimerte tekniske oppgraderingsbehovet, er et estimat for kostnader relatert til å bringe bygningsmassen opp til en gjennomgående god og tilfredsstillende tilstand. Samlet teknisk oppgraderingsbehov utgjør således ikke et akutt behov, men kan ved riktig prioritering forsvarlig innhentes

(6)

over flere år. I dette prosjektet er denne perioden vurdert å være 10 år, slik at oppgraderingsbehovet for de to kategoriene er prioritert og fordelt på periodene 0 – 5 år og 6 – 10 år.

I Tabell 1-2 fremkommer det estimerte tekniske oppgraderingsbehovet, avrundet til nærmeste MNOK (grunnet avrunding kan det forekomme avvik mellom sum av oppgraderingsbehovene for 0-5 og 5-10 år mot samlet). Samlet teknisk oppgraderingsbehov av kartlagte bygninger 2016 i NOK inkl mva. Prisnivå desember 2016.

Areal (kvm)

Oppgradering 0-5 år:

Samlet oppgraderingsbehov:

Behov per kvm:

Våland 134 798 272 000 000 1 062 000 000 1 325 000 000 9 900

Forus 1 342 0 7 000 000 7 000 000 5 200

Egersund 10 128 8 000 000 56 000 000 63 000 000 6 200 Gausel 4 310 2 000 000 18 000 000 19 000 000 4 400

Sandnes 4 331 0 48 000 000 48 000 000 11 100

Sola 4 202 0 0 0 0

Klepp 2 710 6 000 000 8 000 000 13 000 000 4 800

Lassa 10 239 11 000 000 13 000 000 24 000 000 2 300 Randaberg 1 503 2 000 000 12 000 000 14 000 000 9 300 Jørpeland 1 681 1 000 000 9 000 000 10 000 000 5 900 Totalt 175 244 301 000 000 1 233 000 000 1 523 000 000 8 800

Tabell 1-2: Samlet teknisk oppgraderingsbehov i NOK inkl mva. Prisnivå desember 2016.

Areal (kvm)

Våland* 101 565 150 000 000 803 000 000 953 000 000 9 400 Tabell 1-3: Teknisk oppgraderingsbehov i NOK inkl mva.for Våland* (Våland etter spesifisering. Prisnivå desember 2016

Estimert teknisk oppgraderingsbehov er å oppfatte som totale prosjektkostnader iht. NS 3453 «Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt», altså alle kostnader, inklusiv MVA. Kostnadene presentert i tabellen er estimerte prosjektkostnader, inkl. mva. Prisnivået er pr desember 2016. Oppgraderingsbehovet omfatter en andel av normale og planlagte vedlikeholdstiltak i den samme perioden, og må følgelig ses i sammenheng med dette.

Kostnadene er nærmere kommentert i avsnitt 7 Teknisk oppgraderingsbehov.

(7)

INNHOLDSFORTEGNELSE

1 Innledning ... 8

Formål ... 8

Omfang ... 8

Avgrensing ... 9

2 Prosess og metode ... 9

Verktøyet ... 9

Arbeids- og kartleggingsprinsipper ... 10

Kartlegging av teknisk tilstand ... 11

2.3.1 Fastsettelse av samlet tilstandsgrad ... 12

2.3.2 Estimering av teknisk oppgraderingsbehov ... 12

3 Kartlagt bygningsmasse ... 13

4 Teknisk tilstand ... 16

Samlet tilstandsgrad ... 16

Samlet tilstandsgrad per hovedkomponent ... 19

Samlet tilstandsgrad fordelt på areal og byggeperiode ... 20

5 Teknisk oppgraderingsbehov ... 21

Kommentarer til estimert teknisk oppgraderingsbehov ... 24

5.1.1 Usikkerhet og følsomhet ... 25

6 Utdypende resultater på bygningsnivå ... 27

Våland ... 27

Egersund ... 28

Gausel ... 29

Klepp ... 29

Lassa ... 30

Øvrige lokasjoner ... 31

(8)

1 Innledning

På oppdrag for, og i samarbeid med, Helse Stavanger HF har Multiconsult gjennomført en overordnet bygningsteknisk kartlegging og vurdering av Helse Stavanger HFs eksisterende bygningsmasse. Det er også kommentert på bygningsmassen eksklusive følgende bygg:

Formål

Formålet med kartleggingen har vært å gi et bilde av nåsituasjonen på et overordnet nivå som underlag for strategiske og taktiske valg og prioriteringer. Innhentede opplysninger og resultater vil imidlertid også ha nytteverdi som styringsinformasjon i det daglige arbeidet med bygg- og

eiendomsforvaltningen.

Formålet med arbeidet kan kort oppsummeres som:

 Fremskaffe et bilde av nåsituasjon med tanke på teknisk tilstand, både ved de enkelte lokasjonene og for bygningsmassen som en helhet.

 Benytte opplysninger om teknisk tilstand som underlag for å estimere behovet for teknisk oppgradering av bygningsmassen.

Omfang

Kartleggingen har omfattet basisdata som areal, bygningstype og alder, i tillegg til registreringer av data for teknisk tilstand.

Følgende elementer er nærmere beskrevet i denne rapporten:

 Bygningsmassens tekniske tilstand og behov for teknisk oppgradering

Omhandler bygningsmassens tekniske tilstand i dag og kostnadsestimatet for å heve bygningsmassen opp til et akseptabelt nivå (her definert som tilstandsgrad 1 - TG1).

Teknisk oppgraderingsbehov omfatter ikke Felles infrastruktur og områdeforhold.

(9)

Avgrensing

Data for teknisk tilstand er kartlagt for hele den innmeldte bygningsmassen til Helse Stavanger HF.

Tilstand på lokasjonenes felles infrastruktur og områdeforhold er ikke vurdert. Det var også ønsket at vi i tillegg kommenterte på bygningsmassen eksklusive følgende bygg:

Samlet vektet

TG: Bygning VVS: Elkraft:

Tele og auto:

Andre

inst.: Utomhus:

211001 - VARMESENTRALEN 1,2 1,0 1,4 1,3 2,0 2,0 1,5

211002 - ADM.BYGG 2,0 1,6 3,0 2,0 1,0 2,5 2,5

211004 - ØSTBYGG 1,9 1,9 2,2 1,6 2,0 2,5 1,5

211011 - PORTBYGG 1,7 1,5 2,6 2,0 2,0 1,0 2,5

211012 - VASKERIBYGG 1,8 1,7 2,6 2,0 1,0 1,0 2,0

211013 - AMBULANSESENTRAL 1,4 1,1 2,8 1,8 1,0 0,0 2,0

211015 - GAMLE

HAUALANDSHUSET 2,4 2,1 3,0 3,0 3,0 3,0

211016 - MODULBYGG B 1,4 1,1 2,5 1,0 1,0 0,5

211017 - MODULBYGG A 2,1 2,2 2,5 1,0 1,0 1,0

211018 - FORSKNINGENS HUS 1,8 1,3 2,9 2,0 3,0 2,5

211023 - NYE HAUALANDSHUSET 1,4 1,2 2,0 2,0 2,0 1,0 2,0

221005 - BYGG E PSYKIATRISK 1,7 1,3 2,4 2,0 2,0 2,5 2,0

221006 - BYGG F PSYKIATRISK 1,5 1,2 2,0 2,0 2,0 1,7 1,5

Samlet 1,8 1,6 2,3 1,7 1,9 2,3 1,7

Tabell 1-1: Spesifikasjon av bygg som skal ekskluderes fra noen vurderinger Det påpekes at kostnadene som er presentert i denne rapporten kun gjelder teknisk

oppgraderingsbehov, og at de ikke er å forstå som samlet investerings- og vedlikeholdsbehov. Tallene som er presentert bør derfor ikke brukes direkte i budsjetteringsprosessen. Det samlede

investeringsbehovet vil, i tillegg til det tekniske oppgraderingsbehovet, gjelde blant annet

hovedombygginger (dvs. at TEK-10 må tilfredsstilles for samtlige komponenter), utvidelser, riving og nybygg. Teknisk oppgraderingsbehov omfatter heller ikke Felles infrastruktur og områdeforhold.

Multiconsult vil anbefale at det samlede investeringsbehovet blir identifisert i en utviklingsplan.

Multiconsult har ikke hatt som mandat å foreslå prioriteringer av enkelttiltak eller identifisere konkrete behov og/eller muligheter for funksjonelle tilpasninger, omrokkeringer, funksjonelle endringer og liknende.

2 Prosess og metode

I dette avsnittet presenteres prosessen og metodikken som ligger til grunn for kartlegging av Helse Stavanger HF sin bygningsmasse.

Verktøyet

multiMap er et verktøy som er utviklet av Multiconsult, for enkelt å samle og analysere relevant bygningsinformasjon på en ressurseffektiv måte. Verktøyet har et detaljeringsnivå som er tilpasset behovet for porteføljestyring og som en skanning av enkeltbygg. Det er lagt til rette for at kompleks informasjon kan presenteres på en måte som kommuniserer lett med beslutningstakere og andre interessenter.

(10)

Helse Stavanger HF 2 Prosess og metode

Figur 1 illustrerer hvilken informasjon som kan kartlegges i multiMap, og hvordan analyser av denne informasjonen kan brukes videre til å sikre riktige beslutningsgrunnlag for videre strategier for bygningsmassen.

Figur 1 Muligheter med multiMap.

Ved kartlegging av bygningsmassen er prinsippene i Norsk Standard 3424 ”Tilstandsanalyse av byggverk” lagt til grunn. Det innebærer angivelse av tilstandsgrader fra 0 til 3, hvor tilstandsgrad 0 er best og 3 er dårligst.

Arbeids- og kartleggingsprinsipper

Den strategiske eiendomskartleggingen som er gjort i denne forbindelse er gjennomført i samarbeid mellom Helse Stavanger HF og Multiconsult. Ved bruk av det web-baserte verktøyet multiMap, og gjennomføring av opplæringsmøter, har det blitt gjennomført en prosess der Helse Stavanger HF selv har innhentet opplysninger og angitt tilstandsgrader. Multiconsult har bidratt med faglig support, mottatt, sammenstilt, behandlet og vurdert kartlagte forhold.

En typisk kartlegging i den web-baserte versjonen av multiMap gjennomføres som vist i Figur 2.

Kartlegging av bygningsforhold

•Teknisk tilstand

•Strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet)

•Funksjonell egnethet

•Fellesområde og infrastruktur

•Andre relevante forhold

Benytt analyser av kartlagt informasjon til å:

•Utvikle portefølje- og forvaltningsstrategier

•Etablere langsiktige utviklingsplaner

•Synliggjøre tekniske verdier, arealkostnader og vedlikeholdsetterslep

•Vurdere hva som er optimal fremtidig bruk av bygninger

•Gjøre økonomiske anslag på oppgraderingsbehov og langsiktige investeringer

•Gi et godt grunnlag for benchmarking og oppfølging av tilstandsutvikling over tid

(11)

Figur 2 Typisk kartlegging i multiMap.

Kartlegging av teknisk tilstand

Ved kartlegging av bygningenes tekniske tilstand er prinsippene nedfelt i Norsk Standard 3424

”Tilstandsanalyse av byggverk” lagt til grunn. Dette innebærer at tilstanden er angitt ved bruk av tilstandsgrader, som et uttrykk for i hvilken tilstand en bygning/bygningsdel befinner seg i, i forhold til et definert referansenivå.

I NS 3424 opereres det med 4 tilstandsgrader (TG), fra 0 til 3, som kort kan oppsummeres som:

 TG 0: Ingen avvik

 TG 1: Mindre eller moderate avvik

 TG 2: Vesentlig avvik

 TG 3: Stort eller alvorlig avvik

I kartleggingen er tilstandsgrader registrert for i alt 18 grupperinger av bygningsdeler (omtalt som bygningskomponenter) per etasje. Oppdelingen i bygningskomponenter er basert på Norsk Standard 3451 Bygningsdelstabellen.

I Tabell 2-1 er de ulike bygningskomponentene presentert.

Tabell 2-1 Gruppering av bygningsdeler for registrering av teknisk tilstand.

Gruppering av bygningsdeler/bygningskomponenter

Bygningskropp 1. Grunn, fundamenter og bæresystem 2. Vinduer, ytterdører

3. Utvendig kledning og overflate 4. Yttertak, takrenner, nedløp

5. Innvendig kledning, overflater (gulv, vegg, himling) 6. Fast inventar

(12)

Helse Stavanger HF 2 Prosess og metode

VVS 7. Vann og sanitær

8. Varme 9. Kjøling 10. Brannslokking

11. Luftbehandling / ventilasjon Elkraft 12. Generelle anlegg/fordeling

13. Lys, el-varme, driftsteknikk Tele og auto 14. Generelle anlegg, svakstrømanlegg

Andre 15. Heiser

installasjoner 16. Avfall

Utendørs 17. Utendørs VAR og el-tekniske anlegg 18. Drenasje, terrengbehandling

Referansenivået for de 18 ulike bygningskomponentene er definert av Multiconsult i egne hjelpematriser, som er benyttet av de som har foretatt registreringen.

2.3.1 Fastsettelse av samlet tilstandsgrad

Tilstandsgradene per bygningskomponent blir internt vektet per bygning, og videre arealvektet mellom bygningene for å synliggjøre vektet tilstandsgrad på et aggregert nivå. Det understrekes at en slik aggregering gjør at interne variasjoner mellom underliggende enkeltbygninger og komponenter ikke kommer til syne.

Den vektede tilstandsgraden (TG) avrundes på en slik måte at:

 Bygninger med samlet TG bedre enn 0,75 er avrundet til tilstandsgrad 0

 Bygninger med samlet tilstandsgrad mellom 0,75 og 1,49 er avrundet til TG 1

 Bygninger med samlet TG mellom 1,5 og 2,24 er avrundet til TG 2

 Bygninger med samlet TG dårligere enn 2,25 er avrundet til TG 3

2.3.2 Estimering av teknisk oppgraderingsbehov

Teknisk oppgraderingsbehov er definert som: «den innsats som kreves for å heve den tekniske kvaliteten til et definert ambisjonsnivå».

«Teknisk oppgraderingsbehov» tilsvarer kostnadsestimatet for å heve tilstanden på bygningsmassen til et definert ambisjonsnivå. I dette tilfellet er ambisjonsnivået definert å tilsvare tilstandsgrad 1 (TG1) iht. Norsk Standard 3424 ”Tilstandsanalyse av byggverk”. Det vil si at lover og forskrifter er oppfylt, og at bygningsmassen fremstår med god/tilfredsstillende teknisk tilstand.

Bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 eller 3 representerer per definisjon dermed en kostnad for oppgradering. Teknisk oppgraderingsbehov er altså ikke å forstå som kostnad for

totalrehabilitering.

Et vanlig ambisjonsnivå for teknisk tilstand i en bygningsportefølje er tilstandsgrad 1, dvs.

tilfredsstillende tilstand. Dette ambisjonsnivået er også lagt til grunn i denne sammenheng. Dette innebærer at bygningskomponenter som avviker negativt fra ambisjonsnivået, dvs. er angitt med tilstandsgrad 2 eller 3, representerer en kostnad for oppgradering. Kostnaden vil naturligvis være høyere ved dårligere tilstand, dvs. høyere for tilstandsgrad 3 enn tilstandsgrad 2. Kostnadene for oppgradering beregnes ut fra en vurdering av hva utbedringer normalt vil omfatte og erfaringspriser for dette.

(13)

Det tekniske oppgraderingsbehovet fremkommer følgelig som:

Teknisk oppgraderingsbehov = Kostnad ved å utbedre bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 og 3.

Estimert teknisk oppgraderingsbehov må ikke oppfattes som et akutt behov knyttet til utbedring, men representerer en samlet kostnad for å heve den tekniske tilstanden på bygningsmassen til et gjennomgående tilfredsstillende nivå. Nødvendige tiltak kan således, ved riktig prioritering, forsvarlig gjennomføres over en fornuftig periode, anslagsvis 6 – 10 år. Det tekniske oppgraderingsbehovet må således ses i sammenheng med det normale årlige/planlagte vedlikeholdet i samme periode.

På bakgrunn av dette er det estimerte tekniske oppgraderingsbehovet fordelt og periodisert i to kategorier, henholdsvis:

 Det som utgjør det mest akutte behovet, og som må gjennomføres innen 0 - 5 år (TG3)

Det vil si det som vurderes som et minimum av nødvendig oppgradering og gjennomføring av tiltak. Omfanget består i praksis av komponenter med tilstandsgrad 3.

 Det som utgjør et mer langsiktig behov for oppgradering, og som må gjennomføres i løpet av 6 – 10 år (TG2)

Det vil si kostnader relatert til utskiftning av komponenter med tilnærmet endt levetid og/eller behov for ekstraordinært vedlikehold for å innhente slitasje og/eller mangler.

Sammen med det kortsiktige (0 – 5 år) behovet, vil oppgraderingen bringe

bygningsmassen opp til en gjennomgående god og tilfredsstillende tilstand. Omfanget består i praksis av komponenter med tilstandsgrad 2.

Estimert teknisk oppgraderingsbehov er å oppfatte som totale prosjektkostnader iht. NS 3453

«Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt», altså alle kostnader, inklusiv MVA. Prisnivået er pr juni 2015.

Det påpekes at teknisk oppgraderingsbehov ikke må forveksles med forventede kostnader for totalrehabilitering, og at det heller ikke inkluderer behov for ombygginger eller utvidelser. Det samlede investeringsbehovet for bygningsmassen vil derfor være større enn kun det tekniske oppgraderingsbehovet.

3 Kartlagt bygningsmasse

I Tabell 3-1 er det gitt informasjon om den kartlagte bygningsmassen til Helse Stavanger HF fordelt på lokasjoner.

Antall bygninger Vurdert areal Ikke kartlagt Kartlagt

Ikke

kartlagt Kartlagt

Våland 28 134 798

Hillevåg 3 9 813

Stavanger 1 3 918

Bekkefaret 2 2 690

Forus 1 1 342

Egersund 4 10 128

Gausel 14 4 310

Sandnes 1 1 3 296 4 331

(14)

Helse Stavanger HF 3 Kartlagt bygningsmasse

Sola 1 4 202

Klepp 9 2 710

Hå 3 1 757

Bryne 1 1 192

Lassa 2 10 239

Randaberg 1 1 503

Jørpeland 1 1 681

Totalt 11 62 22 666 175 244

Tabell 3-1 Oversikt over den kartlagte bygningsmassen.

I denne sammenheng er det kartlagt totalt 62 bygninger, fordelt på 15 lokasjoner. Blant disse er teknisk tilstand vurdert for et bruttoareal på ca. 175 000 kvm. Noen mindre lokasjoner er ikke kartlagt. I tillegg ønsker Helse Stavanger HF å se hvordan teknisk tilstand er uten utvalgte bygg ved lokasjonen Våland.

Tabell 3-1 viser at bygningsmassen i hovedsak er plassert på lokasjonen Våland. Det er ellers ikke store forskjeller i antall bygg og areal pr lokasjon. Helseforetaket har også flere boliger ved lokasjonen Gausel.

(15)

Overordnede resultater

(16)

Helse Stavanger HF 4 Teknisk tilstand

4 Teknisk tilstand

For beskrivelse av metode og prosess knyttet til hvordan teknisk tilstand er fastsatt i denne forbindelse, se avsnitt 2.3 Kartlegging av teknisk tilstand

Videre følger en oppsummering av den overordnede tekniske tilstanden til Helse Stavanger HF sin bygningsmasse.

Samlet tilstandsgrad

I Tabell 4-1 vises den prosentvise arealfordelingen per arealvektet og avrundet tilstandsgrad fordelt på lokasjoner, og i Tabell 4-2 vises samme fremstilling etter spesifisering.

TG 0 TG 1 TG 2 TG 3

Samlet vektet tilstand:

Totalt Areal (kvm)

Våland 9 % 33 % 58 % 0 % 1,5 134 798

Forus 0 % 100 % 0 % 0 % 1,3 1 342

Egersund 0 % 54 % 46 % 0 % 1,3 10 128

Gausel 0 % 62 % 38 % 0 % 1,3 4 310

Sandnes 0 % 9 % 91 % 0 % 1,5 4 331

Sola 100 % 0 % 0 % 0 % 0,6 4 202

Klepp 8 % 71 % 21 % 0 % 1,2 2 710

Lassa 59 % 41 % 0 % 0 % 0,6 10 239

Randaberg 0 % 0 % 100 % 0 % 1,6 1 503

Jørpeland 0 % 100 % 0 % 0 % 1,4 1 681

Totalt 13 % 35 % 51 % 0 % 1,4 175 244

Tabell 4-1 Prosentvis arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad fordelt på lokasjoner.

Lokasjon TG 0 TG 1 TG 2 TG 3

Samlet vektet tilstand:

Totalt Areal (kvm)

Våland* 12 % 37 % 51 % 0 % 1,4 101 565

Forus 0 % 100 % 0 % 0 % 1,3 1 342

Egersund 0 % 54 % 46 % 0 % 1,3 10 128

Gausel 0 % 62 % 38 % 0 % 1,3 4 310

Sandnes 0 % 9 % 91 % 0 % 1,5 4 331

Sola 100 % 0 % 0 % 0 % 0,6 4 202

Klepp 8 % 71 % 21 % 0 % 1,2 2 710

Lassa 59 % 41 % 0 % 0 % 0,6 10 239

Randaberg 0 % 0 % 100 % 0 % 1,6 1 503

Jørpeland 0 % 100 % 0 % 0 % 1,4 1 681

Totalt 16 % 39 % 45 % 0 % 1,3 142 011

Tabell 4-2: Prosentvis arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad, Våland* er filtrert etter ønsket spesifikasjon av porteføljen (Tabell 1-1).

Det fremkommer av Tabell 4-1 at det er store variasjoner blant de kartlagte lokasjonene.

Flere lokasjoner har god tilstandsgrad, der nærmest hele bygningsmassen innenfor en lokasjon har TG 1 eller bedre. Dette gjelder hovedsakelig de mindre lokasjonene, og Lassa.

(17)

Randaberg og Sandnes skiller seg ut som de eneste bygningsmassene der over 90% har TG 2. Også på Våland er store deler av bygningsmassen ved dårlig tilstand med nesten 60% med TG 2 eller

dårligere. Denne andelen går ned 10 prosentpoeng, til nesten 50%, etter spesifisering av porteføljen.

Figur 3 Andel areal pr. vektet tilstandsgrad (avrundet), på porteføljenivå

Figur 4: Andel areal pr. vektet tilstandsgrad (avrundet), på porteføljenivå etter spesifisering For den kartlagte bygningsmassen til Helse Stavanger HF er den samlede vektede tilstandsgraden beregnet til 1,1. På porteføljenivå er hele 52 % av bygningsmassen vurdert å ha dårlig eller svært dårlig tilstandsgrad, som vist i Figur 3. Etter spesifisering viser porteføljen at 45% er vurdert til dårlig tilstandsgrad, som vist i Figur 4. Det indikerer at det er funnet vesentlige og alvorlige avvik ved lokasjonene, og det må påregnes omfattende teknisk oppgradering de førstkommende ti årene.

13 %

35 % 51 %

0,4 %

Andel areal pr. vektet tilstandsgrad

% TG 0:

% TG 1:

% TG 2:

% TG 3:

16 %

39 % 45 %

-

Andel areal pr. vektet tilstandsgrad

% TG 0:

% TG 1:

% TG 2:

% TG 3:

(18)

48 % (55% etter spesifisering) av bygningsmassen er vurdert å ha god eller svært god tilstand (TG 0 og TG 1).

I Figur 5 og Figur 6 vises den samme dataen som i Figur 3 og Figur 4, men med de ulike nyansene innenfor de fire kategoriene av tilstandsgrader.

Figur 5: Nyansene i samlet arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad.

Figur 6: Nyansene i samlet arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad (etter spesifisering).

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000

0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0

Avrundet til TG 0

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000

0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0

(19)

Figur 5 og Figur 6 viser at hovedvekten av arealet er konsentrert rundt grensen mellom TG 1 og TG 2.

Det er blant annet viktig å merke seg at en stor andel av komponentene med avrundet TG 1 ligger i

«øvre del» av TG 1-området og at de således har et oppgraderingsbehov. 51 % (45%) av

bygningsmassen er vurdert med vesentlige avvik (TG 2) og har et teknisk oppgraderingsbehov. Kun 0,5 % av bygningsmassen er vurdert med store avvik (TG 3), dvs akutt behov for oppgradering, og 0%

etter spesifisering av bygg.

Samlet tilstandsgrad per hovedkomponent

I Tabell 4-3 er kartlagte tilstandsgrader presentert for bygningenes 6 hovedkomponenter iht.

oppdelingen på ensifret nivå i NS 3451 Bygningsdelstabellen, per lokasjon.

Lokasjon

Samlet

vektet TG Bygning VVS Elkraft Tele og auto Andre inst. Utomhus

Våland 1,5 1,2 2,0 1,6 1,7 2,1 1,4

Forus 1,3 1,1 2,0 1,0 1,0 1,0 1,5

Egersund 1,3 1,2 1,6 1,3 1,6 1,8 1,4

Gausel 1,3 1,2 1,4 1,4 1,0 1,9 1,6

Sandnes 1,5 1,2 2,0 2,0 2,0 1,0 2,0

Sola 0,6 0,4 1,0 1,0 1,0 1,0 0,5

Klepp 1,2 1,0 1,9 1,2 1,2 2,1 2,0

Lassa 0,6 0,6 0,6 0,4 0,8 0,5 0,4

Randaberg 1,6 1,6 2,0 1,0 1,0 1,0 1,5

Jørpeland 1,4 1,2 1,5 2,0 1,0 1,5 1,5

Samlet 1,4 1,1 1,8 1,5 1,6 1,9 1,4

Tabell 4-3: Samlet vektet tilstandsgrad per hovedkomponent per lokasjon.

Samlet

vektet TG Bygning VVS Elkraft Tele og auto Andre inst. Utomhus

Våland* 1,4 1,1 1,9 1,6 1,6 2,0 1,3

Forus 1,3 1,1 2,0 1,0 1,0 1,0 1,5

Egersund 1,3 1,2 1,6 1,3 1,6 1,8 1,4

Gausel 1,3 1,2 1,4 1,4 1,0 1,9 1,6

Sandnes 1,5 1,2 2,0 2,0 2,0 1,0 2,0

Sola 0,6 0,4 1,0 1,0 1,0 1,0 0,5

Klepp 1,2 1,0 1,9 1,2 1,2 2,1 2,0

Lassa 0,6 0,6 0,6 0,4 0,8 0,5 0,4

Randaberg 1,6 1,6 2,0 1,0 1,0 1,0 1,5

Jørpeland 1,4 1,2 1,5 2,0 1,0 1,5 1,5

Samlet 1,3 1,0 1,7 1,5 1,5 1,8 1,3

Tabell 4-4: Samlet vektet tilstandsgrad per hovedkomponent (Våland* etter spesifikasjon).

Resultatene fremstilt i Tabell 4-3 og Tabell 4-4 viser at det samlet sett er de tekniske

hovedkomponentene som har de dårligste tilstandsgradene. Særlig VVS og Andre installasjoner (spesielt heiser) har dårlige tilstandsgrader samlet. Sandnes og Jørpeland har også dårlig tilstandsgrad på Elkraft. Ut fra datasettet ser vi også at VVS bærer preg av å ha noe nytt og noe gammelt på flere av lokasjonene. Elkraft blir oftere rehabilitert samlet, og det kan være årsaken til variasjonene vi ser i byggene.

(20)

Normalt sett vil tekniske anlegg nå sin tekniske levetid og videre ha behov for oppgradering før bygningsmessige bygningsdeler og utendørs installasjoner. Dette gjelder også bygningsmassen ved Helse Stavanger HF, hvor bygningsdelene og utomhus har de laveste tilstandsgradene.

Lokasjonene kommenteres nærmere i kapittel 6 Utdypende resultater på bygningsnivå.

Samlet tilstandsgrad fordelt på areal og byggeperiode

Figur 7 og Figur 8 viser vektet teknisk tilstand i forhold til areal og byggeår for bygningsmassen.

Figur 7 Vektet tilstand for bygningsmassen, fordelt på areal og byggeperiode.

Figur 8: Vektet tilstand for bygningsmassen, fordelt på areal og byggeperiode (etter spesifisering).

1,2

1,9 2,0 2,0

1,7 1,5 1,5 1,2

0,5

0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000

VEKTET TILSTANDSGRAD

BRUTTOAREAL

BYGGEPERIODE

Areal TG

1,2

1,7 1,6 1,5

1,2

0,5

0,0 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000

VEKTET TILSTANDSGRAD

BRUTTOAREAL

BYGGEPERIODE

Areal TG

(21)

 Bygningene oppført før 1950

Foruten Østbygget på Våland har Helseforetaket generelt lite areal som er oppført før 1950.

Østbygget bærer preg av å være litt rehabilitert, herunder yttertak, takrenner og nedløp, samt fordelingstavler som ble byttet i 2015. Ellers har den TG 3 på varme og heiser, samt TG 2 på de fleste andre punkter som tilsier et kommende vedlikeholds- eller utskiftningsbehov. Ved spesifisering av bygg ble Østbygget ekskludert.

 Bygningene oppført 1950-1969

Av bygningene oppført på 50-og 60-tallet, er flesteparten vurdert til svært dårlig tilstand. Flere av disse bygningene vil ha et behov for oppgradering de første 5 årene, og det kan tyde på at vedlikeholdsarbeid på flere komponenter er på overtid. Noe av bygningsmassen ser ut til å allerede har vært rehabilitert, men hovedvekten har fremdeles dårlig tilstandsgrad. Ved

spesifisering av bygg er det nærmest ingen bygningsmasse igjen som er oppført i denne perioden.

Omtrent 37 500 kvm (32 000 kvm etter spesifisering) av bygningsmassen ved Helse Stavanger HF er oppført på 70-tallet. Generelt har bygningene på 70-tallet dårlig tilstandsgrad og samlet vektet tilstandsgrad er 1,6 (avrundet til TG 2). Det tyder imidlertid på at det er gjort noen større tekniske oppgraderinger ved bygningene siden byggeåret.

Det meste av bygningsmassen ble oppført på 80-tallet (lokasjon Våland). Disse bygningene bærer i dag preg av å ha et oppgraderingsbehov (TG 2), men ligger tett på grensen til det vi avrunder til TG 1 (1,5). Det vil være et behov for oppgradering av denne bygningsmassen men det skal ikke så mye mer til for å holde bygningsmassen på et tilfredsstillende nivå.

Noe av bygningsmassen på Våland ble også oppført i denne perioden. Bygningene fra 90-tallet antas å kun ha gjennomgått mindre forandringer siden byggeåret, og det synes i mindre grad i bygningskomponentenes tilstandsgrader. Samlet sett har bygningsmassen en vektet teknisk tilstandsgrad på 1,2. Dette tilsvarer TG 1, og tyder på at bygningsmassen er holdt ved like.

Bygningene i perioden har generelt god eller tilfredsstillende tilstandsgrad. For bygningene fra år 2000 begynner imidlertid tekniske anlegg og fast inventar å krype mot dårligere tilstandsgrader, og et vedlikeholdsbehov nærmer seg for disse komponentene.

 Bygningene oppført etter 2010

Bygningene etter 2010 har generelt god tilstandsgrad. Det gjelder kun Stavanger DPS som ble oppført i 2014. Her er det ikke rapportert om noen TG over 1.

5 Teknisk oppgraderingsbehov

For beskrivelse av metode og prosess knyttet til hvordan teknisk oppgraderingsbehov er fastsatt i denne forbindelse, se avsnitt 2.3.2 Estimering av teknisk oppgraderingsbehov.

Tabell 5-1 illustrerer samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov til nærmeste MNOK og i kr/ kvm (grunnet avrunding kan det forekomme avvik mellom sum av oppgraderingsbehovene for 0-5 og 5-10

(22)

Helse Stavanger HF 5 Teknisk oppgraderingsbehov

år mot samlet). Det vises areal og tidsperiode der tiltakene ideelt bør utføres, og et samlet estimert oppgraderingsbehov i 2016. Kostnader for oppgradering avhenger blant annet av tidsrom for oppgradering sett mot komponentenes tekniske levetid.

Areal (kvm)

Våland 134 798 272 000 000 1 062 000 000 1 325 000 000 9 900

Forus 1 342 0 7 000 000 7 000 000 5 200

Egersund 10 128 8 000 000 56 000 000 63 000 000 6 200 Gausel 4 310 2 000 000 18 000 000 19 000 000 4 400

Sandnes 4 331 0 48 000 000 48 000 000 11 100

Sola 4 202 0 0 0 0

Klepp 2 710 6 000 000 8 000 000 13 000 000 4 800

Lassa 10 239 11 000 000 13 000 000 24 000 000 2 300 Randaberg 1 503 2 000 000 12 000 000 14 000 000 9 300 Jørpeland 1 681 1 000 000 9 000 000 10 000 000 5 900 Totalt 175 244 301 000 000 1 233 000 000 1 523 000 000 8 800

Tabell 5-1 Teknisk oppgraderingsbehov for kartlagt bygningsmasse. Prisnivå desember 2016

Areal (kvm)

Våland 101 565 150 000 000 803 000 000 946 000 000 9 400

Forus 1 342 0 7 000 000 7 000 000 5 200

Egersund 10 128 8 000 000 56 000 000 63 000 000 6 200 Gausel 4 310 2 000 000 18 000 000 19 000 000 4 400

Sandnes 4 331 0 48 000 000 48 000 000 11 100

Sola 4 202 0 0 0 0

Klepp 2 710 6 000 000 8 000 000 13 000 000 4 800

Lassa 10 239 11 000 000 13 000 000 24 000 000 2 300 Randaberg 1 503 2 000 000 12 000 000 14 000 000 9 300 Jørpeland 1 681 1 000 000 9 000 000 10 000 000 5 900 Totalt 142 011 179 000 000 973 000 000 1 144 000 000 8 100 Tabell 5-2: Teknisk oppgraderingsbehov for kartlagt bygningsmasse (Våland* etter spesifisering). Prisnivå

desember 2016

Totalt estimert teknisk oppgraderingsbehov for helseforetaket er 1,53 mrd kr. (1,15 mrd etter spesifisering).

Flere av lokasjonene fremstår med god tilstandsgrad, og har regnes derfor med å ikke ha et større vedlikeholdsbehov de første fem årene. Dette gjelder Forus, Gausel, Sandnes, Sola, Randeberg og Jørpeland. Flere av Sandnes sine tekniske anlegg er klassifisert med TG 2, og vil ha et stort behov for vedlikehold i perioden 5-10 år.

I rene kr er det opplagt Våland som har det største estimerte tekniske oppgraderingsbehovet i porteføljen. Per kvm har Sandnes det største behovet, men Våland og Randaberg ligger ikke langt bak. Det høye behovet per kvm for Sandnes (gjelder bygg Varatun Hovedbygning) skyldes at VVS, elkraft og Tele og auto alle er klassifisert med TG 2 og må sannsynligvis vedlikeholdes eller utskiftes i samme periode.

(23)

Generelt / sammenlignet mot tidligere kartlegginger er det ingen lokasjoner i porteføljen til Helse Stavanger HF som havner i sjiktet med høyest oppgraderingsbehov sett på kr/kvm, og lokasjonene vurderes å ha nivå lavt eller middels mtp oppgraderingsbehov.

Det gjøres oppmerksom på at kr/kvm er oppgraderingsbehovet fordelt på totalt areal av bygningen.

Oppgraderingsbehovet er her beregnet på komponentnivå. Det vil si at totalrehabilitering ikke beregnes med mindre alle komponenter har dårlig tilstand.

Innhenting av det tekniske oppgraderingsbehovet over tid forutsetter at dagens tilstand

opprettholdes tilnærmet likt i perioden og ikke forringes ytterligere. Dersom bygningene ikke er gjenstand for tilstrekkelig vedlikehold, vil dette over tid gi et større oppgraderingsbehov enn hva som er estimert her, og oppgraderingsbehovet vil øke ytterligere pga potensiale for følgeskader etter komponenter med dårlig teknisk tilstand.

(24)

Kommentarer til estimert teknisk oppgraderingsbehov

Videre følger kommentarer til det estimerte tekniske oppgraderingsbehovet for Helse Stavanger HF sin bygningsmasse.

 Grunn, fundamenter og bæresystem

Presentert teknisk oppgraderingsbehov omfatter ikke eventuell oppgradering/utbedring av dårlig tilstand på grunn, fundamenter og bæresystem. Årsaken er knyttet til stor variasjon/kompleksitet i utbedring av slike forhold og det er dermed vanskelig (umulig) å generalisere nødvendige tiltak for utbedring og dermed å angi en forventet

erfaringskostnad.

 Overlapp med vedlikehold

Det tekniske oppgraderingsbehovet må ses i sammenheng med det normale vedlikeholdet i samme periode. Årsaken er at de komponenter som pr i dag har dårligst tilstand, normalt også vil være prioriterte og planlagte oppgaver i kommende års vedlikeholdsplaner. Det vil si at deler av oppgraderingsbehovet normalt vil dekkes under det løpende vedlikeholdet, mens store deler må dekkes av investeringer.

 Bevisst unnlatelse av vedlikehold og oppgradering

I større bygningsporteføljer vil det kunne være naturlig at enkeltbygninger bevisst ikke vedlikeholdes eller oppgraderes og således fremstår med utilfredsstillende teknisk tilstand.

Typiske årsaker kan være at bygningene pr i dag står tomme og fremtidig bruk er usikker, det kan være beslutninger om utfasing, kondemnering eller annen avhending på kort sikt eller ønske om å gjennomføre oppgraderinger samtidig med annen forestående funksjonell tilpasning og/eller utbygging (for eksempel nye brukere eller endret funksjon). Dette betyr at hele oppgraderingsbehovet nødvendigvis ikke kan tilskrives mangel på ressurser eller annen forsømmelse, men kan være en konsekvens av bevisste valg.

 Ambisjonsnivå

Valg av ambisjonsnivå for teknisk tilstand i porteføljen er avgjørende for estimert oppgraderingsbehov. Ambisjonsnivå vil kunne variere ut fra type virksomhet og bygningsmassens formål. For å gi gode rammebetingelser for virksomheten, samt en målsetning om en verdibevarende, effektiv og riktig bygningsmessig drift, er Multiconsult av den oppfatning at valgt ambisjonsnivå (TG 1) vil være riktig. Det vil si at lover og forskrifter er oppfylt og bygningsmassen fremstår med generelt god tilstand.

(25)

5.1.1 Usikkerhet og følsomhet

Metodikken og måten kostnadene er estimer på, er av overordnet art og fører følgelig til en viss usikkerhet i presenterte tallstørrelser. Det er stor sannsynlighet for at eventuelle over

/undervurderinger vil ha motvirkende effekt og virke eliminerende på hverandre (”store talls lov”), noe som innebærer at usikkerheten er større jo mindre arealmengde som er vurdert.

Figur 9 viser resultater av en simulering som viser at usikkerheten reduseres og flates ut desto flere prosjekter/tiltak som gjennomføres.

Figur 9 Eksempel på sammenheng mellom usikkerhet i anslagene (y-aksen) og antall bygninger (x-aksen).

Basert på bygningsmassens størrelse (avrundet) vil en treffsikkerhetsmargin på +/- 10 % for hele porteføljen gi et forventet intervall for samlet teknisk oppgraderingsbehov for Helse Stavanger HF på ca. 1,38 – 1,68 mrd kr (1,04 – 1,27 mrd kr etter spesifisering av bygg).

(26)

Utdypende resultater på bygningsnivå

(27)

6 Utdypende resultater på bygningsnivå

I dette avsnittet er det gitt en mer detaljert presentasjon av resultatene knyttet til teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet på bygningsnivå.

Våland

Omtrent 134 000 kvm er kartlagt mht. teknisk tilstand for Våland. Våland består av 28 bygninger og har et samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov på ca. 1 334 millioner kroner. Det var ønsket at vi trakk ut 13 spesifiserte bygninger og så på porteføljen eksklusive disse. Det gjenstår da et teknisk oppgraderingsbehov på 953 millioner kroner. Tabell 6-1 viser vektet teknisk tilstand for de 13 utvalgte byggene som står for 381 millioner kroner av oppgraderingsbehovet. I Tabell 6-2 er det gitt en oversikt over vektet teknisk tilstandsgrad av byggene som gjenstår.

Samlet

vektet TG: Bygning VVS: Elkraft:

Andre

211001 - VARMESENTRALEN 1,2 1,0 1,4 1,3 2,0 2,0 1,5

211002 - ADM.BYGG 2,0 1,6 3,0 2,0 1,0 2,5 2,5

211004 - ØSTBYGG 1,9 1,9 2,2 1,6 2,0 2,5 1,5

211011 - PORTBYGG 1,7 1,5 2,6 2,0 2,0 1,0 2,5

211012 - VASKERIBYGG 1,8 1,7 2,6 2,0 1,0 1,0 2,0

211013 - AMBULANSESENTRAL 1,4 1,1 2,8 1,8 1,0 0,0 2,0

211015 - GAMLE

HAUALANDSHUSET 2,4 2,1 3,0 3,0 3,0 - 3,0

211016 - MODULBYGG B 1,4 1,1 2,5 1,0 1,0 - 0,5

211017 - MODULBYGG A 2,1 2,2 2,5 1,0 1,0 - 1,0

211018 - FORSKNINGENS HUS 1,8 1,3 2,9 2,0 3,0 - 2,5

211023 - NYE HAUALANDSHUSET 1,4 1,2 2,0 2,0 2,0 1,0 2,0

221005 - BYGG E PSYKIATRISK 1,7 1,3 2,4 2,0 2,0 2,5 2,0

221006 - BYGG F PSYKIATRISK 1,5 1,2 2,0 2,0 2,0 1,7 1,5

Samlet bygninger spesifisert

trukket ut 1,8 1,6 2,3 1,7 1,9 2,3 1,7

Tabell 6-1: Vektet teknisk tilstandsgrad for bygningene som ble trukket ut etter spesifikasjon fra oppdragsgiver Samlet sett er tilstandsgradene verre på byggene som ble trukket ut, høyere enn byggene som gjenstår. Flere av byggene i Tabell 6-1 er bygget før 1970, noe som kan forklare noe av dette. Spesielt skilles VVS seg negativt ut med store behov for oppgradering de neste 5 årene. Gamle

Haualandshuset skiller seg også ut med 3,0 i tilstand på alle tekniske anlegg. Det må i disse anleggene påregnes utskiftning for å nå TG 1.

Samlet

Andre

211005 - VESTBYGG 1,7 1,5 2,0 1,9 2,0 2,6 1,5

211006 -

MAGNETTOMOGRAFBYGG 1,1 0,6 2,0 1,0 1,0 2,0 1,5

211007 - SYDBYGG 1. ETAPPE 1,6 1,4 2,0 2,0 2,0 1,8 1,5

211008 - SYDBYGG 2. ETAPPE 1,6 1,2 2,0 2,0 2,0 2,4 1,5

211009 - SYDBYGG 3. ETAPPE 1,6 1,2 2,0 2,0 2,0 2,5 1,5

211010 - MIKROBIOLOGISK 1,7 1,7 2,0 1,0 1,0 2,7 1,5

(28)

Helse Stavanger HF 6 Utdypende resultater på bygningsnivå

211014 -

HEMATOONKOLOGIBYGG 1,3 1,0 2,0 1,0 1,0 1,6 1,0

211020 - APOTEK BYGG 1,2 1,0 2,0 1,0 1,0 - 1,0

211022 - MOBA AKUTTMOTTAK 0,3 0,0 1,0 0,0 0,0 1,0 1,0

211041 - INTERNATBYGG 1,5 1,2 2,0 2,0 1,0 2,0 1,5

211051 - PARKERINGSHUS 1,3 1,1 - 2,1 - - 1,5

221001 - BYGG A PSYKIATRISK 1,3 0,9 2,0 1,6 2,0 1,7 1,0

221002 - BYGG B PSYKIATRISK 1,3 0,9 2,0 1,6 2,0 1,7 1,0

221003 - BYGG C PSYKIATRISK 1,2 0,8 2,0 1,6 2,0 1,7 1,0

221004 - BYGG D PSYKIATRISK 1,0 0,6 2,0 1,0 2,0 1,7 1,0

Samlet resterende bygg 1,4 1,1 1,9 1,6 1,6 2,0 1,3

Tabell 6-2 Vektet teknisk tilstandsgrad for bygningene på lokasjonen Våland (etter spesifisering) Samlet

Andre

Samlet 1,5 1,2 2,0 1,6 1,7 2,1 1,4

Tabell 6-3: Vektet teknisk tilstandsgrad for alle bygningene på lokasjon Våland

Samlet vektet tilstandsgrad på byggene i Våland er 1,5, men trekker man ut de 13 spesifiserte byggene gjenstår en samlet TG på 1,4. De 13 byggene som er spesifisert tatt ut har en samlet vektet tilstandsgrad på 1,8.

Moba akuttmottak har spesielt god tilstandsgrad, men dette er også ett av de nyere byggene i porteføljen. Vestbygg og Mikrobiologisk kommer verst ut av kartleggingen med 1,7 i TG, hvor det også her er de tekniske anleggene som trekker ned med tilstandsgrad på 2,0 eller verre. Generelt er det få tekniske anlegg som gis tilfredsstillende vektet tilstandsgrad noe som kan forklare det høye oppgraderingsbehovet på Våland.

Egersund

Omtrent 10 000 kvm er kartlagt mht. teknisk tilstand for Egersund. Lokasjon Egersund består av 4 bygninger og har et samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov på ca. 63 millioner kroner. I Tabell 6-4 er det gitt en oversikt over vektet teknisk tilstandsgrad.

Andre

211501 - EIGERSUND SJUKEHUS

HOVEDB 1,3 1,2 1,4 1,1 1,9 2,0 1,5

211502 - EIGERSUND AMBULANSE 1,3 1,2 2,0 2,0 2,0 1,0 1,0

211505 - DALANE DISTR.PSYK. SENTER 1,6 1,5 2,0 2,0 1,0 1,7 1,5

211506 - EIGERSUND PSYK. POLIKL 0,9 0,6 1,8 1,0 1,0 1,0 1,0

Samlet 1,3 1,2 1,6 1,3 1,6 1,8 1,4

Tabell 6-4 Vektet teknisk tilstandsgrad for bygningene på lokasjonen Egersund

Hovedbygning Sykehus, Ambulanse og psyk. Poliklinikk har samlet tilfredsstillende tilstandsgrad, med noe vedlikeholdsbehov på tekniske anlegg for Eigersund Ambulanse. Dalane Distr. Psyk. Senter er av

(29)

vektede tekniske tilstandsgraden for bygget. Spesielt påpekes en nødvendig utskiftning av brannanlegg i 211501 - Sjukehus Hovedb. For dagområder og poliklinikker.

Bygningsmassen i Egersund er i hovedsak oppført i perioden 1970-1779, men Psyk. Poliklinikk er fra 2001. og Dalane Distr. Psyk. Senter er fra 1986. Samlet sett har lokasjonen en tilfredsstillende vektet teknisk tilstandsgrad, men det må påregnes behov for oppgradering av tekniske anlegg i neste 10-års periode.

Gausel

For lokasjonen Breivika er ca. 4 300 kvm kartlagt mht. teknisk tilstand. Lokasjonen består av 12 boligbygninger, og 2 andre bygg, og har et samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov på ca. 19 millioner kroner. I Tabell 6-5 er det gitt en oversikt over vektet teknisk tilstandsgrad.

Andre

221008 - GAUSEL REHAB OG

POLIKLINI 2,0 2,0 2,0 2,0 1,0 3,0 2,5

222001 - EIKETUNET B 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222002 - EIKETUNET C 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,5

222003 - EIKETUNET D 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222004 - EIKETUNET E 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222005 - EIKETUNET F 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222006 - EIKETUNET G 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222007 - GAUSELTUNET H 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222008 - GAUSELTUNET J 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,5

222009 - GAUSELTUNET K 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222010 - GAUSELTUNET L 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222011 - GAUSELTUNET M 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222012 - GAUSELTUNET N 1,1 1,1 1,0 1,0 1,0 - 1,0

222013 - GAUSELSKOGEN 0,8 0,6 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Samlet 1,3 1,2 1,4 1,4 1,0 1,9 1,6

Tabell 6-5 Vektet teknisk tilstandsgrad for bygningene på lokasjonen Gausel

Samlet vektet tilstandsgrad for lokasjonen Gausel er 1,3, med alle boligbygg på tilfredsstillende teknisk tilstandsgrad på 1,1. Disse er oppført i 2002, og alle tekniske anlegg har tilfredsstillende tilstandsgrad, med noe oppgraderingsbehov utomhus på Eiketunet C og Gauseltunet J, og noe bygningsmessige arbeid på alle boliger.

17,4 millioner av oppgraderingsbehovet er knyttet til Gausel rehab og poliklinikk. I denne bygningen er kun tele og auto anlegg satt til en tilfredsstillende tilstandsgrad, mens elementer er satt til 2,0. Det må påregnes omfattende vedlikeholdsbehov på dette bygget de neste 5-10 år.

Klepp

For lokasjonen Håvik er ca. 2 700 kvm kartlagt mht. teknisk tilstand. Lokasjonen består av 9 bygninger og har et samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov på ca. 13,4 millioner kroner. I Tabell 6-6 er det gitt en oversikt over vektet teknisk tilstandsgrad for byggene.

(30)

Helse Stavanger HF 6 Utdypende resultater på bygningsnivå

Andre

231001 - ENGELSVOLL HOVEDBYGG 1,1 0,6 2,7 1,0 1,0 2,0 2,0

231002 - ENGELSVOLL TERAPI

M/HYBEL 1,2 1,3 0,5 1,5 1,5 2,0 2,0

231003 - ENGELSVOLL TERAPIBYGG 1,9 1,9 2,0 1,8 2,0 2,0 2,5

231004 - ENGELSVOLL HYBELHUS 0,5 0,5 0,0 0,0 0,0 3,0 2,0

231006 - GARASJE LAGER 1,3 1,2 - 1,6 - - 2,0

231007 - VEKSTHUS 1,7 1,7 2,0 2,0 - - 1,5

231008 - BUTIKK/PAKKHUS/GARASJE 1,7 1,5 1,9 2,0 2,0 2,0 2,0

231009 - STABBUR 1,6 1,7 - 1,0 - - 1,0

231012 - SYKKELBOD 1,0 1,0 - 1,0 - - 1,0

Samlet 1,2 1,0 1,9 1,2 1,2 2,1 2,0

Tabell 6-6 Vektet teknisk tilstandsgrad for bygningene på lokasjonen Klepp

Samlet vektet teknisk tilstandsgrad for byggene er 1,2 men med relativt mye variasjon mellom byggene. Engelsvoll terapibygg kommer spesielt dårlig ut med 1,9 hvor alle tekniske anlegg holder TG 2, og utomhus holder TG 3. Engelsvoll hovedbygg har også TG 3 på VVS anleggene, men 1,0 på elkraft etter en omfattende rehabilitering i 2016. På VVS anleggene må det påregnes store

vedlikeholdsutgifter for å få tilfredsstillende tilstandsgrad på anlegget. Siden bygget er fra 1900 kan dette bli spesielt kostnadsdrivende.

Lassa

For lokasjonen Lassa er ca. 10 200 kvm kartlagt mht. teknisk tilstand. Lokasjonen består av 2

bygninger og har et samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov på ca. 24,2 millioner kroner hvor alt er attribuert til 243001 – Lassarehab. Hovedbygning. I Tabell 6-7 er det gitt en oversikt over vektet teknisk tilstandsgrad.

Andre

243001 - LASSAREHAB.

HOVEDBYGNING 1,4 1,5 1,4 1,0 2,0 1,2 1,0

224001 - Stavanger DPS 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Samlet 0,6 0,6 0,6 0,4 0,8 0,5 0,4

Tabell 6-7 Vektet teknisk tilstandsgrad for bygningene på lokasjonen Lassa

Stavanger DPS var nytt i 2014 og har fått TG 0 på alle anlegg, kun med kommentar om kondens eller vannansamling som lekker ned i parkeringen.

For Lassarehab. Hovedbygning er det gitt TG 3 på flere bygningsdeler, samt på ledningsnett under kontordel i blokk som er anslått å være ca 50 år gammelt. Samlet gis bygningsdeler en vektet teknisk tilstandsgrad på 1,5. Det må påregnes omfattende vedlikehold på bygningen allerede innen 5 år.

(31)

Øvrige lokasjoner

Med «øvrige lokasjoner» menes Forus, Sandnes, Sola, Randaberg og Jørpeland. For disse lokasjonene er ca. 13 000 kvm kartlagt mht. teknisk tilstand. Lokasjonene består av 5 bygninger og har et samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov på ca. 78,8 millioner kroner, hvorav 48 millioner tilhører Varatun Hovedbygning. I Tabell 6-8 er det gitt en oversikt over vektet teknisk tilstandsgrad.

Andre

Forus

211101 - HOVEDKJØKKEN FORUS 1,3 1,1 2,0 1,0 1,0 1,0 1,5

Sandnes

232011 - VARATUN HOVEDBYGNING 1,5 1,2 2,0 2,0 2,0 1,0 2,0

Sola

223001 - SOLA DPS 0,6 0,4 1,0 1,0 1,0 1,0 0,5

Randaberg

244001 - RANDABERG PSYK. SENTER 1,6 1,6 2,0 1,0 1,0 1,0 1,5

Jørpeland

245001 - STRAND PSYKIATRISKE 1,4 1,2 1,5 2,0 1,0 1,5 1,5

Samlet 1,2 1,0 1,6 1,5 1,3 1,1 1,3

Tabell 6-8 Vektet teknisk tilstandsgrad for bygningene på øvrige lokasjoner

Sola DPS ble bygget i 2006, og har en samlet tilstandsgrad på 0,6, med ingen vektede tilstandsgrader over 1,0. For Hovedkjøkken Forus ble det gjennomført omfattende rehabiliteringer av de elektriske anleggene i 2016. VVS er i dette bygget gitt vektet teknisk tilstandsgrad på 2, og det må påberegnes omfattende vedlikehold på disse innen 5-10 år. Strand psykiatriske har fått samlet vektet teknisk tilstandsgrad på 1,4, med Elkraftanlegg på TG 2 og Avfall på TG 3.

Varatun hovedbygning har ikke tilfredsstillende teknisk tilstandsgrad på sine tekniske anlegg. Kun andre installasjoner har tilfredsstillende TG. Det må også her omfattende vedlikehold til de neste 5- 10 årene for å nå en tilfredsstillende teknisk tilstandsgrad.