sluttrapport
Stedsutviklingsprosjektet Borhaug
Sluttrapport
DOKUMENTINFORMASJON
Oppdragsgiver:
Farsund kommune
Rapportnavn:
Stedsutviklingsprosjektet Borhaug
Utgave/dato:
B / 2009-04-28
Arkivreferanse:
-
Oppdrag:
519766 – Stedsutviklingsprosjektet på Borhaug
Oppdragsbeskrivelse:
Tilbud på stedsutviklingsplan for Borhaug
Oppdragsleder:
Stedsutviklingsprosjektet på Borhaug
Skrevet av:
Frederik Sømme
Kvalitetskontroll:
Espen Evensen Reinfjord
Asplan Viak AS Tollbodgaten 40 4614 Kristiansand www.asplanviak.no
BAKGRUNN
Asplan Viak (plan/landskap) har vært engasjert av Farsund kommune v/ Stedsutviklingsprosjektet på Borhaug, for å gjennomføre mulighetsstudier av Vestbygdas fysiske omgivelser: møteplasser, bosetting og veier. Oppdraget er gjennomført av Anniken Myrnes, Espen Evensen Reinfjord og Frederik Sømme. Gaia Lista v/ Dag Roalkvam har vært diskusjonspartner og har gitt viktige innspill i forhold til forslag til grenser for Vestbygda og strategi for utvikling/utbygging.
Frederik Sømme har vært oppdragsleder for Asplan Viak.
Parallelt med denne oppgaven, har Stedsutviklingsprosjektet på Borhaug også engasjert Asplan Viak (analyse) for mulighetsstudie for næringsutvikling i Borhaug havn (se egen rapport).
Utgangspunktet for stedsutviklingsplanen har vært arbeidet som ble nedlagt i workshop, sommeren 2008, hvor blant annet områder for fortetting og nybygg ble definert. Asplan Viak AS har fått verdifull tilbakemelding fra Gaia Lista v/ Dag Roalkvam og prosjektleder Per Christian Brodschöll. I tillegg har det vært avholdt oppstarts- og midtveismøte, med representanter fra Farsund kommune, Fylkesmannen i Vest-Agder, Vest-Agder fylkeskommune og Husbanken.
I rapporten og i vedlegg har vi forsøkt å bruke navnet Vestbygda som begrep for bygda, mens Borhaug blir brukt på lik linje med de øvrige gårdene.
Illustrasjonene som er brukt i denne rapporten følger også som egne vedlegg eller som del av power point-presentasjon.
Intensjonen i arbeidet som er nedlagt med denne planen, er at den skal kunne inspirere og være rådgivende for videre arbeid med planer for Vestbygda med fokus på de sentrale områdene i bygda. Forslag til møteplass er konkret og kan få en snarlig realisering. Løsning av vei er også konkret, men krever videre prosjektering, samarbeid med Statens vegvesen og må reguleres etter plan- og bygningsloven. Problematikken rundt fortetting og tilrettelegging for nye boligområder, er kompleks – materialet i denne stedutviklingsplanen må derfor leses som en idéfase mellom workshop og regulering. Håpet er at Asplan Viaks arbeid kan være til hjelp for de videre prosessene med å gjøre Vestbygda mer attraktivt for fastboende og næringsliv.
Arendal / Kristiansand Sluttrapport
INNHOLDSFORTEGNELSE
BAKGRUNN ...1
1 OPPSUMMERING ...5
2 VESTBYGDA; ANBEFALT BYGGESONE ...6
3 METODE OG STUDIEOMRÅDE ...7
4 ANTALL NYE BOLIGER ...7
5 ARKITEKTUR ...8
6 FORTETTING ...8
Vatne... 9
7 FORTETTING/NYTT BOLIGFELT BORHAUG GARDEN OG VÅGSVOLL ...11
Borhauggarden ... 11
Vågsvoll ... 11
Postveien ... 12
8 NYTT BOLIGFELT ...13
9 HAVNEOMRÅDE ...16
10 FORSLAG TIL RETNINGSLINJER FOR SAKSBEHANDLING ...17
11 VEIER ...18
Havneveien / Strandveien ... 18
Postveien ... 19
12 MØTEPLASSER ...20
JOKERPLASSEN ... 20
HAVNA NORD ... 22
13 FORBILDER/REFERANSER ...23
14 VEDLEGG ...25
1 OPPSUMMERING
Felles anbefaling for de tre nevnte temaene bosetting, vei og til dels møteplasser, er at Farsund kommune arbeider videre med temaene i reguleringsplaner. Dette både for å sikre ønskede fysiske kvaliteter, medvirkning og juridisk forankring i plan- og bygningsloven.
Arbeidet med opprustning av plass ved Jokerbygget og mindre tiltak i havna behøver ikke reguleringsplan, og anbefales igangsatt så snart som mulig.
På grunnlag av de faglige anbefalingene som følger i de neste kapitlene anbefaler Asplan Viak AS følgende strategi for videre arbeid:
Stedsidentitet: Vi håper at Farsund kommune på grunnlag av denne rapporten, har grunnlag nok til å bestemme hvilke av Vestbygdas kvaliteter som skal sikres i forhold til videre
utbygging, både i forhold til bygdas fysiske avgrensning (byggesone), verdifulle grønne områder/stier som må sikres bevart, viktige siktlinjer, eventuelle klimatiltak og plassering og utforming av ny bebyggelse.
Reguleringsplan(er): Det anbefales at Farsund kommune igangsetter arbeid med detaljerte reguleringsplaner for ulike områder av Vestbygda, at politiske mål for Vestbygdas fysiske rammer blir nedfelt i kart og bestemmelser i henhold til plan- og bygningsloven, har betydning for medvirkning og forutsigbarhet og vil kunne stimulere til ønsket utvikling.
Rekkefølge: Farsund kommune må ta stilling til om det er ønskelig å definere områder hvor utbygging skal ligge i bero til andre områder er ”ferdige” utbygd/fortettet. For eksempel ved at det stimuleres til fortetting innenfor eksiterende bebyggelse og noe boligbygging i
havneområdet, før det legges ut nye boligtomter.
Vei: Det anbefales videre arbeid med foretrukne løsninger med påfølgende regulering.
Møteplasser: Det anbefales detaljprosjektering og snarlig gjennomføring av plass foran Joker- bygget.
2 VESTBYGDA; ANBEFALT BYGGESONE
Bakgrunn for avgrensningen
Illustrerte avgrensning er gjort ut i fra et uttrykt ønske, blant andre fra Vest-Agder fylkeskommune, om en avgrensning / ”markagrense” for fremtidig vekst i Vestbygda. Illustrerte grense har
utgangspunkt både i kommunedelplan, workshop og Gaia Listas/Asplan Viaks analyse/påstand om hva Vestbygdas særtrekk er og hvordan det best bør ivaretas.
Mot nord er hensikten å følge grensen til kommunedelplanens byggeområde, mot vest er området som ble diskuterte i work-shop´en (Villaveien II) inkludert og for resten av bygda er det tatt en skjønnsmessig vurdering. Dette er en illustrasjon, den eksakte avgrensningen anbefales sikret gjennom planprosess.
I samråd med Gaia Lista, ble det tidlig i prosjektet definert hva vi mener er særtrekkene med Vestbygda og hva som anbefales sikres med videre utvikling. Vår arbeidstese har vært at Vestbygdas særtrekk er møtet mellom kulturlandskap og bebyggelse. Ut i fra dette igjen har vi foreslått følgende konklusjon:
- Området mellom fyret og Vestbygda er viktigst – ny bebyggelse bør begrenses innenfor byggeområde fastsatt i kommunedelplan, dvs. innenfor den røde linjen som illustrert over.
- Boligutbygging bør forsøkes styrt til havneområde, og ved fortetting.
- Eventuelt nytt boligfelt bør etableres i samsvar med work-shop´ens svar, Villaveien II. Dette er også et verdifullt område med tanke på jordvern og fjernvirkning (hvordan bygda oppleves fra avstand), men mindre viktig å bevare satt opp mot strekningen Fyret –Vågsvoll –
Borhauggarden. Feltet vil også ha fordel ved å strekke Vestbygda ut i bredden, enn i lengden som til nå. For øvrig et grunnprinsipp nedfelt i workshopen. Utlegging av tomter på Vågsvoll, antas å bli svært attraktive som fritidseiendommer og vil trolig undergrave kommunens ønske om å tilrettelegge for fast bosettelse. I den sammenheng vurderes en utbygging av Villaveien II å være mindre attraktiv for fritidsbebyggelse, men likevel ha fantastiske kvaliteter for fast bosetting.
3 METODE OG STUDIEOMRÅDE
I forhold til rammene for prosjektet, har det vært nødvendig med en avgrensning av hvilket område som skal studeres og illustreres. Oppgaven er tettstedsutvikling, med utgangspunkt i hva som ble diskutert i workshop sommeren 2008.
For å illustrere fortetting, nybygging, plasser og sentrumsutvikling mer i detalj, har avgrensning vist med rød stiplet linje, blitt valgt.
Området er valgt fordi det både vil kunne vise offentlige rom, fortetting innenfor eksiterende gårdsstruktur på Brekne, helt ny bebyggelse i ”Villaveien II” og
sentrumsbebyggelse på havna.
Samtlige boliger i området har gangavstand til sentrumsfunksjoner.
Prinsippene for de ulike områdene kan også benyttes andre steder i bygda.
4 ANTALL NYE BOLIGER
Innenfor foreslåtte byggegrense for Vestbygda, vil det etter Asplan Viak A overslag være plass til å dekke boligbehovet for lang tid fremover. Det er ikke mulig å gi eksakte tall over antall boliger, da det vil være styrt av bl.a. hvor mye grøntareal som skal sikres, hvor tett man bygger, hvor store boliger man bygger, høyder, type boliger osv. For eksempel vil en tradisjonell enebolig ha en tomt på ca 600-800 m2, mens ett rekkehus eller atriumhus ikke behøver mer enn 250-300 m2. Areal for vei og fellesareal kommer i tillegg. Tallene nedenfor må derfor leses som antagelser. I arbeid med regulering og valg av løsninger, vil et mer eksakt tall kunne foreligge.
Område Type bolig Ca boliger
Fortetting Vatne Ene og tomannsboliger, med små tomter 20 - 30
Fortetting Borhauggarden Som over 50 - 60
Fortetting Postveien Ene - og tomannsboliger 20 - 40
Øvrig fortetting Ene - og tomannsboliger 40 - 60
Villaveien II Rekke-/atriumhus, småblokker 70 - 100
Havneområde Leiligheter/rekkehus 50 -100
Stipulert sum 250 - 390
5 ARKITEKTUR
Asplan Viak vurderer det samlende elementet i Vestbygda å være husenes innbyrdes plassering.
Bygningene har stor spredning i stil, bruk av kledning og fargevalg, i motsetning til for eksempel Loshavn. Dette kan tolkes som at Vestbygda er og alltid har vært en levende bygd, noe som gjenspeiler seg i husene. I Vestbygda (og andre steder) er det flere eksempler på eldre panelhus som fikk eternittplater og store husmorvinduer. Mange vil i dag karakterisere det som stygt, men det kan vel så gjerne tolkes som en tro på sin samtids teknologi, som bidrag til en bedre og enklere tilværelse - noe som godt kan oppfattes å gjøre bygningene vakre. Farge- og materialbruken i Vestbygda er jo også gjenstand for beundring og registrering.
Hver tid har sitt preg. I dag og i de siste tiår har boligarkitektur blitt redusert mer til stil og fasader, enn til et resultat av helhetlig planlegging og stedegne betingelser. Faren ved dagens
masseproduserte nostalgi, hvor nye hus blir oppført med elementer av gamle stiler, er at
Vestbygda mister et av sine viktige særtrekk –troen på at ny bygningsteknologi letter hverdagen. At stadig flere av Vestbygdas hus blir ferieboliger, kan føre til økt nostalgifaktor.
Asplan Viak AS anbefaler Farsund kommune, og gamle og nye innbygger i Vestbygda, til å tenke nytt (og gammelt). Gammelt ved at man før man velger om huset skal ha smårutete vinduer, vurderer optimal plassering av huset i forhold til vind og sol. At husets form vurderes i forhold til samme kriterier, slik at man unngår senere tilføyelser med utstrakt bruk av prefabrikkerte levegger fra byggvarehusene. Nytt ved å bruke dagens teknologi for eksempel i form av passiv – og
lavenergihus, moderne værbestandige materialer, vind- og solfangere.
I gjeldende og ny plan- og bygningslov, er det uttrykt målsetting om å bruke dagens formspråk, dagens teknologi, bærekraft og universell utforming. Kanskje Vestbygda kan utvikles til å være et eksempel for etterfølgelse. Forutsetningene ligger der.
6 FORTETTING
Fortetting innebærer forandring, forandringer som ikke nødvendigvis bare blir positivt imøtekommet av eksiterende beboere. Asplan Viak har likevel tro på at en fortetting innenfor eksiterende
bygningsstruktur i Vestbygda, kan gi positive ringvirkninger. At flere bor tettere er ikke bare i tråd med overordnede mål om bærekraftighet, men en fortetting kan også styrke områdets fysiske kvaliteter og ikke minst sørge for flere beboere som grunnlag for bygdas sosiale miljø.
Uten å undervurdere manges ønske om den etter hvert tradisjonelle tomten hvor man kan plassere sin drømmebolig (kataloghus), vil en fortsettelse av en slik utbygging kunne være i strid med overordnede mål om bærekraftighet og ikke minst undergrave noe av Vestbygdas særpreg – tettheten. Derfor blir utfordringen til politikere og beboere også å tenke gjennom hva hvert enkelt hus utgjør av helheten. Kanskje må man akseptere at man på Vestbygda ikke får realisert drømmen om den tradisjonelle tomten, men at man til gjengjeld
styrker og videreutvikler bygdas kvaliteter.
En vellykket fortetting forutsetter grundig planlegging med involvering av flere parter. Det vil være vesentlig å registrere og sikre grønne areal og om nødvendig justere eiendomsgrenser.
For Vestbygda har Asplan Viak tatt utgangspunkt i at ny bebyggelse mellom eksisterende, bør være tilsvarende type hus/bygningstypologi som den etablerte. Det betyr i hovedsak ene - og tomannsboliger. I tillegg anbefales det at ny bebyggelse i fortettingsområder i Vestbygda, følger opp eksiterende
byggetradisjon – ikke ved kopiering, men ved at plassering, volum, høyde, orientering og takform får beslektet utforming.
Eksiterende tradisjonelle bygningsmasse kan inndeles i to bygningsmønster (se illustrasjoner til høyre):
Klyngetun – Borhauggarden, Vatne
Rekketun – Tjørve / Postveien
Vatne
Som studieområde er det sett på fortettingsmuligheter på Vatne. Som på Borhauggarden er gårds-
bebyggelsen på Vatne plassert i klynger/grupper, men Vatne har ikke fått tilsvarende tetthet som på Borhaug.
Gårdsbebyggelsen på Vatne har ikke fått tilsvarende tetthet som på Borhauggarden. Det foreslås at en fortetting av Vatne skjer på tilsvarende prinsipp som den eldre bebyggelsen med tilsvarende størrelse på bygningsvolum, ene/tomannsboliger, tetthet til nabobebyggelse, sammenbygging med uthus/nabobygg, små hager.
Hva styrer/kan styre ny bebyggelse?
Eiendomsgrenser, er sterkt styrende for ny bebyggelse. Det bør tidlig i en planprosess søkes samarbeid med de ulike grunneierne for å få til eventuelle eiendomsendringer.
Avstandsbestemmelser, styres av plan- og bygningsloven som for uregulerte områder tilsvarer minimumsavstand for småhus på 8 m.
Imidlertid er det anledning for nabo å samtykke i nærmere plassering. På illustrasjonen er det inntegnet en ca 8 meters belte rundt eksisterende bebyggelse. Ved en regulering, vil kommunen kunne fastsette at nye hus kan plasseres tettere enn hva loven tilsier.
Klima/orientering. I et vindutsatt område som Vestbygda, vil plassering av ny bebyggelse kunne gi utslag for lokalklima mellom husene.
Bygninger og beplanting kan ved riktig plassering, optimalisere le-forholdene.
Tomtestørrelser. Hvor stor må en tomt være? En eneboligtomt i ordinære boligfelt er i dag mellom 600 – 800 m2. På Vatne og i Vestbygda for øvrig bør det vurderes om disse kan være mindre, for å øke tettheten.
Grøntstruktur/fellesareal. En av dagens kvaliteter i Vestbygda er de grønne arealene inntil
husveggene, både hager og jorder. Dette anbefales videreført ved at det i en reguleringsplan sikres fellesareal mellom husene, som vist på illustrasjonen.
Siktlinjer. Registrering og sikring av eventuelle viktige siktlinjer (utsikt) anbefales å ivaretas ved registrering av grøntstruktur.
Illustrasjonen viser gården (gnr.) Vatnes avgrensning (grønt). Ubebygde teiger er vist med lys farge, større tomter som muligens kan ha plass til ytterligere bebyggelse er vist med mørkere farge. På illustrasjonen er vist en fortetting med hus (eneboliger), med ca 90 m2 grunnflate. Dette kan gi ca 30 nye boenheter innenfor dette område av Vatne.
Asplan Viak tror at en ved utarbeidelse av en detaljert reguleringsplan, på grunnlag av inngående studier, vil kunne stimulere til en utbygging i området som vil kunne forsterke Vestbygdas identitet.
Som grunnlag for en regulering anbefales for alle områder på Vestbygda, at det først gjøres studier av vindforhold, for å finne ut hvordan man kan skape mest mulig le med nye bygningers plassering.
Deretter bør det registreres og sikres grønne fellesareal/private hager/stier/veier.
Vedrørende krav til nye bygningers utforming anbefales at nye bygninger innenfor fortetningsområdet, oppføres med tilsvarende høyder, volum og takform som eksiterende bebyggelse.
7 FORTETTING/NYTT BOLIGFELT BORHAUG GARDEN OG VÅGSVOLL
Prinsippene som ligger til grunn for studiene av fortetting på Vatne og nybygg i Villaveien II, kan benyttes også for andre områder som for eksempel Borhauggarden og Vågsvoll. Utbygging av disse områdene har ikke blitt nøye studert. Illustrasjonene må ikke tolkes som endelige løsninger.
Borhauggarden
Ny bebyggelse foreslås å ha tilsvarende innbyrdes plassering som den vi allerede finner på Borhauggarden: Klyngetun, bestående av tett bebyggelse og med grønt rundt.
Sammen med plassering i tun, er det i retningslinjene foreslått maks fotavtrykk på bebyggelsen/bebygd areal (BYA) og at bygningenes hovdefasade skal være mot tun/gate. Dette vil kunne sikre at livet mellom husene videreføres i ny bebyggelse.
Illustrasjonen viser eksempel på utbygging med klyngetun, hvor det først blir avsatt grønne områder og deretter bygges. Med rause grøntområder, ikke alt for store boenheter og med en tett plassering av bebyggelsen bør det kunne bygges 30- 40 nye boenheter innenfor området.
Vågsvoll
Det skraverte feltet som i gjeldende
kommuneplan er avsatt til framtidig utbygging, omfatter areal på gårdene Borhauggarden, Vågsvoll og Vatne.
Som det fremgår av kapittel 2, anbefales ikke videre utbygging av dette området. Om kommunen likevel ønsker å tilrettelegge for ny bebyggelse her, anbefales at det gjøres et grundig reguleringsarbeid med sterkere fokus på virkning av ny bebyggelse i forhold til
kulturlandskapet.
Fremfor en bebyggelse med ”vanlige” tomter, anbefales også her en fortetting med bruk av en nyfortolkning av tunbebyggelse.
Det anbefales at kommunen for hele Vestbygda definerer en ønsket rekkefølge for ny utbygging av områdene. I den sammenheng anbefales at dette område i tilfelle blir det siste området hvor en tillater utbygging. For eksempel ved at kommunen definerer at utbygging her først kan skje når utbygging av Borhauggarden er utført.
Øverste illustrasjon viser utbygging med tun som i Borhauggarden. Den nederste viser tomteutbygging, som vurderes å være problematisk både i forhold til å privatisere
Postveien
Som for de øvrige områdene, anbefales at det registreres og sikres viktige stier og grønne områder mellom bebyggelsen, som illustrert på skissen.
Fra gammelt av har det vært tradisjon for at hus plasseres langs veien med hovedfasade mot veien. Dette ser man tydelig i
rekketunene ved Gamleveien og på Tjørve.
Den øvrige bebyggelsen langs Postveien ligger også henvendt mot veien, med ca samme avstand til veg og med forhager. Ved fortetting, anbefales at dagens bilde blir videreutviklet og styrket. Som forslag til retningslinje og som anbefaling i kommende reguleringsplan, er det derfor foreslått at ny bebyggelse langs Postveien skal plasseres med samme avstand til vegen som ett av nabobyggene, men maks 6 meter. Se kapitel 10.
8 NYTT BOLIGFELT
Boligfeltet som etter workshop´en ble kalt Villaveien II, er også konfliktfylt i forhold til å ta dyrkbar mark til bolig. Ut i fra begrunnelse som tidligere beskrevet, vurderes i sum, dette området å være mindre konfliktfylt å bygge ut enn Vågsvoll.
En utbygging av dette området vil etter Asplan Viaks vurdering, kunne stå friere i forhold til omkringliggende bebyggelse ved valg av utbyggingsform. Det er selvfølgelig mulig å bygge ut på tilsvarende måte som i Villaveien, men bebyggelsesstrukturen i Villaveien vurderes ikke å være så førende at det er den som må være premissgiver for ny bebyggelse. Dermed kan kommunen stå friere for å tilrettelegge for nye bygningstypologier/boligtyper og organisering av disse. Uavhengig av valg av bygningstype eller struktur, anbefales at det legges opp til en tett
bebyggelse med store fellesareal. På de to illustrasjonene er det limt inn eksempel på bebyggelsen i Villaveien og
klyngetun fra Borhauggardane.
Klyngetun eller rekketun
Både en organisering i klynge og i rekke, vil kunne gi gode boligkvaliteter og tilrettelegge god arkitektur, klimatilpasning m.m. Det går også an å lage kombinasjoner. Illustrasjonene på neste side viser eksempel de to utbyggingsmåtene, henholdsvis med atriumhus i klynge og rekkehus i rekke. Her er det ingen fasit.
Asplan Viak vil likevel anbefale at det jobbes videre med ideen om klyngetun. Dette fordi dette utbyggingsmønsteret kan gi en konsentrert bebyggelse, med klare definerte grenser og grønne areal rundt. I klyngen, kan man tenke seg kombinasjon av ulike boliger; enebolig/atriumhus,
småblokk/leiligheter, tomannsbolig m.m. På den måten vil kommunen kunne legge til rette for boliger tilpasset for eksempel ulik alderssammensetting, som igjen vil kunne gi gode sosiale boligområder. Fordelen ved et en slik utbygging vil også være at et mindre geografisk område vil kunne gi god identitetsfølelse og at et tun kan ferdigstilles og fremstå som en helhet. Imidlertid vil en slik løsning, for å bli vellykket, kreve detaljerte studier i forbindelse med reguleringsarbeid.
Klyngetun
Illustrasjonen viser atriumhus i
tundannelse. De grønne feltene er illustrasjon på områder som kan sikres ubebygd.
Andre bygningstyper kan få samme organisering.
Rekketun
Illustrasjonen viser rekkehus, men et rekketun kan godt bestå av ulike typer hus, slik som det allerede er langs Postveien.
Også denne formen for organisering kan med oppdeling sikre grønne fellesareal og identitetsskapede avgrensning.
Boligtype/bygningstypologier
Ved en utbygging med boliger innenfor Villaveien II, vil Asplan Viak anbefale at det gis begrenset adgang til bygging av eneboliger. Dette fordi eneboliger med sine tomtestørrelser, er vesentlig mer plasskrevende enn andre boligtyper. Dermed blir de også mindre bærekraftige, ved at samme antall boliger behøver vesentlig større areal. Et annet argument er at Vestbygda og Farsund kommune allerede i dag har store eneboligområder. Her har kommunen mulighet til å tenke nytt og legge til rette for ny type boliger som kan gi et bedre tilbud for befolkningen ved at boligtypene kan tilpasses ulike livsfaser og gi mindre forpliktelser i forhold til vedlikehold m.m.
Anbefalte boligtyper er atriumhus og rekkehus, og i mindre utstrekning småblokker (maks tre etasjer) og eneboliger.
Rekkhus
Rekkehus som typologi er allerede representert i Vestbygda/Vatne, nede ved havna.
Som typologi har den slektskap til den eldre, sammenhengende bebyggelsen på Vestbygda. Gir mange av eneboligens kvaliteter ved egen inngang og hager. Rekkehus kan også være en aktuell typologi ved tilrettelegging for noe boligutbygging i havneområdet.
Småblokk
Felles inngang til flere boenheter. Kan gi et godt supplement for en boligkarriere på Vestbygda. Kan gjennom
reguleringsbestemmelser sikres størrelse/antall rom/m2 på leilighetene.
Atriumhus
er en ”glemt” hustype. Denne hustypen kan ha samme tetthet som rekkehus, men gir samtidig mulighet for skjermede hager – både for innsyn og vind.
Atriumhus har ofte vært bygget som lave volum i 1 etasje med underetasje. Dette har gjort at bygningenes bebygde
areal/fotavtrykket ofte blir større enn en tilsvarende stor enebolig.
Med husets hovedfunksjoner på ett plan, er dette en hustype som er godt tilrettelagt for universell utforming og livsløpsstandard.
Joker nord Midtre havn Fiskemottak
60 % 40 % 40 % 60 % 100 %
9 HAVNEOMRÅDE
Gjeldende reguleringsplan for
havneområdet har svakheter i forhold til ønske om ett tettere sentrum og levende tettsted.
Hva er galt med gjeldende regulering?
Krav til utforming: I gjeldende regulering er det stilt krav om at bebyggelsen skal ha saltak, malt trekledning eller lakkerte korrugerte metallplater, smårutete vinduer med gjennomgående sprosser m.m. Dette synes begrunnet i en misforstått nostalgi uten tro på samtidens bygningsmaterialer eller arkitektur.
Plassering: Vi tror at dersom det skal utvikles et levedyktig sentrum må sentrum ha en tettere bebyggelse og med en god ballanse mellom offentlige rom, næring og bolig.
I henhold til gjeldende regulering er Jokerbygget et solitærbygg med store åpne rom (parkering/båtopplag) både i syd og nord. Illustrasjonen til venstre viser gjeldende regulerings og eksisterende situasjons, åpne areal.
Boliger: Boliger er en vesentlig del av sentrum. Som del av fortettingen i Vestbygda, bør det vurderes å legge ut boligtomter også i sentrum/havneområde. Dette krever nøye planlegging for ikke å komme i konflikt med ønsket næringsutvikling (se egen rapport fra Asplan Viak).
En løsning kan være å dele havneområde i tre (se illustrasjon under): hvor det i området nord for Jokerbygget legges for eksempel til rette for ny bebyggelse med 60 % næring, midtre havn 40 % og nedre havn 100 % næring.
Med grunnlag i Asplan Viaks to rapporter, anbefales Farsund kommune å vurdere omregulering av havneområdet for å sikre utviklingen av et godt sentrumsområde. Det bør søkes å finne konkrete prosjekt/bygg/plass, som kan være grunnlag for en åpen arkitekturkonkurranse/parallelloppdrag.
Mange kommuner/byer har i den senere tid tatt slike grep, for eksempel Stavanger og Mandal, hvor det både satses på moderne planer og bygninger med moderne formspråk og teknologi.
10 FORSLAG TIL RETNINGSLINJER FOR SAKSBEHANDLING
Som nevnt tidligere anbefaler Asplan Viak at det utarbeides reguleringsplaner for Vestbygda. Fram til det foreligger reguleringsplaner, bør kommunen være varsom med tillatelse av byggetiltak. Det bør vurderes om det skal nedlegges dele- og byggeforbud for spesielt viktige områder, fram til reguleringsplan foreligger.
Nedenfor følger forslag til retningslinjer til bruk for kommunal/fylkeskommunal saksbehandling fram til reguleringsplaner foreligger. Det understrekes igjen at dette ikke er noen erstatning for
styringsverktøy kommunen kan oppnå ved regulering. Det vises for øvrig til dokumentasjonskrav som følger av gjeldende lov og som er foreslått i ny lov.
Retningslinjer
Ny bebyggelse tillates oppført innenfor Vestbygdas byggområde, som vist på kart datert XX.XX. 2009 (her må kommunen vedta et nytt kart med avgrensning).
Ny bebyggelse lokaliseres i tråd med eksisterende bebyggelsesstruktur.
Bebyggelsen tillates med maks bruksareal BRA= 180 m2 og maks bebygd areal BYA = 90 m2. I tillegg kan oppføres garasje/uthus med maks BYA = 30 m2. Der garasje/uthus bygges i forlengelse av hovedhuset, tillates i tillegg, rom for varig opphold over garasjen.
Maks gesimshøyde er 6.5 m og mønehøyde 9 m.
Ny bebyggelse skal fortrinnsvis ha saltak med tilsvarende takvinkel som nabobebyggelsen.
Innenfor fortettingsområdene tillates kun oppført enebolig eller tomannsboliger med separate innganger.
Langs Postveien skal ny bebyggelse ha langfasade mot veien. Avstand til veg skal være tilsvarende som en av nabobygningene, men likevel maks 6 m.
Det tillates ikke fradelt tomter mindre enn 600 m2, uten at godkjent rammetillatelse foreligger.
Anbefalt dokumentasjon
Sammen med melding/søknad om tiltak skal det foreligge utomhusplan for den ubebygde delen av tomten.
Sammen med utomhusplanen skal det følge enkel vindstudie av hvordan ny bebyggelse påvirker lokale vindforhold både for nybyggets og naboers uteareal.
Utomhusplanen skal vise framtidig plassering av garasje/carport på tomten.
Utomhusplanen skal vise lebeplanting/lemur/levegg og eventuelt nødvendige tiltak for å kompensere for negative følger for nabo.
Inngangsparti skal være mot gate/tun
Det skal ved søknad om rammetillatelse redegjøres for klimatilpasning i forhold til orientering og bygningsteknologi.
11 VEIER
Asplan Viak har vurdert tre og to alternative løsninger for henholdsvis kryss i havna og Postveien.
Alternativene er sendt som eget vedlegg til Stedsutviklingsprosjektet på Borhaug.
Havneveien / Strandveien
Av de tre alternativene vil det ut i fra trafikksikkerhetssyn bare være alternativ 1 som både har tilfredsstillende sikt fra sekundær og primærveg. Imidlertid innebærer alternativet at to bygninger må rives/flyttes. Asplan Viak vil anbefale at det i det videre arbeid vurderes om det mulig å flytte (alternativt rive) de to bygningene, slik at alternativ 1 er gjennomførbart. Om dette er problematisk i forhold til kulturhistoriske interesser må det aksepteres at veien ikke får optimale løsninger, som vist i alternativ 3.
alternativ 1
Fremhever Havneveien og Strandveien (nord) som primærveg/hovedtrasé
Strandveien (vest) fremstilles som sekundærveg, med vikeplikt
Deler av Havneveien må utvides og deler av Strandveien (nord) må legges om
Radius 34 m i sving for primærvegen
To busser kan møtes i svingen
Sikt fremover i primærvegen tilfresstilles
Sikt fra sekundærveg til primærveg tilfredsstilles
To bygninger må rives/flyttes
alternativ 2
Fremhever Havneveien og Strandveien (nord) som primærveg/hovedtrasé
Strandveien (vest) fremstilles som sekundærveg, med vikeplikt
Deler av Havneveien må utvides og deler av Strandveien (nord) må legges om.
Radius 30 m i sving for primærvegen
To busser kan møtes i svingen
Sikt fremover i primærvegen tilfredsstilles ikke
Sikt fra sekundærveg til primærveg, tilfredsstilles
To bygninger må rives/flyttes alternativ 3
Fremhever Havneveien og Strandveien (nord) som primærveg/hovedtrasé
Strandveien (vest) fremstilles som sekundærveg, med vikeplikt.
Deler av Havneveien og Strandveien(nord) må legges om
Radius 15 m i sving for primærvegen
To busser kan møtes i svingen
Ved profil 140 er det kun 4,8 m. Det er for smalt til at to busser kan møtes, det er heller ikke plass til skulder.
Sikt fremover i primærvegen tilfredsstilles.
Sikt fra sekundærveg til primærveg tilfredsstilles ikke (markert med rødt)
Postveien
Postveien mangler i dag de trafikksikkerhetsmessige forutsetningene for sikker skolevei.
Utredningen under er utarbeidet med tanke på at det skal legges fortau langs hele postveien. Alt. 1 går lenger i et forsøk på å gjøre Postveien til en hyggeligere del av Vestbygda ved å etablere parkering og treplanting langs veien, og samtidig innsnevre kjørebanen. Begge forslagene trenger videre detaljering spesielt med hensyn på tiltak på privat grunn. Dette bør utføres bl.a. med utstikking av prosjektert trasé med påfølgende befaring.
Asplan Viak anbefaler alternativ 1, en vegløsning med innsnevring. Dette er en løsning som er etter Statens vegvesens håndbok så langt det er mulig. Fremdeles gjenstår enkelte elementer å avklare i en videre prosess som for eksempel muligheten for ytterligere smalere kjørebaner og fortau.
Løsningen gir tilfredsstillende trafikksikkerhet og legger til rette for en god estetisk oppgradering av Postveien. Videre vil løsningen kunne gi økt parkeringsmulighet langs veien. Innsnevringen vil trolig også føre til at mer trafikk vil ledes ned til havneområdet – som synes ønskelig med tanke på utviklingen i havneområdet.
alternativ 1
Løsning med innsnevring og ensidig fortau på skolesiden.
Primært to kjøreretninger, men kun en kjøreretning ved innsnevring på skolesiden
Forkjørsrett mot fyret
Arealet ved innsnevringer blir beplantet eller brukt til kantparkering
Fartsgrense 30 eller 40 km/t
alternativ 2
Løsning med to kjøreretninger og ensidig fortau
Fortau på skolesiden
Fartsgrense 40 eller 50 km/t
12 MØTEPLASSER
Offentlige møteplasser er som regel i konstant utvikling i forhold til en rekke faktorer. Endringer i bl.a. kommunikasjonsformer, handle- og jobbmønstre, endringer i næringsgrunnlag og sosial infrastruktur som skole og barnehager gjør at møteplasser endres . ”Torget”, krysset
Postveien/Havneveien, var for eksempel et møtested da det var der bank og forretning lå. Nordre havneområde har vært et viktig samlingssted i forhold til fiske og båt, men har også blitt et møtested for andre med kiosk og gode parkeringsmuligheter.
Å bygge gode ’tettsteder’ innebærer å samle funksjoner og gi mennesker gode samlingsplasser der man ofte kan treffe andre. Flytting av dagligvarehandel fra Postveien til havna, medfører at et viktig møtested i bygda flyttes. Plassen foran Jokerbutikken med god nærhet til skole og barnehage, havn og fremtidige boliger, vil bli det naturlige møtestedet i Vestbygda fremover. Det anbefales å fokusere innsatsen på å prioritere plassen foran Jokerbygget som Vestbygdas primære møteplass.
For havneområdet i nord, foreslås mindre og billigere tiltak.
JOKERPLASSEN
Asplan Viak anbefaler at plassen foran Jokerbygget organiseres slik at det dannes et bilfritt torg. Det bør også sikres en oversiktlig kryssing av Havneveien, og en videreføring av fortauet videre opp forbi skolen slik at barn får tilnærmet bilfri adkomst.
Det anbefales videre at parkeringsplassene samles på en oversiktlig måte på sørsiden, mens all garasjeparkering legges på nordsiden av Joker.
Det er vår anbefaling å bygge en møteplass der alle i bygda kan føle seg hjemme, en møteplass med kvalitet og identitet – og aktivitet tilrettelagt også for HC-brukere.
Det bør organiseres en
navnekonkurranse for plassen.
De gode områdene for opphold bør legges på den lune lésiden av Jokerbygget. Benker og sitteplasser ved hovedinngangen, mens den aktive møteplassen for barn og unge anbefales på lésiden opp mot skolen.
Møteplassen for barn og unge bør gi plass til et bredt spekter av aldergrupper, fungere som et spennende møtested og gi en god veksling mellom det sosiale og det aktive. Gode sitte, henge og slenge arealer må tilrettelegges. Den aktive delen av møteplassen bør ha stilrene og ’kule’
aktiviteter – med god sosial kontakt! Eksempler kan være fugleredehuske og ’supernova’. Det bør være gummi som støtunderlag – noe som gir mulighet for å trille med bl.a. sykkel og rullestol. Det må etableres skjerming mot biltrafikken. Det anbefales videre enkel beplantning med stedegen vegetasjon for å gi et grønt preg
.
Området mellom Joker og framtidig bebyggelse i sør kan opparbeides med et element som ikke bare gir grunnlag for aktivitet, men som også er noe helt spesielt for Vestbygda – kanskje noe som kan symbolisere noe av stedets karakter.
Former i plasstøpt betong eller gummi kan enkelt bygges opp som ’bølger’ blåst opp av sand eller vann. Lésiden kan benyttes til ulik aktivitet; klatring, skating, sitting, etc.
Det samme motivet kan benyttes for den delen av tomta som i dag er ubebygd. Enkel arrondering av terreng og tilsåing kan gi et bølgende, spennende og identitesskapende landskap som spiller opp med motivet foran Jokerbutikken. Fantasien vil selv sette grenser for hva et slikt terreng kan brukes til. Terrenget blir liggende fram til planer om nybygg på tomta står klare.
HAVNA NORD
Havna i nord preges av en åpenhet mot sjø, himmel – vær og vind. Dette preget må ivaretas på viktige steder, og dagens rause, åpne og fleksible torg er en del av særpreget til Vestbygda.
Parkeringen på havna gir aktivitet og bør beholdes.
Ved enkle virkemidler ønsker Asplan Viak å beholde dagens kvaliteter ved havna og samtidig tilføre området noe som kan gi identitet og interesse.
Parkeringsplasser har i andre prosjekter blitt behandlet med spennende elementer som her i et eksempel fra landskapsarkitektene
Schönherr sitt parkeringsprosjekt i Danmark.
Ved å benytte seg av veimaling produsert i flak kan ulike mønstre skjæres ut før dette smeltes inn i asfalten. Produktet blir like slitesterkt, sklisikkert og hardført som ’zebrastriper’ i gangfelt,. Flakene kan tilskjæres med laser og alle mulige mønstre og tekst kan produseres og smeltes på plass.
Et prinsipp bør etableres for utlegging av feltene i forhold til best mulig parkering.
Når det er avgjort kan det godt være en idékonkurranse for Vestbygdas innbyggere å komme opp med hvilken form eller tekst en slik markering bør få i samarbeid med planleggere.
13 FORBILDER/REFERANSER
Nedenfor er tatt med noen referanseprosjekt, som er brukt for å illustrere anbefalingene.
Enebolig/tomannsbolig
Boligområde Hageneiland – Ypenburg, Nederland 2001
Arkitekter: MVRDV,Rotterdam Området består av eneboliger,
tomannsboliger og rekkehus. Alle husene har tilnærmet like volum, saltak og har samme materiale på tak og vegger.
Materialer er platekledning, tre, aluminium, tegl.
Kilde: Mur 3 - 2006, Einar Dahle Hvorfor forbilde for Vestbygda?
Etablert typologi, gjenkjennbart volum og takform, værfaste kledninger, vår tids arkitektur.
Borneo Sporenburg, Amsterdam, Nederland 1996-2000
2500 boliger, byggherre Amsterdam by.
Masterplan (regulering) laget av landskapsarkitektene West 8.
Individuelle bygg av internasjonale og lokale arkitekter.
Kilde: Cabe, www.cabe.org.uk Hvorfor forbilde ?
Rekkehus i tett by-situasjon. Individuelle men likevel enhetlig. Selvstendige boliger, med egne innganger – eget liv.
Kan kombineres med næring på gateplan.
Arkitektfirmaet C.F. Møller Klitheden boliger, Blokhus Byggår 2004
Atriumhus (gårdshavehus)
Marilund, Godeset i Stavanger, ferdig januar 2009
Arkitekt: Eder Biesel arkitekter AS Landskap: Schønherr landskab KS Byggeherre: Base Property AS.
10 eneboliger i kjede Kilde: NAL/Ecobox Hvorfor forbilde?
Moderne arkitektur, men med små
Byfunksjoner og attraksjoner Kvarterhuset – kulturhus i
Hombladsgadekvarteret, København.
Arkitekt: Dorte Mandrup arkitekter, byggherre :København kommune, tatt i bruk 2001 Nybygget (salen) er en del av renovering av tilgrensende fabrikkbygg som nå er
kulturhus.
Hvorfor forbilde?
Et offentlig bygg (med lavt budsjett), som trekker folk, og hvor arkitekturen annonserer noe spennende og nytenkende.
Kan være med å annonsere Vestbygda og være en del av et offentlig rom/plass.
Parkeringsplass
Prismet, Århus Schønherr Landskap Parkeringsplass organisert ved hjelp av laserskjært veimaling ved bruk av ulike farger og ulike mønstre. Bokstaven P går igjen for å markere der bilene skal stå, blå felt med utskjært P som dekorative felt uavhengig av parkeringen.
Fredriksberg, København, SLA landskapsarkitekter.
Plasstøpt betong med hull til beplantning.
Gir god kvalitet langt billigere enn granitt, og skiller seg ut fra asfalt.
Kan være aktuelt foran Jokerbygget.
Loop fra Wallax.
Enkel og sosial leke-element/sitteplass som kan passe for mange aldersgrupper. Rimelig i innkjøp og kan flyttes om nødvendig.
Kan være aktuelt på aktivitetsflaten ved Jokerbygget.
