KONSESJONSLOVEN OG PRISKONTROLL

KONSESJONSLOVEN OG PRISKONTROLL

Sandra Alnes,

Landbruksdirektoratet

HVOR STÅR REGLENE UTDYPET?

• Konsesjonsloven https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-11-28-98?q=konsesjonslov

• Forskrift om konsesjonsfrihet https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2003-12-08-1434

• Prop. 92 L (2016-2017)

• Lovvedtak 21. juni 2017, endringslov til odelsloven, jordloven, konsesjonsloven

• Rundskriv M-3/2017: Konsesjon, priskontroll og boplikt – NB! les dette!

• Rundskriv M-3/2002: Priser på Landbrukseiendom

•

• Konsesjonsloven § 1 (Lovens formål)

«Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og

bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese:

1. framtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen

3. behovet for utbyggingsgrunn

4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. hensynet til bosetting.»

• Konsl. § 2: «Med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse av Kongen»

KONSESJONSPLIKT OG PRIS

• Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet

• Hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling (priskontroll) skal bidra til å realisere ulike mål i landbrukspolitikken – bla. legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning, og inntektsmuligheter som skaper arbeidsplasser i landbruket

KONSESJONSVURDERINGEN FOR LANDBRUKSEIENDOM

§ 9 første ledd: (særlige forhold for landbrukseiendommer)

«Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på:

1. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 2. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning,

3. om erververen anses skikket til å drive eiendommen

4. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.»

FORUTSETNINGER FOR PRISKONTROLL

• Priskontroll forutsetter at erverv av en eiendom skal konsesjonsbehandles og vurderes etter konsesjonsloven § 9:

• At det gjelder et konsesjonspliktig erverv som skal nyttes til landbruksformål

• I konsesjonsloven omfatter uttrykket landbruksformål jord-, skog- og hagebruk, reindrift og tilleggsnæringer som turisme, salg av

gårdsprodukter, utleievirksomhet i forbindelse med jakt m.m. Landbruket er i utvikling, og ressursene tas i bruk på stadig nye og kreative måter.

Hva som er tilleggsnæringer vil variere over tid i takt med denne utviklingen

• En helhetsvurdering av § 9 og § 9 a sett i sammenheng

• Husk at prisen vurderes der konsesjonsmyndigheten stiller seg spørsmålet om prisen er for høy, og om det skal bli avgjørende i saken. For høy pris kan alene begrunne avslag dersom prisen blir avgjørende i helhetsvurderingen.

Ny § 9 a

• Konsesjonsloven § 9 a (priskontroll ved erverv av landbrukseiendom)

Første ledd første setning gjelder bebygd eiendom:

«Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd

eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i § 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en

samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. …

Første ledd siste setning gjelder ubebygd eiendom:

..En slik vurdering av prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom.»

• Nytt i ny bestemmelse: Unntak fra priskontroll for rene skogeiendommer, både bebygd og ubebygd

Ny § 9 a

IKKE PRISKONTROLL PÅ UPRODUKTIVE AREALER

M-3/2017 s. 24:

«Etter § 9 a andre punktum skal det foretas priskontroll ved

konsesjonsbehandlingen av erverv av ubebygd eiendom uavhengig av

eiendommens størrelse. Priskontroll etter dette alternativet gjelder også ved

erverv av ubebygd eiendom som består av innmarksbeite. Erverv av eiendommer uten produktive arealer anses ikke som erverv til landbruksformål, og det skal ikke foretas priskontroll. Et eksempel på slike eiendommer er fjellstrekninger med

jaktretter, fiskeretter og beitemuligheter. Gjelder ervervet en ren skogeiendom, er det fastsatt i bestemmelsen at det ikke skal foretas priskontroll. Som ren

skogeiendom regnes en eiendom helt uten jordbruksareal. Eiendommen kan følgelig i tillegg til skogen bestå av uproduktive arealer.»

«REN SKOGEIENDOM»

• «Som ren skogeiendom regnes en eiendom helt uten jordbruksareal.

Eiendommen kan følgelig i tillegg til skogen bestå av uproduktive arealer»

• Helt uten jordbruksareal:

• fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite

• Et skille mellom bebygd og

ubebygd eiendom når det gjelder innmarksbeite: ordlyden

jordbruksareal

LOVFESTING AV INNHOLDET I PRISKONTROLLEN

• Formålet med endringene i regelverket er å bidra til at færre erverv vil omfattes av konsesjonsplikt, boplikt og priskontroll, og å bidra til større omsetning av skogarealer

• Endringene i reglene om priskontrollen innebærer i hovedsak:

• arealgrensen for priskontroll fastsettes i loven (§ 9 a)

• loven gir hjemmel til forskriftsbestemmelse om unntak fra priskontroll der

kjøpesummen ved erverv av eiendom med bolighus er under et fastsatt beløp (§ 9 a)

• priskontroll skal unnlates ved erverv av rene skogeiendommer (§ 9 a)

• Konsesjonsloven § 9 a trådte i kraft 1. juli 2017

• Endringene i konsesjonsloven § 9 a skal gjelde i konsesjonssaker som ikke er endelig avgjort på det tidspunkt endringene trer i kraft (1.7.17)

BETYDNINGEN AV DET NYE UNNTAKET

• Konsesjonsloven § 9 a angir hvilke eiendommer det er priskontroll på

• Det nye unntaket gjelder bare rene skogeiendommer, ellers er konsesjonsvurderingen iht. priskontroll den samme som tidligere

• Ubebygde eiendommer med noe jordbruksareal er fortsatt underlagt priskontroll, selv om eiendommen fremstår mest som en skogeiendom

• Konsekvens: ca. 25 400 eiendommer med skog unntas fra priskontroll (19 % av 132 270 eiendommer med skog)

• Flere delingssaker? (Prop. 92 L (2016-2017) s. 56)

BETYDNINGEN AV DET NYE UNNTAKET

• Vil flere ønske å dele fra jord for å selge skog uten priskontroll?

 Svekkelse av ressursgrunnlaget på eiendommen som blir delt

• Vil forslaget føre til høyere priser ved salg av rene skogeiendommer?

• Vil flere enn før unnlate å drive marginale jordbruksarealer for at eiendommen over tid skal bli en ren skogeiendom?

DELING

• Delingsbestemmelsen i jordloven § 12 er ikke endret: «Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket.» (vern av arealressursene, driftsmessig god løsning, drifts- eller miljømessige ulemper, ev. andre hensyn under lovens formål)

• Prop. 127 L (2012-2013) s.43: «Ved vurderinga av kva som gir ein tenleg

bruksstruktur må dei momenta som er nemnde i jordlova § 1 andre og tredje ledd trekkjast med. Kva som er ein tenleg variert bruksstruktur er nærare omtalt i

rundskriv M-35/95 Om jordloven § 1. Det skal leggjast til rette for utvikling av bruk som er tenlege for samfunnet både nasjonalt og lokalt, sett ut frå det området eigedomen ligg. Det er lagt til grunn som eit mål for jordlova at driftseiningane bør styrkast gjennom bruk av verkemidla i lova. Ved avgjerd av kva for bruksstorleik som er tenleg, må ein sjå på ressursgrunnlaget og om ressursane kan drivast på ein

kostnadseffektiv måte i eit langsiktig perspektiv. Ved avgjerd av ei sak kan ein likevel finne at auke av arealet ikkje vil føre til nemnande styrking av bruket.» s.44: «Det er òg ei driftsmessig god løysing dersom bygningsmassen og driftsapparatet kan

utnyttast på ein god måte. Vurderinga av kva som vil vere ei driftsmessig god

løysing må gjerast ut frå kva som er pårekneleg drift, og i eit langsiktig perspektiv.»

M-1/2013 s. 19: «”vern av arealressursane” gjør det mulig for forvaltningen å treffe en avgjørelse som kan hindre at det oppstår enheter som det er vanskelig å drive

rasjonelt og opprettholde som aktive bruk. ..og hindre oppdeling av arealene som gjør det vanskelig å nekte senere omdisponeringer. ..Små enheter kan øke risikoen for at

KOMMUNENS ROLLE

• Gjennomføre priskontroll der det er aktuelt

• Være bevisst på eiendoms- og bruksstrukturen i kommunen og lokale utfordringer

• Tenke langsiktig

• Målet i jordloven § 1: en tjenlig variert eier- og bruksstruktur

• Det er lagt til grunn som et mål for jordloven at driftsenhetene bør styrkes ved bruk av

virkemidlene i loven. Hvilken bruksstørrelse som er tjenlig må vurderes ut fra ressursgrunnlaget og om ressursene kan drives på en kostnadseffektiv måte i et langsiktig perspektiv

• Avgjøre saker om konsesjon og deling ut fra de konkrete forhold i hver

enkelt sak

RETNINGSLINJENE

• Nytt rundskriv

M-3/2017: Konsesjon, priskontroll og boplikt

RUNDSKRIV M-3/2017

• Erstatter rundskriv om konsesjon og boplikt M-2/2009 og sammenfatter alle de små prisrundskrivene: M-7/2002, M-4/2004, M-1/2010, M-2/2012 og M-2/2016.

• NB! Verdsettelsesrundskrivet Priser på landbrukseiendom M-3/2002 gjelder

• Prinsippene for verdsettelsen er ikke endret

• Øvre grense for boverdi-tillegg er fortsatt 1,5 mill

• Kapitaliseringsrentefoten er uendret på 4%:

• M-3/2017 s. 25: «I rundskriv M-7/2002 og M-4/2004 ble

kapitaliseringsrenten ved verdsetting av henholdsvis skog og jordbruksareal fastsatt til 4 %.»

RUNDSKRIV M-3/2017

• «En samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling» - samme vurdering som tidligere:

• «Hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling er bare aktuelt hvor ervervet skjer til landbruksformål, og det er et moment det skal legges særlig vekt på. Hensynet supplerer momentene som er nevnt i § 9, og kan begrunne avslag på konsesjonssøknaden. Det skal imidlertid foretas en helhetsvurdering av alle momentene samlet.» s. 24

HVA SIER M-3/2017 OM KONSESJON TIL AS?

• Konsesjonsloven § 9 tredje ledd:

«Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i

landbruket.»

M-3/2017 pkt. 8.2.9: «Det er et nasjonalt mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer som selv bebor og driver eiendommene, da dette har vist seg å være en stabil og rasjonell driftsform. § 9 tredje ledd åpner likevel for at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar dersom dette byr på fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer. Dette kan for eksempel være tilfelle i saker der det er behov for å utnytte ressursene gjennom felles tiltak.» (Losby bruk er et eksempel) Når det gjelder tradisjonelle landbrukseiendommer,

• M-3/2017 pkt. 8.2.9 forts: «Det skal være en reell mulighet for at selskaper med begrenset ansvar kan få konsesjon. En søknad kan ikke avslås ut fra et generelt ønske om at

aksjeselskaper ikke bør få konsesjon. Det må sees hen til påregnelig utvikling av forholdene på eiendommen i tiden framover med den aktuelle eierformen. Det kan i den forbindelse legges vekt på at erfaringen viser at en

bruksstruktur der landbrukseiendom i størst mulig grad eies av fysiske personer som selv bebor og driver eiendommene sine har

erfaringsmessig vist seg å være en stabil og rasjonell eierform.»

LMD i vedtak fra 2014: «Det er i tråd med praksis å avslå konsesjon til aksjeselskaper på kjøp av tradisjonelle landbrukseiendommer som egner seg til bosetting og selvstendig drift og eierformen ikke byr på fordeler sammenlignet med tradisjonelle eierformer.» Konsesjon ble gitt til Store Bjørnstad AS: «eiendommen skiller seg fra tradisjonelle landbrukseiendommer. Det vises bl.a. til bygningsmassen samt at eiendommen i stor grad er brukt til allmennyttige formål. Det vises videre til at Store

RUNDSKRIV M-3/2002: PRISER PÅ

LANDBRUKSEIENDOMMER VED KONSESJON

• Verdsettelsesprinsippene for landbrukseiendom etter konsesjonsloven

• For at retningslinjene skal komme til anvendelse må eiendommen bestå av ressurser/rettigheter som etter en objektiv vurdering kan gi grunnlag for drift og utnytting av næringsmessig karakter

• For jordbruksareal og skog er det viktig at verdsettingsmåten passer

produksjonsegenskapene. Dette kommer for eksempel til uttrykk gjennom årlig avling for jordbruksarealer

• Er det ikke tvil med hensyn til kjøpesummen, må vurderingen av prisspørsmålet synliggjøres i saksutredningen på en enklere og mindre arbeidskrevende måte enn en fullstendig verdiberegning. Er vi imidlertid inne i prisvurderingen:

RUNDSKRIV M-3/2002: PRISER PÅ

LANDBRUKSEIENDOMMER VED KONSESJON

• Inne i prisvurderingen er det lagt opp til at jord og skog verdsettes ved bruk av avkastningsverdi, og bygninger (våningshus, driftsbygninger, kårbolig m.m.) verdsettes ved å bruke kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi). For andre ressurser på eiendommen nyttes enten avkastningsverdi eller

kostnadsverdi

• Rettigheter og andre ressurser som ligger til landbrukseiendommer kan være av forskjellig art. Det er derfor vanskelig å angi helt bestemt

verdsettingsmåte

• Alle ressurser på eiendommen skal verdsettes:

• Ved praktisk verdsetting er det ofte hensiktsmessig å dele verdsettingen opp i de enkelte deler eiendommen består av (jord, skog, bygninger m.m.), og så bruke den verdsettingsmåten som passer best på de enkelte deler

NYTT I FORSKRIFT

• Hjemmel: Konsl. § 9 a annet ledd: «Departementet kan gi forskrift om at prisvurderingen etter første ledd skal unnlates ved erverv av bebygd eiendom med et brukbart bolighus, dersom den avtalte prisen ikke overstiger en fastsatt beløpsgrense.»

• Forskrift om konsesjonsfrihet kapittel 4: Beløpsgrense for priskontroll

• Ny § 6 a «Prisvurdering etter konsesjonsloven § 9 a skal unnlates ved erverv av bebygd eiendom med brukbart bolighus dersom den avtalte prisen er under 3,5 millioner kroner.»

• Den samme regel som etter tidligere rundskriv, men nå fastsatt i forskrift

• «Bebygd eiendom med brukbart bolighus»

• Beløpsgrensen kan bare anvendes der ervervet skjer til boligformål, rundskriv M-3/2017 punkt 8.2.3 s. 24.

• Skal det foretas prisvurdering av bebygde eiendommer som selges under 3,5 millioner dersom formålet med ervervet er tilleggsjord?

• M-3/2017: «Rekkevidden av bestemmelsen i forskriften (§ 6 a) må tolkes i lys av at formålet med den er å legge til rette for omsetning av mindre

landbrukseiendommer i bosettingssammenheng. Beløpsgrenseunntaket får følgelig bare anvendelse hvor ervervet skjer til boligformål.»

• Hva ligger i «boligformål»?

• Formålet med ervervet er avgjørende

• Søknad om konsesjon må legges til grunn

• Ingen klar avgrensning

• Er formålet tilleggsjord kommer ikke beløpsgrenseunntaket til anvendelse

• Skal søker bosette seg på eiendommen er vi klart inne i forskriften § 6 a

?

HVORVIDT EN EIENDOM REGNES SOM BEBYGD ETTER KONSESJONSLOVEN

• M-3/2017 punkt 6.1.2, 7.2 og 8.2.3:

• «Bebygd» § 4 nr. 4: Bebyggelse uten hensyn til hva slags bygning det er tale om. Er bebyggelsen ubrukelig på grunn av alder og forfall, anses eiendommen som ubebygd

• «Bebygd» § 5 annet ledd: «Som bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Det samme gjelder eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring dersom tillatelse til bebyggelse er gitt med sikte på boligformål.»

• Må ses i lys av § 4 nr. 4, men spørsmålet om en eiendom kan anses

bebygd eller ikke etter konsesjonsloven § 5 annet ledd er nærmere drøftet i Senja-dommen og gjelder bolighus

• «Bebygd» § 9 a: Samme vurdering som etter § 4 nr. 4

• «Bebygd» i forskrift om konsesjonsfrihet § 6 a:

• M-3/2017 pkt. 8.2.3: «Rekkevidden av bestemmelsen i forskriften må tolkes i lys av at formålet med den er å legge til rette for omsetning av mindre

landbrukseiendommer i bosettingssammenheng. Beløpsgrenseunntaket får følgelig bare anvendelse hvor ervervet skjer til boligformål. Som brukbart bolighus regnes et hus som har en slik standard at kjøperen kan flytte til eiendommen; boligen må for eksempel ha tilfredsstillende løsninger for vei, vann og avløp. Vurderingen som skal legges til grunn er følgelig noe forskjellig fra vurderingen av om det oppstår lovbestemt boplikt ved ervervet.»

NÅR ER DET PRISKONTROLL?

• Konsesjonsplikt med priskontroll

• Bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka eller

overflatedyrka jord (med unntak for forskriften § 6 a)

• Ubebygd eiendom med

fulldyrka/overflatedyrka jord eller innmarksbeite

(jordbruksareal)

• Konsesjonsplikt uten priskontroll

• Bebygd eiendom over 100 dekar men mindre enn 35 dekar dyrka – altså bare med skog,

innmarksbeite og/eller uproduktive arealer

• Bebygd eiendom med over 35 dekar dyrka jord men med bolighus til maks 3,5 millioner kroner (forskriften § 6 a)

• Ubebygd eiendom uten

fulldyrka/overflatedyrka jord eller innmarksbeite (jordbruksareal) – for eksempel en skogeiendom med utmark er uten priskontroll

[email protected]