Kvantitative mål for bygningsmassen Dokumenter:
a) Saksframlegg
b) Vedlegg 1: Tilstandsgrader
Forslag til vedtak:
Universitetsstyret legger de foreslåtte kvantitative målene til grunn for videre drift av universitetets eiendomsmasse.
Ås, 28.11.2012 Siri Margrethe Løksa universitetsdirektør
a) Saksfremlegg Bakgrunn
Universitetsstyret har tidligere blitt orientert om bygningsmassens tilstand. Det vises her spesielt til US- sakene 2010/151, 2011/129, 2011/176c og 106a-b/2012. I US-sak 129/2011 sluttet universitetsstyret seg til at bygningsmassens utvikling skulle måles kvantitativt ut fra følgende forhold:
1. Oversikt over bygningsmassen fordelt etter alder og tilstandsklasse
2. Oversikt over forbruk per kvadratmeter for renhold, drift, planlagt vedlikehold og lønn 3. Oversikt over energibruk
Det legges nå fram en sak med konkrete forslag til måltall for utviklingen innen hver av disse tre områdene.
Bygningsmassens tilstand
Riksrevisjonen har i undersøkelsen om forvaltning av eiendomsmassen i universitets- og
høgskolesektoren lagt NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk til grunn for sin analyse (en beskrivelse av tilstandsklassene ble gitt i US-sak 129/2011). Ihht. til denne deles bygningsmassen inn i fire
klasser/kategorier, med utgangspunkt i vurderinger av en bygnings tekniske tilstand.
I følge Riksrevisjonen har bygningsmassen i UH-sektoren en gjennomsnittlig arealvektet tilstandsgrad på 1,3. Det er betydelig variasjon mellom institusjonene, jf. tabell 1.
Tabell 1. Arealvektet tilstandsgrad1 på ulike typer institusjoner i UH-sektoren per 2010 ihht. Riksrevisjonen.
Enhet Tilstands-
klasse 0 Tilstands-
klasse 1 Tilstands-
klasse 2 Tilstands-
klasse 3 Arealvektet tilstandsgrad
Snitt UH-sektoren 16 47 30 7 1,3
Selvforvaltende universiteter 13 47 32 8 1,4
Selvforvaltende høgskoler 4 22 61 13 1,8
Forvaltet av Statsbygg 26 56 17 2 1,0
UMB 5 21 59 15 1,8
I praksis vil man – dersom man har en bygningsmasse av en viss størrelse og med varierende alder – ha en gjennomsnittlig arealvektet tilstandsgrad på minimum 1. UMB kommer dårlig ut i Riksrevisjonens undersøkelse med en arealvektet tilstandsgrad på 1,8. Med de planlagte byggearbeidene på campus, blir situasjonen noe bedre. Dersom man legger Urbygningen til tilstandsklasse 0, som den vil få etter
1Tilstandsgrader: 0 = ingen symptomer på dårlig tilstand: Meget god standard uten feil og mangler og kun ubetydelig slit og elde fra nybyggstandard. 1 = svake symptomer på dårlig tilstand: God, tilfredsstillende standard, hvor alle lover og
forskrifter er ivaretatt. Noe slitasje og elde fra nybyggstandard. 2 = middels kraftige symptomer på dårlig tilstand. Et visst omfang av feil og mangler som krever teknisk utbedring, og/eller avvik fra lover og forskrifter. 3 = kraftige symptomer på dårlig tilstand. Omfattende skader, feil og mangler. Mye slitasje. Betydelig behov for teknisk utbedring. Avvik fra lover og forskrifter. Tilstandsgrad 0 og 1 er et uttrykk for god tilstand, mens tilstandsgrad 2 og 3 er et uttrykk for dårlig tilstand.
rehabiliteringen, og ser bort fra Sem i Asker og alle bygninger på campus Ås som skal rives pga.
samlokaliseringsprosjektet, er den arealvektet tilstandsgraden på 1,5.
For å følge opp det ansvaret UMB er gitt for sin eiendomsforvaltning, jf. tildelingsbrev fra
Kunnskapsdepartementet, foreslås det at universitetet legger følgende til grunn for bygningsmassens tilstand:
UMB har en målsetting om at arealvektet tilstandsgrad for eksisterende bygningsmasse på campus Ås skal være på maksimum 1,1 (jf. NS 3424). Denne målsettingen skal nås innen 2022. Universitetsstyret informeres én gang årlig, ved utløpet av hvert budsjettår, om utviklingen.
En slik målsetting innebærer at tilstandsgraden i 2022 skal være noe bedre enn snittet for UH-sektoren per 2010. Dette er en ambisiøs målsetting rent økonomisk for UMB, men det innebærer likevel kun en nøktern god standard rent bygningsmessig. Det må antas at målsettingen ikke kan nås gjennom UMBs rammebevilgning og det særskilte budsjettet for vedlikehold og utvikling, slik dette er foreslått i US-sak 141/2012. Det er derfor nødvendig med ekstraordinære tiltak, herunder kanskje spesielt salg av
eiendom. Salg av eiendom utenfor Ås kommune vil ikke være tilstrekkelig. Det kan også vurderes om man skal iverksette organisatoriske grep, f.eks. opprettelse av et heleid eiendomsaksjeselskap som kan lånefinansiere nødvendige tiltak eller OPS-prosjekter (offentlig-privat-samarbeid gjennom at det utlyses bygge- eller rehabiliteringsprosjekter («sale and lease back») som lyses ut på anbud). Dette er i tilfelle begge grep som vil kreve Kunnskapsdepartementets godkjenning
Forbruk per kvadratmeter
NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk benyttes normalt innen offentlig eiendomsforvaltning for å kontere og beregne kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV-kostnader). Dette gir
muligheter for benchmarking, selv om dette i liten grad hittil er gjort ved UMB eller i universitets- og høgskolesektoren for øvrig. Standarden skal justeres fom 2013.
For å følge opp FDV-kostnader bør UMB årlig rapportere på følgende parametere ihht. NS3454:
• Forvaltningskostnader – posten omfatter generelt alle kostnader forbundet med administrasjon av eiendomsforvaltning og drift (inkl. lønn), samt aktuelle offentlige avgifter
• Drift – posten er delt i undergrupper
o Løpende drift – beregnet på grunnlag av lønn til nødvendig teknisk driftspersonell, vaktmestere, mv. samt nødvendige serviceavtaler for de tekniske anleggene, uforutsette skader, nødvendig driftstekniske verktøy, mv.
o Renhold – beregnet på grunnlag av lønn til nødvendig renholdspersonell, inkl.
vindusvask og byggrenhold o Energi – alle kostnader til energi
o Vann og avløp – alle kostnader til vann og avløp, herunder også kommunale avgifter, ev. ekstra rensebehov, mv.
o Avfallshåndtering – herunder håndtering og sortering i ulike fraksjoner o Vakt og sikring – kostnader til byggsikring
o Utendørs - omfatter ettersyn av parkareal, veger og plasser, inkl. snømåking, strøing og feiing, samt plenklipp og skjøtsel av busker/trær
• Vedlikehold – posten er delt i undergrupper (men kostnadene oppgis normalt samlet)
o Planlagte vedlikeholdsarbeider - vedlikehold som følge av normal slitasje (f eks maling)som gjøres med jevne mellomrom f or a hindre forfall
o Utskiftninger - utskifting av bygningsdeler og tekniske installasjoner som har kortere levetid enn selve bygget (årlige avsetninger til fremtidige utskiftninger som relaterer seg til bygg og tekniske anlegg)
o Vedlikehold av veier, plasser, grøntanlegg (inkl. installasjoner). Omfatter også utskifting av trær.
Siden UH-sektoren i liten grad har drevet benchmarking, er det noe vanskelig å fremme konkrete forslag til måltall for utviklingen. Det finnes erfaringstall for delvis sammenlignbare
bygningstyper/arealkategorier som til en viss grad kan danne utgangspunkt for benchmarking.
Det foreslås at universitetet legger følgende til grunn for måling av forbruk per kvadratmeter:
UMB skal måle forbruk per kvadratmeter ihht. NS 3454 og foreta årlig sammenligning av kostnader med
sammenlignbare bygningstyper. Universitetsstyret informeres én gang årlig, ved utløpet av hvert budsjettår, om utviklingen.
Energibruk
UMB har god oversikt over energibruk – samlet og per bygning. Universitetet har en varierende bygningsmasse. Dette påvirker energibruken. Som eksempel kan man stille spørsmålstegn ved hvor relevant det er å ta med fjøs mv. (SHF) eller de klimaregulerte planteforsøksarealene (SKP) i UMBs spesifikke forbruk – særlig dersom man skal sammenligne seg mot erfaringstall eller mot andre enheter i universitets- og høgskolesektoren. Drifts- og serviceavdelingen (DSA) har derfor skilt UMBs
bygninger i tre grupper, som om ønskelig, kan vurderes uavhengig av hverandre. Tallene for energibruk ber bygning og kvadratmeter (kWh/m2) benyttes i hovedsak til løpende vurderinger av hvor det er aktuelt og nødvendig med tiltak.
NS3031 Beregning av bygningers energiytelse benyttes normalt som grunnlag for å måle energibruk. Ihht.
denne standarden skal energibruken måles med utgangspunkt i oppvarmet del av BRA, dvs. bruttoareal minus arealet av yttervegger. UMBs FDV-verktøy («Lydia») gir imidlertid ikke data for dette. DSA har derfor inntil videre valgt å benytte netto areal innenfor yttervegger (inkl. ev. uoppvarmet loft, mv.) som målegrunnlag. Dette må hensyntas ved ev. benchmarking mot andre.
Universitetsstyret har tidligere, i forbindelse med vedtak av UMBs miljøhandlingsplan for perioden 2012 til 2018 (jf. US-sak 27/2012) vedtatt følgende mål for energibruk:
UMB skal ved hjelp av effektiv og aktiv drift styre energibruken slik at den benyttes der det er konkrete behov. Det skal installeres og brukes styringssystemer som reduserer energibruken der det ikke foregår aktivitet. Videre skal arealene utnyttes effektivt slik at det ikke benyttes unødvendig mye arealer. I løpet av perioden skal energiforbruket reduseres med 20 %.
Målet i miljøhandlingsplanen kan nås på flere forskjellige måter, f.eks. ved å redusere oppvarmet areal (arealeffektivisering) og/eller ved å redusere energibruken per arealenhet (kWh/m2). Måleindikator i miljøhandlingsplanen er totalt energiforbruk.
Det foreslås at Universitetsstyret informeres én gang årlig, ved utløpet av hvert budsjettår, om utviklingen.
Universitetsdirektørens vurdering
UMB står overfor store utfordringer for å få universitetets bygningsmasse opp på et akseptabelt vedlikeholdsnivå. Universitetsstyret har derfor prioritert eiendomsforvaltningen som ett av styrets tre prioriterte områder. Dette har utvilsomt bidratt til større forståelse for utfordringen blant ansatte og studenter. Det er likevel vanskelig å kunne prioritere tilstrekkelig med midler til vedlikehold og utvikling av eiendomsmassen og samtidig kunne opprettholde nivået på UMBs primæroppgaver innen
undervisning og forskning.
Universitetsdirektøren støtter forslagene til kvantitative mål for bygningsmassen, og vil i denne sammenhengen vise til at det ikke er usannsynlig med et ressursbehov på minimum det dobbelte av dagens nivå, jf. US-sak 141/2012, for å nå de målsettingene som foreslås i denne saken.
Universitetsstyret varsles derfor om at man raskt vil komme tilbake med konkrete forslag til salg av eiendom og organisatoriske grep, slik det vises til i saksframstillingen.
