Fradeling til uendret bruk
v/ seniorrådgiver Renate Kristiansen
Rettslig utgangspunkt
• Pbl. § 1-6. Tiltak
Med tiltak etter lovene menes (…) opprettelse og endring av eiendom (…).
Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med (…) kommuneplanens arealdel og reguleringsplan (…).
• Pbl. §§ 11-6 og 12-5: Kommuneplanens arealdel og
reguleringsplan er bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1-6.
forts. rettslig utgangspunkt
• Fradeling kan likevel skje der den fradelte
eiendommen skal benyttes til samme formål som
tidligere, såkalt fradeling til uendret bruk
Landbruks-, natur- og friluftsområder
(1) Fradeling av bebygd tomt – eksisterende bygninger
• Situasjon: eiendommen er avsatt til LNF- formål i kommuneplan
• Utg.pkt: fradelingen må ikke være i strid med arealbruk fastsatt i kommuneplanens arealdel, jf. pbl. § 11-6 annet ledd.
• Fradeling av bestående bygninger i LNF-området – betinget av at bygningen er ment brukt til drift som faller inn under
landbruksbegrepet
• Søknad om fradeling til annen bruk – f. eks fritidsbebyggelse – søknaden vil stride mot planens arealformål – tillatelse vil
være avhengig av dispensasjon
(1) Fradeling av bebygd tomt – eksisterende bygninger
• Gjelder ikke:
- Dersom bygningen lovlig var i bruk som fritidsbolig, og bruken opprettholdes
• Hvorfor slik?:
- Kommuneplanens arealfastsettelse får virkning for fremtidig arealutnyttelse
- Fradeling i seg selv medfører ikke noen faktisk endring i bruken - Der bruken var lovlig før eiendommen ble avsatt til LNF formål,
vil denne anses lovlig også etterpå
Innebærer fradelingssøknaden slik uendret bruk – hva skal man vurdere?
• Konkret vurdering av den faktiske situasjonen….
– bruken må være både etablert og lovlig før området ble avsatt til LNF formål
– bruken må være videreført etter planvedtakelsen – bruken må ikke være opphørt
– må ikke være brukt til annet formål eller avbrudd i bruken for en lengere periode
– for fritidsbebyggelse innebærer bruken ikke en kontinuerlig beboelse, men vil være preget av uregelmessige opphold i skiftende tidsrom
Sivilombudsmannen (somb.) sak 2010/108
forts. sak 2010/108
• Fylkesmannen i Møre og Romsdal omgjorde kommunens
vedtak om tillatelse til fradeling av tomt med påstående bygning til fritidsformål – i området avsatt til LNF.
- konkluderte med at det ikke var tale om fradeling til uendret bruk, og at en tillatelse var avhengig av
dispensasjon
- selv om bygningen hadde vært brukt som fritidsbolig kunne den ikke karakteriseres som det nå
- ut fra tilsendte bilder la fylkesmannen til grunn at den aktuelle bygningen var preget av «lang tids forfall», og at den ikke var egnet til varig opphold og bruk som fritidsbolig
forts. sak 2010/108
• kommunens vurdering etter avholdt befaring «bygningen bar preg av å ikke ha vært bebodd på lange tider, og at den var i sterkt forfall».
• Somb: ingen kritikk mot fylkesmannens standpunkt om at bygningen ikke ble benyttet til fritidsformål
- merk: vurdering av bygningens tilstand: hva slags
dokumentasjon/ undersøkelser denne vurderingen var basert på
- om søker var oppfordret/ gitt anledning til å gjøre rede for tidligere bruk av bygningen og dens tekniske stand
(2) Avgrensning av fradelt tomt – hvor stor
skal tomta være?
(2) Avgrensning av fradelt tomt – hvor stor skal tomta være
• Utg.pkt.:
Der det kan fradeling til uendret bruk, kan det areal som faktisk er benyttet som fritidstomt, fradeles uten
dispensasjon.
• Kan være ei vurdering det er vanskelig å foreta rent konkret:
- beror på faktiske forhold som det kan være vanskelig å skaffe seg oversikt over
- tomtas terrengmessige avgrensning
- størrelsen på andre hyttetomter i området
(Somb. Sak 2004/72 og Planjuss 1/2004)
(2) Avgrensning av fradelt tomt – hvor stor skal tomta være
• Dom fra Kristiansand tingrett (27.7.2011)
• Saksforhold:
- På 50-tallet inngått feste av areal for hyttetomt.
- Størrelsen på tomta var angitt i festekontrakten:
«Leier oppsetter gjerde rundt tomten som og marker grensen». Hytta ble oppsatt og gjerde ble bygd.
- 1971 – området ble regulert til friområde.
- 2008 – krav om innløsning akseptert. Søknad om
fradeling fremsatt.
(2) Avgrensning av fradelt tomt – hvor stor skal tomta være
• Dom fra Kristiansand tingrett (27.7.2011)
• Saksforhold:
- På 50- tallet inngått avtale om feste av hyttetomt - Størrelsen på tomta var angitt i festekontrakten og
lød slik: leier oppsetter gjerde rundt tomten som og markerer grensen.» Hytta ble oppsatt og gjerde ble bygd.
- 1971 regulert til friområde i reguleringsplan
- 2008 innløsning ble gitt – fradelingssøknad fremsatt
• Rettens vurdering:
- Hele tomten – eller i hvert fall en vesentlig del av den – bærer tydelig preg av opparbeidelse av bruk
- Mindre områder på tomten er i naturlig behold, og fungerer enten som skjerming mot for eksempel areal for kompost (…) eller
utilgjengelig som adkomst til sjøen på grunn av fjellets beskaffenhet.
- Over deler av arealet er det tilrettelagt stier markert med stein, og mot syd en brønn opp til gjerdet.
- Det faktum at mindre deler av arealet ikke bærer preg av bruk, taler ikke mot dette, men bygger etter rettens konkrete
helhetsvurdering opp under bruken av arealet til fritidsformål.
Byggeområder (regulerte områder)
Byggeområder (regulerte områder)
• Miljøverndepartementet, Planjuss 1/2005:
Spm. om fradeling av bebygd festetomt i regulert område.
Departementet mener spørsmålet om fradeling til uendret bruk stiller seg annerledes her enn i områder som i kommuneplanens arealdel er angitt som LNF-områder.
• Somb. 2010/108:
«fradeling til uendret bruk» – i prinsippet må dette gjelde uavhengig av reguleringsformålet i seg selv, eller om
eiendommen omfattes av reguleringsplan, bebyggelsesplan eller arealdelen til en kommuneplan. Jeg kan med andre ord på dette punkt ikke se at det er grunnlag for å skulle skille mellom
«fradelinger i LNF-områder og fradelinger i regulerte områder»
(…).
• Somb. sendt brev til dep. og vist til sin uttalelse i sak 2010/108.
Inntatt i Planjuss 1/2012.
• Dvs.:
- avgjørende er den faktiske bruken som har vært forut for vedtakelse av gjeldende planer, forutsatt at denne bruken er lovlig og etablert.
- uavhengig av om fradelingen skjer innenfor LNF-områder eller der hvor eiendommen ligger innenfor gjeldende
reguleringsplan
Innløsning av festetomt
• Tomtefesteloven (tfl.) § 32 «Rett til innløysning av festetomt til bustadhus og fritidshus»
• Miljøverndepartementet i brev datert 19.3.2013:
- «Vi mener at omgjøring fra festegrunn til
grunneiendom alltid krever søknad og tillatelse etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m. Dette gjelder
også ved innløsing omfattet av tomtefesteloven § 32 tredje ledd.»
- Lovavdelingens uttalelse av 19. juni 2007 vil fortsatt ha relevans når det gjelder de materielle vilkår som kommunen kan stille v. kommunens saksbehandling etter pbl.
Forts. innløsing festetomt
• Dvs.:
- Kommunen kan ikke nekte å gi delingstillatelse der vilkårene i tfl. § 32 tredje ledd er oppfylt – men kan stille visse krav til tomteutformingen
• Lovavdelingens brev av 19. juni 2007:
«Slik vi ser det, gjeld dette også i tilfelle der deling kan vere i strid med føresegner i eller i medhald av plan- og bygningslova, t.d.
gjeldande reguleringsplan for området, kfr. plan- og bygningslova
§ 63. Ei slik tolkning har klar støtte i Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) s. 35 venstre spalte (punkt 5.6.2). (…) Kommunen må likevel kunne stille visse krav til tomteutforminga, så lenge krava er saklege og ikkje så tyngande at dei reelt stenger for innløysning eller reelt inneber at gjennomføringa av innløysninga blir
vesentleg vanskeleggjort.”