Kræmer Brygge
Detaljreguleringsplan med KU,
L12-1624
Tittel: Detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for Kræmer Brygge Arkitekt(er): Voll Arkitekter AS
Forfatter(e): Tom Langeid, landskapsarkitekt mnla DAKer(e): Ann Ellen Karlsen
Oppdragsnr.: 8510
Oppdragsgiver(e): Hagb. Kræmer AS Rapportstatus: Planbeskrivelse Tilgjengelighet: Åpen
Oppdragsansvarlig: Tom Langeid Kvalitetssikrer(e): Guri Ugedahl Antall sider: 94 sider
Filreferanse: E:\8510KRÆM\Dokumenter\Avd-PU\Regplan med KU\Oversendt
kommunen\050413\Kræmer Brygge - Planbeskrivelse med KU 151208 rev 050413.doc
Adresser: Barlindhaug Consult AS Postadresse: 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: 77 62 26 00 Telefaks: 77 62 26 99
Epost: [email protected] www.barlindhaug.no
Med mindre annet er oppgitt er alle illustrasjoner og fotografier utarbeidet av Barlindhaug Consult AS.
Innholdsfortegnelse
1. Nøkkelopplysninger ...5
2. Bakgrunn for planarbeidet... 6
2.1 Bakgrunn ...6
2.2 Intensjonen med planforslaget ...6
3. Planprosessen ...7
3.1 Planoppstart ...7
4. Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer ...8
4.1 Kommuneplanens arealdel...8
4.2 Kommunedelplan for Stakkevollvegen ...9
4.3 Gjeldende regulering ...15
4.4 Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre...16
4.5 Pågående planarbeid ...16
5. Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) ...18
5.1 Beliggenhet og avgrensning ...18
5.2 Tilstøtende arealers bruk/status ...18
5.3 Eksisterende bebyggelse ...18
5.4 Topografi/landskapstrekk ...19
5.5 Klima ...21
5.6 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold...22
5.7 Grønne interesser ...23
5.8 Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminner ...25
5.9 Veg og trafikkforhold ...30
5.10 Støy ...33
5.11 Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning...33
5.12 Vann og avløp ...34
5.13 Avfall...34
5.14 Energi ...34
5.15 Privat og offentlig servicetilbud...36
5.16 Risiko og sårbarhet ...37
6. Forslag til plan - beskrivelse og virkninger ...41
6.1 Innledning ...41
6.2 Valgt konsept...41
6.3 Overordnede planer og vedtak ...43
6.4 Eksisterende reguleringsplaner ...43
6.5 Reguleringsformål ...43
6.6 Byggeformål ...43
6.7 Utbyggingsrekkefølge...48
6.8 Topografi/landskapstrekk ...48
6.9 Grunnforhold ...49
6.10 Forurensning ...50
6.11 Strømningsforhold ...51
6.12 Klima ...51
6.13 Grønne interesser/ utomhusplan ...53
6.14 Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminner ...58
6.15 Veg og trafikkforhold ...58
6.16 Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning...62
6.17 Støy ...62
6.18 Vann og avløp ...63
6.19 Avfall...63
6.20 Energi ...64
6.21 Risiko og sårbarhet ...64
6.22 Utbyggings-/opparbeidingsavtale ...64
6.23 Skole og barnehage ...65
6.24 Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen...66
7. Grunnlagsmateriale ...67
8. Vedlegg ...68
1. Nøkkelopplysninger
Bydel Godthåp
Adresse Stakkevollvn29-37
Gårdsnr./bruksnr. Gnr 119bnr 5, 228,238,350,405,790,
3805og 3877.
Gjeldendeplanstatus(regulerings- /kommune(del)pl.)
Kommuneplanensarealdel2008-2018 (2007)
Kommunedelplanfor Stakkevollvegen–
Tromsømarka(2010)
Reguleringsplannr. 21 (1965) Reguleringsplannr. 1511- Stakkevollvegen35 (2001) Reguleringsplannr. 1569- Stakkevollvegen(2005)
Forslagsstiller Hagb.KræmerAS
Grunneiere(sentrale) Hagb.KræmerAS
Plankonsulent BarlindhaugConsultAS
Arkitekt BC Arkitektur
Ny planshovedformål Leggetil rettefor oppryddingi og omdanningav området,samtåpnefor utbyggingav nærings-og boligbebyggelse.
Planområdetsareali daa
Ant. nyeboenheter/nytt næringsareal(T-BRA) Opptil 411nyeboligerog ca 60.000m2 nyenæringsarealer,heravca23.000m2 forretning.
Aktuelle problemstillinger(støy,byggehøydero.l.) Foreliggerdetvarselom innsigelse(j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt(j/n) Ja
Kunngjøringoppstart,dato 26.10.2006
Fullstendigplanforslagmottatt,dato Informasjonsmøteavholdt.(j/n)
2. Bakgrunn for planarbeidet
2.1 Bakgrunn
Hagb.KræmerAS, eiendomsselskapeti Kræmer-konsernet,eieret betydelignæringsområdepå rundt50 daa,ca 2,5 km nord for Tromsøsentrum.Eiendommenharopprinneligværtbenyttettil fiskeindustri,handelog forskjellig annennæringsvirksomhet.
Kræmerstartetsin næringsvirksomhetpåStakkevollveien for ca.70 år siden.Førdentid drev Kræmer-familienfangstog fiske medegneskuterfra sammeområde.Pågrunnav endringi ressurstilgang,markedsforhold,offentligekrav, beliggenhet,samtandrefaktorer,ble detmot sluttenav 90-talletgjort strategiskebeslutningerom å endreKræmerskjernevirksomhetfra hovedfokuspåfiskeri, til handelog eiendomsutvikling.
Hagb.KræmerAS avviklet sin fiskerivirksomhetpåeiendommeni 2000,og
fryselageraktivitetenei 2006.Sidendaharbygningenestortsettblitt leid ut. Pågrunnav bygningsmassensbeskaffenhetog opprinneligebruk, er mangebygg ikke lengerbrukbaretil annetennlagerog noeindustri.Flereav bedriftenesomtidligereleidelokalerpåeiendommen harflyttet fordi arealenetil produksjonikke lengrevar tilfredsstillende.Storedelerav dagens bygningsmassebærerpregav at dener oppførtfor over50 år siden.Delerav bygningsmassen kanbevares,menmådagjennomgåenbetydeligrenoveringfor å kunnebringestil dagens standarderog krav.
Kræmerhargjennommangeår jobbetmedplanerfor enhelhetligutvikling av eiendommen.
Det harderfor ikke blitt startetoppny virksomhet, eller blitt foretattendringerav betydningi dagensbygningsmasse.
I dagbestårområdetav ca.41.500m2 næringsbygg.Hovedaktiviteteni dager handel(ca 10.000m2), kontorer(ca 6.000m2), lett industri (ca5.000m2), samtat enstordel av
bygningsmassenbenyttessomlager/kjølelager/fryselager(ca 12.500m2). I tillegg stårdendel av bygningsmassensomble benyttettil fiskeindustri/fryselager(ca8.000m2) ledig i påventeav ny aktivitet somfølge av denomdanningsprosesseiendommentil Kræmerer inne i.
Kræmerhari enårrekkeværtendrivkraft i forhold til enønsketbyomforminglangs Stakkevollvegen.
Selskapetønskergjennomsitt prosjektå væreenpådriveri enimøtesett omdanningsprosessav arealenelangsStakkevollvegen.
2.2 Intensjonen med planforslaget
Formåletmedplanarbeideter å leggetil rettefor å omdannearealenefra et nedslitt industriområdetil et levendeområdemedengodkombinasjonav bolig og næring.
Detteer i trådmeddediskusjonersomføresi byomformingsprosjekteti regi av Tromsø kommune,og somer nedfelti Kommunedelplanfor Stakkevollvegen-Tromsømarka.
Det leggesstorvekt påat enutbyggingav områdetvil bidratil enønsket oppryddingi forhold til kartlagteforurensningeri bådebebyggelse,byggegrunnog sedimenter,somer et resultatav tidligeretidersvirksomheteri området.
Det er et faktumat enslik storstiltmiljøsatsningikke vil kunneskjeutenenutvikling som innebærerenbetydeligframtidig utbygging.
3. Planprosessen
3.1 Planoppstart
Denplanlagtenæringsbebyggelsener av enslik størrelseat planenkreveskonsekvensutredet.
3.1.1 Planprogram
Forslagtil planprogram(datert15.09.06)ble utarbeidetav BarlindhaugConsultAS påoppdrag fra Hagb.KræmerAS.
Planutvalgetvedtokden24.10.06(sak149/06)å leggeforslagtil planprogramut til offentlig ettersyn.
3.1.2 Oppstartsvarsel/kunngjøring
Berørteadressaterble tilskrevetfra kommunenmed brevav 26.10.06og kommunenbesørgetat planoppstart/ planprogramble kunngjorti aviseneNordlysog BladetTromsøden27.10.06.
Høringsfristenvar satttil 08.12.06.
3.1.3 Innkomne forhåndsmerknader
Innkomneuttalelserog forslagstillerskommentarertil disseer gjengitti kapittelError!
Referencesourcenot found..
3.1.4 Fastsetting av planprogrammet
Planprogrammetble fastsattav planutvalgeti møteden06.03.07(sak38/07).
4. Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer
4.1 Kommuneplanens arealdel
4.1.1 Vedtatt plan (2007)
KommuneplanensarealdelavløserFylkesdelplanfor kjøpesenter(2004).
Plankarteti kommuneplanensarealdel,somble vedtatt19.06.07,avsetterområdetpånedsiden av StakkevollvegensomByggeområde.
I bestemmelsertil planenstårfølgende:
Det er tillatt å etableredetaljhandelmedforretningsarealstørreenn3.000m2i sentrum, avlastningssentreog bydelssentresomer avgrenseti kommuneplanen.
Selvom områdetikke er avsatttil avlastningssenter/ bydelssenteri plankartet,er dettil bestemmelsenevedlagtentabellsomomhandlerarealtil handel. I denneer områdetlangs StakkevollvegenbetegnetAvlastningssentereller bydelssenter. Viderestårdet at
forretningsarealavgrensesi revisjonav kommunedelplan.
I kommuneplanensarealdel er det vist enframtidig kailinje somskiller segfra dagens.
Det leggestil grunnat kommuneplanenangir prinsipperfor utvikling, uten at deter tatt stilling til
framtidig fyllingsfront påden enkelteeiendom.
4.1.2 Forslag til plan (2011)
Forslagtil kommuneplanen- arealdelen2011– 2022ble lagt ut påhøringav formannskapeti møte28.03.11.
I vedtaketble det bl.a.slåttfastat KDP for Stakkevollvegen- Tromsømarkaskalgjeldeforan arealdelendersomdet er motstrid.
I bestemmelsertil planenstårfølgendeunder arealrammerfor detaljhandel,pkt 4.1.2:
Det er altsåingenbegrensningeri fht etablering av nytt forretningsarealinnenforKræmerog Bjørnstrand.
4.2 Kommunedelplan for Stakkevollvegen
4.2.1 Arkitekturanalyse
Blå Strekgjennomførtei 1994enarkitekturanalyseav områdenelangs Stakkevollvegen.Oppdragsgiverevar grunneierei området.
Hensiktenmedarbeidetvar å kommefram til enfellesforståelseav områdetsressurserog framtid. Alleredepådettidspunktsåmanentendenstil endringerog flytting av funksjoner – enprosesssomville frigjøre storearealer.
I arkitekturanalysenble mulighetenfor å byggeboligeri områdetlansert. Man var videre opptattav å tilgjengeliggjørestrandlinjen.
Arkitekturanalysenlå til grunn for administrasjonensforslag til kommunedelplani 1998.
4.2.2 Forslag til kommunedelplan for Sta kkevollvegen (1998, ikke vedtatt) Kommunedelplanfor Stakkevollvegenble behandleti kommunestyreti oktober1998,og utarbeideti samarbeidmeddestørstegrunneierne pånedsidenav vegen,og tok utgangspunkti arkitekturanalysen(seegetpunktunder).Spørsmålom omdanningav delerav næringsområdet stodsentralt. Bjørn EiendomAS ønsketå utvikle boliger i områdetBjørnstrand,noe
administrasjonenla til grunni sitt forslag. Øvrige næringsdrivendei områdetvar delt i sitt syn
35.000m næringsareal.Prosjektetopptardermedikkeviktig næringsareali kommunen,men representererenfortettingsstrategisomer i tråd medkommunensstrategifor utbyggingi sentrumsnæreområder. (..)’
’Etter plansjefenssyner detmulig å etablereboligområderinnenforområdetmedgod bokvalitet,somvil medføredenønskedebymessigefortettingav områdetutenå medføre fortrengningav næringsvirksomheti området(..).’
I sin behandlinggikk kommunestyretikke inn for å tillate boliger nedenfor Stakkevollvegen.
Vedtaketkonkludereri hovedsakmedformålet’næring,kontor,forretning,industri’ for arealenepåsjøsidenav Stakkevollvegen.Første husrekkepåoversidenav vegener avsatttil forretning. Det påpekesat arealenepåsjøsidenav Stakkevollvegenrepresentereret stort omdanningspotensiale.Kommunedelplanensmålsettinger omdanningtil et områdesomkan rommeenlangt størreandelav byensnæringsaktiviteter.
Stakkevollvegenskal rustesoppog omdannestil forretningsgatemedbymessig utforming.
Tøllefsenverftetble foreslåttregulerttil spesialområdefrisiktområde. Kulturetatenhadde innsigelsetil riving av bygningeneStakkevollvegen29 (Tøllefsenverftet)og
Stakkevollvegen6.
Kommunedelplanenble ikke endeligvedtatt,og har dermedikke rettsvirkning.
Konklusjonenei planen er imidlertid i sin helhettatt inn i kommuneplanensarealdel.
4.2.3 Pilotprosjekt Byomforming
Tromsøkommuneharigangsattet pilotprosjektfor byomformingav arealenelangs
Stakkevollvegen,somet av 7 prosjekteri Milj øverndepartementets(MD) prosjektav samme navn. MD’s målsettinger at prosjekteneskal vise hvordangodbyplanleggingog effektive markederkanbidratil bærekraftigeløsninger.
Målet for prosjekteti Tromsøer konkretå få fram modellerfor samarbeidog et planprogrameller planverktøyfor utviklingen av områdetsomhelhet.
Et viktig momenti arbeideter å sepåerfaringerfra andrestederog lærefra andrebyeri nettverket.Prosjektet
I referatfra møtemellom Miljøverndepartementet,Tromsøkommuneog grunneierepånedsiden av Stakkevollvegeni juni, hevdesfølgende:
’ Byomformingi sjøfronteneer enmarkedsstyrtutvikling. Kommunensstyringfinner stedsom tilrettelegging. De flesteleggertil rette for bolig menendringskjerovertid. I utgangspunktet blir det settpå somentrusselmothavnedrift og eksisterendenæringsvirksomhet.Kommunene må ha strategierfor næringslokalisering.Det må ogsåværeenighetom enfellesretning,og envilje til å sepå bådeplan og gjennomføring.(..) Det er viktig medgodorganiseringpå grunneiersiden,områdenemå seesi sammenheng, og er enforutsetningfor verdiskapningog langsiktigeløsninger.’
I rapporten’OmrådetlangsStakkevollvegen– 25 år før’1, påpekesbehovetfor prosjektersomkanværeendrivkraft i omdanningsprosessen.
GrunneiernelangsStakkevollvegener organiserti InteresseforeningenTromsøSjøfront(ITS), danneti 2005. Det er engasjertkonsulentsomharbiståttfellesskapeti prosjektet.I tillegg deltarrepresentanterfor ISSaktivt i byomformingsprosjektet,og hardeltattkonkreti utformingav visjon for området.
1 Intervju av utvalgtenæringsdrivendeog fagfolki kommunen,2005
Kommunestyretbehandletden30.08.06dokumentet ’ Prinsipperfor videreplanleggingav områdetpånedsidenav Stakkevollvegen– PilotprosjektByomforming’.
Følgendevisjon ble vedtatt:
Stakkevollvegenutvikles/ omformestil å væreenattraktiv bydelfor eksisterendeog ny næringsvirksomhet,boliger og offentligservicevirksomhet.
Områdetskalframståmedenprofil somunderbyggerat detknyttersammenbysentrum og universitets-og sykehusområdeti Breivika.
Områdetskalspesieltgjøresattraktivt for ny næringsvirksomhetsomønskesetablerti Tromsøog sompasserinn i et sentrumsnært område,gjernemedet nasjonalt/
internasjonalttil snitt.
Tromsø kommunehar på bakgrunn av pilotprosjektet igangsatt arbeidet med revisjon av kommunedelplanfor Stakkevollvegen,kfr avsnitt4.2.3.
4.2.4 Kommunedelplan for Stakkevollvegen – Tromsømarka
Kommunedelplanfor Stakkevollvegen– Tromsømarkable vedtattav kommunestyret26.05.10 (sak60/10).
I planbeskrivelsengis i avsnitt3.4 enoppsummeringi forhold til sentraleutfordringerknyttettil planområdetog hvordandet i kommunedelplanenleggestil rettefor å håndteredisse:
Tema Utfordring Løsning
Bydelssenter/
senterdannelse
Planområdet mangler et tydelig definert
bydelssenter, med de senterfunksjoner som bør være tilstede i et så sentralt område.
Området som omfatter tomtene Kræmer, Esso og Bjørnstranda defineres som fremtidig
bydelssenter.
Bebyggelses- struktur og bolig
Planområdet, langs og på nedsiden av
Stakkevollvegen er kjennetegnet av bygninger og strukturer med lav estetisk kvalitet.
Planen legger langsiktige føringer for
bebyggelsesstrukturen langs Stakkevollvegen og sjøsiden, og oppfordrer til høye ambisjoner med hensyn til arkitektoniske uttrykk. Ved å tillate bolig på nedsiden av Stakkevollvegen, i kombinasjon med næring, stilles det krav til uteområder med hensyn til bokvalitet. Dette er kvaliteter som kommer i tillegg til den overordnede grønnstrukturen.
Næringsaktivitet og sysselsetting
Planområdet på nedsiden av Stakkevollvegen er i stor grad preget av lager- og industrivirksomhet.
Dette er ikke forenlig med områdets sentrumsnære lokalisering, og er ikke kompatibelt med bolig. Det gjør at området oppfattes som lite attraktivt og lite tilgjengelig.
Nye formål for næringsaktivitet er i større grad kompatible med bolig og sin sentrumsnære lokalisering enn dagens arealbruk. Samtidig gis næringslivet utviklingsmuligheter som er i tråd med vedtatt arealbruk og større areal.
Barnehage Begrenset kapasitet i skole
og barnehage. Plankrav til barnehage utløses ved boligtiltak over 100 boenheter, for å møte fremtidens behov for full barnehagedekning. Fremtidig boligbygging må ta hensyn til barneskolens kapasitet. Borgtun skole har kapasitet til 400 nye boenheter. En løsning på kapasitetsbegrensningene, er at kommunen erverver ekstra areal rundt Borgtun skole, med sikte på å utvide skolen.
Trafikale forhold Uten trafikkreduserende tiltak kan kapasiteten på Stakkevollvegen sprenges innen få år.
Det planlegges for trafikkreduserende tiltak ved å tilrettelegge for en kombinasjon av prioritering for kollektivtrafikk og begrenset parkering.
Trafikksikkerhet Myke trafikanter er generelt ikke godt nok ivaretatt i planområdet. Det er flere udefinerte avkjørsler langs Stakkevollvegen
Prinsippet om trygg vei ligger til grunn for utarbeiding av planen. Konkrete krav til oppføring av trafikksikkerhetstiltak følges opp i etterfølgende reguleringsplaner.
Parkering Det er lav arealintensitet på grunn av mye
overflateparkering. Tilgang på parkeringsplasser genererer økt bilbruk.
75 % av parkering langs og på nedsiden av Stakkevollvegen legges i p-hus eller under bakken. Parkeringsbehovet for hvert nytt tiltak skal utredes spesielt i hver reguleringsplan.
Parkeringsdekning tillates lagt mellom behovet i Tromsø sentrum og behovet på
avlastningssentrene.
Kollektivt Det er ubrukt kapasitet for buss langs
Stakkevollvegen.
Det legges til rette for Stakkevollvegen som en styrket kollektivtrasé. Vegarealet utvides med 3,5 meter som gir tilstrekkelig areal for etablering av tiltak som prioriterer kollektivtrafikk.
Gang- og sykkelveg Det er ikke sammenhengende tilrettelagt for gående og syklende i planområdet.
Det planlegges for sammenhengende gang- og sykkelveg (promenade) langs nedsiden av Stakkevollvegen. Det skal etableres fortau på begge sider av Stakkevollvegen, og sykkelfelt i kjørebanen. I forbindelse med alle nye tiltak langs, og på nedsiden av Stakkevollvegen, skal det etableres sykkelparkeringer.
Tilgang til marka og sjøfronten
Sjøfronten er tilnærmet ikke tilgjengelig for offentligheten.
Tromsømarka er vanskelig tilgjengelig fra planområdet på grunn av tett
bebyggelse og bratt terreng.
Det etableres en fremtidig atkomst til marka gjennom plantefeltet. Det etableres en
sammenhengende promenade gjennom området på sjøsiden. Promenaden og den generelle grønnstrukturen skal orienteres med atkomst til sundet.
Teknisk infrastruktur
Det er dårlig kapasitet i øvre del av planområdet på den kommunaltekniske infrastrukturen. Det er behov for nytt hovedløp for vann og avløp på tvers av planområdet.
Området på oversiden av Dramsvegen tas ut av fortettingsbestemmelsen. Det planlegges for oppgradering av vann og avløpssystemet langs sjøsiden, samt etablering av nytt hovedløp ved Trofi.
Landskap og
grønnstruktur Det er mangel på
uteoppholds-og lekeareal i hele planområdet.
Eksisterende grønnstruktur ovenfor
Stakkevollvegen videreføres, samt at det sikres bedre tilgang til marka gjennom plantefeltet.
Parallelt med utbygging av området etableres en betydelig andel friområder på nedsiden av Stakkevollvegen, inkludert en gjennomgående promenade med tilgang til sjøfronten.
Kulturminner Området er ikke tidligere kartlagt i forhold til kulturarv.
Bevaringsplan for bygninger har satt søkelyset på planområdets kulturarv. Bevaring av bygningsmiljø og landskap viser at man i planen tar
konsekvensene av områdets kulturhistoriske verdi på alvor.
Større programmer Sjøsiden er en potensielt god lokalisering for større programmer.
Omforming av sjøsiden bidrar til å øke områdets attraktivitet, og styrker områdets potensial som egnet lokalisering for større programmer.
Grunn- og
strømningsforhold Grunnen er stedvis svært forurenset, og leirmassene i strandsonen kan være ustabile.
Alle tiltak langs sjøfronten utløser krav om grunnundersøkelser (miljø, stabilitet). Det tillates utfylling til og med c-10.
Støy Vegtrafikkstøy langs Stakkevollvegen vil legge føringer på arealbruken
De kartlagte støysonene med medfølgende bestemmelser må tas høyde for i
reguleringsplaner.
Risiko og sårbarhet Det er behov for et helhetlig bilde av risiko og sårbarhetsforhold i planområdet.
ROS-analyse må utføres i forbindelse med alle reguleringsplaner, med fokus på kartlagte lokale risikofaktorer.
4.3 Gjeldende regulering
Forholdetmellomgjeldendeplanerog ny kommunededelplaner omtaltslik påside67 i planbeskrivelsentil KDP:
”Alle regulerings-og bebyggelsesplaneri planområdetgjeldersålangt deikkestrider motkart eller bestemmelseri kommunedelplanen.Reguleringsplanersomvedtasetterat
kommunedelplanener vedtattgjelder foran den.”
I bestemmelsertil KDP framgårat:
”Arealer avsatttil eksisterendebyggeformålinkludererogsåtilhørendeinfrastruktursom friområder,fellesareal,offentligeformål, veier, tekniskeanleggog lignende,og skalgjelde foran kommunedelplanen
Plan 1696for brannstasjoni Kullkransvingenskalgjeldeforan kommunedelplanenmedunntak av veiarealavsatttil Stakkevollvegen.”
Påhvilken måtevedtattereguleringsplanerblir berørtav ovennevnte,vurderesi utgangspunktet somuklart. I et brevfra datert21.03.11gir imidlertid byggesakssjefenfølgendeavklaring:
”(..) Vi er enigei at bestemmelsener noeuklar, menoppfatterdet slik at arealformåli
underliggendereguleringsplanfortsattskalgjelde,slik at reguleringsplanenskal gjeldeforan kommunedelplanendersomdet er motstrid mhtarealformålet.
Andrebestemmelserennarealformåler ikke gitt fortsattvirkning, detbetyrf eks.at de rekkefølgekravenesomfølgerav denunderliggendereguleringsplanenikkelengerkangjøres gjeldende.Det kanlikevelværenaturlig å sehen til dissevedfastsettelseav vilkår for
dispensasjoni dennesaken.
Kommunedelplanenvil ogsåoverstyrereguleringsplanerpå områderhvor reguleringsplanen manglereller har ufullstendigebestemmelser,for eksempelom utearealerog parkering.(..)”
4.3.1 Plan nr. 21 (1965)
PlanenregulererHagb.Kræmerseiendommertil industri.Det foreliggeringenbestemmelsertil planen.
4.3.2 Plan nr. 1511 - Stakkevollvegen 35 (2001)
Planenble utarbeidetav KræmerEiendom/ Hagb.Kræmer,og avsetterarealenefor Stakkevollvegen35 til kontor/ forretning/ industri / kai. I bestemmelsenestilleskrav til etableringav infrastruktur(fortauog lysregulering),samtbebyggelsesplanfor delerav planområdet.
4.3.3 Plan nr. 1569 - Stakkevollvegen (2005)
PlanenregulererselveStakkevollvegenfra Hansjordnesbuktatil Tverrforbindelsen.Planen viserkjøreveg,parkering,fortau. Somenkonsekvensav reguleringav vegen,måbygget knyttet til verftetpåStakkevollvegen29 flyttes.
4.4 Forskrift om rikspolitisk be stemmelse for kjøpesentre
Forskriftenble fastsattvedkongeligresolusjon27. juni 2008.
§ 1 Formål
Formåletmeddennerikspolitiskebestemmelsener å leggetil rette for ensterkereregional samordningav politikkenfor etableringog utvidelseav størrekjøpesentre.Hensiktener å styrke eksisterendeby- og tettstedssentreog bidra til effektivarealbrukog miljøvennlige
transportvalg,dvs.unngåenutvikling somfører til byspredning,bilavhengighetog dårligere tilgjengelighetfor demsomikke disponererbil. Det langsiktigemåleter å oppnåenmer bærekraftigog robustby- og tettstedsutvikling og begrenseklimagassutslippene.
§ 3 Reglerfor etableringav kjøpesentre
Kjøpesentrekanbareetablereseller utvidesi samsvarmedgodkjentefylkesplanereller
fylkesdelplanermedretningslinjerfor lokaliseringav varehandelog andreservicefunksjoner.
For områdersomikkeomfattesav slik plan, er det ikketillatt å etablereeller utvidekjøpesentre medet samletbruksarealpå merenn3.000m2.
Fylkesmannenkangi samtykketil å fravikebestemmelsenometableringav kjøpesentre,dersom detteetter enkonkretvurderinganseså væreforenlig medformåleti § 1.
I og medat forskriftentrådtei kraft for relativt kort tid siden,harmanikke enoppdatert fylkesdelplanfor handeltilpassetdenyebestemmelsene. Kfr at gjeldendefylkesdelplanfor handeler avløstav kommuneplanensarealdelfor Tromsøkommune.
Etableringav handel(avlastningssentereller bydelssenter)langsStakkevollvegener somvist foran,forankreti kommunensoverordnedeplaner. OmrådetlangsStakkevollvegenomtalesi kommunaledokumentersomenutvidelseav sentrum. Områdetligger sentraltmellomdagens sentrumog arbeidsplasskonsentrasjonenei Breivika. Det er et godtbusstilbudlangsvegen,og Kræmersområdeligger sentralti et etablert boligområde,somplanleggesutvidet.
Slik kanmanhevdeat handelsetableringerlangsStakkevollvegenoppfyller formålenei § 1 i forskriften; ….unngåenutvikling somfører til byspredning,bilavhengighetog dårligere tilgjengelighetfor demsomikke disponererbil….. Undersøkelsergjort av TØI viserat enkelte kjøpesentreutenforbyeneharenbilandelpåover95 prosent,menskjøpesentremedsentral plasseringi byenkanoppnåbilandeler helt nedtil 20 prosent.
4.5 Pågående planarbeid
4.5.1 Stakkevollvegen 25-27
Nylig var et forslagtil planprogramknyttettil utvikling av eiendommenesørfor Slippenutlagt til offentlig ettersyn.
I saksframleggfra Byutvikling datert17.11.10framgårat ”formålet medplanener å leggetil rette for ny handels-og kontorvirksomhetog boliger, medstørretetthetenneksisterende bebyggelse.Planenskalforholdesegtil derammenesomer lagt i KDP, og tilretteleggefor en merurbanog bymessigstruktur.”
I forslagtil planprogramdatert16.11.10framgårat følgendealternativerskalutredes:
0-alternativet:dagenssituasjon
Alternativ 1: bolig, forretningog kontor Alternativ 2: forretningog kontor
4.5.2 Bjørnstranda
I vedtattplanprogramdatert18.05.10framgårbl.a.:
”(..) Planområdetutgjør i overkantav 60daamedet utfyllingspotensialpå rundt 10-20daa avhengigav hvor fyllingsfrontensettes.Planenvil omfatteutfylling i sjø.Bjørnstrandautgjør i dag rundt 40 daaog skalregulerestil næringsformål, herunderforretning(handel),kontor, lager, produksjonmedtilhørendeanlegg,samttrafikk- og fellesområder.
Esso-tomtautgjør i dagrundt 20daaog skaletter krav fra kommunenreguleresi tråd med kommunedelplanfor Stakkevollvegen- Tromsømarkatil friområde.
Deler av planområdetvil bli vurdert avsatt til boligformålmedtilhørendeanlegg.
Stakkevollvegenregulerestil trafikkformål.(..)
Det ønskestilrettelagt for størrehandelskonsepter og handelskonsepterfor plasskrevendevarer, i tråd medtidligere virksomhetpå eiendommen.(..)
Dersomdet blir aktueltmedboliger antasdisselokaliserttil sjøfronten,anslagsvis150-200 boliger. (..)
Forslagstillerhar akseptertkravetomreguleringav Esso-tomta,menforutsetterat kommunen bidrar medavklaringerrundt framtidigeierforholdog bruk av tomta,og at atkomstvegtil områdetkanleggespå Esso-tomtafor å få engodgateutformingog overgangtil friområde.
(..)”
4.5.3 Esso-tomta
I forbindelsemedsluttbehandlingav Kommunedelplanfor Stakkevollvegen– Tromsømarka vedtokkommunestyretfølgendeom viderearbeidknyttettil utvikling av Essotomta:
”For opparbeidingav områdeFFSvil Tromsøkommuneinviteregrunneiernei B/F/K 1 og 2 til samarbeidgjennomenOPS-avtale.”
Sålangter det i liten gradforetattnødvendigeavklaringerknyttettil forhold sombl.a. eierskap, arealbruk/funksjoner,atkomst/parkering.
Underveisi arbeidetmedreguleringsplanfor Kræmer,haradministrasjonenværtåpenfor en diskusjonomkringbruk av Esso-tomta,bl.a.ble følgendesignalergitt pr e-posti forkantav et møteden10.06.10:
”(..) Vi tillater at dereleggerkvartalslekfunksjoner i fremtidig park, samtat det er mulig å etablereparkeringsanleggmedpark på toppen.
Tomtareguleressomendel av Bjørnstrandaplanen,og Byutviklingskal ha møtemedEiendom, park for å sepå hvavi ønskerinn et slikt område.”
5. Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon)
5.1 Beliggenhet og avgrensning
Planområdetavgrensestil forslagsstillerseiendommer119/5,228,238,350,405,790,3805og 3877.
I nord er plangrensenført ut sjøi forlengelsenav eneksisterendeeiendomsgrense,mensdeni sørfølgereiendomsgrensentil kaikanten.Grensenvidere ut i sundeter lagt slik at manivaretar nødvendigtilflott til Slippen.
Planområdetslokalisering. Planområdetsavgrensning,ca.
5.2 Tilstøtende areale rs bruk/status
Områdetpåsjøsidenav Stakkevollvegener i dagi omdanning,fra industri og tyngrenæringtil lettereaktiviteter,somkontor,forretningog ulike bydelsfunksjoner.
Nord for planområdetligger i daget tankanlegg somforutsettessanert,mensdetsørfor planområdetligger ulike formerfor forretningerog legekontorm.v.
Planområdetgrensertil Stakkevollvegeni vest.
5.3 Eksisterende bebyggelse
Følgendebeskrivelsener hentetfra delrapporten”Næringsliv og sysselsetting”av Barlindhaug ConsultAS (24.11.08rev 18.09.09):
I dagbestårområdetav ca.41.500m2 næringsbygg.Hovedaktiviteteni dager handel(ca 10.000m2), kontorer(ca 6.000m2), lett industri (ca5.000m2), samtat enstordel av bygningsmassenbenyttessomlager/kjølelager/fryselager(ca 12.500m2).
I tillegg stårdendel av bygningsmassensomble benyttettil fiskeindustri/fryselager(ca8.000 m2) ledig i påventeav ny aktivitet somfølge av denomdanningsprosesseiendommentil Kræmerer inne i.
5.4 Topografi/landskapstrekk
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten ”Landskap/topografi/grønnstruktur”av BarlindhaugConsultAS (24.11.08rev 18.08.09).
5.4.1 Topografi
Planområdetgrensermot sundet(cakote + 2,5) og oppmot Stakkevollvegen(cakote +7). På oversidenav Stakkevollvegenstigerterrengetrelativt bratt oppovermot Tromsømarka.
5.4.2 Landskapsanalyse
Når detgjeldernaturgitteog menneskeskaptelandskapselementeri området,velgervi å framheveubebygdeområder(fra GrønnPlakat),barriererog siktlinjer.
Når detgjelderarealenepånedsidenav Stakkevollvegenframheveskvalitetersomnærhettil sjø og variasjon.
Siktlinjer
5.5 Klima
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten”K limaanalysefor utbyggingsprosjektpåKræmer Bryggei Tromsø”av Wind, SnowandBuilding TechnologyAS (10.10.08).
5.5.1 Lokale vindforhold
Nærmestevinddataer registrertvedVærvarslingeni Nord-Norge,og vedenmålestasjonved Tromsølufthavn,Langnes.
Statistikki form av vindretningsamtvindhastighetsfrekvenserer vist i figurenunder(frekvens og retningpåsesongbasis).
(WSB ) Påårsbasiser dedominerendevindretningerfor beggestasjonenerimelig sammenfallende,med hovedvindretningerfra sektorenesør- sørvestog nord - nordøst.PåLangneskommersørlige vinderi storgradi ensektormellom180-210grader, menssammevindener mersentrertrundt 210graderfor Værvarslingai Nord-Norge.
Påvinterendominerersørligevinder,menspåsommerenblåserdetlike mye fra nordøst.
Påårsbasiser dedominerendevindretningerfor beggestasjonenerimelig sammenfallende,med hovedvindretningerfra sektorenesør- sørvestog nord - nordøst.PåLangneskommersørlige vinderi storgradi ensektormellom180-210grader, menssammevind er mersentrertrundt 210graderfor Værvarslingai Nord-Norge.Påvinterendominerersørligevinder,menspå sommerenblåserdetlike myefra nordøst.
I områdetrundtKræmerBryggeer vindfeltetstyrt av Tromsøysundet.Tilbakemeldingerfra lokalkjenteindikererat sørligevindertreffer det aktuelleutbyggingsfeltetfra sør,svaktmot sørvest.
5.6 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten ”Landskap/topografi/grønnstruktur”av BarlindhaugConsultAS (24.11.08rev 18.08.09).
For å ta varepåbynæregrøntområdersomer viktige for befolkningenstrivsel og det biologiske mangfoldet,gjennomførteparkkontoreti nærtsamarbeidmedorganisasjoner,skoler,barnehager og andreoffentligeinstitusjonerenkartleggingog verdisettingav ubebygdeområder.Resultatet ble nedfelti GrønnPlakatsomble ferdigstilt i 2000 og er et viktig grunnlagi arbeidetmed utvikling av Tromsøby.
De grønnearealenei skissenunderer i GrønnPlakatvurdertsomviktige natur-/landskaps- og/ellerrekreasjonsområder.
5.7 Grønne interesser
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten ”Barn og unge”av BarlindhaugConsultAS (24.11.08rev 18.08.09).
5.7.1 Eksisterende lekearealer
Rettpåvestsidenav Stakkevollvegen,tilknyttet boligbebyggelsen,er detenlekeplassmed husker,sklier, klatrestativog sitteplasser.
Lekeplasspå baksidenav boligblokkenevestfor Stakkevollvegen.
Ellersligger et friområdemedballplassca 200meternord for planområdet,ved Langsundvegen.Områdetframstårsomslitt og lite opparbeidet.
Ca500metervestfor planområdet,langsDramsvegenvedGuleng,ligger et friområdemed lekeplasssomer underopprustning.
Lekeplass/ballplasslangsDramsvegenfør utbyggingav barnehagem.v.
Lekeplass/ballplassvedLangsundvegen.
NedenforIshavsvegen,inærhetenav Borgtunskole, ligger enopparbeidetlekeplass.Her er det husker,sklie, skateramperog basketballbane/ ballplasssomblir brukt til skøytebanevinterstid.
I tillegg er detutearealertilknyttet Borgtun skolemedblant annetfotballbane.
LekeplassvedIshavsvegen. Borgtunbarneskole.
5.7.2 Grønnstruktur
I skissenundervisesgrønnstruktureni områdetslik denframgåri dag,medfokus påfriområder (markaområder,lekeplasser,idrettsanlegg), skolerog barnehager,samtgang-og
sykkelforbindelser.
Arealenelangssjøener lite tilgjengelige,og er i dagikke vurdertsomendel av grønnstrukturen.
5.8 Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminner
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten ”Kulturmiljø” av BarlindhaugConsultAS (24.11.08rev 18.08.09).
Freda kulturminner
Det er verkenregistrertfredakulturminnereller fredabygningerinnenforplanområdet,eller i nærhetenav dette.
SEFRAK-bygninger
Innenforplanområdeter det registrertenbygningsominngåri SEFRAK-registeret,nemlig Stakkevollvegen29 (Tøllefsenskipsverft).
I et arbeidsnotattil KDP vedrKulturminnerog kulturhistoriei planområdetmottattfra kommunen02.05.08,gis følgendeomtale:
”Tøllefsenskipsverftvar grunnlagtav skipsbyggmesterOle Alvig. Etter 25 år vedTromsø skipsverftstartethanfor segselvi 1910. To år etter dødehan.Hansto sønner,styrmannOscar og ingeniørGeorgAlvig, overtokvirksomheten. Etter GeorgAlvigsdødi 1916skiftetbedriften eier igjen og gjenoppstodsomTøllefsensskipsverft.
DennyeverftseierOle M. Tøllefsenhaddelang fartstid i bransjen.Alleredei 1868tilbød han byggingav lister-, spitsberg-og skipsbåter.2”
5.8.2 Bevaringsverdige bygninger
I saksframleggetiforbindelsemedbehandling av (forrige) forslagtil kommunedelplan229 beskrevPlansjefenforholdettil Tøllefsenverftetslik (dat03.09.98):
”Når detgjelder Tøllefsenverftet(”Slippen”) og SjøhusetnedenforNordhaugmener plansjefenat beggeområderhar stor verdi bådesomåpneområderi et ellers tett utbygd område,fordi deskaperkontaktmellomStakkevollvegenog sjøen,og somviktige
kulturhistoriskeminneri området.Slippener et spennendeinnslag,medbåtersomtrekkes nestenopptil Stakkevollvegenog det er enav ganskefå plasseri byenhvor dengamle strandlinjefortsattvises.(..)
Plansjefenanbefalerat slippensikresslik områdeter i dagsomslipp, medvinsjhus, avgrensningmot sjøenog lav utnyttelse.Plansjefenmenerikke at bolighusetsomstår i tilknytningtil slippenhar såstor bevaringsverdi at det bør flyttesinn på området.(..)”
I planprogrammetfor arbeidetmedkommunedelplan for Stakkevollvegen(rev. 25.10.06), oppsummeresforegåendeplanarbeidslik:
”Kulturetaten haddei sin merknadtil kommunedelplanenforeslåttfølgendebygglangs
Stakkevollvegenbevart:Stakkevollvegen6 (Kullkransvingen),12 (Lærfabrikken),29 (Tøllefsen skipsverft),53 (Bjørnstrand)og vinsjhusog kai FR 10. Kommunestyretvalgteå ta merknaden til følgefor Lærfabrikkenog bebyggelsenpå FR 10. For øvrig var merknadenikke tatt til følge.
Fylkeskulturutvalgetbehandletsakeni møte02.02.99og vedtokå fremmeinnsigelsemot kommunedelplanenfor følgendeto bygg:Stakkevollvegen6 (Kullkransvingen)og Stakkevollvegen29, (Tøllefsenskipsverft).
I etterfølgendemeklinger manblitt enigom at Stakkevollvegen6 ikke avsettestil bevaringog at Stakkevollvegen29 bevares,menkanflyttesetteranvisningfra kulturetaten.(..)”
I forannevntearbeidsnotatmottattfra kommunen02.05.08,slåsdet fastat Stakkevollvegen29 skal”bevaresvedflytting” somendel av KDP.
I ettertidharTromsøkommunegitt tillatelsetil fjerning av Stakkevollvegen29. Bygningenble reveti mars2011.
2 YtrebergN. A., 1946, s 466
5.8.3 Egenart og identitets skapende elementer
Områdetpånedsidenav Stakkevollvegenpregesav ulike formerfor industrivirksomhet,og framståri dagsomslitt og utglidendemedenlite enhetligbebyggelseog struktur.
Innenforplanområdeter det førstog fremstområdetomkringslippen,somsammenmedgamle pælekaier,bidrartil å gi områdetidentitet.
I nevntearbeidsnotatmottattfra kommunen02.05.08utdypesdetteslik:
”Den sisterestav dennaturligestrandlinjenlangsStakkevollvegenfinnesvedTøllefsenveftet.
Områdeter kraftig forurensetetter nesten90 år medverftsvirksomhet.Bevaringav strandlinjenhar stor betydningutoverplanområdet.Etter mangeårs utfylling av
Tromsøysundeter Tøllefsenveftet,TolbodkaiavedSkansenog JuldaganvedStrandkantende sisteresterav dennaturligestrandlinjen fra Sørspissentil Skattøra.”
Ellers finnesi områdetflere eksemplerpåkarakteristiskeelementersombidrartil å gi området identitet,jfr figurenunder.
tankanlegg
slippen naturligfjære pirer
kaier huker
Tøllefsen skipsverft.
Vinsjhuset.
Pælekaier.
5.8.4 Marinarkeologiske forhold
Beskrivelsenunderer hentetfra rapporten ”Marinarkeologiskbefaringfor Kræmers eiendommerpåStakkevollvegeni Tromsø”,Tromsømuseum,datert26.09.06.
”(..) Selvomområdeter ikkespesieltkjentfor maritim aktivitet langt tilbake i tid, er omfangav utfyllingsområdeti reguleringsområdetsåpassstor at detmåttebefaresfor å kartleggeevt.
konflikt medkulturminnerundervann.(..)
(..) Det ble gjennomførtbåderegistrering fra land i fjæresonenog visuellbefaringav sjøbunnen medvannkikkertog dykkere.Mestepartenav områdethar værtutsattfor tidligere utfyllinger og kaibyggingslik at denopprinneligstrandlinjen er tildekt /nedbygd(sebilde 1). Det enestedelen av fjæresoneni reguleringsområdetsomfortsatter relativt uberørter vedslippområdettil det gamleTøllefsenverftetpå Gulenglangsdensørlig grensenav planområdet(..).
Tiltaksområdeter pregetav tidligere sjøutfyllinger.
Det ble foretattslepmeddykkeroverheletiltaksområdetog nedtil ca. 15 m dybdelangsden ytre grensen.Siktenvar godslik at tiltaksområdetble godtgjennomsøkt.Det ble også gjennomførtvisuellesøkmedvannkikkerti destrandnæreområdetog sålangt ut at detvar mulig å sebunnenmedvannkikkerten.
Bunnenbestoav sandblandetmedenvarierendemengdemudder.Det er spredtsteinpå sjøbunnenog fjæra vedslippener dektav stein.Det var mestmuddernærtland i densørlige delenav området.Det ble funnetendel moderneskrotog søppel,meningengjenstanderav eldredatoeller kulturhistoriskinteresse.Vi tok oppnoemodernekeramikkfor å vise variasjonen.(..)”
Det finneset vrak påca.20 m dybdeutenforreguleringsområdeti nord,somer kjent som
”Russevraket”og er populærtblantlokale dykkere.
Båtslippmedopprinnelig fjære.
”(..) Det er ikkeregistrertverneverdigemarinarkeologiskekulturminneri deundersøkte områdene.Sidendetikkeble foretattprøvegraving i sjøbunnenunderbefaringer detumuligå utelukkemuligheterfor kulturminnerundervanni områdenesomblir berørtav fremtidigtiltak.
Selvom detkanværegjenstanderav eldredato begravdi sedimentene,er sannsynlighetenfor konflikt medkulturminnerundervanniht fremtidigutbyggingmegetbegrenset.”
5.9 Veg og trafikkforhold
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten”T ransport”av BarlindhaugConsultAS (24.11.08 rev 23.09.09).
Kræmerstartetsin næringsvirksomhetpåStakkevollvegenfor ca.70 år siden.Førdentid drev Kræmer-familienfangstog fiske medegneskuterfra sammeområde.Pågrunnav endringi ressurstilgang,markedsforhold,offentligekrav, beliggenhet,samtandrefaktorer,ble detmot sluttenav 90-talletgjort strategiskebeslutningerom å endreKræmerskjernevirksomhetfra hovedfokuspåfiskeri, til handelog eiendomsutvikling.
I 1993ankomca30 % av råstofforbruketpåtotalt 4000tonnmedtrailer. Ca2000tonnferdig foredledeprodukterble såfraktetfra områdetpåtrailer. Flereav leietakernefikk dessutenlevert materialerpåopptil 24 meterslengde,og mangeav bedriftenevar avhengigav storekranvogner til monteringsarbeidom bord i båter.I tillegg kom leveringertil dagligvarehandelen,
skipshandelenog annenhandel,samtutkjøringfra skipshandelenog andrehandelsbedrifter.
Dennesituasjonenvar rimelig stabilfram til 2000. Tidligerevar det endastørreaktivitet i området,og mye transporti fbm fiskeflåten.
I dagrommereiendommenca.70 forskjellig bedrifter, og omfattereksempelvislegesenter, dagligvarehandel,annenvarehandel,maritim forsyningog logistikk, fiskematproduksjon, bensinstasjonog lager.I tillegg har eiendommenkaier somleiesut til alle typerfartøyåret rundt.
Områdethargodbiltilgjengelighetog nærhettil hovedvegnettet.Til trossfor at
Breivikatunnelengir et godttilbud til bilister somskalfra sentrummot Breivika, benyttes Stakkevollvegenogsåtil gjennomkjøring.Dagensvirksomheteri utbyggingsområdetharflere adkomstertil Stakkevollvegen.
Registreringeri juni 2008viserat døgntrafikkentil og fra Kræmersområdeer 5 500kjøretøy.
Timetrafikkenpåettermiddagen er tilsvarende500 kjøretøy.
Det er i dagca450 parkeringsplasserinnenforområdet.
5.9.1 Stakkevollvegen som transportåre
Stakkevollvegener 2,2 km lang fra Hansjordnesbuktatil kryssmedTverrforbindelsen.Det er nylig etablertfortaulangsStakkevollvegenpåstrekningenfra Hansjordnesbuktatil
Borgtunvegenlike sørfor rundkjøringBreivika. Fortaueter etablertpåvestsidenav vegen,og hari hovedsakgodbredde.Fortauetbenyttesogsåav syklister. Ny belysninger etablert.
Kryssingav Stakkevollvegenkanopplevessomvanskelig nårtrafikkener stor. Det er etablert fotgjengerstyrtetrafikklys sørfor Eurospar-butikkenog sørfor Borgtunvegen.
Fortau medbelysningpå oversidenav vegen, lysregulertfotgjengerkryssing.
Det er ikketilrettelagt for fotgjengerepå nedsidenav vegen.
Fartsgrensener i hovedsak40 km/t, medunntakav enkorterestrekning(noeover100 meter) nord for Esso-stasjonensomharfartsgrense30 km/t.
Kryss påstrekningener utformetsomX-kryss og T-kryss. KryssenemedSørenZakariassens gateog Grøholdtvegener lysregulerte.
Adkomstsituasjoneni områdeter noeuryddig. De flesteeiendommenepånedsidenav vegen har direkteadkomster.Det er etablertparkeringsplasserlangsvegentil noenav virksomhetene.
Alle adkomsterharvikeplikt. Spesieltkanvenstresvingtil / fra områdetmedføreventingi de mesttrafikkerteperiodene.
Trafikktellingerfra februar2008(sørfor Jysk-bygget)viserendøgntrafikkpåStakkevollvegen påom lag 10.600kjøretøy. I Breivikatunnelener det registrertca7000kjøretøy/ døgn.
Tromsøkommuneog Statensvegvesenharenmålsettingom at kun trafikk somharærendpå Stakkevollvegenskal kjøreher,mensøvrigebilister skal benytteBreivikatunnelen.Man har derfor innført redusertfartsgrense,og manønskerflere lysregulertekrysspåstrekningen.Det antasat potensialetfor overføringav trafikk fra Stakkevollvegentil Breivikatunnelenfortsatter betydelig.
Eksempelpå parkeringlangsvegen.
Stakkevollvn33.
Eksempelpå parkeringlangsvegen.
Stakkevollvn35.
Framkommelighetener noereduserti demestbelastedeperiodenepådagenpådet omkringliggendehovedvegnettet;myeknyttet til rundkjøringenvedutslagnord til Breivikatunnelen.I rundkjøringeni Hansjordnesbuktaer forsinkelsenesmåi rushtiden.
Tromsøkommunehargjennomførttellinger i rushtideni rundkjøringeni Breivika. Det er ikke gjort tellingeri rundkjøringeni Hansjordnesbukta.
Bussrutene27, 32 og 42 betjenerområdet.I tillegg trafikkerernoenlavtrafikkruterog
nattbusserStakkevollvegen.Det er 5 tosidigeholdeplasserpåstrekningenHansjordnesbukta– Breivika. HoldeplassenesombetjenerKræmersområdeer lokalisertrett sørfor Eurospar.
5.9.2 Rundkjøring Breivika
Tromsøkommuneregistrertetrafikkeni rundkjøringeni Breivika 22. og 23. januar2008.
Resultatenesamtberegnetbelastningsgradi rundkjøringener vist i figureneunder.
Belastningsgradener beregnetav SwecoNorgeAS.
Trafikk i rundkjøringBreivika2008.(SwecoNorgeAS)
BelastningsgradrundkjøringBreivika2008.(SwecoNorgeAS)
Somfigureneviser,er belastningsgradeni ettermiddagsrushet0,79mensdeni morgenrusheter 0,65. Trafikkener størstpåriksvegenfra UNN / Universitetet.Trafikk fra Breivikatunnelen harstørstforsinkelsebådemorgenog ettermiddag.
Med utgangspunkti registreringen,fokuseresi vurdering av trafikkavvikling påtrafikkmengdei makstimeettermiddag.
5.10 Støy
Beskrivelsenunderer hentetfra endelrapportav Kilde Akustikk AS (01.12.08).
EksisterendeboligbebyggelselangsStakkevollvegenharinnendørsstøynivågodtover plangrensenei TekniskForskrift / NS8175i dag.
LangsStakkevollvegenligger støyen4-8 dB overdeanbefaltegrensene.Samtidiger
vegtrafikkstøyenmassivog tydelig høyereennstøyenfra industri-/havneaktivitet.Eller med andreord: støyenfra industri-/havneaktivitet er helt underordnetvegtrafikkstøyen.
Tromsøkommuneharet kartleggings-og avbøtingsprogramfor støyi boligerlangskommunale veger(denaktuelledelenav Stakkevollvegener kommunal),og flere bygningerlangsparsellen vedKræmerbryggeskalvurderesnærmerefor muligetiltak.
5.11 Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten ”Tjenestetilbudog kommunaløkonomi”av BarlindhaugConsultAS (24.11.08rev 18.09.09).
Bussreiserutgjordei 199913 % av dentotalereiseaktiviteten(bil buss,sykkelog gange)i Tromsø.
Det er i dagfire bussrutersomgårforbi planområdet;rute32 somgårfra sentrumtil
Bjørnebekken,via blantannetUiTø og UNN, rute42 somgårtil bådesentrumog flyplassen, og rute27 somgår mellomUiTø, UNN og fastlandet.Nattbussnr 61 samtlavtrafikkrutene53 og 55 trafikkererogsåstrekningen.Hovedterminalenligger i sentrum.Herfragårdetbusser båderundti Tromsøog ut av byen(www.tromsbuss.no).Det er altsågodebussforbindelseri området.
Det er 5 tosidigeholdeplasserpåstrekningenHansjordnesbukta– Breivika. Holdeplassenesom
5.12 Vann og avløp
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten ”Tjenestetilbudog kommunaløkonomi”av BarlindhaugConsultAS (24.11.08rev 18.09.09).
5.12.1 Vann
Det er lagt nyehovedledningeri Stakkevollvegeni 2004/2005somskalhakapasitetfor nye utbyggingsområderforutsattat det ikke blir etablertsærligvannkrevendenæring.
Det hartidligereværtlokalisertflere fiskeforedlingsbedrifteri områdetsomnåer lagt ned.
Dissebedriftenevar avhengigav til delsstorevannmengder.Det forutsettesderforat deter myereservekapasiteti områdeti dag.
5.12.2 Avløp
Avløpsnetteti Stakkevollvegener ogsånytt og skal hatilstrekkelig kapasitettil nye utbyggingsprosjekter.
5.13 Avfall
Følgendeer hentetfra delrapporten”Tjenestetilbudog kommunaløkonomi” av Barlindhaug ConsultAS (24.11.08rev 18.09.09).
Avfall fra næringsaktiviteter konkurranseutsattslik at bådekommunaleog privatetjenesterkan benyttes.
5.14 Energi
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten ”Kraftforsyning” av BarlindhaugConsultAS (15.12.08rev 18.09.09).
5.14.1 Fjernvarme
TromsKraft VarmeAS (TKV) eierog drifter et fjernvarmeanlegglokaliserti Breivika i Tromsø.Anleggetdekkerperi dagdet meste av oppvarmingsbehovettil bygningsmassen tilhørendeUNN HF og UiTø.
Fjernvarmeanleggethardesisteåreneblitt utvidetbådenord for UNN og sørfor UiTø.
I 2007/2008ble detetablertenfjernvarmeledningtil Grønnåsen.Dennyefjernvarmetraséener dimensjonertfor å kunneleverevarmetil Sentrumog Håpet/ Langnes.Områdetlangs
Stakkevollvegenligger godtplasserti fht å nyttiggjøresegfjernvarme.
Eksisterendevarmesentrali Breivika harenkapasitetpå25 MW. Energileveransenvar i 2005 på42 GWh. Av dettevar 25 GWh fra biobrensel.
Varmeplanenfor Tromsøyable oppdaterti juni 2006.Hensiktenmedarbeidetvar å kartlegge potensialetfor et fremtidig utvidetfjernvarmeanleggpåTromsøya.Arbeidetmedrevisjonav varmeplanenble satti gangsomfølgeav Tromsøkommunesplanerom å etablereet anleggfor forbrenningav avfall påSkattøra.
I varmeplanener det estimertat et fullt utbygd fjernvarmeanleggvil kunnelevereca125GWh energitil Tromsøya,hvorav80 – 100 GWh kanværefra avfallsenergi.
Varmeplanendannergrunnlagfor ensøknadTKV sendtetil NVE i juni 2007om å utvide eksisterendekonsesjonsområdei Breivika til store delerav Tromsøya.Områdenesominngåri søknadener Skattøra,Breivika/Håpet,Stakkevollvegen,Sentrumog Sørtromsøya.
I desember2007ble TKV gitt konsesjontil å byggeog drive fjernvarmeanleggi henholdtil konsesjonssøknaden.Konsesjonener gitt for 30 år.
Søknadom tilknytningsplikt er til behandling hosTromsøkommune.Det er ventetat
kommunenvil vedtatilknytningsplikt for nyebygg og vesentligeombygginger/ tilbygg i dette området.Et eventueltvedtakvil medføreat slike bygningermåtilknyttesfjernvarmeanlegget.
TKV påsin sidevil samtidigfå leveringspliktog vil etterat vedtaker fattetmåttelevere fjernvarmetil alle bygningerinnenforkonsesjonsområdetsometterbestemmelsenehar tilknytningsplikt.
I figurenunderer det vist et utsnittav konsesjonsområdetfor Stakkevollvegen.Dengrønne stipletelinjen viserkonsesjonsgrensen.Blå heltrukket linje visertenkttrasefor hovedledninger for fjernvarme,menblå stipletelinjer visertenktestikkledningerinn til fjernvarmekunder.
Traseeneer å regnesomforeløpigeutkast.Tilpasningertil eksisterendeinstallasjonerog endelig lokaliseringav kundesentralervil komme.
Konsesjonsområde,utsnitt Stakkevollvegen 5.14.2 Nettstasjoner
TromsKraft Nett AS hari dag3 stk nettstasjoneri områdetsomforsynereksisterende bygningsmassemedstrøm.
Nettstasjoneneharfølgendeytelseog belastningsgrad:
Nettstasjon Ytelse(kVA) Belastningsgrad(%) ”Ledig” kapasitet (kVA)
KræmerI 800 81 152
KræmerII 800 37 504
5.15 Privat og offentlig servicetilbud
Beskrivelsenunderer bl.a.hentetfra delrapporten”Tjenestetilbudog kommunaløkonomi”av BarlindhaugConsultAS (24.11.08rev 18.09.09).
5.15.1 Skoler
Områdettilhører skolekrets4, og sognertil Borgtunbarneskole,somligger ca1,2 km unnadet planlagteboligområdet.I følgekommuneplanensarealdelvil enboligbyggingpåmellom150 og 400boligerværemulig innenfordagenskapasitetvedBorgtun.
Gyllenborgskoleligger i underkantav 2 km i luftlinje unnaboligområdet.Gyllenborghari dag 300eleverog har kapasitettil ytterligere 90, ujevntfordelt påulike klassetrinn
(Sentrumsplanen).
5.15.2 Barnehager
I følgeKommuneplan2007-2018,vedtatti kommunestyret19. juni 2007,harTromsøkommune nåddmåletom full barnehagedekning.
5.15.3 Helsetilbud
I eller i umiddelbarnærhetav planområdeter detbådehelsestasjonog bedriftshelsesenter.Her er ogsået treningssenter.
5.15.4 Dagligvare
Det er flere dagligvareforretningeri nærheten,bådeinternti og rett sørfor planområdet.I tillegg er herflere storkioskerog mindrespisesteder.
5.16 Risiko og sårbarhet
Beskrivelsenunderer hentetfra delrapporten”Risiko og sårbarhet”av BarlindhaugConsultAS (24.11.08rev 18.08.09).
5.16.1 Tidevann
Når detgjelderutbyggingi strandsonenforutsettesforholdettil havnivåvurdert.
Ut fra vurderingerknyttettil muligeklimaendringer, harTromsøkommunelagt slike føringeri Sentrumsplanen:
”Nyesterapporterantyderenmulig hevingav havnivåetpå ca. 40 cmi løpetav detteårhundre.
Risikoenfor høyerehavnivåbør vurderesi henholdtil gjeldendeanbefaling.Det skalforetas risikovurderingvedoppstartav boligbyggingnærtsjøen.Krav i bestemmelsenetil
sentrumsplanen.”
Ut fra detteutarbeidetmaritim fagkompetansei BarlindhaugNorfico AS et notatdatert28.04.08 hvor konklusjonenekanoppsummeressomfølger:
I dagligger kaienelangssundet i hovedsakpåkote 2,5 (NGO eller NN 1954),mensstoredeler av byenskainærebebyggelseligger påkote 2,7-2,8.
Dagenskaier ligger sålavt at detknapter ennødvendigbuffer mellomtidevannog kainivå ved dagensvannstand,og enharsåledesingenreservevedenestimertvannstandsøkningpåca40 cm.
Nye kaierog fyllinger bør søkeslagt medlaveste nivåerpåkote3,0 (NGO), og nyebygninger minst30 cm overdettenivå igjen.
Om deter riktig å heveeksisterendebygningerog arealerer derimotmerusikkert.Dersom havnivåetstigermed0,4 m, kanenantaat dehøyesteobservertevannstandenvil øke
mot bygninger.Videremå detlagesdreneringsmuligheterfor det vannetsommåttekomme utenforbygningene.
5.16.2 Stråling
I Kommuneplanensarealdelgis følgendebeskrivelse:
”Radonstrålinger ikke et utbredtproblemi Tromsøkommune.To områderpekersegut med høyeradonkonsentrasjoner(over400kubikkmeterbequerell); Åslandog Slettaelva.Det er kun et områdepå Tromsøyavestsomhar verdierovertiltaksgrensapå 200kubikkmeterbequerell.
Øvrigedelerav øyaog Tromsdalenhar verdierunderdennegrensa.”
5.16.3 Skipstrafikk
Når detgjelderutbyggingi strandsonenforutsettesspørsmåletom evt risiko knyttettil skipstrafikkavklart.
I denforbindelseharmaritim fagkompetansei BarlindhaugNorfico AS gitt følgendevurderingi et notatdatert28.04.08:
”Risikoenfor bygningerfor påkjørselfra skiper liten innei havneområdermedmanøvreringtil og fra kaier hvor fartøyerhar liten hastighet.Det vil imidlertid værestørrerisiko med
utbyggingerlangsen straumhardskipsledhvor fartøyerhar og må ha størrehastighetfor sikker seilas.Dersomdetoppstårenfunksjonsfeilpå styresystemenekandetskjeuhell. Tromsøbrua har værtutsattfor enrekkepåkjørsler.
Risikoenmåseesi sammenhengmedfarvannetsdybde. I enfjæresonevil et størrefartøygå på grunnfør det kangjøre skadepå byggverk.For bygningersomføresopppå størrevanndypenn 4-5 m bør enform for fendringeller buffersonevurderes.”
Ut fra notatet”Utfylling - Kostnadsoverslag”fra MulticonsultAS datert07.04.08,ligger sjøbunnenutenforplanlagteutfylling påcakote -20 og dypere.
Selv om avstandenfra skipsledengjennomTromsøysundeter betydelig(over800meter),er det ut fra detteenmulig teoretiskrisiko for påkjørseli planområdet.
5.16.4 Brann- og eksplosjonsfare
Det følgerav utviklingsplaneneat eksisterendeEsso-stasjon(Stakkevollvegen41) vil bli avviklet.
Videre leggestil grunnat virksomhetenvedtankanleggettil Essoer nedlagt,og at anleggog infrastrukturvil bli sanert.
5.16.5 Forurenset grunn mv
Når detgjelderforholdettil grunnforurensning og forurensedesedimenter,visesdettil avsnitt 5.17”Grunnforhold/ forurensning”.
5.16.6 Friområder og lekeområders plasseri ng i forhold til potensiell fare
Når detgjelderforholdettil sikkerhetlangssjø,visesdet til avsnitt5.7 ”Grønneinteresser”.
Forholdettil forurensningervurderesunderavsnitt5.17”Grunnforhold/ forurensning”.
5.16.7 Adgang til kollektivtrafikk
Når detgjelderspørsmåletom trafikksikkeradgangtil kollektivløsninger,visesdettil avsnitt 5.9 ”Transport”.
5.17 Grunnforhold / forurensning
Beskrivelsenunderer hhv hentetfra notatene ”Geotekniskog miljøgeologiskbistand”og
”Utfylling - Kostnadsoverslag”fra MulticonsultAS, beggedatert07.04.08.
5.17.1 Grunnforhold
Beskrivelsenunderer hhv hentetfra notatet”Utfylling - Kostnadsoverslag”fra Multiconsult AS, datert07.04.08.
”(..) Utenforeksisterendefyllinger og kaianlegg, faller sjøbunnenmotøstmedgjennomsnittlig helningpå 1:15 - 1:20 nedtil ca. koteminus15, og medhelningpå ca. 1:6 -1:9 lengreut.
Grunnundersøkelsenesomble utført i forbindelsemedvår rapport nr 200402-2viserat
berghorisonteni det planlagteutfyllingsområdeter kupertog ligger mellomca. koteminus6 og minus23, under2 til 9 m løsmasser.
Løsmassenebeståri hovedsakav 2 lag. Det øvre lageter bløtt og mellomca. 3 og 7 m tykt, med størsttykkelsei østmotsundet.Derunderer detet fastlag somer opptil 3 m tykt.
(..) Beregninger(..) viserat omfattendemotfylling er nødvendigfor å oppnåtilfredsstillende stabilitet.Motfyllingenforutsettesbeståendeav sand/gruseller steinmasserog lagt ut på to nivå medtopphenholdsvispå koteminus6 og minus13 (tegningnr 200402-509).Skråningshelning vedfyllingsfrontforutsettesslakereenn1:1,5 og vedmotfyllingsfrontslakereenn1:2.
(..) Oppfyllingenvil gi betydeligesetninger,forventetstørrelsesorden20 cm.
Setningsutviklingenvil pågåi flere år medavtakendehastighet.Setningeneventeså bli relativt jevnedersomfyllingengjennomføresmedhomogenefriksjonsmasser.
Vedbruk av tilfeldige masseri fyllingenkansetningeneoverområdetvarierebetydeligog eventuellebyggmåfundamenterespå peler.
Setningsfriebyggforutsetterpelefundamentering.”
5.17.2 Forurensning i grunn og sjø
Beskrivelsenunderer hhv hentetfra notatet”Geotekniskog miljøgeologiskbistand”fra MulticonsultAS, datert07.04.08.
”Det er påviststerkforurensetgrunnpå land vedTomekSkipsverft. Tøllefsen-verftet På restenav Kræmer-eiendommen,er detpåvist relativ moderatforurensningi grunnen.I tillegg har Akvaplan-nivapåvistforurensedesjøbunnssedimenteri nærliggendesjøområder.
Kilden til påvistforurensningantaså væretidligere aktiviteterpå og vedeiendommen.Det foregår,etter våreopplysninger,ingenaktiviteterpå eiendommeni dagsomkantilføre
ytterligereforurensningtil grunnen.Imidlertid kanterrenginngrep/gravingi massenereaktivere gammelforurensningi grunnen.
5.18 Privatrettslige bindinger
Følgendeer hentetfra delrapporten”Arealbruk og prinsipperfor utbygging”av Barlindhaug ConsultAS (24.11.08rev 18.08.09).
Eier av naboeiendommeni sør(119/3337)bai forbindelsemedhøringav planprogrammetom at (tinglyst) atkomsttil Stakkevollvegen27 opprettholdes.
Forholdetble tatt inn i fastsattplanprogram:
”Tinglyste rettigheter (atkomstover119/228til 119/3337- Stakkevollvegen 27)”.
6. Forslag til plan - beskrivelse og virkninger
6.1 Innledning
Prosjektetomfattereiendommenetil Hagb.KræmerAS, til sammenca.50 dekar.
Hagb.KræmerAS ønskerå omdanneeiendommenetil et levendeområdemedengod kombinasjonav boligerog næring,somkan bidratil å oppfylle kommunalemålsetningerom fortettingsamtmålsettingeri miljøbyprogrammet.
Selskapetønskergjennomsitt prosjektå væreenpådriveri enimøtesett omdanningsprosessav arealenelangsStakkevollvegen.
ProsjektetKræmerBryggeleggertil rettefor fl ereelementer;utvikling av et bydelssenter, attraktivenæringskonsepterog startenpåenny, urbanboligbydel. Sjøfrontenåpnes, samtidigsomdetviktige næringsområdet langsStakkevollvegenbeholdesog
videreutvikles.
Man satserpåå gjøreområdetmertilgjengelig for publikumvedå tilretteleggebedrefor handel gjennomenstrukturendring.Dvs. at detleggesopptil bedreadkomst,bedreparkering,og bedre områderfor gående/syklende.Alt såenoppgraderingav området.
6.2 Valgt konsept
I konsekvensvurderingene(kfr rapportenOppsummeringKU, dat 01.12.11)ble to utbyggingsalternativervurderti tillegg til 0-alternativet.
Somdetframgårderharenunderdeenkeltedeltemaeneforeslåttaktuelletiltak, somvil kunne bidratil ønskedeforbedringereller til å minimere evt uheldigevirkningersomer påvist.
I tillegg til detteer enrekkepåpektekrav til dokumentasjoneller nærmereundersøkelser, nedfelti planbestemmelsene.
Bl.a. medbakgrunni gjennomførteutredninger,harenimidlertid gjort vissejusteringeri konseptet.
Planlagteutbyggingvil danneet solid grunnlagi forhold til å igangsettenødvendig oppryddingav området.
Hovedgrepetmedengrønnbuffersonemellom næringsarealenelangsStakkevollvegen og boligeneytterstmot sjøen,videreføres.
Prosjektetleggerfortsatttil rettefor ensammenhengendegrønnstrukturgjennom etableringav bådelangsgåendeog tversgåendefriområder.
Ut fra prosjektområdetssentralebeliggenhet leggestil grunnat parkeringsdekningpr bolig begrensestil omlag1 oppstillingsplass.Dettetilsvarerkrav somer stilt overfor liknendeprosjekterdesisteårene.
Fjerningav atkomstvegeni sørog etableringav boligermot Slippen,harbidratttil at det dannesenmyk overgangmellomfriområdenevedSlippenog næringsarealenemot nord.
6.2.1 Næring
Områdetskal omdannesfra et noenedslitt,rotete industriområdeispeddforretninger,til et modernenæringsområde.I trådmedutviklingen desenereårene,vil enny typenæring etableresi området.
I det justertekonsepteter detlagt til grunnenøkningav kontorareal;fra ca11.000m2 til ca 38.000m2.
Samtidigleggestil grunnat andelenforretninger redusertfra ca40.000m2 til ca 22.000m2.
Andelenstorhandeler redusertfra ca34.000m2 til ca14.000m2, mensandelendetaljhandel økesfra ca 6.000m2 til ca8.000m2.
6.2.2 Bolig
Boligenevil få ensværtgodlokaliseringmellomsentrumog Breivika medsinemange arbeidsplasser,bl.a. universitetetog universitetssykehuset.Områdetharnærhettil
hovedvegnettetog godebussforbindelser.Etablering av boliger i dettesentralebyområdetvil gi muligheterfor reduserttransportbehovog er såledesi trådmedmålsettingeri bl.a.
miljøbyprogrammet.
Alle byggog uteområderforutsetteså tilfredsstilleTromsøkommuneskrav bl.a.medhensyn til tilgjengelighet,utforming,kommunalevedtekteretc.
I det justertekonsepteter omfangetknyttettil ny boligbebyggelseøkt fra ca44.000m2 til ca 50.000m2. Antall nyeboliger er imidlertid uendret.
Somdetframgårav situasjonsplanener imidlertid bebyggelsensplasseringog utformingendret endel.
6.2.3 Miljø
Områdeter pregetav deindustrivirksomhetersomharværtlokalisertheroverlengretid. Det er forurensingeri sjøbunnen,spesielti området vedslippen. Ved omdanningav området, leggesdet storvekt påopprydding/ innkapsling av forurensedemasser.Hagb.KræmerAS har ogsågjennomførtmiljøkartleggingmedtankepåriving av delerav bebyggelsen.
Ogsåi forhold til renovasjoni boligeneog oppvarming leggestil grunnat prosjektetleggeropp til miljøvennligeløsninger.
6.2.4 Behandling i planen
I dengraddeovernevntejusteringerav konseptet vurdereså medførevesentligeendringernår det gjelderpåvirkningav omgivelsenei forhold til detsomer redegjortfor i rapporten OppsummeringKU, gis i deetterfølgendeavsnittenenærmereredefor dette.
Eksempelvispekesi avsnitt6.8 påat utsiktsforholdeneer bedretsomfølge av at bebyggelsener trukket lengermot nord i forhold til hvasomvar tilfelle for hhv Hovedalternativetog Alternativ løsning.
6.3 Overordnede planer og vedtak
Planlagteutbygginger i trådmedformåleti kommuneplanensarealdelog følgeropp intensjonenefor utvikling av områdetslik det framkommeri kommunedelplanfor Stakkevollvegen– Tromsømarka.
Sentraleelementeri kommunedelplanensomer hensyntatt:
Buffersonemellomnæringsområdeog boligområde Langsgåendepromenade
Tversgåendefriområder
6.4 Eksisterende regu leringsplaner
Planlagteutbyggingslik det er nedfelti planforslagether,innebærerenendringi forhold til gjeldendereguleringsplaner,vedat det leggestil rettefor letterenæringlangsStakkevollvegen og boligermot sjøen.For øvrig enønskettransformasjon,seover.
6.5 Reguleringsformål
Planområdeter disponerttil følgendeformål:
Formål Underformål
Bebyggelse og anlegg
Boligbebyggelse – blokkbebyggelse, vann- og avløpsanlegg, uteoppholdsareal, gårdsplass, bolig/forretning/kontor, forretning/kontor Samferdselsanlegg og
tekn infrastruktur
Kjøreveg, fortau, gang- og sykkelveg, sykkelveg/-felt, annen veggrunn - grøntareal, kollektivfelt, kollektivholdeplass
Grønnstruktur Friområde, Friområde kombinert med parkeringsanlegg Bruk og vern av sjø og
vassdrag Havneområde i sjø
6.6 Byggeformål
Til grunnfor utarbeidelseav planenligger et konseptmaterialefra arkitektendatert16.02.12.
6.6.1 Arealbruk
Somdetframgårnedenforer det i planområdetavsattet næringsområdelangsStakkevollvegen og et boligområdepånyinnvunnetareallangssjøen, medet belteoffentligefriområdersomen buffer mellom.Detteer i trådmed føringeri kommunedelplanen.
Arealerutenforbyggegrensenevil benyttestil etableringav internveger,parkering,torg, grøntarealerm.v.
Situasjonsplan.(BC Arkitektur).
6.6.2 Byggehøyde og tomteutnyttelse
Snittenenedenforangirgesimshøydenpåulike delerav denframtidigebebyggelsen,slik det framgåri foreliggendekonseptmateriale.
I konseptetharentatt utgangspunkti følgende:
Bebyggelsenmot Stakkevollvegenbegrensestil 3 etasjerovergateplan.
Forretningsetasjerer gitt enbruttohøydepå5,5 meter,og kontoretasjerenbruttohøyde på4,5 meter.
Når det gjelderboligeneleggestil grunnenbruttoetasjehøydepå3,2 meter.
Et tillegg påhhv 0,6 meterog 0,8 meterfor takkonstruksjontilkommerknyttettil bolig- og næringsbebyggelsen.
Framtidigterrengligger påkote +4,0i boligområdene(mot sjøen),og påkote +3,0i næringsområdene.
Typisksnitt gjennomplanlagtbebyggelse.(BC Arkitektur)
Det framgårav plankartog bestemmelserat planenåpnerfor slik bebyggelse:
Delområde Byggeformål Maks
gesimshøyde
Tillatt (BRA) Tillatt (BRA)
Tillatt forretning
(BRA)
BB1 Bolig kote +27,0 24.500 m2
49.900 m2
BB2 Bolig kote +27,0 14.500 m2
BB3 Bolig kote +27,0 9.100 m2
B/F/K Bolig kote +19,0 1.800 m2
F/K1 Forretning/kontor kote +28,3 40.500 m2
60.300 m2 22.000 m2 F/K2 Forretning/kontor kote +28,3 (+46,3) 13.500 m2
B/F/K Forretning/kontor kote +18,5 6.300 m2
I lys av fylkesmannenstilbakemeldingpåplanforslaget,begrensesomfangetav handelslik:
Det tillatesetablertmaksimalt22.000m2forretningsareal.Av dissetillatesmaksimalt 10.000m2detaljhandel.
6.6.3 Bebyggelsesstruktur