Hvilken rolle spiller renta for

(1)

Hvilken rolle spiller renta for boligprisene i Oslo?

Finansiell fagdag, Norges Bank, 22. november 2016

Roger Bjørnstad

Samfunnsøkonomisk analyse

[email protected]

(2)

Mål i politikken:

• «Flest mogleg skal få høve til å eige bustad»

• «Bustadpolitikken er ein integrert del av regjeringa sin velferdspolitikk»

Meld. St. 17

Utviklingstrekk

• Sterk prisvekst hindrer nå enkelte

befolkningsgrupper fra å eie egen bolig.

• Prisveksten i byene bidrar til segregering geografisk, økonomisk, sosialt og kulturelt, med store sosiale utfordringer.

Nasjonalbudsjettet 2017

• «Stor gjeld i husholdningssektoren truer bedriftenes produksjon, lønnsomhet og evne til å betjene sine lån, og arbeidsledigheten kan øke.»

• «For rask vekst i boligpriser og gjeld øker risikoen for finansiell ustabilitet.»

• «Alltid en oppfatning om at pris- og gjeldsoppgangen er riktig og kan forklares.»

(3)

Hva er driverne bak

boligprisveksten i Oslo?

- Renten lik i hele Norge

(4)

Bygges nå nok boliger i Norge!

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000

P ers oner

Boli ge r

Fullførte boliger Bef.vekst (år)

(5)

Boligmangel og boligprisvekst i Oslo

Kilde: SSB, Samfunnsøkonomisk analyse og Eiendom Norge

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 20 12 20 14 20 16 20 18

Fullførte boliger Befolkningsvekst

+122%

+89%

0,9 1,1 1,3 1,5 1,7 1,9 2,1

2,3 Boligpriser, 2009=1

Oslo Norge

(6)

Personer per husholdning

1,5 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 2,7 2,9 3,1 3,3 3,5

196 0 196 2 196 4 196 6 196 8 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 199 0 199 2 199 4 199 6 199 8 2000 2005 2 007 2009 2011 2 013 2015

Oslo

Resten av landet

(7)

Salg av nye boliger hele landet

- 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600

des 2001 aug 2 002 ap r 2 003 des 2003 aug 2 00 4 ap r 2 005 des 2005 aug 2 006 ap r 2 007 des 2007 aug 2 008 ap r 2 009 des 2009 aug 2 01 0 apr 2 01 1 des 2011 aug 2 01 2 ap r 2 01 3 des 2013 aug 2 01 4 ap r 2 01 5 des 2015 aug 2 01 6

Østlandet for øvrig Oslo

Vestlandet

Midt-Norge

Sørlandet

Nord-Norge

(8)

Antall ledige boliger i Oslo

- 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800

feb 2 004 sep 2004 apr 2005 nov 2005 jun 2 006 jan 20 07 aug 2 007 mar 2008 okt 2008 mai 200 9 des 20 09 jul 2010 feb 2 01 1 sep 2011 apr 2012 nov 2012 jun 2 013 jan 20 14 aug 2 01 4 mar 2015 okt 2015 mai 2016

443 ledige boliger

- 59 igangsatt

- 3 ferdigstilt

(9)

Oversikt over nyboligprosjekter siden 2001

(10)

Hvor selges boligprosjekter i Oslo nå?

(11)

Hva med de usolgte boligene?

(12)

Ikke boligmangel, bare eierboligmangel?

2 000 2 500 3 000 3 500 4 000

jan feb mar apr mai jun jul aug sep okt nov des

Leiepris per kvm i Oslo ifølge Leiebolig AS

2014 2015 2016

Hittil 2016: +5,2%

12-månedersvekst sept. 2016: +2,2%

2015: +4,3%

Kilde: Leiebolig og Samfunnsøkonomisk analyse

(13)

Inntekt bestemmer boligpris, men boligpris bestemmer også inntekt

200000 250000 300000 350000 400000

Alminnelig inntekt etter særfradrag

(14)

Opphenting

95 145 195 245 295

jan.03 sep.03 mai.04 ja n. 05 se p. 05 mai.06 jan.07 sep.07 mai.08 jan.09 sep.09 m ai .10 jan.1 1 sep.11 mai.1 2 jan.1 3 sep.13 mai.1 4 ja n. 15 sep.15 mai.1 6

Boligpriser. Januar 2003=100

Oslo

Kristiansand Stavanger Bergen Trondheim Tromsø Norge

Kilde: Eiendomsverdi

(15)

Nasjonal boligprismodell

• Likevekt: Kapitalkostnad på all

boligkapital som andel av disponibel inntekt

• Boligbygging

2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22

Kapitalkostnad på husholdningenes boligkapital

som andel av disponibel inntekt. Prosent

(16)

Boligprisvekst og restledd fra modellen

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1989 19 9 0 199 1 199 2 199 3 199 4 199 5 199 6 199 7 199 8 199 9 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2 014 2015 2016 2017 2018 2019

Boligprisvekst i Norge og restledd fra modell

Restledd Boligprisvekst, Norge

(17)

Betydningen av renta

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

198 6 198 9 199 2 19 9 5 199 8 200 1 200 4 200 7 2010 2013 2016 2019 202 2 202 5 202 8 203 1 203 4 203 7

Boligprisvekst. Effekt av 1 prosentpoeng lavere renter fra og med 2016

Boligprisvekst referansebane Boligprisvekst skiftbane

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

Effekt på boligprisvekst i prosentpoeng. 1

prosentpoeng lavere rente fra og med 2016

(18)

Betydningen av renta

2 7 12 17 22

199 0 199 2 199 4 199 6 199 8 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2 014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038

Kapitalkostnad på husholdningenes boligkapital som andel av disponibel inntekt

Rentebelastning, skiftbane Rentebelastning, referansebane

(19)

Regional boligprismodell

• Estimerer vekstavvik fra landsgjennomsnittet

• Befolkningsvekst relativt til boligbygging

• Ledighet

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1989 199 1 19 93 199 5 199 7 199 9 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 20 17 20 19

Boligprisvekst i Oslo og restledd fra modell

Restledd Boligprisvekst

(20)

Betydningen av renta

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Virkning på boligprisveksten i Oslo ved 1 prosentpoeng lavere rente fra og med 2016

1 pp. lavere rente Prognosebanen

(21)

Boble eller fundamentale forhold?

• Finner ikke at renta har særskilt betydning i Oslo, men effekten er sterk og samspiller med andre sterke effekter

• Boligprismodellene forklarer veksten rimelig godt med variable som representerer fundamentale forhold.

• Men effektene er svært sterke

• Reflekterer parameterverdiene selvforsterkende effekter fra forventninger, men trigget av fundamentale forhold?

• Liten betydning i praksis, boligprisfallet blir stort og har betydelige konsekvenser