Vilkår for tvangsutløsning i et tingsrettslig sameie

(1)

Vilkår for tvangsutløsning i et tingsrettslig sameie

- vurdert mot eiendomsvernet i Grl. § 105 og EMK P1-1

Kandidatnummer: 658 Leveringsfrist: 25.04.16 Antall ord: 17 872

(2)

i Innholdsfortegnelse

1 INNLEDNING ... 1

1.1 Avhandlingens tema og aktualitet ... 1

1.2 Problemstilling ... 2

1.3 Avgrensninger ... 2

1.4 Metode og rettskildebildet ... 3

1.5 Videre fremstilling ... 5

2 DET TINGSRETTSLIGE SAMEIET ... 6

2.1 Hva er et sameie? ... 6

2.2 Nærmere om det tingsrettslige sameiet ... 6

2.3 Sameieloven er deklaratorisk ... 8

3 TVANGSUTLØSNING I SAMEIEFORHOLD – SAMEIELOVEN § 13 ... 9

3.1 Innledning ... 9

3.2 Vilkår for tvangsutløsning ... 9

3.2.1 Misbruk av rådveldet ... 9

3.2.2 Misbruket må være til ”ugagn eller uhugnad” ... 20

3.2.3 Kravet til varighet ... 21

3.2.4 Kravet til advarsel ... 23

3.3 Rettens ”kan-vurdering” ... 27

3.3.1 Har retten et diskresjonært skjønn? ... 28

3.3.2 Hvilke momenter er relevante i skjønnsvurderingen? ... 29

3.4 Vederlag ... 31

4 FORHOLDET MELLOM TVANGSUTLØSNING OG GRUNNLOVEN § 105 ... 33

4.2 Anvendelsesområdet til Grl. § 105 ... 33

4.3 Kravet til ”full erstatning” ... 35

5 FORHOLDET MELLOM TVANGSUTLØSNING OG EIENDOMSVERNET I EMK P1-1 ... 37

5.2 Kommer P1-1 til anvendelse i tvangsutløsningstilfellene? ... 38

5.2.1 Det må foreligge en eiendomsinteresse ... 38

5.2.2 Det må foreligge et inngrep i eiendomsinteressen ... 39

5.3 Karakterisering av inngrepet – Hvilken regel skal inngrepet vurderes under? ... 40

(3)

ii

5.4 Kan inngrepet rettferdiggjøres? ... 43

5.4.1 Statens skjønnsmargin ... 43

5.4.2 Kravet til hjemmel i ”law” ... 44

5.4.3 Kravet til legitimt formål ... 45

5.4.4 Inngrepet må være proporsjonalt ... 47

5.5 Konklusjon ... 51

6 OPPSUMMERING ... 52

Litteraturliste ... 54

(4)

1 1 Innledning

1.1 Avhandlingens tema og aktualitet

Avhandlingens tema er tvangsutløsning i et tingsrettslig sameieforhold.

I Norge finnes det i dag et stort antall tingsrettslige sameier. Eierformen sameie har lange tra- disjoner, og er særlig praktisk i de tilfeller hvor en ønsker å skaffe seg noe, men ikke har råd til å kjøpe det alene. Eksempler på tingsrettslige sameier er en skogseiendom som blir anskaf- fet sammen av to bønder etter avtale, eller en hytte som er arvet slik at den blir i sameie mellom flere søsken. Sameie mellom ektefeller eller samboere er også særlig praktisk.

Når en tenker på de utallige forskjellige sameier som finnes, samt de ulike stiftelsesmåtene, er det ikke vanskelig å tenke seg at det kan oppstå konflikter. En bonde hugger for eksempel ned flere trær i skogen enn hva hans sameieandel gir ham rett til. Særlig typisk er det nok dessuten at det oppstår konflikter der sameiet har oppstått som følge av arvefall. I slike tilfeller vil sameiene ikke nødvendigvis være frivillige, og heller ikke nøye planlagt av sameierne selv.

Søsteren som arver en hytte sammen med sin bror, bruker kanskje hytta langt mer enn hun har rett på, til fortrengsel for broren. Et sameie som fungerer dårlig er det slitsomt å være en del av. Dermed er det behov for regler som kan avhjelpe slike situasjoner.

En slik regel er bestemmelsen om tvangsutløsning i sameieloven. Tvangsutløsning gir sameiere rett til å, på visse vilkår, utløse en av sameierne i sameieforholdet. Det vil si at sameieren ufrivillig må avstå sin andel i sameietingen, til de øvrige sameierne. Tvangsutløsning innebæ- rer altså en fratagelse av eiendomsrett, som er tvungen, endelig og total. På den ene siden kan en si at tvangsutløsning bidrar til ordnede eierforhold og best mulig utnytelse av sameietingen. På den andre siden er tvungen avståelse av eiendom et inngripende tiltak. Det er dermed av interesse å finne ut hva som kreves for at et slikt tiltak kan gjennomføres.

Vern av eiendomsrett anses som en sentral rettighet i vårt samfunn. Dette kommer blant annet til uttrykk ved at eiendomsretten gis et visst vern i Grunnloven (Grl.) §105 og Den europeiske menneskerettighetskonvensjon P1-1 (P1-1). En kan si at i eiendomsvernet bygger på en av- veining mellom hensynet til statens styringsbehov og hensynet til enkeltindividets beskyttel- sesbehov.¹ Intensiteten i vernet har variert betydelig gjennom tidene, og på 1900-tallet gikk avveiningen i retning av å gi staten et stort styringsrom på bekostning av individet.²

1 Solheim (2010) s.36

2 Solheim (2010) s.36

(5)

2

Siden opprettelsen av Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) i 1959 har domstolen vært sentral i utviklingen av eiendomsvernet. I 2012 var første gang Norge ble dømt for å ha brutt P1-1. Dette var i saken Lindheim and others v. Norway som gjaldt tomtefeste. I saken uttalte domstolen at det i de siste årene hadde skjedd en utvikling i konvensjonspraksis som innebar:

”jurisprudential developments in the direction of a stronger protection under Article 1 of Protocol No. 1”.³

EMD siktet her til at det siden saken James and others v. The United Kingdom fra 1986, hadde skjedd en utvikling i retning av et sterkere eiendomsvern for individet. Særlig propor- sjonalitetsvurderingen etter P1-1 har utviklet seg i retning av en mer intens prøving.⁴ At utviklingen av eiendomsvernet kan få betydning for annen norsk lovgivning, er dermed ikke uten- kelig.

1.2 Problemstilling

Avhandlingens problemstilling er hva som skal til for å tvangsutløse en sameier fra et tingsrettslig sameie, og hvorvidt slik tvungen avståelse av eiendom harmonerer med kravene til eiendomsvernet i Grl. § 105 og P1-1.

Utgangspunktet for vurderingen tar jeg i lov av 18.juni 1965 nr.6 om sameige (saml.) § 13 (1), som oppstiller vilkår for når tvangsutløsning kan skje. Deretter vurderer jeg bestemmelsen mot Grl. § 105 og P1-1. Oppgaven inneholder dermed tre hovedproblemstillinger. Den første problemstillingen er hva som skal til for å tvangsutløse en sameier. Den andre problemstillingen er om saml. § 13 (1) er i tråd med eiendomsvernet i Grl. § 105. Den tredje er hvorvidt saml. § 13 (1) er i tråd med eiendomsvernet i P1-1.

1.3 Avgrensninger

Innledningsvis presiseres det at avhandlingen tar for seg materielle vilkår for tvangsutløsning og at det derfor er saml. § 13 (1) 1.pkt som i hovedsak behandles. Vederlaget kommenteres kort, men fristen for når utløsning skal skje, jf. bestemmelsens første ledd, andre punktum holdes utenfor. Heller ikke erstatningsregelen i bestemmelsens tredje ledd omtales.

3 Lindheim and others v. Norway (135)

4 NOU 2013:11 punkt 2.2

(6)

3

Avhandlingen avgrenses også mot prosessuelle spørsmål vedrørende tvangsutløsning.

Noen ytterligere presiseringer og avgrensninger kommer i avhandlingens kapittel 2, fordi det er mest hensiktsmessig å plassere dem der.

1.4 Metode og rettskildebildet

I avhandlingens første og andre problemstilling benytter jeg meg av alminnelig juridisk metode.⁵

Jeg tar utgangspunkt i lovens ordlyd både ved tolkningen av saml. § 13 (1) og av Grl. § 105.

Lovens ordlyd tillegger jeg stor vekt, i tråd med alminnelig norsk rettskildelære.

I avhandlingen tillegger jeg også forarbeider relativt stor vekt.⁶ Sameielovens forarbeider er Sivillovbokutvalets utredning NUT 1959:4 Rådsegn 4 Om sameige (Rådsegn 4), og departe- mentets lovproposisjon Ot.prp.nr.13(1964-1965) Om lov om sameige. Forarbeidene kaster lys over bestemmelsens innhold, formål og sentrale hensyn innenfor sameieretten, men omtaler ikke alle spørsmål avhandlingen reiser.

Det opprinnelige forslaget til utformingen av saml. § 13 i Rådsegn 4, innebar at hovedregelen for tvangsutløsning var at utløsningen skulle være midlertidig. Det var kun i de groveste tilfellene at utløsningen skulle gjøres permanent. Departementet var imidlertid uenig i en slik ut- forming av regelen og resultatet ble at utløsning bare kunne gjøres permanent. Uttalelsene i Rådsegn 4 knytter seg til det opprinnelige lovforslaget, som fremgikk av dette forarbeidet.

Dette tar jeg hensyn til i avhandlingen.

Ved tolkning av Grunnloven spiller forarbeidene en begrenset rolle ettersom Grunnloven er av eldre dato og mangler tradisjonelle forarbeider.⁷

Rettspraksis fra Høyesterett tillegges tradisjonelt stor vekt.⁸ Det gjør også jeg i denne avhandlingen. Det foreligger imidlertid kun to høyesterettsdommer som direkte omhandler saml. § 13 (1). Det finnes noe mer rettspraksis fra lagmannsrettene og tingrettene vedrørende saml. § 13

5 Eckhoff (2001) s.15 flg., Smith (2015) s.103-104

6 Eckhoff (2001) s.79

7 Smith (2015) s.122-123

8 Eckhoff (2001) s.160

(7)

4

(1). Det er i rettskildelæren noe omstridt hvilken rettskildemessig vekt disse rettskildene har.⁹ I mangel av andre autoritative rettskilder, legger jeg til grunn at underrettspraksis er veiledende og tillegger slike avgjørelser en viss vekt.

Formålsbetraktninger og reelle hensyn tillegger jeg vekt i den grad andre rettskilder ikke gir noe sikkert svar på konkrete spørsmål.¹⁰

Juridisk litteratur er i rettskildelæren ansett å ha relativt liten rettskildemessig vekt.¹¹ Rele- vante standpunkt som tas i den juridiske litteraturen tillegger jeg noe vekt der andre rettskilder ikke gir særlig veiledning, eller for å underbygge standpunkter som tas.

I avhandlingens tredje problemstilling, som omhandler saml. § 13 og bestemmelsens forhold til EMK, benytter jeg som utgangspunkt folkerettslig metode.¹² Statuttene for Den internasjo- nale domstol (ICJ) artikkel 38 (1) uttrykker hvilke kilder som er relevante i folkeretten.¹³ Hvorvidt EMD anser dette for å være veiledende er noe usikkert. En må derfor se konkret på praksis fra EMD for å sikkert forstå hvilke kilder som anses relevante.¹⁴ Videre er det i Wien- konvensjonen om traktatretten artikkel 31 til 33 nedfelt prinsipper for traktattolkning. Disse prinsippene anses for å gi uttrykk for folkerettslig sedvanerett.¹⁵

Det følger av Wien-konvensjonen artikkel 31 at utgangspunktet for traktattolkning bør være traktatens ordlyd. Det skal tas utgangspunkt i de offisielle språkversjonene, engelsk og fransk, ved tolkning av ordlyden.¹⁶ Videre skal ordlyden tolkes i lys av traktatens formål.¹⁷ Ved å vise til konvensjonens formål har EMD lagt til grunn at konvensjonen og dens rettigheter skal være gjenstand for en dynamisk fortolkning.¹⁸ Konvensjonen skal være et ”living instrument”

som innebærer at rettighetene må tilpasses sin tid.¹⁹ Dette legger jeg til grunn i denne avhandlingen.

9 Eckhoff (2001) s.162 flg., Boe (2012) s.257 flg., Fleischer (1998) s.269 flg.

10 Eckhoff (2001) s.105-106 og 370-371

11 Eckhoff (2001) s.270

12 Høstmælingen (2012) s.90

13 Ruud (2011) s.66

14 Strand (2015) s.63-64

15 Ruud (2011) s.88

16 Solheim (2010) s.27

17 Wien-konvensjonen artikkel 31(1)

(8)

5

Rettspraksis anses i folkeretten som en subsidiær rettskilde, men er likevel svært sentral ved fortolkningen av EMK.²⁰ Det gjelder også for denne avhandlingen. Det foreligger en rekke avgjørelser vedrørende P1-1. I denne avhandlingen behandler jeg et utvalg av dommer som anses sentrale eller som gode eksempler.

Ved fortolkningen av EMK bruker jeg litteratur for å gi oversikt over rettskildesituasjonen og for å belyse synspunkter på spørsmål som ikke følger av autoritære rettskilder. Jeg tillegger den imidlertid liten vekt.

1.5 Videre fremstilling

I kapittel 2 redegjør jeg for noen av særegenhetene ved det tingsrettslige sameie. I tillegg til dette foretar jeg noen avgrensninger. Dette gjøres for å plassere avhandlingens første problemstilling i en kontekst. Dernest drøfter jeg de ulike vilkår for tvangsutløsning i kapittel 3. Når vilkårene for tvangsutløsning er redegjort for, vurderes saml. § 13 (1) opp mot eiendomsvernet i Grunnloven i kapittel 4. Her vurderer jeg hvorvidt tvangsutløsning faller inn under Grunnlovens anvendelsesområde og om bestemmelsen i så fall er i overensstemmelse med de krav som følger av Grunnloven. I kapittel 5 vurderer jeg saml. § 13 (1) opp mot eiendomsvernet i P1-1. Også her vurderer jeg anvendelsesområdet og hvorvidt det foreligger brudd på bestemmelsen. Avslutningsvis foretas det en oppsummering over de funn som er gjort i avhandlingen.

(9)

6 2 Det tingsrettslige sameiet 2.1 Hva er et sameie?

Et sameie vil si at to eller flere eier en ting sammen. Å være eier av en ting innebærer som utgangspunkt at man har en total og eksklusiv, faktisk og rettslig, råderett over tingen.²¹ Det vil si at eieren kan bruke tingen slik han vil, og gjøre de rettslige disposisjoner han ønsker. Fra utgangspunktet finnes det likevel en rekke inngripende begrensninger i en eiers råderett – bå- de offentligrettslige og privatrettslige.²² I et sameie er en eiers råderett begrenset, ikke bare av de ”vanlige” begrensningene enhver eier støter på, men også av det forhold at selve råderetten i et sameie er delt mellom flere eiere. Sameierne må ta hensyn til hverandre ved utnyttelse av sameietingen.

I denne avhandlingen skal jeg ta for meg det tingsrettslige sameiet som reguleres av lov 18.juni 1965 nr.6 om sameige.

Andre beslektede rettsforhold er blant annet tomtefeste, allmenningsrett, allemannseie, sel- skapsforhold, borettslag, og eierseksjoner. Ved disse rettsforholdene er også eiendomsrådig- heten på en eller annen måte delt mellom flere. Disse rettsforholdene reguleres imidlertid ikke av sameieloven, men har sine egne spesiallover.

2.2 Nærmere om det tingsrettslige sameiet

Innenfor det tingsrettslige sameie skiller en mellom personlig sameie og realsameie. Person- lig sameie innebærer at sameierne er fysiske eller juridiske personer. Motstykket er realsameie som innebærer at eierandelene til sameietingen er knyttet til faste eiendommer, typisk gårds- bruk eller felles garasjeanlegg.²³

Både realsameie og personlig sameie reguleres av reglene i sameieloven. I en del tilfeller gjelder det likevel ulike regler for de to sameietypene. Et eksempel på dette er saml. § 13 (1) om tvangsutløsning i sameier. Denne bestemmelsen gjelder ikke for realsameier jf. saml. § 13 (3). Jeg behandler derfor ikke realsameie i avhandlingen.

21 Falkanger (2013) s.41

22 Falkanger (2013) s.41-42

(10)

7

Saml. § 1 gir uttrykk for at ”noko” kan eies i sameie. Ordlyden er meget vid og taler for at det meste vil kunne eies i sameie. Forarbeidene gir også uttrykk for dette, men legger til grunn at det typiske er at sameiet vil være i en ting.²⁴ Uttrykket ”ting” er et vidt begrep. Det er på det rene at fast eiendom faller inn under utrykket og dermed omfattes av lovens anvendelsesom- råde. I denne avhandlingen tar jeg utgangspunkt i sameie i fast eiendom. Jeg avgrenser mot sameie i andre ting. Begrunnelsen for avgrensningen er at sameier i fast eiendom er meget praktiske. Fast eiendom har dessuten som oftest en stor økonomisk verdi som innebærer at det er viktig for sameierne å finne løsninger på eventuelle problemer. Til tross for avgrensningen vil mange av vurderingene som gjøres i denne avhandlingen likevel kunne få anvendelse i andre sameieforhold.

Et sameie i fast eiendom kan oppstå på mange ulike måter. Det vanligste er at et sameie opp- står som følge av en avtale.²⁵ A og B blir for eksempel enige om at de sammen vil gå til an- skaffelse av et jordstykke. Et sameie i fast eiendom kan også oppstå som følge av en disposisjon fra tredjemann.²⁶ A og B arver for eksempel en hytte fra en felles tante, eller får den i gave av deres felles mor. For ektefeller og samboere finnes det noen særlige rettsstiftende momenter som kan gi grunnlag for sameie, uten at det foreligger avtale eller disposisjon fra tredjemann. Jeg behandler imidlertid ikke disse nærmere ettersom det er uten betydning for oppgaven. De ulike stiftelsesmåtene er imidlertid illustrerende for at det finnes en rekke forskjellige sameier. Noen sameier vil være frivillige, andre mer tvungne eller tilfeldige.

For at et sameie skal falle inn under anvendelsesområdet til sameieloven, forutsettes det at eierforholdene i tingen er regnet i parter ”etter delings- eller høvetal” jf. saml. § 1 (1). At tingen er delt etter ”delings- eller høvetall” innebærer at hver av sameierne eier en ideell andel av tingen, og ikke hver sin fysisk atskilte del.²⁷ Det er likevel ingenting i veien for at sameierne foretar en bruksdeling av tingen, for eksempel at sameier A har eksklusiv bruksrett til førs- te etasje av en bolig, mens sameier B har eksklusiv bruksrett til annen etasje.²⁸ Slike forhold anses fortsatt som sameie ettersom sameierne fortsatt deler eiendomsretten til hele sameietingen.

Hvor stor ideell andel hver av sameierne har i sameietingen må avgjøres på bakgrunn av stiftelsesgrunnlaget for sameiet. Dersom stiftelsesgrunnlaget ikke gir noen holdepunkter anses

24 NUT 1959:4 s.5

26 Brækhus (1964) s.327

27 Falkanger (2013) s.123-124

(11)

8

sameierne å eie en ”like stor part kvar”, jf. saml. § 2 (1). Det er viktig å klarlegge hvor stor andel hver av sameierne eier ettersom dette gir føringer for deres rådighet over sameietingen.

2.3 Sameieloven er deklaratorisk

Sameieloven er deklaratorisk, jf. saml. § 1 (2). Det innebærer at dersom sameiets parter har avtalt noe annet enn det som følger av loven, vil det avtalte gå foran lovens regler. At loven er deklaratorisk gir partene en stor mulighet til å tilpasse sameiet slik at det på en best mulig måte passer til den utnyttelsen de ønsker å gjøre av sameietingen. I denne avhandlingen tar jeg imidlertid kun for meg regler som følger av sameieloven.

(12)

9

3 Tvangsutløsning i sameieforhold – sameieloven § 13 3.1 Innledning

I dette kapittelet skal det redegjøres for vilkårene for å tvangsutløse en sameier. Tvangsutløs- ning reguleres av saml. § 13 (1) og kan anses som en sanksjonsmulighet overfor en sameier som vanskeliggjør sameieforholdet. Andre sanksjonsformer er oppløsning etter saml. § 15 eller erstatning etter saml. § 13 (2). Disse vil ikke behandles i avhandlingen. Bestemmelsen om tvangsutløsning lyder:

”Misbrukar sameigar varig og trass i åtvaringar rådeveldet sitt i sameiga til ugagn el- ler uhugnad for nokon medeigar, kan retten med dom gjeva medeigarane rett til å ut- løysa parten mot vederlag ein gong for alle.”

Følgene av tvangsutløsning er at den tvangsutløstes sameieandel overføres til de øvrige sameierne fordelt etter deres sameieandeler.²⁹ Avståelsen av eiendom er permanent og er et inngripende tiltak.

3.2 Vilkår for tvangsutløsning

Bestemmelsen oppstiller fire vilkår for å tvangsutløse en sameier. Det må foreligge et mis- bruk av rådveldet til sameietingen, misbruket må være til ugang eller uhugnad, misbruket må være av en viss varighet og endelig må den som misbruker råderetten ha fått varsler. Hva som nærmere ligger i vilkårene skal det redegjøres for i det følgende. Videre skal det under- søkes hvorvidt sameiere har en ubetinget rett til utløsning dersom vilkårene foreligger. Av- slutningsvis i dette kapittelet gjøres det kort rede for den kompensasjon en utløst sameier har krav på.

3.2.1 Misbruk av rådveldet

Det første vilkåret for tvangsutløsning er at en sameier ”[m]isbrukar […] rådveldet” sitt i sameiet. Spørsmålet er hva som vil være et misbruk av rådveldet i henhold til saml. § 13 (1).

Ordlyden er klar og tilsier at utnyttelse av tingen i strid med den råderett den enkelte sameier har, vil oppfylle vilkåret. Det er dermed nødvendig å finne ut hva som inngår i den enkelte

(13)

10

sameiers råderett. En sameiers råderett kan deles inn i en faktisk råderett og en juridisk råder- ett.³⁰

Det kan imidlertid tenkes at også andre forhold, enn direkte utnyttelse av sameietingen, kan gi sameiere et behov for å tvangsutløse en sameier. Jeg har derfor valgt ut to forhold som typisk vil kunne oppstå i et sameieforhold, og drøfter hvorvidt også disse kan gi grunnlag for tvangsutløsning. Forholdene som drøftes er en sameiers dårlige oppførsel og en sameiers unnlatelse av å betale pliktige utgifter.

3.2.1.1 Den enkelte sameiers faktiske råderett

Hvordan en sameier kan bruke sameietingen følger av saml. § 3, med mindre annet følger av avtale eller forutsetningsvis av forhold rundt ervervelsen av sameietingen.

Etter saml. § 3 (1) kan en sameier bruke tingen til det den er ”etla eller vanleg brukt til” eller på annen måte som ”høver med tida og tilhøva”. Hva som ligger i disse bruksmåtene må vurderes konkret i det enkelte sameie, men noe generelt kan sies.

En språklig forståelse av uttrykket ”etla eller vanleg brukt til” tilsier at sameierne kan bruke tingen enten til det tingen er ment for, eller til det tingen vanligvis blir brukt til av sameierne.

Hva tingen er ment for kan imidlertid ha to ulike betydninger. En kan legge til grunn en sub- jektiv forståelse, slik at det kun er det sameierne hadde i tankene ved anskaffelsen som legges til grunn, eller en kan legge en objektiv forståelse til grunn, slik at hvordan en slik ting brukes av andre, også omfattes av råderetten.

I forarbeidene synes departementet å forstå uttrykket ”etla eller vanleg brukt til” slik at sameierne kun kan bruke sameietingen i tråd med sameiernes formål med anskaffelsen, eller på en slik måte sameierne vanligvis har brukt tingen. Departementet påpeker imidlertid at uttrykket

”etla til” også kan forstås på en mer objektiv måte, slik at det tingen er ment å brukes til, objektivt sett, også vil kunne omfattes av ordlyden.³¹ Det konkluderes imidlertid ikke tydelig hvilken betydning departementet legger til grunn for saml. § 3 (1). Hvordan departementet mente uttrykket skulle forstås er dermed usikkert.

Hensynet til best mulig utnyttelse av sameietingen taler for at sameierne bør kunne bruke tingen i samsvar med en objektiv forståelse av ordlyden. Likevel taler hensynet til best mulig

30 Falkanger (2013) s.141 og145

31 Ot.prp.nr.13 s.32

(14)

11

samarbeid mellom sameierne for at de holder seg til bruk innenfor det som var forutsatt mellom partene. I teorien synes det å være enighet om at uttrykket forstås slik at både den objek- tive og den subjektive forståelsen omfattes.³²

I spørsmålet om hvordan uttrykket skal forstås legger jeg avgjørende vekt på bestemmelsens ordlyd og hensynet til en effektiv utnyttelse. Løsningen blir dermed at en sameier kan bruke sameietingen i tråd med sameiernes formål med anskaffelsen og på en måte en slik ting er ment å brukes, objektivt sett.

Uttrykket ”anna som høver med tida og tilhøva” tilsier at hva som anses som en rettmessig bruk av tingen vil kunne forandre seg over tid, i tråd med samfunnsutviklingen. Også i forarbeidene er det uttrykt at en sameier kan ta i bruk en ny bruksmåte dersom dette er i samsvar med samfunnets utvikling.³³ Det fremheves at motsatt løsning ville kunne hindre en nyttig bruk av tingen.³⁴ En sameier vil dermed ha rett til å ta i bruk nye bruksmåter som oppstår som følge av samfunnsutvikling.

Det er i saml. § 3 (2) at begrensningene i en sameiers råderett fremkommer.

For det første må ingen sameier bruke sameietingen ”i større mon enn det som svarar til hans part”. Dette er en kvantitativ begrensning som setter en grense for omfanget av den enkelte sameiers bruk ut i fra hans eierandel i tingen.

For det andre må ingen sameier bruke tingen på en måte som er ”uturvande eller urimelig til meins” for noen av de andre sameierne. Dette er en kvalitativ begrensning for måten tingen utnyttes på.

En naturlig språklig forståelse av ordlyden ”til meins” tilsier at en sameiers bruk ikke må være til skade for de øvrige sameierne. Forarbeidene viser til at det er tale om vurdering av samme type problem som i grannelova og servituttlova.³⁵ I disse lovene brukes uttrykkene

”skade eller ulempe” istedenfor ”til meins”. Det er dermed nærliggende å anta at også ulempe omfattes av uttrykket ”til meins” i sameieloven. På et punkt taler også forarbeidene om at bruken ikke må være ”til meins eller til skade” for medeierne.³⁶ Også dette taler for at ulempe omfattes av uttrykket, da det kan se ut som om det er først og fremst dette lovgiver har hatt i

32 Falkanger (2013) s.142, Stavang (2016)

33 NUT 1959:4 s.23

34 NUT 1959:4 s.23

35 NUT 1959:4 s.23

36 NUT 1959:4 s.17

(15)

12

tankene ved utformingen av loven til tross for at dette ikke er ordets opprinnelige betydning.³⁷ At ulempe også er omfattet av utrykket er også lagt til grunn i teorien.³⁸ Uttrykket ”til miens”

synes etter dette å dekke både skade og ulempe.

Skaden eller ulempen må ikke være ”uturvande” eller ”urimelig”. Dette gir dermed anvisning på en tålegrense, som en gjenfinner i granneloven § 2 og servituttloven § 2. Retningsgivende for hvor tålegrensen går, er hva som er sedvanlig eller påregnelig i det konkrete sameieforholdet.³⁹ Ordlyden i saml. § 3 taler for at bruk som ligger innenfor det tingen er ”etla eller vanleg brukt til” eller ”anna som høver med tida og tilhøva” sjeldent vil innebære en urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for de øvrige sameierne. Det skal nok derimot lite til før annen bruk enn dette blir ansett som en urimelig eller unødvendig ulempe. Slik bruk vil derfor fort være i strid med råderetten. Det avgjørende vil imidlertid være en konkret vurdering av om hvorvidt tålegrensen er overtrådt.

I forarbeidene uttales det at bruk som kan føre til at tingen går til grunne eller blir ødelagt aldri vil være lov.⁴⁰ Med dette trekker forarbeidene opp en ytre grense for hva slags bruk som i alle tilfeller vil være ulovlig. En ytterligere begrensning, eller presisering, av den enkelte sameiers råderett finnes i saml. §8. Av bestemmelsen følger det en aktsomhetsplikt⁴¹ for den enkelte sameier som innebærer at han må ”fara fint med sameiegetingen” og sørge for opp- rydning og liknende, etter bruk. Til tross for at en sameier bruker sameietingen innenfor gren- sene av saml. § 3, må en altså i tillegg oppfylle de krav som følger av saml. § 8.

Konklusjonen blir etter dette at en sameier kan utnytte tingen slik han vil, så fremt det er innenfor den kvantitative og kvalitative begrensningen i saml. § 3 (2), og såfremt han oppfyller aktsomhetsplikten etter saml. § 8. Bruk i strid med saml. § 3 (2) eller unnlatelse av å oppfylle aktsomhetsplikten etter saml. § 8 vil være i strid med råderetten og dermed utgjøre et misbruk.

3.2.1.2 Den enkelte sameiers juridiske råderett

Hvilke rettslige disposisjoner den enkelte sameier kan foreta på egenhånd kan være regulert ved avtale eller fremgå forutsetningsvis av sameieforholdet.

37 Nynorskordboka (2015)

38 Nordtveit (2015) 2, Stavang (2016)

39 NUT 1959:4 s.17

40 NUT 1959:4 s.23

41 Stavang (2016)

(16)

13

I saml. § 10 (1) finnes dessuten en regel som gir en sameier rett til å ”avhenda heile eller noko av parten sin til kven han vil”. Det å selge sin egen andel i sameietingen innebærer dermed ikke et misbruk av råderetten, og kan gjøres uten samtykke fra de andre sameierne. De andre sameiernes interesser er i slike tilfeller ivaretatt gjennom forkjøpsregelen i saml. § 11.

For andre rettslige disposisjoner enn salg gir sameieloven ingen svar. Saml. § 12 nevner riktig nok utleie, men sier kun at de andre sameierne vil ha førsteretten til å leie tingen dersom en andel i tingen skal leies ut. I hvilke tilfeller en sameier lovlig kan leie ut sin sameieandel sier bestemmelsen ingenting om.

Spørsmålet for denne drøftelsen er hvilken juridisk råderett den enkelte sameier har der råde- retten ikke er regulert i stiftelsesgrunnlaget eller lov.

Det følger av forarbeidene at en sameier som hovedregel må stå fritt til å både avhende, pant- sette eller leie bort sin andel av sameietingen.⁴² Videre fremgår det imidlertid at annet kan følge av avtale, eller at forholdene kan være slik at slike disposisjoner ikke kan gjøres gjeldende uten samtykke fra de andre sameierne. Dette vil særlig gjelde der sameierne personlig har mye med hverandre å gjøre, eller der individuelle egenskaper har stor betydning.⁴³ Dette taler for at en sameier i utgangspunktet står fritt til å foreta juridiske disposisjoner, men at det må vurderes konkret om denne retten er begrenset i det enkelte tilfellet, og hensynet til de øvrige sameierne er en sentral del av vurderingen.

I Rt.1980 s.215 (Nyveien-dommen) var spørsmålet hvorvidt vilkårene for utløsning av sameier forelå. Saken gjaldt to brødre som hadde et hus i sameie. Huset var innredet med to lei- ligheter, én i første etasje, og én i annen etasje. Brødrene hadde eksklusiv bruksrett til hver av leilighetene, men forholdet var likevel regulert av sameieloven. På et tidspunkt flyttet broren i første etasje ut og gjorde om leiligheten til to hybler som han leide ut på årsbasis til skoleung- dom. Høyesterett tok blant annet stilling til om dette innebar et misbruk av råderetten og uttalte følgende:

”Under enhver omstendighet finner jeg at Adolf Hveem var uberettiget til å dele opp sin leilighet i hybler […] og leie dem ut til stadig skiftende skoleungdommer med all den uro som en slik utleiemåte naturlig førte med seg”. ⁴⁴

42 NUT 1959:4 s.11

43 NUT 1959:4 s.11

44 side 218

(17)

14

Høyesterett kom altså til at utleie i det konkrete tilfelle var et misbruk av den juridiske råde- retten. Begrunnelsen synes å være at utleien medførte en ”vesentlig ulempe” for den andre sameieren.⁴⁵ Dette tilsier at i vurderingen av hvorvidt en juridisk disposisjon er lovlig eller ikke, må det tas i betraktning hvorvidt disposisjonen vil innebære en ulempe for de øvrige sameierne. Hensynet til de øvrige sameierne taler for en slik løsning. Uttalelsen om at ulempen var ”vesentlig” trekker i retning av at ulempen bør være av en viss størrelse før det er tale om brudd på den juridiske råderetten.

Etter en tolkning av forarbeidene og Nyveien-dommen synes konklusjonen å være at den enkelte sameier i utgangspunktet står fritt til å foreta juridiske disposisjoner, men at det finnes en tålegrense for hva de øvrige sameierne må finne seg i. Dersom disposisjonen overskrider tålegrensen vil den regnes for å være i strid med den juridiske råderetten den enkelte sameier har, og dermed anses som misbruk i henhold til saml. § 13 (1).

3.2.1.3 En sameiers dårlige oppførsel

Spørsmålet er hvorvidt dårlig oppførsel i et sameieforhold kan gi grunnlag for tvangsutløs- ning. Med dårlig oppførsel tenker jeg på ulike former for oppførsel som forsurer sameieforholdet, men som ikke knytter seg direkte til utnyttelse av sameietingen.

En språklig forståelse av uttrykket ”[m]isbrukar sameigar […] rådveldet” tilsier at dårlig oppførsel i et sameieforhold ikke omfattes av saml. § 13 (1).

Forarbeidene gir likevel anvisning på at bestemmelsen er ment for å fange opp tilfeller der en sameier er så ”urimeleg eller lei å ha med å gjøre, at det i lengda vert utoleleg for ein eller fleire av dei andre”.⁴⁶ Videre listes sjikane eller overgrep av ulikt slag opp som eksempler.⁴⁷ Dette trekker i retning av at det ikke bare er tilfeller hvor en sameier handler i strid med råde- retten som kan gi grunnlag for utløsning, men at også tilfeller hvor en sameier på andre måter vanskeliggjør sameieforholdet vil kunne omfattes.

Det er få høyesterettsdommer som omhandler tvangsutløsning etter saml. § 13. I Rt.2011 s.153 (Movik-dommen) bestod misbruket i en rekke ulike forhold. De fleste av forholdene dreide seg om utnyttelse i strid med råderetten, men også oppførsel som førte til dårlig kom- munikasjon og samarbeid var en del av anførslene. For Høyesterett var imidlertid spørsmålet begrenset til hvorvidt tidligere eiers misbruk kunne få betydning for ny eier. Dette var også

45 side 218

46 NUT 1959:4 s.29

47 NUT 1959:4 s.29

(18)

15

hovedspørsmålet i lagmannsretten⁴⁸ og tingretten⁴⁹. I løpet av saksgangen tas det aldri uttrykkelig stilling til hvorvidt de konkrete forhold er å anse som misbruk. Det synes likevel forutsatt at forholdene i alle fall samlet sett utgjør et misbruk. Ved at misbruket ikke kommenteres og at det bestod av en rekke ulike forhold, ikke bare dårlig oppførsel, kan avgjørelsen ikke tas til inntekt i en bestemt retning. Dette gjelder også for avgjørelsene i lagmannsretten og tingretten.

RG-1970-628 (Sandahl-dommen) er imidlertid illustrerende. Saken gjaldt en eiendom som var i sameie mellom familiene Sandahl og Rasmussen. Familiene disponerte hver sin etasje i et hus og begge parter ønsket å utløse den andre. Anførslene fra familien Sandahl var at det forelå grunnlag for utløsning som følge av at fru Rasmussen hadde trakassert dem og brukt makt mot dem, samt at samarbeidet derfor fungerte dårlig. Lagmannsretten fant ikke makt- bruken eller trakasseringen tilstrekkelig bevist, men la til grunn at samarbeidet hadde vært dårlig og at det hadde forekommet ”kraftige sammenstøt mellom partene”. Kravet om utløs- ning ble ikke tatt til følge for noen av partene. Begrunnelsen var at ”det mulige misbruk” ikke var av slik ”art og styrke” at det ville være rimelig å gi medhold i utløsning, sett hen til konsekvensene utløsning førte med seg. Retten tar altså ikke stilling til om hvorvidt den konkrete oppførsel anses som misbruk, men avskjærer kravet på bakgrunn av en helhetsvurdering. At retten omtaler forholdene som et ”mulig misbruk” tilsier at dårlig samarbeid og ”kraftige sammenstøt” kan regnes misbruk og gi grunnlag for utløsning. Rettens uttalelser kan dermed til en viss grad tas til inntekt for at dårlig oppførsel av ulik karakter kan gi grunnlag for utløs- ning.

Avgjørelsen TBERG-2012-163595 (Fiolvei-dommen) gjaldt to søsken som sammen arvet et hus. Også de benyttet hver sin etasje som bolig. Et av spørsmålene i saken var hvorvidt den ene parten kunne utløse den andre som følge av misbruk. Det påståtte misbruket bestod i ulike former for trakassering. Saksøkte hadde blant annet gjemt søppelkassene til saksøker ved flere anledninger slik at søppelet ikke ble tømt av søppelbilen. Saksøkte hadde også gjentatte ganger parkert saksøkers bil inne, slik at det var umulig for henne å få bilen ut av oppkjørselen.

Det var også påstander om vold. Tingretten kom til at det her nok samlet sett forelå et misbruk. Kravet om utløsning førte likevel ikke frem fordi det ikke var gitt tilstrekkelig med advarsler. Avgjørelsen kan i stor grad tas til inntekt for at dårlig oppførsel som fører til et dårlig samarbeidsklima vil kunne anses som misbruk. Dommen viser imidlertid at dersom slik opp- førsel skal anses som misbruk, må handlingene være av et visst omfang jf. tingrettens uttalelse

48 LH-2010-29260

49 Nord-Troms tingretts dom av 18.desember 2009

(19)

16

om at oppførselen samlet sett utgjorde et misbruk. Avgjørelsen er en tingrettsdom og har dermed isolert sett liten vekt.

Formålet med saml.§ 13 (1) er å gi sameiere mulighet til å bli kvitt en sameier som vanskelig- gjør sameieforholdet.⁵⁰ Bestemmelsens formål taler dermed for at dårlig oppførsel kan gi grunnlag for utløsning. Også sentrale hensyn innenfor sameieretten, som hensynet til godt samarbeid mellom sameierne, støtter dette.⁵¹ Det vil dessuten anses lite rimelig om en sameier må finne seg i sjikane og trakassering fra en annen sameier uten noen muligheter for å møte en slik oppførsel.

Et motargument kan være at det ikke er selve sameietingen som misbrukes, slik at tvangsut- løsning blir en unaturlig følge. Likevel vil den dårlige oppførselen være knyttet til sameieforholdet, slik at behovet for tvangsutløsning fortsatt gjør seg gjeldende.

Til tross for at forholdet ikke umiddelbart faller inn under ordlyden synes de øvrige rettskilder å tale for at dårlig oppførsel omfattes av bestemmelsen, særlig legger jeg vekt på de øvrige sameiernes behov for reaksjonsmuligheter. Etter dette synes konklusjonen å være at dårlig oppførsel av et visst omfang kan gi grunnlag for tvangsutløsning i henhold til saml. § 13 (1).

3.2.1.4 Unnlatelse av å betale pliktige utgifter

Etter saml. § 9 har enhver sameier plikt til å betale eiendomsskatter, avgifter, trygdekostnader og liknende faste eller nødvendige utgifter. Slike utgifter skal fordeles etter sameieandelene.

Det samme gjelder andre vanlige utgifter så lenge sameiepartene har like stor nytte av dem, ellers fordeles kostnadene etter nytten for hver enkelt sameier.⁵²

Spørsmålet blir derfor om forsømmelse av plikten til å betale utgifter jf. saml. § 9 er å anse som misbruk som kan gi grunnlag for tvangsutløsning.

Ordlyden i saml. § 13 (1) synes ikke umiddelbart å dekke disse tilfellene, og forarbeidene omtaler ikke det konkrete forholdet.

RG-1989-696 (Gierløfssvei-dommen) gjaldt A og B som var sameiere i en eiendom hvor begge parter krevde utløsning av den andre parten. Eiendommen var opprinnelig en fritidsbo- lig som ble brukt av begge parter. På et tidspunkt flyttet datteren til den ene av sameierne inn

50 NUT 1959:4 s.29

51 NUT 1959:4 s.16

52 Saml. § 9

(20)

17

permanent og brukte deler av eiendommen som helårsbolig. I forbindelse med dette ble det utført en del vedlikeholdsarbeid som medførte vedlikeholdsutgifter. Den ene sameierens grunnlag for å kreve den andre utløst var manglende bidrag til vedlikehold herunder også vedlikeholdsutgifter. Herredsretten la til grunn at det hadde vært betydelige samarbeidsproblemer som blant annet bestod i oppfyllelse av vedlikeholdsforpliktelser. Vedlikeholdsutgiftene nevnes ikke eksplisitt i domsgrunnene, og retten fant uansett ikke grunn til å konkludere om det forelå misbruk eller ikke, ettersom det ikke var gitt tilstrekkelige advarsler. På bakgrunn av at retten ikke avgjorde hvorvidt manglende betaling av vedlikeholdskostnader var å anse som misbruk, kan ikke avgjørelsen tas til inntekt i en bestemt retning. Avgjørelsen illustrerer likevel at unnlatelse av å betale pliktige utgifter er et typisk problem i sameier.

Et sentralt hensyn i sameieretten er at sameierne skal ha et godt samarbeidsklima.⁵³ Unnlatel- se av å betale pliktige utgifter vil klart forsure samarbeidsforholdet mellom sameierne. Dette trekker dermed i retning av at unnlatelse av å betale pliktige utgifter bør kunne gi grunnlag for utløsning.

I beslektede regelsett som eierseksjonsloven⁵⁴ og husleieloven⁵⁵ er løsningen at mislighold av pengeforpliktelser nettopp kan føre til at en mister eiendoms- eller bruksretten til eiendommen ved tvang. Det er imidlertid krav om at misligholdet er av en viss størrelsesorden.

Likevel er tvangsutløsning et inngripende tiltak som det bør kreves en klar hjemmel for. Mis- lighold av pengekrav kan dessuten møtes med andre midler, som for eksempel innkreving gjennom namsmyndighetene. Dette kan tale imot at unnlatelse av å betale pliktige utgifter kan gi grunnlag for tvangsutløsning.

Løsningen er på bakgrunn av dette uklar. Likevel konkluderer jeg under tvil med at også unnlatelse av å betale pliktige utgifter vil kunne anses som misbruk i henhold til saml. § 13 (1), ettersom dette i stor grad vil vanskeligjøre samarbeidet mellom sameierne. En slik løsning vil dermed være i tråd med bestemmelsens formål.

3.2.1.5 Hvem må utøve misbruket?

I saml. § 13 (1) lyder ordlyden som følger ”[m]isbrukar sameigar […] rådveldet sitt”. Der- med er det klart at hvis sameier selv utøver misbruket, vil vilkårene for misbruk være oppfylt i henhold til § 13. Videre kan det spørres om misbruksvilkåret er oppfylt dersom det er en an-

53 NUT 1959:4 s.16

54 Hagen (2008) 1

55 Husleieloven § 9-9 (1) bokstav a

(21)

18

nen enn sameieren selv som utøver misbruket - for eksempel sameiers ektefelle eller leietaker.

Vil deres misbruk kunne danne grunnlag for tvangsutløsning av en sameier?

En isolert tolkning av lovens ordlyd kan tale for at misbruk som utføres av andre enn sameieren selv, ikke omfattes av bestemmelsen. Likevel kan det argumenteres for at også tilfeller der andre enn sameieren utnytter tingen, bør omfattes av bestemmelsen. Begrunnelsen er at vedkommende sameier har gitt misbrukeren tillatelse til å utnytte sameietingen. Motsatt løsning ville medført en uthuling og mulighet for omgåelse av reglene. Mot dette kan det reises som innvending at det kan føre til urimelige resultater der sameieren ikke er klar over at det fore- går et misbruk. Denne innsigelsen avhjelpes imidlertid ved at det i saml. § 13 (1) stilles krav om varighet til misbruket, samt at sameieren skal få advarsel.

På bakgrunn av det ovennevnte er konklusjonen at også misbruk utført av andre vil kunne føre til tvangsutløsning til tross for at dette ikke dekkes av ordlyden. Forutsetningen for dette bør imidlertid være at den som misbruker råderetten har samtykke fra sameieren til å bruke sameietingen.

Et annet spørsmål er om en tidligere sameiers misbruk kan føre til at ny eier tvangsutløses.

Spørsmålet kom opp i Movik-dommen.⁵⁶ I denne saken gjorde sameieren en rekke endringer på sameie-eiendommen uten samtykke fra øvrige sameiere. Han mottok deretter varsel om utløsing, men overførte da sameieandelen sin til sin sønn. Det var ikke reist sak mot den opprinnelige sameieren. Dermed måtte sak reises mot ny eier av sameietingen og det måtte avgjø- res om den tidligere sameierens misbruk kunne føre til utløsning av den nåværende eier. For Høyesterett var spørsmålet begrenset til dette. Saksøkte ble frikjent både i tingretten og i lagmannsretten, og førstvoterende i Høyesterett, som var i flertall, kom til samme resultat. Det var imidlertid dissens 3-2.

Det avgjørende for flertallet var om utløsningsretten inntraff når bestemmelsens vilkår var oppfylt, eller når dom var avsagt. Dersom utløsningsretten inntraff på det tidspunkt bestemmelsens vilkår var oppfylt, ville det medføre at sameieren hadde overført en rettighet til sin sønn som han ikke var i besittelse av. Dermed ville i så fall utløsningskravet ”følge med”

sameieandelen, jf. gjeldsbrevloven § 25 om prinsippet om at ingen kan overføre større rett enn han har. Flertallet kom imidlertid til at retten hadde et diskresjonært skjønn, slik at retten til utløsning ikke forelå før retten hadde avsagt dom om dette. På avhendelsestidspunktet forelå det dermed ikke noe rettmessig krav om utløsning, og et slikt krav hadde ikke fulgt med sam-

56 Rt.2011 s.153

(22)

19

eieandelen. Flertallet kom derfor til det resultat at den tidligere eiers misbruk, som utgangspunkt, ikke kunne få betydning for den nye sameieren. Unntak kunne imidlertid tenkes hvor avhendelsen kun var en proformaoverføring, eller dersom erververen av sameieandelen hadde vært engasjert i misbruket på en slik måte at han kunne identifiseres med misbrukeren.

Reelle hensyn kan imidlertid tale imot at tidligere eiers misbruk ikke kan få betydning for ny eier, når den nye eieren er en nærstående. Begrunnelsen er at avhendelse til nærstående kan føre til en omgåelse av utløsningsreglene. Ved avhendelse er utgangspunktet at de øvrige sameierne har forkjøpsrett.⁵⁷ Ved salg til nærstående kan imidlertid ikke denne forkjøpsretten gjøres gjeldende.⁵⁸ En nærstående som overtar en sameieandel vil ofte være nært knyttet til misbruket, og det kan tenkes at misbruket i mange tilfeller vil fortsette. Dersom tidligere sameiers misbruk ikke kan få betydning for en ny eier, vil dette kunne innebære at de øvrige sameierne må tåle et misbruk over en meget lang tidsperiode hvis misbruket fortsetter, ettersom saml. § 13 (1) stiller krav til misbrukets varighet. En slik løsning ville ikke være i tråd med ett av sameielovens hensyn, nemlig at sameierne skal komme godt ut av det med hverandre.⁵⁹ Mindretallet i Movik-dommen kom til motsatt resultat av førstvoterende. Mindretallet bygde sin begrunnelse på de ovennevnte hensyn.

Etter Movik-dommen synes utgangspunktet å være klart. Det er den til enhver tid rådende eier av sameieandelen som må utøve misbruket. Likevel kan det gjøres unntak fra utgangspunktet i tilfeller der reglene forsøkes omgått enten ved at det har skjedd en proforma overfø- ring av eiendomsretten til sameieandelen, eller der den nye eier kan identifiseres med den tidligere.

3.2.1.6 Hvem må misbruket ha virkning overfor?

Av saml. § 13 (1) følger det at misbruket må ha virkning overfor ”nokon sameigar”. Ordlyden tilsier at misbruket må skje overfor én av sameierne, slik at det ikke er noe krav at alle sameierne blir rammet. Også i forarbeidene uttales det at misbruket kan skje overfor enten én eller flere av sameierne.⁶⁰ Gode grunner taler også for at dette bør være løsningen. I motsatt fall ville en sameier kunne utnyttet tingen til fortrengsel for kun en av de andre sameierne, og denne sameieren ville stått igjen uten særlig mulighet for å sanksjonere misbruket. En slik løsning ville vært upraktisk og lite rimelig.

57 saml. §11

58 saml. §11 jf. løysningsloven § 8

59 NUT 1959:4 s.16

60 NUT 1959:4 s.29

(23)

20

På bakgrunn av dette er konklusjonen at misbruket må ha virkning overfor minst én av de øvrige sameierne.

3.2.2 Misbruket må være til ”ugagn eller uhugnad”

Det andre vilkåret saml. § 13 (1) oppstiller er at misbruket må være til ”ugagn eller uhugnad”

for noen av sameierne. Spørsmålet er hva som ligger i dette.

En naturlig språklig forståelse av ordlyden er at en sameiers misbruk av sameietingen må være til skade eller ulempe for noen av de andre sameierne. Ordlyden gir ikke anvisning på at det må foreligge en form for kvalifisert skade eller ulempe, ved at den for eksempel måtte være urimelig eller unødvendig. Dette innebærer at det ikke stilles opp noen tålegrense på samme måte som i saml. § 3 eller i grannelova § 2. Ordlyden tilsier dermed at enhver skade eller ulempe vil være tilstrekkelig så fremt det er årsakssammenheng mellom skaden, eller ulempen, og misbruket.

Forarbeidene på sin side gir ingen uttrykkelig anvisning på hva som ligger i ”ugagn eller uhugnad”. Det fremgår imidlertid at bestemmelsen er ment for tilfeller der misbruket over lenger tid er ”utoleleg” for en eller flere av sameierne.⁶¹ Dette kan tilsi at lovgiver mente at ikke enhver skade eller ulempe ville være tilstrekkelig.

I Nyveien-dommen uttalte Høyesterett at misbruket har vært til ”vesentlig ulempe” for den andre sameieren.⁶² Dette kunne tilsi at Høyesterett tolket loven slik at det må foreligge en skade eller ulempe av kvalifisert grad. Likevel uttrykte ikke Høyesterett at det er forelå et krav om vesentlig ulempe, de slo bare fast at den ulempen som forelå var vesentlig. Dermed er ikke avgjørelsen noe sterkt argument i retning av at skaden eller ulempen må være av kvalifisert art.

Nordtveit mener det ikke kan oppstilles noe krav til kvalifisert form for skade eller ulempe. ⁶³ Likevel kan forholdsmessighetshensyn tale for at det bør være krav om kvalifisert skade eller ulempe da tvangsutløsning er et inngripende tiltak.

61 NUT 1959:4 s.29

62 Rt.1980 s.215 (218)

63 Nordtveit (2015) 1

(24)

21

Det legges imidlertid avgjørende vekt på lovens ordlyd slik at det ikke kan oppstilles noe krav om at skaden eller ulempen må være av kvalifisert grad. Enhver skade eller ulempe vil altså være tilstrekkelig for å oppfylle kravet til ”ugagn eller uhugnad”.

Hva som vil oppfylle kravet til ”ugagn” vil dermed typisk være enhver fysisk skade som opp- står som følge av misbruket.

”Uhugnad” eller ulempe vil typisk kunne være uro, lukt eller andre belastninger eller psykiske plager. Til illustrasjon kan nevnes Nyveien-dommen hvor utleie av en del av sameietingen var å anse som en ulempe som følge av all den uro utleien førte med seg.

3.2.3 Kravet til varighet

Det tredje vilkåret saml. § 13 (1) oppstiller for at tvangsutløsning kan komme på tale, er at misbruket må være ”varig”. Spørsmålet blir derfor hvor lang tid misbruket må ha pågått for å oppfylle kravet til ”varig”. En isolert tolkning av ordlyden kan tilsi at misbruket må være permanent. Forarbeidene omtaler ikke hva som ligger i varighetskriteriet.

I Nyveien-dommen hadde misbruket skjedd over en periode på åtte år. Høyesterett uttalte at misbruket hadde ”utvilsomt vært varig”.⁶⁴ Dette tilsier at misbruk som skjer over en periode på rundt åtte år i alle tilfeller vil anses som ”varig.” Ettersom Høyesterett uttalte at et misbruk over åtte år ”utvilsomt” er varig, er det nærliggende å anta at også misbruk over kortere tid enn åtte år, vil kunne oppfylle varighetskriteriet.

I Movik-dommen uttalte førstvoterende at dersom en eier legger opp til at et misbruk skal fortsette, vil det ikke stilles strenge krav før adgangen til utløsning vil være til stede.⁶⁵ Uttalel- sen kan trekke i retning av at også et misbruk som har skjedd over kort tid vil kunne oppfylle kravet til varighet dersom eieren tydelig legger opp til at misbruket vil fortsette.

En annen avgjørelse som illustrerer varighetskriteriet er LE-1989-348 (Mercedes Benz- dommen). Her var ett av spørsmålene i saken hvorvidt en sameier kunne utløse den andre grunnet misbruk. Saken gjaldt to sameiere, A og B, som hadde en bil i sameie. B hadde hind- ret A i å bruke bilen over en periode på to år. Lagmannsretten fant at kravet til varighet var oppfylt uten nærmere drøftelse av dette. A fikk medhold i rett til utløsning. Avgjørelsen gjelder løsøre, men anses likevel for å ha overføringsverdi. Den kan derfor tale for at varighets-

64 Rt.1980 s.215 (s.218)

65 Rt.2011 s.153 (43)

(25)

22

kravet anses oppfylt etter to år. Likevel ble varighetskriteriet ikke konkret drøftet, dette svek- ker i noen grad avgjørelsens vekt.

Avgjørelsen RG-1993-1103 (Røyken-dommen) gjaldt utløsning av en sameiepart i en eiendom. To søsken hadde en eiendom i sameie og på et tidspunkt tok en av sameierne deler av eiendommen til eksklusiv bruk. Byretten anså dette som en rådighetsoverskridelse som kunne gi grunnlag for tvangsutløsning, men fant etter en rimelighetsvurdering at retten til utløsning ikke forelå. Misbruket hadde pågått over en periode på ett år og åtte måneder. Retten var i tvil om hvorvidt kravet til varighet var oppfylt, men fant ikke behov for å konkludere da utløsning uansett ikke ble ansett rimelig. At retten var i tvil kan tale for at den nedre grensen for varighet trekkes i underkant av to år. Avgjørelsens vekt svekkes imidlertid ved at retten ikke uttrykkelig konkluderer om hvorvidt kravet til varighet er oppfylt eller ikke.

Regelens formål er at de øvrige sameiere skal ha mulighet for å bli kvitt en sameier som vans- keliggjør sameieforholdet.⁶⁶ Dersom man tolker kravet til varighet for strengt vil det kunne føre til at øvrige sameiere blir sittende tilbake uten måter å møte misbruket på. Dette vil kunne skape et dårlig klima for videre samarbeid og utnyttelse av tingen, noe som står sentralt i sameieretten.⁶⁷ Særlig i tilfeller der misbruket er av alvorlig karakter vil det hindre samarbeidsforholdet. Det er derfor nærliggende at i tilfeller hvor misbruket er alvorlig vil det kreves kortere tid før kravet til varighet er oppfylt. Likevel må også den misbrukende sameier ha mulighet til å korrigere bruken sin etter mottatte advarsler. Et visst tidsrom bør det derfor ligge i kravet til varighet.

Falkanger mener at engangs overtramp ikke vil være tilstrekkelig, men at langvarig misbruk

”naturligvis” vil oppfylle kravet.⁶⁸ Nordtveit mener at misbruk som er forbigående eller kort- varig faller utenfor bestemmelsens anvendelsesområde.⁶⁹ Deres uttalelser kan tale for at uttrykket ”varig” ikke bør forstås veldig strengt så lenge det er tale om misbruk som skjer ut- over en relativt kort periode. Nordtveit mener dessuten at et misbruk som tar sikte på å være permanent vil kunne oppfylle kravet til varighet, til tross for at det ikke har pågått så lenge når spørsmålet kommer opp.⁷⁰

Etter dette synes innholdet i varighetskriteriet å være noe uklart. Ordlyden kan isolert trekke i retning av at kravet til varighet bør tolkes strengt. Høyesterett har imidlertid uttalt at en perio-

66 NUT 1959:4 s.29

67 NUT 1959:4 s.16

(26)

23

de over åtte år ”utvilsomt” vil oppfylle kravet. Ordlyden synes derfor ikke å kunne tillegges avgjørende vekt. Videre trekker underrettspraksis i retning av at den nedre grensen anses å være i underkant av to år. Rimelighetshensyn og teori taler for at kravet til varighet også kan anses oppfylt der misbruket har pågått i en kortere periode enn to år dersom det er utsikt til fortsatt misbruk eller det foreligger andre særlige forhold.

Med avgjørende vekt på rettspraksis, bestemmelsens formål og reelle hensyn synes konklusjonen å være at ethvert tilfelle må vurderes konkret, men at utgangspunktet er at varighetskriteriet anses oppfylt etter noen års misbruk. I den konkrete vurderingen synes misbrukets art å være førende for hvor strengt varighetskriteriet skal tolkes.

3.2.4 Kravet til advarsel

Det fjerde vilkåret for å kunne kreve tvangsutløsning etter saml. § 13 (1), er at den misbrukende sameier må ha fått ”åtvaringar” før han tvangsutløses.⁷¹ Dette reiser flere spørsmål. For det første; hva skal til for at noe kvalifiserer som en advarsel – stilles det særlige krav til innhold eller form? Og for det andre; er det noe krav til antall advarsler som må gis? Dette drøf- tes nærmere i det følgende.

3.2.4.1 Innholdsmessige krav

Spørsmålet er hvilke innholdsmessige krav som stilles for å kvalifisere til en advarsel i henhold til saml. § 13 (1).

Ordlyden ” åtvarningar” gir ikke noe klart svar på hvilke innholdsmessige krav som stilles.

En naturlig språklig forståelse kan likevel tilsi at den som misbruker råderetten må advares om hvilke konsekvenser han står overfor. I den forbindelse vil det også være naturlig å påpeke hvilken oppførsel som gjør at han risikerer tvangsutløsning.

Det foreligger ingen avgjørelse fra Høyesterett som uttrykkelig tar stilling til hvilke innholdsmessige krav det stilles til en advarsel etter saml. § 13 (1). I Nyveien-dommen⁷² ble kravet til advarsel ansett oppfylt. I advarselen som ble gitt var det påpekt at en konkret utnyttelse av sameietingen ble ansett å være i strid med sameieretten og at dette ville føre til tvangsutløsning i medhold av saml. § 13 (1). Hvorvidt de innholdsmessige kravene til en advarsel var oppfylt ble ikke uttrykkelig drøftet av Høyesterett, men kun lagt til grunn. Dette

71 saml. § 13 (1)

72 Rt.1980 s.215

(27)

24

trekker i retning av at de innholdsmessige kravene her klart var oppfylt ettersom Høyesterett ikke fant en ytterligere vurdering nødvendig.

I Mercedes Benz-dommen⁷³ fikk A medhold i utløsning av B fra et sameie i en bil. Lag- mannsretten problematiserte ikke hvorvidt varslingskravet var oppfylt, men la til grunn at A flere ganger hadde gjort gjeldende overfor B at hun hadde krav på å få bilen utlevert. Dette kan trekke i retning av at retten anså det som tilstrekkelig å påpeke at en anser oppførselen som ulovlig, og at det ikke stilles noe krav om å eksplisitt varsle om utløsning som en konsekvens. Kravet om utløsning ble imidlertid meget kort behandlet og vi får lite innsikt i hvordan A har gjort kravet gjeldende. Dette tilsier at avgjørelsen bør tillegges begrenset vekt.

Gierløfssvei-dommen⁷⁴ drøftet kravet til advarsel grundigere. Her ble krav om utløsning ikke tatt til følge ettersom kravet til ”åtvarningar” ikke var oppfylt. I den aktuelle sak var det gitt varsel om misnøye med bruken, men det var ikke opplyst hvilke konsekvenser bruken ville få.

Herredsretten fant at for å oppfylle kravet til varsel i saml. § 13 (1), måtte det også opplyses om hva som ville bli konsekvensen av et fortsatt misbruk. Begrunnelsen var at tvangsutløs- ning er et inngripende tiltak og den misbrukende sameier derfor må være klar over hva han risikerer. Dette trekker i retning av at det kan anses som et innholdsmessig krav å opplyse om misbrukets konsekvenser for å kvalifisere til en advarsel etter saml. § 13 (1).

I Røyken-dommen⁷⁵ var byretten i tvil om varslingsplikten var oppfylt. Også her var den misbrukende sameier gjort oppmerksom på at rådighetsutøvelsen ble ansett som misbruk, men som konsekvens ble det ”kun” truet med oppløsning etter saml. § 15. Regelen i saml. § 13 var på et tidspunkt nevnt, men da mer som et tilbud enn som en konsekvens. Byretten avgjorde imidlertid ikke saken på dette grunnlag, men kom etter en helhetsvurdering til at utløsning ikke skulle skje. Det faktum at retten fant det tvilsomt om varslingsplikten her var oppfylt, tilsier at de la en streng norm til grunn. Dette kan derfor tolkes slik at det uttrykkelig og tilstrekkelig klart, må opplyses om utløsning som konsekvens.

I Fiolvei-dommen⁷⁶ ble utløsningskravet avvist som følge at det ikke forelå tilstrekkelig kva- lifiserte advarsler. Tingretten la særlig vekt på at det ikke var opplyst om den nøyaktige konsekvensen, nemlig utløsning. I varslene hadde det kun vært tale om oppløsning etter saml. § 15. I ett av varslene som var sendt hadde det imidlertid vært nevnt at den misbrukende sameier måtte flytte fra eiendommen. Retten vurderte dermed om dette kunne anses som en til-

73 LE-1989-348

74 RG-1989-696

75 RG-1993-1103

76 TBERG-2012-163595

(28)

25

strekkelig advarsel, men konkluderte under tvil med at heller ikke dette oppfylte kravet til advarsel etter saml. § 13 (1). Uansett fant retten det utslagsgivende at den misbrukende sameier ikke hadde forstått at det var et varsel om utløsning. Avgjørelsen kan tas til inntekt for at dersom utløsning ikke har kommet uttrykkelig fram i varselet, må i det minste den misbrukende sameier forstå at utløsning kan være en konsekvens.

Formålet bak kravet til advarsel antas å være at den misbrukende sameier skal gjøres klar over at hans utnyttelse av tingen ikke aksepteres av resten av sameierne. Dermed har han mulighet til å endre utnyttelsen av sameietingen. Dette taler i retning for at den uønskede atferd i det minste må påpekes. For å realisere formålet med en advarsel fullt ut bør det også opplyses om konsekvensene av et fortsatt misbruk. Slik vil vedkommende sameier få en mulighet til å overveie hvilke konsekvenser et fortsatt misbruk kan føre med seg.

Reelle hensyn kan tale for at det også bør opplyses om konsekvensene av misbruket. Tvangs- utløsning er et betydelig inngrep i eiendomsretten. Hensynet til vern av eiendomsrett taler derfor for at den misbrukende sameier bør forstå hva som kan bli konsekvensene av hans fort- satte misbruk. Å innfortolke et krav til å opplyse om hvilke konsekvenser et fortsatt misbruk kan føre til innebærer heller ikke store oppofrelser for de sameierne som er rammet av misbruket.

Ifølge Nordtveit vil et varsel kvalifisere til en advarsel dersom det fremgår at bruken anses ulovlig og at den vil få rettslige følger. Det vil ikke være tilstrekkelig at en uttrykker misnøye med oppførselen.⁷⁷ Nordtveit er av den oppfatning at det neppe er et innholdsmessig krav å opplyse om at de rettslige skrittene konkret vil være utløsning.⁷⁸

Hvilke innholdsmessige krav det stilles for å kvalifisere til en advarsel etter saml. § 13 (1) synes etter dette noe uklart. At det må påpekes misnøye med en konkret oppførsel og at denne oppførselen vil få konsekvenser synes å ha støtte i hele rettskildebildet, med unntak av Mer- cedes Benz-dommen. Det legges imidlertid ikke særlig vekt på avgjørelsen da tvangsutløs- ningsdrøftelsen er meget knapp. Videre synes det usikkert om det konkret må opplyses om tvangsutløsning som konsekvens. Sett bort fra Mercedes Benz-dommen synes rettspraksis å tillegge hensynet til klarhet og forutberegnelighet, for den som står i fare for å tvangsutløses, stor vekt.

(29)

26

Med avgjørende vekt på rettspraksis blir konklusjonen at de innholdsmessige kravene til advarsel for det første er at det må opplyses om misnøye med en konkret oppførsel. Og for det andre at det uttrykkelig må opplyses om at konsekvensen vil være tvangsutløsning. Konklu- sjonen har støtte i bestemmelsens ordlyd, formål og reelle hensyn. Unntak fra å måtte opplyse om tvangsutløsning som konsekvens, kan imidlertid tenkes der det fremstår klart at vedkommende har forstått at tvangsutløsning vil være konsekvensen.

3.2.4.2 Må varselet gis i en bestemt form?

Bestemmelsens ordlyd taler kun om ”åtvarningar”. At det ikke uttrykkelig er gitt noen formkrav kan dermed tale i retning av at det ikke foreligger slike krav.

I foreliggende rettspraksis er det i de fleste sakene gitt skriftlige advarsler. Det er imidlertid ikke uttrykt i avgjørelsene at skriftlighet har vært en forutsetning for å oppfylle kravet til varsel.

I LA-2001-1176 (Romnes-dommen) var spørsmålet om en sameier kunne tvangsutløses fra et jordbrukssameie. Dette fordi vedkommende motarbeidet et ønske fra den andre sameieren, om å gjøre en del av eiendommen om til en golfbane. Vilkårene for utløsning forelå ikke blant annet fordi det ikke var gitt ”åtvarningar” i henhold til bestemmelsen. I den forbindelse uttalte lagmannsretten blant annet at det heller ikke kunne legges til grunn at det var gitt noen

”muntlig advarsel”. Denne uttalelsen kan trekke i retning av at det ikke foreligger noen formkrav for varslet.

Som nevnt ovenfor antas formålet bak kravet til advarsel å være at den misbrukende sameier skal gjøres klar over at hans utnyttelse av tingen ikke aksepteres av resten av sameierne, slik at han har mulighet til å endre oppførsel. Hvordan vedkommende gjøres oppmerksom på dette synes å være av underordnet betydning, så fremt de innholdsmessige kravene er oppfylt. Falk- anger er også av den oppfatning at varsel kan gis muntlig.⁷⁹

Konklusjonen synes etter en tolkning av rettskildebildet å være at det ikke foreligger formkrav til ”åtvarningar”. Bevismessige hensyn tilsier imidlertid at varsel bør gis skriftlig.

(30)

27 3.2.4.3 Krav til antall advarsler

Spørsmålet er om det stilles krav til antall advarsler som må gis før en sameier kan tvangsut- løses.

Saml. § 13 (1) uttrykker at det må gis ”åtvaringar”. En alminnelig språklig forståelse av ordlyden tilsier at det kreves flere advarsler for å kunne kreve utløsning.

I Nyveien-dommen⁸⁰ kom imidlertid Høyesterett til at én advarsel var tilstrekkelig. Begrun- nelsen var at ytterligere advarsel ble ansett hensiktsløst. Etter å ha mottatt én advarsel hvor tvangsutløsning ble fremsatt som konsekvens, ga den misbrukende sameier uttrykk for at han i alle tilfeller ville fortsette det aktuelle misbruket av råderetten.

Høyesterett gikk her imot bestemmelsens ordlyd. Hensynet til lojalitet til lovgiver og til klare og konsise regler kan tale imot en slik løsning. Likevel er formålet med varslingskravet oppfylt. Formålet er at den misbrukende sameier skal ha mulighet for å endre sin bruk og dermed unngå at han vil kunne bli utløst. I dette tilfellet gjorde den misbrukende sameier det klart at han ikke kom til å endre sin bruksmåte, og det ville derfor være meningsløst med ytterligere varsel. Når regelens formål er oppfylt, er det mindre som taler i mot å tolke bestemmelsen i strid med lovens ordlyd.

Ut ifra en tolkning av lovens ordlyd sammenholdt med resultatet i Nyveien-dommen er konklusjonen at det i utgangspunktet kreves to eller flere advarsler, men at én advarsel kan være tilstrekkelig i tilfeller der ytterligere advarsel er meningsløst.

3.3 Rettens ”kan-vurdering”

Dersom vilkårene for utløsning er oppfylt følger det av saml. § 13 (1) at retten ”kan […] ved dom gjeva medeigarane rett til å utløysa parten hans”. Det kan dermed spørres om retten med dette har en skjønnsmessig kompetanse til å bestemme at utløsning ikke skal skje, til tross for at vilkårene i saml. § 13 (1) er oppfylt. Og dersom retten har en skjønnsmessig kompetanse - hvilke momenter er i så fall relevante for vurderingen av om tvangsutløsning skal tilkjennes eller ikke.

80 Rt.1980 s.215